Решение от 28 декабря 2018 г. по делу № А29-6409/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КОМИ

ул. Орджоникидзе, д. 49а, г. Сыктывкар, 167982

8(8212) 300-800, 300-810, http://komi.arbitr.ru, е-mail: info@komi.arbitr.ru


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А29-6409/2018
28 декабря 2018 года
г. Сыктывкар


Арбитражный суд Республики Коми в составе судьи Скрипиной Е.С.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании 28.12.2018г. дело по иску

Общества с ограниченной ответственностью «Феникс» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании недействительной оценки рыночной стоимости,

третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, Индивидуальный предприниматель ФИО2,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Феникс» (Истец, Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального образования городского округа «Воркута» (Ответчик, Комитет) о признании недействительной оценки рыночной стоимости, проведенной на основании муниципального контракта №500 предпринимателем ФИО2 №190/02/02/2016 необъективной, проведенной с нарушением, недействительной и признании оценки рыночной стоимости №190/02/02/2016 неприменимой к договорам аренды 2015 года.

Определением суда от 25.05.2018 суд привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Индивидуального предпринимателя ФИО2. О привлечении к участию в деле данного лица в качестве Ответчика Истцом не заявлено.

Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в заседание не обеспечили.

Истец занял пассивную позицию по делу, требования по определениям суда не исполнял, наличие заинтересованности в исходе спора не представил.

Комитет в дополнительном отзыве на иск указал, что Общество подписало договор аренды недвижимого имущества по результатам оценки рыночной стоимости, просит рассмотреть требования по существу и отказать Истцу в удовлетворении требований.

Рассмотрев материалы дела, судом установлено следующее.

Как следует из материалов дела, 07.05.2014 между Комитетом (Арендодатель) и Обществом (Арендатор) заключен договор N 271 аренды муниципального недвижимого имущества (помещения) (далее - договор), по условия которого по результатам открытого аукциона (конкурса) Арендатором принято в пользование нежилое встроенное помещение, расположенного на 1 этаже, по адресу: <...>, пом. А-1, номера помещений 1 - 12, общей площадью 107,9 кв. м (далее - помещение), в целях организации общественного питания.

Срок аренды определен в пункте 1.2 договора на период с 15.05.2014 по 10.05.2015.

На момент заключения договора размер арендной платы определен в размере 5 823 рублей 63 копеек (пункт 3.1. договора), кроме того, НДС составил 1 048 рублей 25 копеек.

С 01.01.2015 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому с 01.01.2015 размер арендной платы составил 3 398 рублей 04 копейки, кроме того, НДС 611 рублей 65 копеек.

Согласно пункту 5.1 договора, для заключения договора на новый срок Арендатор обязан представить Арендодателю заявление не позднее, чем за один месяц до истечения срока его действия.

20.02.2015 Общество обратилось с заявлением о заключении договора аренды помещения на новый срок по результатам оценки рыночной стоимости объекта на период с 11.05.2015 по 10.05.2018.

Письмом N 4391 от 25.05.2015 Комитет сообщил Обществу, что договор аренды помещения на новый срок будет заключен без проведения торгов с установлением арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, а также о праве Общества использовать помещения до момента заключения договора на новый срок.

На основании муниципального контракта N 500 ИП ФИО2 подготовлен Отчет N 190/02/02/2016, согласно которому рыночная стоимость и размер месячной арендной платы за пользование помещением на 20.10.2016 составляет 10 800 рублей, в том числе НДС. 20.03.2017 г. Комитет направил копию отчета Обществу.

Письмом от 28.03.2017 Обществу направлены для подписания три экземпляра проекта договора N 76 от 22.03.2017 аренды помещения, три экземпляра акта приема-передачи помещения, два экземпляра проекта дополнительного соглашения к договору N 271 от 07.05.2014.

В письме от 25.05.2017 N 3513 истец разъяснил ответчику порядок заключения договора аренды помещения на новый срок, повторно направив проект договора с актом приема-передачи.

Общество письмом от 04.07.2017 отказалось подписывать договор в предложенной Комитетом редакции, предложило установить дату договора с текущего года и учесть ранее направленный протокол урегулирования разногласий.

13.07.2017 Комитет уведомил Общество о необходимости заключения договора, указал об обращении в арбитражный суд в случае неполучения ответа в срок до 31.07.2017 с требованиями о понуждении к заключению договора аренды. Ответ на уведомление в установленный срок получен не был.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Комитета в суд с иском о понуждении ответчика заключить договор аренды муниципального имущества (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенного на 1 этаже, по адресу: Республика Коми, г. Воркута, <...>, пом. А-1, номера помещений 1-12, общей площадью 107,9 кв. м, на условиях, указанных в проекте договора аренды, то есть на период с 11.05.2015 по 10.05.2018, в целях организации общественного питания, с размером арендной платы в месяц 10 800 руб. (с учетом НДС) по результатам оценки рыночной стоимости.

Решением Арбитражного суда Республики Коми от 21.12.2017 по делу N А29-14300/2017 на Общество возложена обязанность заключить с Комитетом договор аренды муниципального имущества (нежилое помещение, сооружение, здание), расположенного на 1 этаже, по адресу: Республика Коми, г. Воркута, <...>, пом. А-1, номера помещений 1-12, общей площадью 107,9 кв. м, на период с 11.05.2015 по 10.05.2018, с размером арендной платы 10 800 рублей (с учетом НДС) в месяц. Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.04.2018 вынесенное решение оставлено в силе, жалоба Общества - без удовлетворения.

Полагая свои права нарушенными, Общество заявило требования о признании договора от 07.05.2014 N 271 действующим до момента заключения нового договора, о признании отчета об оценке рыночной стоимости N 190/02/02/2016 несущественным, об обязании заключить долгосрочный договор без учета оценки рыночной стоимости в том виде, в котором она была произведена в 2016 году на условиях договора от 07.05.2014 с учетом дополнительного соглашения от 21.03.2017.

Решением Арбитражного суда Республики Коми по делу А29-2375/2018 от 23.04.2018 в удовлетворении исковых требований отказано.

Общество, не согласившись с принятым решением, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, указывая, что Комитет ввел в заблуждение общество относительно использования помещения на законных основаниях в рамках договора N 271 от 7.05.2014. Со стороны КУМИ МО ГО "Воркута" в течение двух лет не поступало информации о том, что они не могут заключить с Обществом долгосрочного договора, так же со стороны КУМИ МО ГО "Воркута" не поступало предложений заключить любой другой возможный договор. ООО "Феникс" не оспаривало оценку рыночной стоимости, полагая, что все субъекты и объекты Российской Федерации подчиняются Федеральному закону от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и данная оценка при своевременном оповещении Общества могла быть действительна на период 31.10.2016 по 30.04.2017. Таким образом, ООО "Феникс" считает решение арбитражного суда необоснованным.

Однако, учитывая разъяснения пункта 4.3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73, принимая во внимание фактические обстоятельства дела, свидетельствующие о том, что фактически арендные правоотношения между сторонами продолжались, ответчик продолжал пользоваться спорным помещением, принимая во внимание обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу N А29-14300/2017, апелляционный суд в деле А29-2375/2018 пришел к выводу о том, что судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении требований истца.

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Истец считает, что оценка рыночной стоимости №190/02/02/2016 неприменима к договорам аренды 2015 года.

Суд исходит из того, что оценщиком собрана и проанализирована информация, необходимая для проведения оценки строения, составлено точное описание объекта оценки, представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемого строения, в частности, его площади, техническом состоянии, о текущем использовании объекта оценки, выявлены другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Оценщиком произведен анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. При анализе наиболее эффективного использования объекта учтены его текущее использование. В отчете описан процесс оценки в части применения подходов к оценке, обоснован выбор подходов. В отчете содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Основные доводы Истца сводятся к следующему: оценка рыночной стоимости проведена с нарушением действующего законодательства; договор аренды от 22.03.2017 N 76 с датой начала действия с 10.05.2015 по 11.05.2018 не может быть заключен с изменением арендной платы ввиду того, что оценка рыночной стоимости объекта проведена 31.10.2016, а не в III-IV квартале 2015 года, и ее результат не может быть распространен на период с 2015 по ноябрь 2016 года.

В данном случае спорная оценка была произведена по заданию Комитета. 22.03.2017г. Общество и Комитет подписали соответствующий Договор аренды №76 от 22.03.2017г. (сроком действия с 11.05.2015г. по 10.05.2018г.).

Суды при рассмотрении вышеназванных дел исходили из части 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон о защите конкуренции), статей 445 и 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также руководствовались разъяснениями, изложенными в пункте 4.2 и 4.3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в соответствии с которыми условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок. Если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (статья 446 ГК РФ). Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (пункт 1 части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

Суды учли, а участвующие в деле лица подтвердили, что в рассмотренном случае изначально договор аренды от 07.05.2014 N 271 заключен по итогам конкурсной процедуры на срок с 15.05.2014 по 10.05.2015, арендодатель сообщил арендатору о том, что договор на новый срок будет заключен без проведения торгов с установлением арендной платы по результатам оценки рыночной стоимости объекта, а также то, что арендные правоотношения между сторонами продолжались, поскольку ответчик пользовался имуществом.

Следовательно, в силу прямого указания закона (статьи 17.1 Закона о конкуренции) арендатор, однозначно выразив свою волю на продолжение арендных отношений, не может возражать против установления размера арендной платы за пользование имуществом по результатам оценки рыночной стоимости объекта.

Документально какие-либо возражения Истцом не подтверждены.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд установили, что цена аренды объекта определена в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости, документально не подтверждено несоответствие указанного отчета требованиям Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и федеральным стандартам оценки.

Подписав договор (к моменту рассмотрения дела в суде срок его действия истек), Истец согласился с его условиями, в том числе относительно цены объекта.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 432, пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, суд не усматривает оснований для удовлетворения заявленных Обществом требований. В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по иску относятся на Истца.

Руководствуясь статьями 110, 167-171, 176, 180-181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



РЕШИЛ:

Отказать Истцу в удовлетворении иска.

Разъяснить, что решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке во Второй арбитражный апелляционный суд (г.Киров) с подачей жалобы через Арбитражный суд Республики Коми в месячный срок со дня изготовления в полном объеме.


Судья Е.С. Скрипина