Решение от 20 июня 2018 г. по делу № А64-2355/2018

Арбитражный суд Тамбовской области

392020, г. Тамбов, ул. Пензенская, д. 67/12

http://tambov.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ

Дело № А64-2355/2018
г. Тамбов
20 июня 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 13 июня 2018 года.

Решение в полном объеме изготовлено 20 июня 2018 года.

Арбитражный суд Тамбовской области в составе судьи М.А. Плахотникова

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.В. Прохоровской

рассмотрел в судебном заседании дело по заявлению

закрытого акционерного общества «Стройконсалтинг», г. Тамбов (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова, г. Тамбов

о признании незаконным ответа от 19.03.2018 № 23-63-4/8 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883, о понуждении заключить договор аренды земельного участка

при участии в судебном заседании представителей:

от заявителя: ФИО1, доверенность от 20.03.2018;

от заинтересованного лица: ФИО2, доверенность от 09.01.2018 №01-15-3.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.

Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд установил:

Закрытое акционерное общество «Стройконсалтинг», г. Тамбов, обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с заявлением к Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова, г. Тамбов, о признании незаконным ответа от 19.03.2018 №23-63-4/8 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883, расположенного по ул. Рылеева, д.46 в г. Тамбове, и о понуждении заключить договор аренды данного земельного участка.

Определением от 10.04.2018 указанное заявление принято к производству арбитражного суда, возбуждено производство по делу №А64-2355/2018.

В заседании суда 06.06.2018 представитель заявителя заявленные требования поддержал, представитель заинтересованного лица против требований заявителя возражал.

В предварительном судебном заседании 06.06.2018 в порядке ст.163 АПК РФ объявлен перерыв до 13.06.2018 до 10 час. 30 мин., после окончания которого судебное заседание продолжено.

После перерыва правовые позиции сторон по делу не изменились.

Руководствуясь ч. 4 ст. 137 АПК РФ, с согласия представителей сторон суд завершил предварительное судебное заседание и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Как следует из материалов дела, на основании протокола об итогах проведения аукциона №170215/0048974/05 (№2) от 30.03.2015 №13/7з-13/3 между Комитетом земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка в г. Тамбове от 13.04.2015 №173, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 68:29:02 07 002:883, находящийся по адресу: <...>, площадью 2700 кв.м., вид разрешенного использования: под строительство многоквартирного жилого дома 5 этажей и выше для обслуживания основного вида разрешенного использования «средние и общеобразовательные учебные заведения» (пункт 1.1 договора).

Срок аренды земельного участка устанавливается 3 года с 30.03.2015 по 30.03.2018 (пункт 2.1 договора). Договор аренды по окончании срока его действия не подлежит продлению в случае предоставления земельного участка под строительство, реконструкцию; установку (организацию) и реконструкцию (модернизацию), временных сооружений (пункт 2.3 договора).

16.06.2015 между ФИО3 (арендатор) и ЗАО «Стройконсалтинг» (новый арендатор) заключен договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, согласно условиям которого в соответствии со ст. 615 ГК РФ и ст. 22 Земельного кодекса РФ арендатор передает все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 13.04.2015 №173, в отношении земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883 общей площадью 2700 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под строительство многоквартирного жилого дома 5 этажей и выше для обслуживания основного вида разрешенного использования «средние и общеобразовательные учебные заведения», находящегося по адресу: <...>, новому арендатору,на условиях настоящего договора (пункт 1.1 договора).

Договор аренды земельного участка от 13.04.2015 №173, права и обязанности покоторому передаются новому арендатору, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22.04.2015, о чем сделана записьрегистрации за № 68-68/001-68/001/295/2015-883/1.

Согласно пункту 1.3 договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 16.06.2015 права и обязанности передаются новому арендатору в пределах срока действиядоговор аренды земельного участка от 13.04.2015 №173, т.е. по 30.03.2018.

Как следует из заявления и пояснений заявителя на представленном в аренду земельном участке на основании разрешения на строительство от 22.10.2015 №68306000-1695-2015, выданного администрацией г. Тамбова, и разрешения на строительство от 12.04.2017 №68306000-2199-а-2017 ЗАО «Стройконсалтинг» осуществляется строительство многоквартирного жилого дома с привлечениями денежных средств граждан и юридических лиц (участников долевого строительства).

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.02.2018 в настоящее время ЗАО «Стройконсалтинг» является собственником объекта незавершенного строительства площадью 12002.6 кв.м. со степенью готовности 35%, кадастровый номер 68:29:0207002:902, дата присвоения кадастрового номера 16.02.2018.

До окончания срока действия договора аренды ЗАО «Стройконсалтинг» обратилось в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова с заявлением о заключении договора аренды спорного земельного участка сроком на три года для завершения строительства.

В письме от19.03.2018 №23-63-4/8 Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова сообщил ЗАО «Стройконсалтинг» об отсутствии оснований для предоставления земельного участка площадью 2700 кв.м. с кадастровым номером 68:29:0207002:883 в аренду сроком на три года, поскольку право собственности ЗАО «Стройконсалтинг» на объект незавершенного строительства, расположенный на спорном земельном участке, зарегистрировано 16.02.2018, то есть после 01.03.2015. Между тем в соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» установлено, что собственник объекта незавершенного строительства имеет право приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, в аренду сроком на три года однократно для завершения строительства без проведения торгов в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду.

Посчитав отказ в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883 незаконным, ЗАО «Стройконсалтинг» обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с настоящим заявлением.

Оценив представленные в дело материалы, доводы лиц, участвующих в деле, суд считает требования заявителя подлежащими удовлетворению, при этом суд руководствовался следующим.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ, граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 АПК РФ для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствия их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушения прав и законных интересов заявителя.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства до 01.03.2015 регулировался статьями 30 - 32 Земельного кодекса РФ. После указанной даты предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии с главой V.1 Земельного кодекса РФ и переходными положениями, установленными вводным Федеральным законом от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

На основании п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ (в редакции Федерального закона №171-ФЗ, действующей с 01.03.2015) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании: 1) решения органа государственной власти или органа местного самоуправления в случае предоставления земельного участка в собственность бесплатно или в постоянное (бессрочное) пользование; 2) договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату; 3) договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду; 4) договора безвозмездного пользования в случае предоставления земельного участка в безвозмездное пользование.

Поскольку первоначальный договор аренды земельного участка в г. Тамбове от 13.04.2015 №173, как и договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2015, заключены после 01.03.2015, и заявлением о заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства ЗАО «Стройконсалтинг» обратилось в Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова, соответственно, также после указанной даты, то к рассматриваемым правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса РФ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Между тем статьями 39.6, 39.8 Земельного кодекса РФ установлены особенности заключения нового договора аренды земельного участка с арендатором земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора аренды.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Случаи заключения нового договора аренды земельного участка без проведения торгов по истечении срока действия ранее заключенного договора, урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, а общие условия реализации права на заключение нового договора аренды без проведения торгов - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса);

2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

По пункту 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ реализация права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов обусловлена наличием совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды подано арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды; 2) исключительным правом на приобретение такого участка в случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 названного Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды имеются предусмотренные подпунктами 1-30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, предусмотрено такое основание, как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. При этом в отличие от большинства других оснований заключения договора аренды без проведения торгов, в приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно, только в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства, и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ).

Так, в соответствии с положениями пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ однократно для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок публичной собственности предоставляется:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Нормативные положения о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, помимо вышеприведенных положений ЗК РФ, распространяющих свое действие на отношения, возникшие после 01.03.2015, закреплены также в пункте 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ, применяющемся к отношениям, возникшим до 01.03.2015.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона №137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса РФ. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Приведенными правовыми положениями Земельного кодекса РФ и Закона №137-ФЗ установлены случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды земельного участка публичной собственности без проведения торгов (пункт 3 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), общие условия реализации права получения в аренду такого участка без проведения торгов (пункт 4 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ), а также особенности заключения без торгов нового договора аренды земельного участка публичной собственности, если на нем расположены объекты незавершенного строительства (пункт 5 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ, подпункт 21 пункта 3 статьи 3 Закона N 137-ФЗ).

Такие разъяснения по вопросу о заключении, пролонгации договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, даны также в письме Минэкономразвития России от 26.09.2016 №Д23и-4545.

Завершение строительства объекта незавершенного строительства как основание и цель предоставления земельного участка в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ и пункта 3 статьи 21 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предполагает, что предоставляемый земельный участок необходим именно для того, чтобы завершить строительство объекта, строительство которого уже начато.

Данная норма введена законодателем, поскольку процедура торгов в отношении земельного участка, на котором расположен незавершенный строительством объект, по сути, приведет к разрыву титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право арендаторов земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, на которых расположены объекты незавершенного строительства, на заключение (продление) договора аренды однократно сроком на три года для завершения строительства указанного объекта.

Необходимым условием для продления договора аренды в соответствии с указанными нормами является наличие на земельном участке объекта незавершенного капитального строительства.

Как следует из материалов дела и не оспорено ответчиком, на испрашиваемом заявителем земельном участке расположен объект незавершенного строительства площадью 12002.6 кв.м. со степенью готовности 35% с кадастровым номером 68:29:0207002:902. Право собственности на данный объект незавершенного строительства зарегистрировано за ЗАО «Стройконсалтинг», никем не оспорено, заинтересованным лицом или иным уполномоченным органом по истечении срока действия как договора аренды земельного участка в г. Тамбове от 13.04.2015 №173, так и договора о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 16.06.2015, не заявлено требований об изъятии указанного объекта незавершенного строительства. Данные договоры аренды по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса, расторгнуты не были. Доказательств того, что спорный земельный участок ранее предоставлялся для завершения строительства заинтересованным лицом не представлено.

Таким образом, условия, необходимые для предоставления однократно в аренду без торгов земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883, расположенного по ул. Рылеева, д.46 в г. Тамбове, для завершения строительства, заявителем были соблюдены, учитывая, что срок разрешения на строительство также не истек.

Учитывая изложенное, отказ Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка, изложенный в письме от 19.03.2018 №23-63-4/8, не соответствует положениям действующего законодательства о единстве земельного участка и строящемся на нем объекте недвижимости и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а потому подлежит признанию незаконным.

Кроме того судом принято во внимание, что в соответствии с представленной заявителем в материалы дела проектной документацией общий срок строительства 9-ти этажного жилого дома по ул. Рылеева, 46 в г. Тамбове в соответствии с нормами продолжительности строительства предусмотрен в течение 18 месяцев.

Пунктом 3 части 5 статьи 201 АПК РФ предусмотрено, что в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться указание на признание оспариваемых действий (бездействия) незаконными и обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

Принимая во внимание изложенное, суд полагает возможным в качестве способа восстановления нарушенных прав Общества обязать Комитет земельных ресурсов и землепользования администрации города Тамбова заключить с ЗАО «Стройконсалтинг» договор аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883, расположенного по адресу: <...>, на 18 месяцев для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0207002:902.

В силу части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При обращении в суд с заявлением заявителем произведена уплата государственной пошлины в сумме 6000,00 руб. (чек – ордер от 29.05.2018 на сумму 6000,00 руб.), тогда как им фактически заявлено одно требование о признании незаконным ненормативного правового акта, а иные требования (в частности о понуждении заключения договора) являются взаимосвязанными с ним и, по сути, представляют способ восстановления нарушенного права

На основании ст.ст. 104, 110 АПК РФ, ст. 333.40 НК РФ, учитывая результат рассмотрения спора, с заинтересованного лица в пользу заявителя подлежат возмещению судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб. ЗАО «Стройконсалтинг» из федерального бюджета подлежит возврату как излишне уплаченная государственная пошлина в размере 3000,00 руб.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным ответ Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова от 19.03.2018 №23-63-4/8 об отказе в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883, расположенного по адресу: <...>.

Комитету земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова восстановить нарушенные права заявителя путем заключения с закрытым акционерным обществом «Стройконсалтинг», г. Тамбов, договора аренды земельного участка с кадастровым номером 68:29:0207002:883, расположенного по адресу: <...>, на 18 месяцев для завершения строительства объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 68:29:0207002:902.

Взыскать с Комитета земельных ресурсов и землепользования администрации г. Тамбова, г. Тамбов, в пользу закрытого акционерного общества «Стройконсалтинг», г. Тамбов, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000,00 руб.

Закрытому акционерному обществу «Стройконсалтинг» произвести возврат из федерального бюджета государственной пошлины в сумме 3000,00 руб., выдать справку.

Выдать исполнительный лист после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанции через арбитражный суд принявший решение.

Судья М.А. Плахотников