Решение от 26 февраля 2020 г. по делу № А51-19088/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Октябрьская, 27

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19088/2019
г. Владивосток
26 февраля 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 19 февраля 2020 года .

Полный текст решения изготовлен 26 февраля 2020 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Кобко Е.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью "Детский спортивный центр Олимп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании 171241,98 руб., расторжении договора аренды, освобождении имущества;

при участии

от истца: ФИО2, диплом «Российская таможенная академия» 105004 0004315 от 11.07.2016 №1212, доверенность от 17.12.2019, удостоверение;

от ответчика: не явился, извещен;

установил:

Управление муниципальной собственности г.Владивостока обратилось в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Детский спортивный центр «Олимп» о взыскании задолженности по арендной плате в размере 156 752 рублей, и пеню в размере 23 333, 66 рублей; всего – 180 085, 66 рублей; расторжении договора от 25.09.2015 № 03-17600-001-Н-АР-7257-00 аренды недвижимого имущества: нежилое помещение №1, общей площадью 22, 5 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: <...>, для использования в целях офис, оказание социально-бытовых услуг, торговое, склад, производственное, мастерские; об обязании передать УМС г. Владивостока недвижимое имущество: нежилое помещение № 1, общей площадью 22, 5 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: <...>, для использования в целях офис, оказание социально-бытовых услуг, торговое, склад, производственное, мастерские;

Определением суда от 04.09.2019 дело назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон в соответствии со ст. 228 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ). Определением от 05.11.2019 в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 227 АПК РФ суд перешел к рассмотрению дела по правилам искового судопроизводства.

С учетом уточнения требований 27.01.2020, принятых судом в порядке ст.49 АПК, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 в размере 134 142,88 руб., пеню в размере 37099,10 руб., всего - 171 241,98 рублей; расторжении договора от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 аренды недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 22,5 кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: <...>; обязании ООО «Детский Спортивный Центр ОЛИМП» освободить недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 22,5 кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: <...>, передав его по акту приема-передачи представителю УМС г. Владивостока в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в заседание не явился, в связи, с чем суд, руководствуясь ч. 3 ст. 156 АПК РФ, рассмотрел дело в его отсутствие.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, указал, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по договору аренды, дал пояснения по расчету задолженности.

Изучив материалы дела, заслушав представителя истца, суд установил следующее.

Между Управлением муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г.Владивостока) и ООО «Детский Спортивный Центр ОЛИМП» (далее - ООО «ОЛИМП», арендатор, ответчик) заключён договор от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 аренды недвижимого имущества: нежилое помещение №1, общей площадью 22,5 кв.м, этаж цокольный, адрес объекта: <...> для использования в целях офис, оказание социально-бытовых услуг, торговое, склад, производственное, мастерские.

Собственником вышеуказанного недвижимого имущества является муниципальное образование город Владивосток, о чём в ЕГРН 28.11.2014 сделана запись регистрации №25-25-01/152/2014-974, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 27.11.2018 №25/000/003/2018-134746.

Договор аренды от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 зарегистрирован в установленном законом порядке, о чём в ЕГРН 15.08.2016 была сделана запись регистрации №25/001/008/2016-5345/2.

25.09.2015 вышеуказанное нежилое помещение передано в пользование ООО «ОЛИМП» согласно акту приема-передачи.

В соответствии с п. 1.3 договора срок аренды нежилого помещения установлен с 25.09.2015 по 24.09.2020.

Согласно п. 3.1 договора установлена арендная плата в размере 6 836,61руб. Оплата производится арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца, следующего за расчётным.

Согласно п. 4.1. договора от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 при неуплате арендной платы в установленный договором срок, начисляется пеня из расчёта 1/300 ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации, в перерасчёте за каждый день просрочки от общей суммы задолженности,

В силу п. 5.2 договора по требованию арендодателя договор может быть расторгнут в случае невнесения арендной платы в полном объеме в течение 2-х месяцев.

Ответчиком в адрес истца подано заявление от 13.09.2019 вх.№13983 о расторжении договора аренды от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 в связи с высокой ставкой аренды и отменой коэффициентов, корректирующих арендную ставку.

Управлением муниципальной собственности г.Владивостока в адрес ответчика была направлена претензия от 21.11.2017 №28/12-7062 о необходимости погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и пеню в полном объеме, а также от 29.11.2018 №28/6-7347 с предложением расторгнуть договор аренды. Указанные требования не исполнены ответчиком, экземпляр соглашения о расторжении договора подписанный арендатором в адрес истца также не поступал.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы в срок установленный договором, истец обратился в Арбитражный суд Приморского края с настоящим иском.

В соответствии с Положением об Управлении муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденным постановлением администрации г. Владивостока от 04.08.2000 №1439, Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление) осуществляет права собственника (владение, пользование и распоряжение) в отношении муниципального имущества от имени Владивостокского городского округа (п. 3.1.1).

Согласно п. 3.1.14 указанного Положения одной из основных функций Управления является осуществление контроля за поступлениями в бюджет Владивостокского городского округа от использования муниципального имущества.

Таким образом, УМС г.Владивостока является надлежащим истцом по настоящему делу.

Возникшие между сторонами правоотношения квалифицируются судом как обязательственные, возникшие из договора аренды нежилых помещений, в связи, с чем подлежат применению нормы гл. 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), общие нормы об обязательствах и договорах ГК РФ.

В соответствии со ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В силу п.2 ст. 614 ГК РФ арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Согласно п.п. 1, 2 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

При этом п. 3 ст. 614 ГК РФ закреплено, что если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В п. 20 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично-правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив положения договора аренды, суд пришел к выводу, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (п.п. 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (п. 19 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

Арендная плата за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности города Владивостока, определяется в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в муниципальной собственности г. Владивостока, утвержденной Решением Думы г. Владивостока от 10.12.2002 №152.

Согласно указанной Методике арендная плата рассчитывается по формуле Формула расчета арендной платы имеет вид: Апг = Аз + Ад = 0,01 х Бс х (Кот + Кнр) х S + Бс х Кпк х Кд х Ккор х S,

где:

Аз - затратная составляющая арендной платы;

Ад - доходная составляющая арендной платы;

Бс - базовая ставка годовой арендной платы за 1 кв, м Объекта - устанавливается равной базовому размеру стоимости строительства 1 кв. м нежилой площади и утверждается главой администрации города Владивостока (согласно Решению Думы г. Владивостока от 30.01.2003 №165 размер данной величины составляет 11 524 руб.).

Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый главой администрации города Владивостока (согласно Решению Думы г. Владивостока от 30.01.2003 № 166 размер величины равен 0,03);

Кнр - коэффициент накладных расходов, зависящий от стоимости затрат собственника на оформление объекта для сдачи его в аренду, устанавливаемый главой администрации города Владивостока (согласно Постановлению главы г. Владивостока от 18,12.200 № 2469 размер данной величины равен 0,22);

S - площадь арендуемого объекта - 71 кв.м;

Кд - коэффициент доходности 1 кв. м арендуемого объекта, устанавливаемый главой администрации города Владивостока (согласно Решению Думы г. Владивостока от 23.09.2004 № 17 размер данной величины равен ОД);

Ккор - корректирующий коэффициент, который определяется решением Думы города Владивостока.

Согласно Решению Думы города Владивостока от 27.02.2003 №173 «Об утверждении величин коэффициентов, корректирующих расчет арендной платы за пользование зданиями, сооружениями, их частями, находящимися в собственности муниципального образования город Владивосток» субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется имущественная поддержка в виде установления корректирующего коэффициента в размере 0,7.

Постановлением администрации г.Владивостока от 18.09.2013 №2673 «Об утверждении муниципальной программы «Развитие малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке" на 2014 - 2021 годы» утвержден Порядок оказания имущественной поддержки субъектам малого и среднего предпринимательства города Владивостока и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке.

Согласно п. 3.1.1. имущественная поддержка предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства города Владивостока, осуществляющим деятельность в сфере производства товаров, выполнения работ, оказания бытовых услуг на территории Российской Федерации, а также организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства в городе Владивостоке, при условии:

- их регистрации на территории города Владивостока;

- отсутствия задолженности по налоговым и иным обязательным платежам в бюджеты бюджетной системы Российской Федерации;

- отсутствия задолженности по арендной плате в бюджет Владивостокского городского округа;

- соответствия условиям, установленным ст. 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

С учетом указанных положений закона имущественная поддержка субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется только добросовестным арендаторам муниципальных помещений.

Вместе с тем, ответчик не может быть признан судом добросовестным арендатором муниципальных помещений в связи с тем, что не вносил арендную плату за использование арендуемого помещения в срок предусмотренный договором, в результате чего Управление неоднократно вынуждено было обращаться в суд для взыскания задолженности в судебном порядке, что подтверждается вступившими в законную силу решениями Арбитражного суда Приморского края от 30.04.2016 по делу №А51-31032/2016, от 25.12.2018 по делу №А51-10525/2018.

Таким образом, судом установлено, что при расчете арендной платы по договору от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 корректирующий коэффициент для ответчика равен 1.

Расчет суммы основного долга судом проверен, признан арифметически верным, мотивированным и обоснованным.

В период действия договора у ответчика сложилась задолженность в заявленной сумме.

Ответчик в порядке ст.65 АПК РФ не представил суду надлежащие и достоверные доказательства оплаты задолженности в спорный период по договору аренды от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00.

Принимая во внимание непредставление ответчиком документов, свидетельствующих о надлежащем исполнении обязательства по внесению арендной платы или об отсутствии оснований для оплаты, доводы истца о нарушении ответчиком обязательств согласно п. 3.1 ст.70 АПК РФ считаются признанными ответчиком, в связи, с чем в силу п. 3 ст. 70 АПК РФ, истец освобожден от необходимости доказывания указанных доводов.

Учитывая, установленные обстоятельства дела, суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению требования истца о взыскании с ответчика суммы задолженности по договору аренды от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 в размере 134 142,88 руб. за период с 01.09.2018 по 31.12.2019.

Довод ответчика об отсутствии оснований для взыскании суммы задолженности по настоящему делу, в связи с ее взысканием в рамках дела №А51-10525/2018 судом отклоняется, поскольку в рамках дела №А51-10525/2018 задолженность взыскана за период с 01.05.2016 по 31.08.2018, а в рамках настоящего дела задолженность взыскивается за период с 01.09.2018 по 31.12.2019, что не противоречит нормам права и условиям договора.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за нарушение ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

Пеней (неустойкой) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков (п.1 ст. 330 ГК РФ).

Поскольку факт просрочки исполнения обязанности по внесению арендной платы судом установлен, соглашение о пене и её размере сторонами в договоре достигнуто, то к ответчику подлежит применению ответственность согласно условиям договора. Спорная сумма пени подтверждается расчетом истца, который составлен с учетом условий договора о сроках внесения оплаты, ответчиком не опровергнут.

Ходатайства о снижении неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ, ответчиком не заявлено.

Согласно п. 3.1. статьи 70 АПК РФ указанные обстоятельства считаются признанными ответчиком.

Судом установлено, что истцом при расчете пени не учтены положения ст.193 ГК РФ, согласно справочному расчету, произведенному истцом, сумма пени, подлежащая взысканию, за период с 01.09.2018 по 31.12.2019 составляет 37056,94 руб.

Учитывая изложенное, суд находит заявленные требования о взыскании пени подлежащими удовлетворению в части 37056,94 руб., в остальной части требований о взыскании пени суд считает необходимым отказать.

Согласно п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с п. 3 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст.450 ГК РФ.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, при предъявлении требований о досрочном расторжении договора аренды в рассматриваемом случае истец должен доказать следующие обстоятельства: нарушение арендатором условий договора, квалификация характера такого нарушения как существенного, соблюдение истцом порядка досудебного урегулирования спора (ст.452 ГК РФ).

Материалами дела подтверждается, что истец направлял в адрес ответчика претензию с требованиями о погашении задолженности по арендным платежам, а также в случае неоплаты задолженности выразил намерение расторгнуть договор.

Учитывая, установленные факты, суд приходит к выводу, что воля истца направлена на расторжение спорного договора в порядке ст.ст.450, 452, 619 ГК РФ

Истец надлежащим образом исполнил свою обязанность по соблюдению досудебного порядка урегулирования спора.

Таким образом, суд считает, что заявленные требования о расторжении договора аренды от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00, заключенного между истцом и ответчиком, подлежат удовлетворению.

Довод ответчика о том, что договор от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 расторгнут им направлением уведомления о расторжении от 13.09.2019 вх.№13983, судом отклоняется, поскольку данное заявление было сделано после обращения истца с иском в суд, соглашения о расторжении стороны не достигли, право на одностороннее расторжение договора аренды у ответчика договором не предусмотрено.

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор аренды от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 судом расторгнут, арендованное ответчиком имущество подлежит освобождению и возврату истцу в соответствии с условиями договора и положениями ст.622 ГК РФ.

Расходы по уплате государственной пошлины подлежат распределению в соответствии со ст. 110 АПК РФ.

Руководствуясь ст.ст. 110, 167-170 АПК РФ, арбитражный суд

р е ш и л:

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Детский спортивный центр Олимп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу Управления муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН <***>, ОГРН <***>) сумму основного долга в размере 134 142 (сто тридцать четыре тысячи сто сорок два) рубля 88 копеек, пени в размере 37 056 (тридцать семь тысяч пятьдесят шесть) рублей 94 копейки.

Расторгнуть договор от 25.09.2015 №03-17600-001-Н-АР-7257-00 аренды недвижимого имущества: нежилое помещение, общей площадью 22,5 кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: <...>.

Обязать ООО «Детский Спортивный Центр ОЛИМП» освободить недвижимое имущество: нежилое помещение, общей площадью 22,5 кв.м, этаж цокольный, расположенное по адресу: <...>, передав его по акту приема-передачи представителю УМС г. Владивостока в 5-дневный срок с момента вступления в законную силу решения суда.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью "Детский спортивный центр Олимп" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 18 136 (восемнадцать тысяч сто тридцать шесть) рублей.

В остальной части требований отказать.

Выдать исполнительные листы после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.


Судья Кобко Е.В.