Решение от 16 сентября 2022 г. по делу № А21-11956/2021

Арбитражный суд Калининградской области

Рокоссовского ул., д. 2-4, г. Калининград, 236016

E-mail: kaliningrad.info@arbitr.ru

http://www.kaliningrad.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А21-11956/2021
г. Калининград
16 сентября 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14.09.2022.

Полный текст решения изготовлен 16.09.2022.


Арбитражный суд Калининградской области в составе судьи Зинченко С.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации Гурьевского городского округа (ОГРН <***>; <...>)

к обществу с ограниченной ответственностью «Родники» (ОГРН <***>; <...>)

о расторжении договора аренды земельного участка № 161 от 15.03.2013, прекращении права собственности на объекты недвижимости с КН 39:03:010052:38 и 39:03:010052:39, снятии их с государственного кадастрового учета, погашении записей регистрации от 05.07.2018 № 39:03:010052:38-38/021/2018-2 и 39:03:010052:39-39/021/2018-2,

третье лицо: Управление Росреестра по Калининградской области,


при участии:

от заявителя: не явился, извещен;

от ответчика:Вербянская А.Б., доверенность, удостоверение адвоката;

от третьего лица:не явился, извещен;

установил:

15.03.2013 администрация вынесла постановление № 1097 о предоставлении в аренду ФИО2 земельного участка с КН 39:03:060208:197 площадью 5 000 кв.м из земель населенных пунктов по ул. Юбилейной в пос. Малое Васильково Гурьевского района для ведения личного подсобного хозяйства.

15.03.2013 между администрацией (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор № 161 аренды указанного земельного участка.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

Земельный участок предоставлен в аренду на срок до 01.02.2062 (п. 2.1 договора).

В п. 3.1 договора указано, что условием аренды является использование земельного участка исключительно для целей, обозначенных в п. 1.2 договора.

В соответствии с п. 6.1 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством РФ и условиями договора.

При этом в п. 8.1 договора указано, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, а также и в случае, указанном в п. 6.1 договора.

Договор аренды зарегистрирован в УФРС по Калининградской области в установленном порядке.

Соглашением об уступке прав и обязанностей от 27.06.2013 арендатор – ФИО2 передала свои права и обязанности, связанные с арендой указанного выше земельного участка с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства, новому арендатору – ФИО3

Соглашение также зарегистрировано в УФРС по Калининградской области.

Постановлением администрации от 12.09.2015 № 5061 названное выше постановление от 15.03.2013 № 1097 отменено, договор аренды № 161 от 15.03.2013 расторгнут по соглашению сторон в связи с изменением правового статуса земельного участка, изменен вид разрешенного использования земельного участка с КН 39:03:060208:197 с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «малоэтажная жилая застройка (для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома)», что послужило основанием для обращения администрации с соответствующим заявлением в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области 14.10.2015.

В ходе судебного разбирательства представитель администрации пояснил, что указанное постановление не реализовано в части отмены постановления администрации от 15.03.2013 № 1097 и в части расторжения по соглашению сторон договора № 161 аренды земельного участка от 15.03.2013.

11.03.2016 ФИО3 продал, а ФИО4 купила жилой дом с КН 39:03:010052:39 площадью 180 кв.м, этажностью 2, расположенный по адресу: <...>.

Соглашением об уступке прав и обязанностей от 11.03.2016 арендатор ФИО3 передал свои права и обязанности, связанные с арендой обозначенного выше земельного участка уже с разрешенным использованием малоэтажная жилая застройка (для облуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома) с КН 39:03:060208:197 новому арендатору – ФИО4

Соглашение также зарегистрировано в УФРС по Калининградской области.

22.06.2018 по договору купли-продажи жилых домов ФИО4 продала, а ООО «Родники» купило жилой дом с КН 39:03:010052:38 площадью 100 кв.м, этажностью 1, расположенный по адресу: <...>, и жилой дом с КН 39:03:010052:39 площадью 180 кв.м этажностью 2, расположенный по адресу: Калининградская область. <...> Г.

Соглашением об уступке прав и обязанностей от 22.06.2018 арендатор - ФИО4 передала свои права и обязанности, связанные с арендой земельного участка с разрешенным использованием: малоэтажная жилая застройка (для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома) с КН 39:03:060208:197 новому арендатору – ООО «Родники».

Соглашение зарегистрировано в УФРС по Калининградской области.

В соответствии с данными ЕГРН по состоянию на 14.07.2021 на земельном участке с КН 39:03:060208:197 из земель населенных пунктов, вид разрешенного использования: малоэтажная жилая застройка (для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома) расположен объект недвижимости с КН 39:03:010052:38 – одноэтажный жилой дом 2015 года постройки площадью 100 кв.м, расположенный по адресу: <...>, принадлежащий ООО «Родники».

Кроме того, 07.03.2013 между администрацией (арендодатель) и ФИО5 (арендатор) заключен договор № 149 аренды земельного участка с КН 39:03:060208:196, расположенного по адресу: <...> площадью 5000 кв.м из земель населенных пунктов.

Согласно п. 1.2 договора земельный участок предоставлен для ведения личного подсобного хозяйства.

Земельный участок предоставлен на срок до 01.02.2062 (п. 2.1 договора).

В п. 3. 1 договора предусмотрено условие аренды – использование земельного участка исключительно для целей, обозначенных в п. 1.2 договора.

В соответствии с п. 6.1 договора за нарушение условий договора стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством и условиями договора.

Договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда на основании и в порядке, установленном законодательством РФ, в случаях, указанных в п. 6.1 договора.

Договор зарегистрирован в установленном порядке в УФРС по Калининградской области.

27.06.2013 по соглашению об уступке прав и обязанностей по договору арендатор – ФИО5 передала новому арендатору – ФИО3 свои права и обязанности, связанные с арендой земельного участка с КН 39:03:060208:196, с разрешенным использованием: для ведения личного подсобного хозяйства по договору.

Соглашение зарегистрировано в УФРС по Калининградской области.

17.11.2020 администрацией вынесено постановление об отмене постановления администрации от 28.02.2013 № 785 о предоставлении земельного участка в аренду в пом. Малое Васильково Гурьевского района ФИО5, договор № 149 аренды земельного участка от 07.03.2013 считать расторгнутым.

Согласно данным ЕГРН по состоянию на 16.07.2021 на земельном участке с КН 39:03:060208:196 (земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – малоэтажная жилая застройка (для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома) находится объект недвижимости с КН 39:03:010052:39 – двухэтажный жилой дом 2015 года постройки площадью 180 кв.м., расположенный по адресу: <...>, также принадлежащий ООО «Родники».

Однако в ходе комиссионного осмотра земель установлено и зафиксировано в заключении № 211 от 28.05.2021, что на земельных участках произрастает многолетняя сорная, древесная и кустарниковая растительность; объекты капитального строительства и не капитального строительства отсутствуют, земельные участки не используются в соответствии с видом разрешенного использования, объекты капитального строительства с КН 39:03:060205:38 и 39:03:060208:39 в ходе визуального осмотра земельных участков не обнаружены.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения администрации в арбитражный суд с рассматриваемым исковым заявлением, уточненным 05.10.2021 и 22.06.2022.

В окончательном виде администрация просит суд:

-расторгнуть договора аренды земельного участка № 161 от 15.03.2013,

-прекратить право собственности ООО «Родники» на объект недвижимости с КН 39:03:010052:38,

-прекратить право собственности ООО «Родники»на объект недвижимости с КН 39:03:010052:39,

-снять с государственного кадастрового учета жилой дом с КН 39:03:010052:38,

-снять с государственного кадастрового учета жилой дом с КН 39:03:010052:39,

-погасить запись регистрации от 05.07.2018 № 39:03:010052:38-38/021/2018-2,

-погасить запись регистрации от 05.07.2018 № 39:03:010052:39-39/021/2018-2.

Представитель общества возражала против удовлетворения иска ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, устранения нарушения, отсутствия доказательств причинения ущерба арендодателю и нарушения прав истца.

Суд признает необходимым требования администрации удовлетворить частично по следующим основаниям.

Согласно п. 1 и пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, под которым понимается такое нарушение, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

Согласно п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным п. 2 ст. 45 Кодекса - при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при использовании земельного участка не по целевому назначению.

Из перечисленных выше условий спорного договора аренды следует, что он может быть расторгнут судом по требованию администрации в случае его неиспользования арендатором или использования арендатором не для ведения личного подсобного хозяйства.

Каких-либо соглашений к договору аренды № 161 от 15.03.2013 об изменении цели предоставления в аренду земельного участка КН 39:03:060208:197 его сторонами не заключалось, равно как и соглашений об изменении оснований его расторжения по требованию арендодателя.

Из сведений ЕГРН следует, что в настоящее время видом разрешенного использования земельного участка с КН 39:03:060208:197 является малоэтажная жилая застройка (для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома), в то время как по условиям договора аренды земельный участок предоставлялся для ведения личного подсобного хозяйства.

При этом самого жилого дома с КН 39:03:010052:38 в ходе осмотра земельного участка обнаружено не было.

Доказательств использования земельного участка, в том числе в предусмотренных договором целях, в материалы дела обществом не представлено, в связи с чем его ссылки на п. 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 № 14 не принимаются судом во внимание.

Таким образом, предоставленный в аренду по договору № 161 от 15.03.2013 земельный участок с КН 39:03:060208:197 арендатором (ответчиком) по определенному договором назначению (для ведения личного подсобного хозяйства) не используется, также как не используется он и для малоэтажной жилой застройки (для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома) ввиду отсутствия такового.

Указанные обстоятельства в соответствии с положениями договора аренды № 161 являются основанием для расторжения договора аренды по требованию арендатора в судебном порядке.

Ссылки ответчика на устранение нарушения условий договора не принимаются судом во внимание ввиду отсутствия соответствующих доказательств (ст. 9, 65 АПК РФ).

Использование земельного участка в качестве парка для прогулок (согласно пояснениям представителя общества) не соответствует указанной в договоре цели предоставления земельного участка (для личного подсобного хозяйства) и виду разрешенного использования, указанному в ЕГРН (малоэтажная жилая застройка (для обслуживания и эксплуатации индивидуального жилого дома).

В ходе судебного разбирательства представитель ответчика пояснила, что спорные жилые дома разобраны.

Регистрация права собственности общества на отсутствующие фактически на земельных участках с КН 39:03:060208:197 и 39:03:060208:196 жилые дома с КН 39:03:010052:38 и 39:03:010052:39, равно как и сведения о кадастровом учете указанных домов нарушают права администрации как собственника земельных участков.

При этом суд не находит оснований для удовлетворения требований администрации о погашении записей регистрации от 05.07.2018 № 39:03:010052:38-38/021/2018-2 и 39:03:010052:39-39/021/2018-2, поскольку основанием для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения права, снятия с государственного кадастрового учета объектов недвижимости является вступившее в законную силу решение суда о расторжении договора аренды земельного участка, прекращении права собственности общества на объекты недвижимости с КН 39:03:010052:38 и 39:03:010052:39, снятии их с кадастрового учета.

Доводы ответчика о несоблюдении администрацией обязательного досудебного порядка урегулирования спора о расторжении договора аренды отклоняются судом, поскольку дело находится на рассмотрении суда длительное время (исковое заявление поступило в Гурьевский районный суд Калининградской области 20.07.2021, передано в Арбитражный суд Калининградской области определением от 07.10.2021, принято к производству арбитражного суда 10.11.2021), указанный довод изложен в отзыве на исковое заявление, представленном суду 26.04.2022, и за все время рассмотрения дела ответчик не проявлял намерения урегулировать спор во внесудебном порядке.

Администрация от оплаты государственной пошлины освобождена (п. 1 ч. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса РФ).

В связи с этим в порядке ст. 110 АПК РФ с общества в доход федерального бюджета следует взыскать 18 000 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление Администрации Гурьевского городского округа удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка № 161 от 15.03.2013.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Родники» на объект недвижимости с кадастровым номером 39:03:010052:38.

Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью «Родники» на объект недвижимости с кадастровым номером 39:03:010052:39.

Снять с государственного кадастрового учета следующие объекты недвижимости:

-жилой дом с кадастровым номером 39:03:010052:38, расположенный по адресу: <...>, площадью 100 кв.м,

-жилой дом с кадастровым номером 39:03:010052:39, расположенный по адресу: <...>, площадью 180 кв.м.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Родники» в доход федерального бюджета Российской Федерации 18 000 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд.


Судья С.А. Зинченко