Решение от 23 августа 2024 г. по делу № А53-14395/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-14395/24
23 августа 2024 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 15 августа 2024 г.

Полный текст решения изготовлен 23 августа 2024 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Солуяновой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Чукариной А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону ИНН <***>, ОГРН <***>

к садовому некоммерческому товариществу «Полиграфист» ИНН <***> ОГРН <***>

об обязании подписать дополнительное соглашение,

при участии (до перерыва):

от истца: представитель ФИО1 по доверенности,

от ответчика: представитель не явился, извещен,

установил:

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - истец) обратился в суд с иском к садовому некоммерческому товариществу «Полиграфист» (далее - ответчик) об обязании подписать дополнительное соглашение.

В судебном заседании представитель истца доложил основание и предмет иска, исковые требования поддержал в полном объеме.

Ответчик отзыва на заявление не представил, возражений по существу заявленных требований не заявил, явку представителя в судебное заседание не обеспечил. О времени и месте рассмотрения заявления уведомлен надлежащим образом.

В соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом арбитражным судом, если несмотря на почтовое извещение, адресат не явился за получением копии судебного акта, направленной арбитражным судом в установленном порядке, о чем орган связи проинформировал суд. Наличие предусмотренных указанной нормой оснований, свидетельствующих о надлежащем извещении должника о времени и месте рассмотрения иска, подтверждено имеющейся в материалах дела заказной корреспонденцией направленной судом в порядке части 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело может быть рассмотрено в отсутствие представителя ответчика.

В судебном заседании вынесено определение в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об объявлении перерыва в судебном заседании в пределах дня до 17 часов 50 минут. После перерыва судебное заседание продолжено в отсутствие представителей сторон.

Исследовав материалы дела, суд установил следующие обстоятельства.

На основании Постановления главы Администрации города Ростова-на-Дону от 26.10.1994 № 1448 между Администрацией города Ростова-на-Дону (в настоящее время полномочия по распоряжению земельным участком возложены на Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону) и С/т «Звезда», С/т «Энергия», С/т «Полиграфист» 04.11.1994 был заключен договор аренды земельного участка № 4544, общей площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером 61:44:0010603:258 для эксплуатации насосной станции в равных долях без раздела участка в натуре, расположенного по адресу: <...>.

В силу пункта 1.2 договора он заключен на срок 49 лет с момента выхода постановления главы администрации.

Согласно пункту 2.1 договора размер арендной платы устанавливается в виде стабильных платежей за один квадратный метр земельной площади в расчете на год. Общая сумма платы за арендованный земельный участок составляет 10 000 рублей при ставке арендной платы за один кв.м 10 рублей. Арендная плата вносится арендатором ежегодно до 15.06 путем перечисления на счет. Размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения (пункты 2.2, 2.3 договора).

Разделом 4 договора арендодателю предоставлено право изменять размер арендной платы по согласованию с арендатором с учетом изменения ставок налогообложения.

В Департамент поступили уведомления от СНТ «Звезда», СНТ «Энергия» о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 04.11.1994 № 4544 СНТ «Полиграфист».

Таким образом, в связи с уступкой прав и обязанностей по указанному договору аренды, в настоящее время арендатором спорного земельного участка является СНТ «Полиграфист».

Кроме того, согласно данным выписке из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости в отношении земельного участка с кадастровым номером 61:44:0010603:258, полученной в рамках электронного межведомственного взаимодействия, на основании соглашения об изменении сторон по договору аренды от 04.11.1994 № 4544 внесены сведения о государственной регистрации ограничения прав в виде аренды в пользу СНТ «Полиграфист».

Обосновывая позицию изменением порядка и методики расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности, а также целями приведения текстовой формы договора аренды земельного участка № 4544 от 04.11.1994 в соответствии с действующей типовой формой договоров аренды земельных участков, истцом 29.12.2023 в адрес СНТ «Полиграфист» заказным письмом было направлено дополнительное соглашение № 2.2 к договору аренды земельного участка № 4544 для подписания и последующего возврата в департамент для регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Указанное соглашение в адрес департамента не вернулось.

Полагая, что имеет место изменение экономической ситуации, что по объективным причинам повлекло существенный рост ставок арендной платы, а также изменение законодательства, определяющего размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом, истец обратился в суд с настоящим иском.

Рассмотрев представленные материалы дела в их совокупности, выслушав объяснения сторон, суд пришел к следующим выводам.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена указанным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу положений пунктов 1, 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенными условиями договора являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По общему правилу, в том случае, когда изменения, которые истец просит внести в условия договора, урегулированы императивными нормами действующего законодательства, изменение договора в судебном порядке не требуется, поскольку стороны обязаны руководствоваться императивными нормами, которыми регулируется их деятельность. В таком случае в удовлетворении иска об изменении договора судом может быть отказано.

Согласно пункту 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. При этом изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть изменен судом по основаниям, предусмотренным пунктом 4 указанной статьи, по требованию заинтересованной стороны при наличии условий, предусмотренных пункта 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование. Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает обязанность арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно положениям пункта 2 статьи 607 законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов. Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Арендная плата за земли, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.

Из положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

Поэтому стороны обязаны руководствоваться устанавливаемым размером арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, и не вправе применять иной размер арендной платы.

Как следует из материалов дела, спорный земельный участок относится к землям, право государственной собственности на которые не разграничено.

Спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" к земельным отношениям, возникшим до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.

Таким образом, Федеральным законом "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предусмотрено применение Земельного кодекса Российской Федерации к правоотношениям из заключенных до введения в действие кодекса договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения его в действие (29.10.2001).

Следовательно, положения Земельного кодекса Российской Федерации применяются к правоотношениям из спорного договора аренды в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29.10.2001.

Данный вывод не противоречит правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил ГК РФ о договоре аренды".

Как указано в пункте 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действующей с 1 марта 2015 года, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается:

1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

В обоснование своих требований истец ссылается на формулу расчета арендной платы, установленную постановлением Правительства Ростовской области от 02.03.2015 №135 «Об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в государственной собственности Ростовской области», постановлением Администрации города Ростова-на-Дону от 09.07.2015 г. № 576 «О расчете арендной платы и ставках арендной платы по видам использования земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, а также земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, расположенных в границах муниципального образования «Город Ростов-на-Дону», и признании утратившими силу некоторых правовых актов Администрации города Ростова-на-Дону».

Согласно данной методике размер годовой арендной платы за земельный участок (А, руб.) определяется произведением коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка по виду его использования (Кс, руб.), ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости земельного участка (Сап, %).

Пункт 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) содержит разъяснения, касающиеся рассмотрения судами споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования, вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" не распространил действие статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации на правоотношения, возникшие до его вступления в силу.

Следовательно, единый подход к применению регулируемой арендной платы в отношении договоров, заключенных до и после введения его в действие, недопустим. Возможность применения регулируемой арендной платы к договорам аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности, обусловлена датой их заключения (до либо после введения в действие ЗК РФ), а также наличием (соблюдения) условий, перечисленных в абзаце пятом пункта 16 Постановления N 73 (данная правовая позиция выражена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 28.01.2015 N Ф08-8915/2014 по делу N А32-6828/2014).

В данном случае изменение размера арендной платы, предъявленной к оплате, обусловлено изменением департаментом методики ее определения в одностороннем порядке, посредством изменения формулы расчета с применением дополнительных коэффициентов.

При этом, как указано выше, спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, что исключает возможность распространения на отношения сторон по договору положений статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации, установившего нормативное регулирование цены на аренду государственных и муниципальных земель.

При таких обстоятельствах регулируемая арендная плата может применяться к спорному договору, заключенному до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В соответствии с пунктом 2.3. договора, размер арендной платы может ежегодно пересматриваться с учетом изменения ставок налогообложения.

Системное толкование указанных положений во взаимосвязи с иными условиями договора аренды позволяет сделать вывод о том, что стороны договорились об автоматическом изменении размера арендной платы при изменении только при изменении ставок налогообложения.

Из условий договора не следует право арендодателя на одностороннее изменение способа определения размера арендной платы путем изменения методики ее расчета, в том числе упразднения согласованных и/или введения новых расчетных показателей.

Поскольку на спорный договор не распространяются положения Земельного кодекса Российской Федерации о нормативном регулировании арендной платы, а его (договора) условия не предусматривают изменение в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, постольку принятие органами государственной власти и органами местного самоуправления актов об изменении порядка расчета арендных платежей само по себе не влечет автоматический пересмотр способа расчета размера арендной платы, предусмотренный договором.

В данном случае изменение методики (формулы) расчета арендной платы возможно только в случае заключения контрагентами соответствующего соглашения. Аналогичный правовой подход сформулирован в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №1709/2011 от 05.07.2011 по делу № А55- 35889/2009.

Учитывая, что арендодателю не предоставлено право в одностороннем порядке изменять формулу расчета арендной платы и отдельные элементы, за исключением коэффициента индексации, а доказательства изменения согласованной договором аренды методики определения размера арендной платы соглашением сторон в материалах дела отсутствуют, у суда отсутствуют основания для удовлетворения исковых требований.

Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

При этом действующий закон не допускает ретроспективного установления судом условий сделки.

При таких обстоятельствах в удовлетворении требований надлежит отказать.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате госпошлины относятся на истца.

Истец, как орган местного самоуправления, освобожден от уплаты государственной пошлины в соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

В удовлетворении иска отказать.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Солуянова Т. А.