Решение от 29 ноября 2022 г. по делу № А21-4730/2020

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2, г. Калининград, 236040

E-mail: info@kaliningrad.arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru


Р Е Ш Е Н И Е

г. Калининград

Дело №

А21-4730/2020


«29»

ноября

2022 года



«23» ноября 2022 года оглашена резолютивная часть решения


Арбитражный суд Калининградской области в составе:

судьи

ФИО1, при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО2,



рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

Администрации городского округа «Город Калининград» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к ООО «Подводречстрой» (ОГРН <***>, ИНН <***>), ИП ФИО3 (ОГРНИП 318673300026740, ИНН <***>) о расторжении договора № 012355 от 09.06.2015г., о разделе земельного участка,

третье лицо: ФИО4,

при участии:

от истца – ФИО5 по доверенности,

от ООО «Подводречстрой» – ФИО6 по доверенности,

от предпринимателя - не явились, извещены,

от третьего лица – ФИО7 по доверенности;

установил:

решением Арбитражного суда Калининградской области от 11.09.2020г., вступившим в законную силу, удовлетворены требования Администрации городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация, истец) к ООО «Подводречстрой» (далее – общество) и индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – предприниматель) о разделе земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18 площадью 22392 кв.м., предоставленного ООО «Подводречстрой» под строительство хозяйственной базы и стоянки плавтехсредств в пос. Прегольский города Калининграда, согласно схеме расположения земельных участков от 15.04.2019г. и о расторжении договора аренды земельного участка №012355 от 09.06.2015 г.

Конкурсный управляющий ООО «Подводречстрой» ФИО8 обратилась с заявлением о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам указанного решения Арбитражного суда Калининградской области. При этом в качестве обстоятельств отмены судебного акта по вновь открывшимся обстоятельствам заявитель сослался на вступившее в законную силу Определение Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2021 г. по делу № А21-6855/2020-57.

Решением суда от 28 апреля 2022 года заявление о пересмотре решения Арбитражного суда Калининградской области от 11.09.2020г. по делу № А21-4730/2020 по новым обстоятельствам удовлетворено, решение Арбитражного суда Калининградской области от 11.09.2020г. по делу № А21-4730/2020 отменено. Дело вновь назначено к рассмотрению в судебное заседание.

В судебное заседание ИП ФИО3 представителей не направил, извещался надлежащим образом.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей предпринимателя в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представитель Администрации поддержала требования в полном объеме, указав на нарушение права истца, как собственника земельного участка.

Представители общества и третьего лица возражали против удовлетворения иска по доводам отзыва, ссылаясь на преюдициальный судебный акт, неделимость земельного участка, погашение задолженности по арендным платежам.

Исследовав материалы дела и дав им оценку в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Как следует из материалов дела, 09 июня 2015 года между Администрацией (арендодатель) и открытым акционерным обществом «Народное предприятие «6 экспедиционный отряд подводно-технических работ» (арендатор) заключен договор №012355 аренды земельного участка, по условиям которого арендатору передан в аренду сроком до 10 августа 2059 года земельный участок с кадастровым номером 39:15:111814:18 площадью 22392 кв.м., в пос. Прегольский города Калининграда, предоставленный под административный блок и строительство хозяйственной базы и стоянки плавтехсредств.

Соглашением от 14 августа 2015 года права и обязанности арендатора переданы обществу с ограниченной ответственностью «Балтийский отряд подводно-технических работ» в связи с переходом к нему 13 августа 2015 года права собственности на находящееся на земельном участке нежилое здание.

Договор и соглашение к нему зарегистрированы в установленном порядке.

03 ноября 2015 года общество с ограниченной ответственностью «Балтийский отряд подводно-технических работ» переименовано в общество с ограниченной ответственностью «Подводречстрой»

По договору от 07 мая 2018 года общество передало в собственность индивидуального предпринимателя ФИО3 нежилое здание с кадастровым номером 39:15:111814:22 площадью 631,3 кв.м., находящееся на земельном участке с кадастровым номером 39:15:111814:18.

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда Калининградской области от 13.10.2021 г. по делу № А21-6855/2020-57 сделка по заключению договора купли-продажи земельного участка от 07 мая 2018 года, заключенного между ООО «Подводречстрой» и ИП ФИО3, признана недействительной, применены последствия недействительности сделки в форме возврата ООО «Подводречстрой» нежилого здания с кадастровым номером 39:15:111814:22.

По правилам части 2 статьи 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, такое основание для раздела земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18 как отсутсвие у предпринимателя-собственника объекта недвижимости прав на землю, указанное Администрацией, утрачено.

В силу пункта 4 статьи 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости.

Согласно пункту 6 названной статьи образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные ЗК РФ, другими федеральными законами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11.3 ЗК РФ образование земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения органов, уполномоченным на распоряжение такими участками, в соответствии с одним из следующих документов: проектом межевания территории, утвержденным в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ); проектной документацией лесных участков; утвержденной схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, которая предусмотрена статьей 11.10 ЗК РФ.

Так, конкурсным управляющим, 19.07.2022 г. заключен договор купли-продажи нежилого здания площадью с КН39:15:111814:22 с ФИО4. В состав передаваемого имущества входят вспомогательные для здания сооружения, принадлежащие продавцу и возведенные на участке, на котором располагается строение (п. 1.1. договора купли-продажи).

Как указали ответчик и ФИО4, нежилое здание приобретено с неотделимыми улучшениями, расположенными в границах ранее сформированного земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18, комплекс представляет собой единый имущественный комплекс: капитальный железобетонный забор с организованным дополнительным въездом, ливневая и канализационная система с очистными сооружениями; водопровод с артезианской скважиной; свайное (из железобетонных свай) поле под планируемый кабельные строительством обеспечения электрические работоспособности здания, вспомогательного здания сторожки, скважины и иных инженерных сетей; пруд. Большая часть этого имущества осталась за пределами земельного участка, сформированного в результате предложенной администрацией схеме раздела.

Указанное подтверждается также Заключением кадастрового инженера ФИО9 от 29.08.22 г. с выводами о неделимости земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18.

Таким образом, руководствуясь положениями статей 11.2, 11.3, 11.9 Земельного кодекса Российской Федерации, суд пришел к выводу, что при данных обстоятельствах раздел земельного участка с кадастровым номером 39:15:111814:18 площадью 22392 кв.м. по требованию собственника не соответствует закону и нарушает права арендатора и изменившегося собственника объекта недвижимости, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требования о расторжении договора в связи с существенным нарушением ответчиком условий договора в части своевременного внесения арендной платы.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ по требованию одной стороны договор может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Перечень оснований, при наличии которых арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, установлен ст. 619 упомянутого Кодекса. Согласно указанной статье договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Ст. 619 ГК РФ в дополнение к общим нормам о порядке расторжения договора предусмотрено специальное правило о направлении арендатору до предъявления требования о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения обязательства в разумный срок.

Таким образом, по смыслу названных правовых норм, расторжение договора является крайней мерой ответственности, применяемой арендодателем к недобросовестной стороне, когда другие способы воздействия исчерпаны и, несмотря на предупреждение, обязательства так и не исполнены стороной добровольно.

Судом установлено, что администрацией соблюден претензионный порядок по процедуре досрочного расторжения договора аренды.

Понятие существенного нарушения условий договора содержится в п. 2 ст. 450 ГК РФ, в соответствии с которым существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из представленных доказательств, на момент рассмотрения спора в полном объеме погашена задолженность по арендной плате по указанным в настоящем деле периодам.

19.09.2022 г. должником оплачено в погашение задолженности по договору аренды земельного участка 1 104 787,67 рублей.

Согласно правовой позиции, сформулированной в абзаце четвертом пункта 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка.

Аналогичные разъяснения изложены в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров», согласно которому требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Расторжение договора является исключительной мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой к недобросовестному контрагенту (арендатору) в случае, когда другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.

С учетом того, что ответчиком предпринимаются меры к полному погашению задолженности, расторжение договора в данном случае является несоразмерной мерой ответственности за нарушение обязательства и не соответствует балансу интересов сторон.

Кроме того, при вынесении решения суд учитывает также и ликвидность имущества с точки зрения удовлетворения прав кредиторов общества, а также объективные обстоятельства действий его органов управления, повлекших банкротство организации.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

По мнению суда, сохранение договорных отношений между сторонами в данном случае не противоречит статьям 1, 450, 619 ГК РФ, в связи с чем, в иске о расторжения договора следует отказать.

Руководствуясь ст.ст. 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд


Р Е Ш И Л :


В удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок со дня его принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.



СудьяИ. ФИО10