Решение от 26 мая 2024 г. по делу № А41-27793/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А41-27793/22
27 мая 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 22 апреля 2024 года

Полный текст решения изготовлен 27 мая 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лабудзинским Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к ООО «Сигма-профи+» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), КИЗО Администрации городского округа Химки Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о расторжении договора аренды от 06.11.2002 № 162, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010107:3,

при участии в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле, согласно протоколу, 



УСТАНОВИЛ:

Администрация городского округа Химки Московской области (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО «Сигма-профи+» (далее – ответчик) с требованиями, исходя из принятых судом уточнений, о расторжении договора аренды от 06.11.2002 № 162, обязании вернуть земельный участок с кадастровым номером 50:10:0010107:3.

В судебном заседании представитель ответчика возражал против удовлетворения исковых требований.

Дело рассмотрено в порядке ст. 121-124, 156 АПК РФ в отсутствие представителей истца и третьих лиц, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Выслушав представителя ответчика, исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды от 06.11.2002 № 162 (в редакции дополнительного соглашении от 12.09.2014 № 155) земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010107:3 для строительства и эксплуатации многоуровневого наземного гаража предоставлен.

В соответствии с договором земельный участок предоставлен арендатору на 5 лет, договор вступает в силу с даты государственной регистрации. Дополнительным соглашением от 29.12.2014 № 227 срок договора продлен на 10 лет.

Администрацией составлен акт осмотра от 29.07.2021 земельного участка с кадастровым номером 50:10:0010107:3, в котором зафиксировано, что земельный участок не огорожен, доступ не ограничен. На земельном участке расположена плоскостная автомобильная стоянка. Земельный участок не осваивается и не используется в соответствии с видом разрешенного использования.

Придя к выводу о том, что арендатор не приступил к освоению арендуемого земельного участка, использованию его по назначению, что является существенным нарушением условий договора, истец направил в адрес ответчика претензию от 04.02.2022 в которой предложил устранить допущенные нарушения в тридцатидневный срок с момента направления претензии, либо расторгнуть договор аренды и возвратить истцу арендованное имущество по акту приема-передачи.

Поскольку договор аренды не расторгнут по соглашению сторон, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Изучив доводы сторон, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства, суд признает требования неподлежащими удовлетворению по следующим обстоятельствам.

В силу части 1 статьи 4 АПК РФ в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном АПК РФ, вправе обратиться заинтересованное лицо.

По смыслу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс) определение законом способов защиты гражданских прав направлено на восстановление нарушенного права. В связи с этим содержащийся в статье 12 ГК РФ перечень способов защиты гражданских прав не является исчерпывающим и защита прав может быть осуществлена иными способами, предусмотренными законом.

Осуществляя по своему усмотрению гражданские права, граждане и юридические лица самостоятельно избирают способ защиты нарушенного или оспоренного права, поэтому при обращении с настоящими требованиями, заявитель обязан в порядке статей 41, 65 АПК РФ представить доказательства нарушения своих прав и законных интересов, подлежащих судебной защите.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса).

Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно акту осмотра от 17.04.2023 земельный участок огорожен, доступ ограничен, на участке расположена автомобильная стоянка; участок не освоен, с видом разрешенного использования не используется.

В силу пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса право пользования земельным участком прекращаются принудительно при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при: неиспользовании земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Таким образом, в трехлетний период, в ходе которого земельный участок должен быть использован в целях строительства, не включается время, необходимое для освоения земельного участка, а также период, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

По смыслу приведенных положений разрешение вопроса о наличии оснований для расторжения договора аренды земельного участка, предоставленного под строительство, связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 45, статье 46 Земельного кодекса действующее законодательство разделяет два понятия «освоение земельного участка» и «использование земельного участка».

Под «освоением земельного участка» понимается подготовительный этап, предшествующий началу использования земельного участка.

Поскольку в данном случае земельные участки предоставлены под строительство, обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.

При этом, исходя из смысла статей 45, 46 Земельного кодекса, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.

Под «использованием земельного участка» понимается непосредственное использование земельного участка в соответствии с договором, исходя из категории земельного участка и вида его разрешенного использования.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчик не приступил к освоению земельного участка в соответствии с видом разрешенного использования в течение 19 лет, то есть с момента заключения договора аренды.

Вместе с тем истцом не учтено следующее.

В период с 06.11.2022 по 12.09.2014 земельный участок использовался в соответствии с действующим на тот период видом разрешенного использования: для организации и благоустройства автостоянки.

На земельном участке организована автостоянка, которая функционирует по сегодняшний день, что истцом не оспаривается.

Дополнительным соглашением от 12.09.2014 к договору аренды целевое использование земельного участка изменено на использование «для строительства и эксплуатации многоуровневого наземного гаража».

Из представленного в материалы дела протокола заседания Градостроительного совета городского округа Химки от 24.03.2017 № 3 следует, что комиссией рассмотрен вопрос о реализации ООО «Сигма-профи+» проекта строительства жилого комплекса, в том числе многоэтажного паркинга.

Ответчиком в адрес Комиссии по подготовке и проведению публичных слушаний по проекту Генплана городского округа Химки и истцу направлено обращение от 22.06.2017 № 02-02 18 об отнесении земельного участка к зоне М, и функциональной зоне КУРТ.

Согласно ответу истца от 21.07.2017 замечания и предложения будут приобщены к материалам публичных слушаний и проработаны на предмет их участия в проектах Генерального плана и Правил землепользования и застройки территорий (части территории) городского округа Химки в рамках комиссии по правилам землепользования и застройки Московской области.

Советом Депутатов городского округа Химки принято решение от 27.12.2017 № 15/14 относительно общественных обсуждений по проекту внесения изменений в Генплан г.о. Химки.

Решением Совета депутатов от 28.11.2018 № 23/8 утверждено положение об организации и проведении общественных обсуждений по вопросам градостроительной деятельности.

Постановлением Главы городского округа Химки от 16.08.2019 № 30 утверждены сроки проведения общественных обсуждений по проекту Внесения изменений в Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Химки Московской области».

Заключение по результатам публичных слушаний по проекту правил землепользования и застройки городского округа Химки оформлено 17.09.2019.

Постановлением Главы городского округа Химки от 02.04.2021 № 264 утверждены Правила землепользования и застройки территории (части территории) городского округа Химки.

Между тем арендуемый земельный участок к зоне М и функциональной зоне КУРТ не отнесен. Решение заседания Градостроительного совета городского округа Химки от 24.03.2017 № 3 не исполнено.

Таким образом, на спорном земельном участке отсутствует возможность реализации подготовительного этапа по освоению спорного земельного участка на новых условиях, до принятия самим истцом действий по отнесению данного земельного участка к зоне М и функциональной зоне КУРТ.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Из пункта 4 Обзора судебной практики № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он был лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам, поскольку из положений статей 606 и 611 Гражданского кодекса следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Системное толкование указанных норм во взаимосвязи с положениями статьи 614 Гражданского кодекса свидетельствует о том, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. К недостаткам, препятствующим пользованию арендованным имуществом, могут быть отнесены не только физическое состояние объекта аренды, но и юридическая невозможность использовать имущество по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды (Определение Верховного Суда РФ от 18.03.2021 № 305-ЭС20-7170)

При этом судом установлено, что в отношении арендуемого земельного участка ответчиком подготовлен и утвержден в установленном порядке градостроительный план земельного участка от 18.05.2022 № РФ-50-3-01-0-00-2022-12379, а также разработана архитектурно-градостроительная концепция по проекту жилищного, торгово-офисного и общественно-делового строительства.

В силу пункта 10 статьи 57.3 Градостроительного кодекса информация, указанная в градостроительном плане земельного участка, может быть использована для подготовки проектной документации, для получения разрешения на строительство в течение трех лет со дня его выдачи.

Следовательно, ответчик имеет право с момента получения градостроительного плана земельного участка в срок до 18.05.2025 получить разрешение на строительство.

В соответствии с частью 8 статьи 36 Градостроительного кодекса земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Таким образом, текущий вид разрешенного использования в силу части 8 статьи 36 Градостроительного кодекса не препятствует использованию земельного участка, при том, что Правила землепользования и застройки допускают использование арендуемого ответчиком земельного участка в качестве стоянки автотранспорта, для осуществления хранения автомобилей.

При изложенных фактических обстоятельствах дела суд приходит к выводу о том, что в настоящем случае не имеется достаточных правовых оснований для расторжения договора аренды ввиду освоения участка и отсутствия в договоре срока осуществление строительства. Кроме того,

Руководствуясь ст. 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд 



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья                                                                                                            Ю.С. Таранец