Решение от 5 ноября 2019 г. по делу № А33-20927/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

05 ноября 2019 года

Дело № А33-20927/2019

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 05 ноября 2019 года.

В полном объёме решение изготовлено 05 ноября 2019 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Лескова Р.В., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Комфортстрой» (ИНН 2466119319, ОГРН 1042402953306, г. Красноярск)

к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657, ОГРН <***>, г. Красноярск)

о взыскании неосновательного обогащения,

в присутствии:

от истца: ФИО1, представителя по доверенности от 26.08.2019., личность подтверждена удостоверением адвоката, Перелыгиной Н.С., представителя по доверенности от 26.08.2019, личность удостоверена паспортом.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО2,

установил:

общество с ограниченной ответственностью Строительная Компания «Комфортстрой» (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (далее – ответчик) о взыскании неосновательного обогащения в размере 3 819 321,71 руб.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 11.07.2019 возбуждено производство по делу. Назначены предварительное и судебное заседания на 29.08.2019.

Протокольным определением от 29.08.2019 отложено предварительное судебное заседание на 01.10.2019, с целью представления дополнительных доказательств.

Определением от 01.10.2019 предварительное судебное заседание отложено на 05.11.2019, к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Красноярский городской Совет депутатов.

Ответчик и третье лицо, надлежащим образом извещённые о времени и месте судебного заседания, в судебное заседание не явились. Сведения о дате и месте слушания размещены на сайте Арбитражного суда Красноярского края. Согласно статье 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в их отсутствие.

01.11.2019 от ответчика поступил дополнительный отзыв на исковое заявление, приобщен к материалам дела, от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного разбирательства в связи с занятостью представителя в другом судебном процессе.

Суд определил в порядке статьи 158 АПК РФ отказать в удовлетворении ходатайства ответчика об отложении судебного заседания, в связи с непредставлением доказательств невозможности явки в процесс иных представителей, находящихся в штате департамента.

05.11.2019 от третьего лица поступило ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствии.

Представители истца поддержали заявленные требования полном объеме, ответили на вопросы суда.

В отзыве на исковое заявление, ответчик возражал против удовлетворения требований на основании следующих доводов:

- требования истца, изложенные в исковом заявлении, основываются на необоснованности применения департаментом при расчете арендной платы за пользование земельным участком по договору № 16-1162 от 26.09.2016 коэффициента КЗ = 4. При этом в подтверждение своей позиции истец ссылается на постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 по делу №АЗЗ-20110/2015;

- позиция Третьего арбитражного апелляционного суда, изложенная в Постановлении от 08.10.2018 по делу № АЗЗ-20110/2015, на которую ссылается истец в своем исковом заявлении, не применима к настоящему делу. Как указал суд апелляционной инстанции коэффициент КЗ = 4, признан судом «не подлежащим применению при рассмотрении данного спора применительно к конкретному арендатору - обществу с ограниченной ответственностью Строительная компания «Комфортстрой» при установлении обязательств ответчика по оплате арендных платежей по договору аренды земельного участка от 17.04.2007 № 824, заключенному до введения в действие Земельного кодекса РФ, поскольку нормы федерального законодательства, действовавшие на дату заключения договора аренды от 17.04.2007 № 824, предусматривали допустимость повышения ставки арендной платы за нарушение сроков лишь жилищного строительства (п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015);

- отношения сторон по рассматриваемому делу возникли из договора аренды земельного участка от 26.09.2016 №16-1162, регламентированы Земельным кодексом Российской Федерации и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации;

- спорный договор аренды был заключен после введения в действие Земельного кодекса РФ, размер арендной платы определен не по результатам торгов, поэтому к договору применяется регулируемая арендная плата, порядок, условия и сроки внесения которой подлежат установлению органом государственной власти субъекта Российской Федерации;

- Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377 "О внесении изменений в решение Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 "Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена" введен коэффициент КЗ;

- Решение Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 N В-377 вступило в законную силу с 03.07.2013;

- в соответствии с приложением к Положению в случае, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечению трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, коэффициент КЗ признается равным 2, по истечении шести лет коэффициент равен 4;

- применение коэффициента КЗ в повышенном размере является мерой, стимулирующей арендатора к завершению строительства объекта недвижимости в трехлетний срок с даты предоставления земельного участка в аренду и именно в этом смысле, как указано в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 № 15837/11, представляет собой санкции за затягивание сроков строительство;

- Решение Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377 "О внесении изменений в решение Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 "Об утверждении Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, а также об определении значений коэффициентов, учитывающих вид разрешенного использования земельного участка (К1) и категорию арендатора (К2), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена", являлось предметом судебного обжалования: на предмет соответствия действующему законодательству;

- Решением Центрального районного суда г. Красноярска от 27.10.2015 по делу № 2-6912/2016 (с учетом определения Центрального районного суда г. Красноярска от 30.11.2015 по делу № 2-6912/2016), оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Красноярского краевого суда от25.01.2016 по делу № ЗЗА-942/2016А-63, отказано в удовлетворении административного истца ООО "Антекс" об оспаривании Решения Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 (с изменениями, внесенными решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 № В-377), которое оспаривалось ООО "Антекс" в части установленных значения коэффициента, учитывающего срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (КЗ), применяемых при определении размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, согласно приложения 4 к указанному решению;

- Отказывая в удовлетворении заявленных ООО "Антекс" требований, суд исходил из того, что Красноярским городским Советом депутатов значение коэффициента КЗ определено в Решении от 14.10.2008 № В-43 в соответствии с предоставленными ему полномочиями, в соответствии с предусмотренным законодательством порядком, с учетом экономического обоснования установления повышения значения коэффициента КЗ, в зависимости от срока аренды земельного участка;

- согласно пункту 2.3 договора аренды земельного участка от 26.09.2016 №16-1162 условия настоящего договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами до заключения договора, а именно 28.02.2016 -дата расторжения предыдущего договора аренды от 17.04.2007 № 824;

- земельный участок передан по акту приема-передачи 28.02.2007 по договору аренды от 17.04.2007 № 824;

- таким образом, срок для исполнения обязанности по вводу объекта в эксплуатацию подлежит исчислению с момента фактической передачи земельного участка в аренду - 28.02.2007;

- с учетом изложенного, шестилетний срок для строительства объекта истек 28.02.2013, в связи с чем, истцом правомерно применен для расчета арендной платы коэффициент КЗ равный 4;

- аналогичная позиция изложена в Постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 13.07.2018 по делу № АЗЗ-22135/2017;

- пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 26.09.2016 №16-1162 размер арендной платы установлен в размере 127 091,60 руб.;

- расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору аренды (п. 3.4 договора аренды земельного участка от 26.09.2016 №16-1162) и содержит информацию о применении коэффициента КЗ равного 4 при определении ежемесячного размера арендной платы;

- договор аренды земельного участка от 26.09.2016 №16-1162 подписан арендатором без каких-либо замечаний, в установленном законом порядке в указанной части не оспорен, недействительным не признан;

- за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 истцом произведена оплата арендных платежей по договору аренды земельного участка от 26.09.2016 №16-1162 в размере 5 092428,94 руб., размер задолженности по арендным платежам по состоянию на 06.06.2019 составлял 61 610,57 руб.;

- с учетом изложенного, основываясь на обоснованности и законности начисления арендной платы с учетом коэффициента КЗ равного 4, а также принимая во внимание фактическое согласие истца с условиями договора, выразившееся в не оспаривании его положений и регулярном внесении арендных платежей, департамент считает, что неосновательное обогащение на стороне департамента не возникло, требования истца не обоснованы, несоразмерны, не доказаны, в связи с чем просит в удовлетворении иска отказать в полном объеме.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

Между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) подписан договор аренды земельного участка от 28.09.2016 № 1162 (далее – договор), по условиям пункта 1.1. которого, арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 143:122, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: электроснабжения, канализации, водоснабжения, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, (далее - Участок), для использования в целях завершения строительства офисного здания с инженерным обеспечением по адресу: <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 3045 кв.м.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 28.02.2007 по договору аренды от 17.04.2007 № 824.

Срок аренды определен в пункте 2.1. договора с 23.08.2016 по 22.08.2019.

В силу пункта 3.1. договора размер арендной платы за участок составляет 127091 руб. 60 руб. коп. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.4. договора расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата, путем перечисления на счет.

Согласно приложению 2 к договор расчет арендной платы осуществляется по формуле

А = КсхК1хК2хК3, где

А – арендная плата в год = 1 525 099 руб. 21 коп.,

КС – кадастровая стоимость земельного участка = 25418320,2 руб.;

К1- коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка = 0,015;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора = 1;

КЗ - коэффициент,- учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок = 4.

Договор аренды земельного участка №1162 от 28.09.2016 прошел государственную регистрацию 02.10.2016.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 по делу№АЗЗ-20110/2015 отказано в удовлетворении требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании с общество с ограниченной ответственностью СК «Комфортстрой» задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.04.2007 № 824 с ссылкой на непровомерное применение при расчете размера арендной платы коэффициента К3=4.

Общество с ограниченной ответственностью «Налоговый консультант» подготовило заключение от 24.04.2018, в котором сделаны следующие выводы:

исследованное экономическое обоснование в отношении корректирующего коэффициента КЗ не вполне соответствует основным принципам определения арендной платы, содержащимся в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"; в частности, принципу экономической обоснованности и принципу запрета необоснованных предпочтений;

- установленные размеры коэффициента КЗ не соответствуют принципу экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, определенному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009г. № 582 и Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710;

- в экономическом обосновании не использовались данные об оценке доходности земельных участков;

- расчет, обосновывающий увеличение размеров повышающего коэффициента КЗ не производился;

- не производился анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков;

- при установлении размеров повышающего коэффициента использовались данные о величине потенциального убытка бюджета города, который определен в виде 4-хкратного отклонения размера арендной платы, определенного в соответствии с решением № В-43 и размера арендной платы по итогам торгов.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 01.03.2019 с требованием произвести перерасчет арендной платы за период с 28.02.2016 по 28.02.2019, начислить арендную плату в размере установленном Законом Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» с учетом коэффициента К3 = 1, внести изменения в пункт 3.1. договора аренды от 28.09.2016 № 1162, указав размер арендной платы 31 772,90 руб. в месяц, возвратить сумму неосновательного обогащения в размере 3 438 046 руб. 91 коп.

В ответном письме от 29.03.2019 № 9190ги департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил обществу с ограниченной ответственностью СК «Комфортстрой», что отсутствуют основания для перерасчета размера арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.09.2016 № 1162 за период с 28.02.2016 по 28.02.2019 за счет изменения размера коэффициента К3, а также для возврата неосновательного обогащения в размере 3 438 046 руб. 91 коп.

Согласно представленному ответчиком в материалы дела расчету истцу за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 начислена арендная плата в размере 5 154 039 руб. 51 коп., размер арендной платы за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 при коэффициенте К3 = 1 составил бы 1 288 509 руб. 88 коп. арендная за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 при К3=1, с 28.02.2019 К3=2 составил бы 1 395 212 руб. 59 коп. Ответчиком оплачена арендная плата за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 в размере 5 092 428,94 руб.

Из информации по арендной плате следует, что по состоянию на 29.08.2019 у истца имеется задолженность по арендной плате в размере 192 933 руб. 94 коп, по пене – 12 571 руб. 09 коп.

Истцом в материалы дела представлены платежные поручения за период с 29.09.2016 по 05.08.2019 об оплате арендной платы по договору аренды от 28.09.2016 № 1162 на общую сумму 5 092 428,94 руб.

Ссылаясь на то, что ответчиком не обоснованно при расчете размера арендной платы за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 включался коэффициент К3 = 4, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 3 819 321,71 руб. неосновательного обогащения.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В силу статьи 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательств, одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Согласно пунктам 1 - 2 статьи 1102 Гражданского кодекса РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

В силу данной нормы для взыскания неосновательного обогащения необходимо установить приобретение или сбережение ответчиком имущества без законных оснований, а также отсутствие обстоятельств, исключающих возможность взыскания неосновательного обогащения.

Пунктом 2 статьи 1105 Гражданского кодекса РФ установлено, что лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

С учетом положений статьи 65 Арбитражного РФ при обращении с требованием о взыскании неосновательного обогащения истец должен доказать факт использования ответчиком имущества, отсутствие обстоятельств, исключающих возможность взыскания неосновательного обогащения и размер неосновательного обогащения.

Ссылаясь на то, что ответчиком не обоснованно при расчете размера арендной платы за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 включался коэффициент К3 = 4, истец обратился в арбитражный суд с требованиями о взыскании с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска 3 819 321,71 руб. неосновательного обогащения.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды земельного участка от 28.09.2016 № 1162 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельным кодексом Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязуется предоставить имущество арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Земельный участок передан по акту приема-передачи от 28.02.2007 по договору аренды от 17.04.2007 № 824.

Срок аренды определен в пункте 2.1. договора с 23.08.2016 по 22.08.2019.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землей в Российской Федерации является платным.

Частью 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

В силу пункта 3.1. договора размер арендной платы за участок составляет 127091 руб. 60 руб. коп. в месяц.

В соответствии с пунктом 3.4. договора расчет арендной платы приведен в приложении 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора.

Пунктом 3.5. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, за который вносится плата, путем перечисления на счет.

Согласно приложению 2 к договор расчет арендной платы осуществляется по формуле

А = КсхК1хК2хК3, где

А – арендная плата в год = 1 525 099 руб. 21 коп.,

КС – кадастровая стоимость земельного участка = 25418320,2 руб.;

К1- коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка = 0,015;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора = 1;

КЗ - коэффициент,- учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок = 4.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 17.04.2012 N 15837/11 сформулирована правовая позиция, согласно которой, учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, основные принципы определения арендной платы, установленные Постановлением Правительства Российской Федерации N 582, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены. В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Из пунктов 16, 19 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) также следует, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.

В пункте 20 названного Постановления указано, если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, судам надлежит учитывать следующее.

Акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Пунктом 5.1 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" предусмотрено, что расчет годовой суммы арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), производится по формуле:

А = Кс x К1 x К2 x К3,

где:

А - арендная плата за земельный участок в год (рублей);

Кс - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);

К1 - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

К2 - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;

К3 - коэффициент, учитывающий срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок.

Пунктом 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" установление коэффициентов К1, К2, К3 отнесено к компетенции органов местного самоуправления. При этом в случае, если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Изменения в статью 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542, которыми при расчете арендной платы за использование земельных участков, предоставленных для строительства, установлен коэффициент К3, учитывающий срок, по истечении которого объект не введен в эксплуатацию арендатором, внесены Законом Красноярского края от 23.04.2013 N 4-1223 "О внесении изменений в статью 12 Закона края "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" (далее - Закон Красноярского края от 23.04.2013 N 4-1223).

Изменения, внесенные Законом Красноярского края от 23.04.2013 N 4-1223, вступили в силу по истечении 10 дней со дня официального опубликования - 18.05.2013. Закон Опубликован 07.05.2013 в "Ведомостях высших органов государственной власти Красноярского края" N 18 (593).

В соответствии с внесенными изменениями, в пунктах 4, 5.1, 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 N 7-2542, при определении арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства (за исключением земельных участков, предоставленных для жилищного строительства), учитывается также срок (определяемый с даты предоставления в аренду земельного участка), по истечении которого арендатором земельного участка, предоставленного для строительства (за исключением земельного участка, предоставленного для жилищного строительства), не введен в эксплуатацию объект, для строительства которого был предоставлен в аренду такой земельный участок (пункт 4 статьи 12). Установлена формула расчета арендной платы, предусматривающая, в том числе, применение коэффициента К3, учитывающего срок, по истечении которого объект не введен в эксплуатацию арендатором (пункт 5.1 статьи 12). Коэффициент К3 определяется решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, на территории которых расположены передаваемые в аренду земельные участки, исходя из принципа экономической обоснованности. В случае если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице. Порядок расчета экономической обоснованности коэффициентов К1, К2 и К3 утверждается Правительством края (пункт 6 статьи 12).

Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 N В-377 размер коэффициента К3 определен равным 4, который установлен по истечении 6 лет с даты предоставления обществу в аренду земельного участка.

На основании указанных нормативных актов Департамент муниципального имущества земельных отношений администрации г. Красноярска применил методику расчета арендной платы, рассчитав ее с учетом коэффициента К3 равного 4.

В соответствии со статьей 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При этом формулировка части 2 статьи 69 АПК РФ «в котором участвуют те же лица» не означает полного тождества составов заинтересованных субъектов в прежнем и новом арбитражном процессе. Свойством преюдиции обладают обстоятельства, составляющие фактическую основу ранее вынесенного по другому делу и вступившего в законную силу решения, когда эти обстоятельства имеют юридическое значение для разрешения спора, возникшего позднее.

Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.10.2018 по делу№АЗЗ-20110/2015 отказано в удовлетворении требований департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о взыскании с общество с ограниченной ответственностью СК «Комфортстрой» задолженности по арендной плате по договору аренды от 17.04.2007 № 824 с ссылкой на непровомерное применение при расчете размера арендной платы коэффициента К3=4.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшему до 01.03.2015), статье 39.7 Земельного кодекса РФ(действовавшей на момент заключения договора аренды) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, определяются в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации (пункт 1 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, ранее действовал пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящихся в собственности Российской Федерации, действующий с 04.08.2009 (далее - Постановление N 582).

К основным принципам определения размера арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей. С учетом единства экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедших свое отражение в Постановлении N 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующим компетентным органам в качестве регулируемой цены. Согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующим доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

В пункте 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до 1 марта 2015 года) была предусмотрена повышающая ставка арендной платы только в случае, если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости. Таким образом, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социальной значимости этого вида деятельности и одного из приоритетных направлений социальной политики государства. Каких-либо иных повышенных платежей за земельные участки, предоставленные под строительство объектов недвижимости, не относящихся к жилищному, в случае превышения сроков строительства федеральное законодательство не содержит.

Таким образом, законодатель предусмотрел повышенную ставку арендной платы за нарушение сроков жилищного строительства с учетом социальной значимости этого вида деятельности и одного из приоритетных направлений социальной политики государства. Каких-либо иных повышенных платежей за земельные участки, предоставленные под строительство объектов недвижимости, не относящихся к жилищному, в случае превышения сроков строительства федеральное законодательство не содержит.

Из материалов дела следует, что между истцом и ответчиком подписан договор аренды земельного участка от 28.09.2016 № 1162, по условиям пункта 1.1 которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:04 00 143:122, находящийся в охранной зоне инженерных сетей: электроснабжения, канализации, водоснабжения, расположенный по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Игарская, , для использования в целях завершения строительства офисного здания с инженерным обеспечением по адресу: <...> в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, который прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью, общей площадью 3045 кв.м.

Рассматриваемый договор не содержит условия о предоставления земельного участка с целью жилищного строительства.

Каких-либо повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящегося к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Само по себе нарушение сроков строительства, не связанного с жилищным, не может быть основанием для того, чтобы без учета принципа экономического обоснования повысить в несколько раз арендную плату за земельный участок, предоставленный под такое строительство. Подобное повышение следует рассматривать как санкцию за нарушение сроков строительства, меру ответственности за несвоевременное освоение земельного участка, что не предусмотрено земельным законодательством. При этом арендодатель вправе использовать иные правовые механизмы к недобросовестным застройщикам. Данная позиция Верховного Суда Российской Федерации содержится в Определении от 28.04.2016 N 14-АПГ16-7.

Материалами дела подтверждается, что в данном случае земельный участок предоставлен под объект строительства, не связанного с жилищным (для использования в целях строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3045 кв. м (приложение 1)), а каких-либо повышающих платежей в случае превышения сроков строительства за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящееся к жилищному строительству, федеральное законодательство не содержит.

Аналогичная позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 09.02.2017 N 304-ЭС16-19930 по делу N А70-7660/2015, в котором судебные инстанции пришли к правильному выводу о том, что решение Городской Думы города Губкинский от 26.12.2008 N 353 "Об установлении базовых ставок арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и порядка расчета арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Губкинский", устанавливающее возможность применения пятикратного коэффициента к размеру арендной платы, не подлежит применению, так как каких-либо повышенных платежей за земельные участки, предоставленные для строительства, не относящееся к жилищному, (в частности, торгово-бытового комплекса) в случае превышения сроков строительства, федеральное законодательство не содержит. Нарушение сроков строительства объектов капитального строительства, не связанного с жилищным, не может рассматриваться как основание для повышения в пять раз арендной платы за земельный участок, предоставленный под такое строительство, без учета принципа экономического обоснования, в противном случае такое повышение следует рассматривать как санкцию в случае нарушения сроков строительства, что не предусмотрено земельным законодательством.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что применение при расчете арендной платы по договору аренды земельного участка, предоставленного ответчику для строительства, не относящегося к жилищному, повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства (К3 равного 4), противоречит нормам федерального законодательства, а также принципам и правилам, установленным в Постановлении № 582, Земельному кодексу Российской Федерации.

Ответчик в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привел экономического обоснования применения повышающего коэффициента применительно к рассматриваемой ситуации.

Общество с ограниченной ответственностью «Налоговый консультант» подготовило заключение от 24.04.2018, в котором сделаны следующие выводы:

исследованное экономическое обоснование в отношении корректирующего коэффициента КЗ не вполне соответствует основным принципам определения арендной платы, содержащимся в Постановлении Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009г. № 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации"; в частности, принципу экономической обоснованности и принципу запрета необоснованных предпочтений;

- установленные размеры коэффициента КЗ не соответствуют принципу экономической обоснованности, согласно которому арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, определенному Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009г. № 582 и Приказом Минэкономразвития России от 29.12.2017 N 710;

- в экономическом обосновании не использовались данные об оценке доходности земельных участков;

- расчет, обосновывающий увеличение размеров повышающего коэффициента КЗ не производился;

- не производился анализ и оценка экономических, природных и иных факторов, влияющих на уровень доходности земельных участков;

- при установлении размеров повышающего коэффициента использовались данные о величине потенциального убытка бюджета города, который определен в виде 4-хкратного отклонения размера арендной платы, определенного в соответствии с решением № В-43 и размера арендной платы по итогам торгов.

Таким образом, применение повышающего коэффициента К3 равного 4 при расчете арендной платы в отношении спорного земельного участка в рамках настоящего дела суд находит необоснованным, противоречащим нормам действующего законодательства.

Поскольку суд не усматривает оснований для применения коэффициента К3, равному 4, установленного Решением Красноярского городского Совета депутатов от 25.06.2013 N В-377, следовательно, указанный коэффициент в данном случае не может быть применим к расчету размера арендной платы за спорный период.

Пунктом 6 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 "О регулировании земельных отношений в Красноярском крае" установление коэффициентов К1, К2, К3 отнесено к компетенции органов местного самоуправления. При этом в случае, если решениями органов местного самоуправления муниципальных районов, городских округов размер коэффициента К3 не определен, такой размер признается равным единице.

Согласно сведениям, указанным в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к договору и являющейся его неотъемлемой частью, общей площадью 3045 кв. м (приложение 1), вид разрешенного использования: "для строительства отдельно стоящего двухэтажного здания офиса со встроенным помещением кафе, инженерным обеспечением».

Из материалов дела также следует, что при подписании договора аренды земельного участка от 26.09.2016 № 1162, стороны руководствовались коэффициентом К1, учитывающим вид разрешенного использования земельного участка, равным 0,015, что следует из приложения № 2 к договору.

Следовательно, при расчете арендной платы за спорный период подлежит применению коэффициент К1 (коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования), равный 0,015, по применению которого спора не возникает.

Согласно представленному в материалы дела расчету истцу за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 начислена арендная плата в размере 5 154 039 руб. 51 коп. с учетом коэффициента К3 = 4.

Ответчиком оплачена арендная плата за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 в размере 5 092 428,94 руб., что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Согласно расчету истца размер арендной платы за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 при коэффициенте К3 = 1 составил бы 1 273 107 руб. 23 коп., в связи с чем ответчик без установленных законом, иными правовыми актами оснований, приобрел принадлежащие истцу денежные средства в размере 3 819 321,71 руб.

Расчет неосновательного обогащения, выполненный истцом, проверен судом и признан не правильным, поскольку истцом при расчете не учтено следующее.

Законом Красноярского края от 30.11.2017 № 4-1187 «О внесении изменений в Закон края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» статья 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» дополнена новым пунктом 8, согласно которому при заключении договора аренды земельного участка в таком договоре предусматриваются случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Положения первого абзаца пункта 8 статьи 12 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» применяются, начиная с 24.12.2017, в отношении всех договоров аренды, за исключением тех, которые действуют менее 1 года к моменту индексации, при наличии в самом договоре условия о возможности одностороннего изменения размера арендной платы.

Пунктом 2.8. Положения об арендной плате за землю в городе Красноярске, утвержденного Решением Красноярского городского Совета депутатов от 14.10.2008 № В-43 предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

При применении при расчете арендной платы коэффициентов инфляции 2018 и 2019 годов, размер арендной платы за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 при коэффициенте К3 = 1 составляет 1 288 509 руб. 88 коп.

Поскольку ответчиком оплачена арендная плата за период с 29.09.2016 по 06.06.2019 в размере 5 092 428,94 руб., ответчик без установленных законом, иными правовыми актами оснований, приобрел принадлежащие истцу денежные средства в размере 3 803 919 руб. 06 коп.

Требования о взыскании с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска неосновательного обогащения подлежат удовлетворению в части в размере 3 803 919 руб. 06 коп.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа (код доступа - ).

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска в пользу общества с ограниченной ответственностью Строи- тельная компания «Комфортстрой» г.Красноярск 3 845 846 руб. 06 коп. в т.ч.:

- 3 803 919 руб. 06 коп. неосновательного обогащения;

- 41927 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины.

В остальной части иска отказать.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что решение в окончательной форме будет изготовлено в течение 5 рабочих дней, подписано в виде электронного документа усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и направлено лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети «Интернет».

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд, находящийся в г.Красноярске.

Апелляционная жалоба на настоящее решение подаётся через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

Р.В. Лесков