Решение от 3 июня 2018 г. по делу № А70-3638/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ТЮМЕНСКОЙ ОБЛАСТИ

Хохрякова д.77, г.Тюмень, 625052,тел (3452) 25-81-13, ф.(3452) 45-02-07, http://tumen.arbitr.ru, E-mail: info@tumen.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №

А70-3638/2018
г. Тюмень
04 июня 2018 года
Резолютивная часть решения оглашена 30 мая 2018 года. 

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2018 года.

Арбитражный суд Тюменской области в составе судьи Щанкиной А.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени (625000, <...>, ОГРН <***>,  ИНН <***>) 

к закрытому акционерному обществу «36,6» (625048, <...>, ОГРН <***>, ИНН <***>) 

о признании договора купли-продажи незаключенным,

При участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2018 № 13,

от ответчика: ФИО3 по доверенности от 01.01.2016.

установил:

Департамент имущественных отношений Администрации города Тюмени (далее – истец, Департамент) обратился в Арбитражный суд Тюменской области с иском к закрытому акционерному обществу «36,6» (далее – ответчик, ЗАО «36,6») о признании договора купли-продажи нежилых помещений от 11.02.2013, подписанного между ЗАО «Туражилстрой» и ЗАО «36,6», в отношении нежилых помещений второго этажа в осях в осях 31 - 5 и В, Г в объеме 70,1 кв.м. в объекте «АТС на 10000 номеров», расположенных по адресу: VI-ый микрорайон, п.Казачьи луга (<...>), незаключенным.

Исковые требования со ссылкой на ст.ст.130, 131, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), мотивированы тем, что между ответчиком (покупатель) и ЗАО «Туражилстрой» (продавец) подписан договор купли-продажи нежилых помещений от 11.02.2013, вместе с тем продавцом – ЗАО «Туражилстрой» право собственности на передаваемые по указанному договору нежилые помещения не зарегистрировано, кроме того, индивидуальные  технические характеристики указанных помещений не соответствуют фактическим, в связи с чем при несогласованности предмета договора указанный договор от 11.02.2013 является незаключенным.

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал. Пояснил, что принятие данного решения о признании спорного договора не заключенным ему необходимо для того, что в дальнейшем признать имущество бесхозяйным и обратиться в суд общей юрисдикции с требованием о признании права собственности  на бесхозяйное имущество.

По мнению истца, спорные нежилые помещения ответчиком не используются, находятся в заброшенном состоянии, что подтверждается актами по факту проведенного специалистами истца обследования спорных помещений в мае 2018 года.

 Представитель ответчика возражает по иску по доводам отзыва, в котором указал, что первоначальным собственником спорных нежилых помещений являлось ЗАО «Туражилстрой», вместе с тем действий по оформлению права собственности на спорные помещения ЗАО «Туражилстрой» не было совершено. Также ответчик считает себя надлежащим собственником спорных нежилых помещений в силу заключенного договора купли-продажи нежилых помещений от 11.02.2013, полагает, что основания для обращения с настоящим иском у Департамента отсутствуют в силу того, что истец стороной по оспариваемому договору не является и данный иск не восстановит права Департамента, который вообще не может оспаривать сделку, стороной которой не является.

 Кроме того, ответчик пояснил, что за весь период существования спорных нежилых помещений, данные помещения эксплуатировались именно истцом (осуществлялся ремонт и содержание помещений), поскольку компании ЗАО «Туражилстрой» и ЗАО «36,6» являются аффилированными лицами; ключи от спорных помещений находятся у ответчика, то есть владеет спорными помещениями ответчик; изменение площади помещений в 2015 году, приобретенных ответчиком в 2013 году, вызвано фактом перепланировки помещений ОАО «Тюменьтелеком», при этом между сторонами договора купли-продажи отсутствовали какие-либо разногласия и (или) недопонимания по факту того, что ответчик приобрел.

 Также ответчик ходатайствовал об отложении судебного разбирательства для ознакомления с материалами дела.

Рассмотрев ходатайство ответчика об отложении судебного заседания с целью ознакомления с материалами дела, суд считает указанное ходатайство не подлежащим удовлетворению в силу следующего.

В соответствии с ч.ч.3, 4 ст.158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в случае, если лицо, участвующее в деле извещенное надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, заявило ходатайство об отложении судебного разбирательства с обоснованием причины неявки в судебное заседание, арбитражный суд может отложить судебное разбирательство, если признает причины неявки уважительными. Арбитражный суд может отложить судебное разбирательство по ходатайству лица, участвующего в деле, в связи с неявкой в судебное заседание его представителя по уважительной причине.

Исковое заявление было принято к производству суда 16.03.2018.

На основании вышеизложенного, суд считает, что у ответчика было достаточно времени для ознакомления с материалами настоящего дела.

Кроме того, обращаясь с ходатайством об отложении судебного разбирательства, ответчиком не указано о намерении совершить какие-либо процессуальные действия, принимая во внимание то обстоятельство, что отложение судебного разбирательства является правом суда, а не его обязанностью, суд не находит оснований для удовлетворения ходатайства об отложении судебного разбирательства.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, заслушав представителей истца и ответчика, суд считает, что иск не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 10.08.1994 распоряжением Администрации города Тюмени № 1884 акционерному обществу закрытого типа «Туражилстрой» (далее - АОЗТ «Туражилстрой») поручено выступить заказчиком по строительству АТС на 10 000 номеров и магистральной линии ЛЭП микрорайона Казачьи Луга.

30.12.1994 между Администрацией города Тюмени и АОЗТ «Туражилстрой» был заключен договор № 130 о долевом участии по строительству АТС на 10 000 номеров в IV мкр. п. Казачьи Луга (далее – договор № 130), по условиям которого Администрация принимает в долевое участие АОЗТ «Туражилстрой» в объеме 70,1 кв.м (помещения второго этажа в осях 31-5 и А-В, коридор 1,5 x 9 в осях 3.1-5 и В-Г), а после окончания строительства передает АОЗТ «Туражилстрой» 70,1 кв.м в собственность. АОЗТ «Туражилстрой» осуществляет функции заказчика по строительству АТС и финансирует строительство 70,1 кв.м. (т.1 л.18).

Указанный договор № 130 одобрен распоряжением Администрации города Тюмени от 30.09.1996 № 1830 (т.1 л.19), и зарегистрирован в установленном порядке 30.06.1995 в бюро технической инвентаризации города Тюмени за номером 3/1-7-67 (регистратором являлась ФИО4, т.2 л.д.66-67).

Суд отмечает, что договор № 130 не был оспорен, не был признан недействительным.

Из материалов дела усматривается, что нежилые помещения общей площадью 70,1 кв. м (помещения второго этажа в осях 31-5 и А-В, коридор 1,5 x 9 в осях 3.1-5 и В-Г) в здании по адресу: г.Тюмень, п.Казачьи Луга, IV мкр., ул. Домостроителей, были переданы на основании акта приема-передачи доли основных средств от 09.10.1996 с баланса Администрации города Тюмени в собственность АОЗТ «Туражилстрой».

07.05.1997 Администрацией комитета по управлению имуществом города Тюмени вынесено распоряжение о передаче в срок до 15.05.1997 с баланса АОЗТ «Туражилстрой» на баланс ОАО «Тюменьтелеком» здания АТС в пос.Казачьи Луга (т.1 л.д.20).

Во исполнение указанного распоряжения, 15.05.1997 составлен акт приема-передачи незавершенного строительства АТС на 10 000 номеров в п.Казачьи Луга, от АОЗТ «Туражилстрой» к ОАО «Тюменьтелеком», согласно которому общая площадь здания 1 067,5 кв.м, в т.ч. 997 кв.м муниципальная собственность, на площади 2-го этажа передано в собственность АОЗТ «Туражилстрой» три помещения и коридор общей площадью 70,1 кв. м.

Вышеназванные обстоятельства установлены также решением от 28.10.2016 Арбитражного суда Тюменской области по делу № А70-16567/2015 по иску Департамента имущественных отношений Администрации города Тюмени к ЗАО «36,6» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, и по встречному иску ЗАО «36,6» к Департаменту имущественных отношений Администрации города Тюмени о признании права отсутствующим в части и признании права собственности на нежилые помещения.

Решением от 28.10.2016 по делу № А70-16567/2015 первоначальные исковые требования удовлетворены, во встречном иске суд отказал.

Постановлением от 14.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, оставленным без изменения постановление от 04.05.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа по делу № А70-16567/2015, решение арбитражного суда первой инстанции от 28.10.2016 изменено, в удовлетворении иска Департамента и встречного иска общества «36,6» отказано.

Судебными актами по делу № А70-16567/2015, имеющими преюдициальное значение для настоящего дела, также установлено следующее.

Решением от 06.11.2014 Ленинского районного суда города Тюмени признано право муниципальной собственности на бесхозяйный объект недвижимого имущества: здание по адресу: <...>, общей площадью 1 104,2 кв. м.

28.04.2015 на основании решения от 06.11.2014 Ленинского районного суда города Тюмени зарегистрировано право собственности Администрации на 2 этажное нежилое здание АТС, площадью 1 104,2 кв.м по адресу: <...> (свидетельство о государственной регистрации права от 28.04.2015).

15.06.2015 специалистами Муниципального казенного учреждения «Тюменское городское имущественное казначейство» (далее - МКУ «ТГИК») составлен акт технического состояния объекта, согласно которому на 2 этаже здания по адресу: <...>, размещается, в том числе ЗАО «36,6».

Определением от 15.03.2016 Ленинского районного суда города Тюмени решение от 06.11.2014 Ленинского районного суда города Тюмени по гражданскому делу № 2-8765/2014 по заявлению Департамента о признании права муниципальной собственности отменено по вновь открывшимся обстоятельствам в части помещений второго этажа в осях 3.1-5 и А, В, коридор 1,5 x 9 в осях 3.1-5 и В, Г, в объеме 70,1 кв.м, в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 1 104,2 кв.м.

Определением от 16.03.2016 Ленинского районного суда города Тюмени по гражданскому делу № 2-8765/2014 заявление Департамента о признании права муниципальной собственности оставлено без рассмотрения в части помещений второго этажа в осях 3.1-5 и А, В, коридор 1,5 x 9 в осях 3.1-5 и В, Г, в объеме 70,1 кв.м, в здании, расположенном по адресу: <...>, общей площадью 1 104,2 кв. м

19.08.2016 представителями МКУ «ТГИК» и ЗАО «36,6» составлен акт обследования объекта (который также представлен в материалы настоящего дела, т.2 л.49), согласно которому нежилое помещение площадью 85,3 кв.м (комнаты №№ 17-23 по техническому паспорту, составленному по состоянию на 02.11.2015), расположенное на втором этаже здания по адресу: <...>, используется ЗАО «36,6».

Кроме того, судами при рассмотрении дела № А70-16567/2015 установлено, что спорные объекты недвижимости были приобретены обществом у ЗАО «Туражилстрой» в 2013 году. Право собственности ЗАО «36,6» на спорное недвижимое имущество подлежало обязательной государственной регистрации в соответствии со ст.219 ГК РФ, ст.4 Закона № 122-ФЗ. Между тем, государственная регистрация перехода права собственности в соответствии с договором купли-продажи недвижимого имущества от 11.02.2013, заключенным ЗАО «36,6» с АОЗТ «Туражилстрой», не производилась (абз.5,6,7 стр.8 постановления от 14.02.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу № А70-16567/2015).

При этом суд отмечает, что в удовлетворении встречного иска ЗАО «36,6» о признании права собственности на спорные помещения было отказано на том лишь основании, что обществом не соблюдены обязательные административные процедуры по государственной регистрации права собственности, предусмотренные законом (ст. 165 и ст. 551 ГК РФ), при этом оснований для освобождения  общества об такой процедуры не имеется. 

В соответствии с п.2 ст.69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Таким образом, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебными актами по делу № А70-16567/2015, имеют преюдициальное значение при рассмотрении настоящего дела.

24.01.2001 АОЗТ «Туражилстрой» было переименовано в ЗАО «Туражилстрой», о чем в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) были внесены соответствующие сведения о дате регистрации ЗАО «Туражилстрой» за № 460.

Как пояснил в судебном заседании ответчик, в отношении спорных нежилых помещениях площадью 70,1 кв.м., приобретенных по договору купли-продажи в 2013 году, производились работы по перепланировке, в результате которых площадь спорных помещений изменилась и составила по данным технического паспорта на 2015 год в общем размере 85,3 кв.м.

Согласно техническому паспорту на здание, расположенное по адресу <...>, составленному ФГУП «Ростехинвентаризация» по г.Тюмени по состоянию на 29.12.2005, площадь нежилых помещений, расположенных на втором этаже указанного здания, поименованные по экспликации за №№  17-23, составляет 85,3 кв.м. (т.1 л.д.24-37).

Между тем, 11.02.2013 между ЗАО «Туражилстрой» (продавец) и ЗАО «36,6» (покупатель) был подписан договор купли-продажи нежилых помещений (т.1 л.д.22), по условиям которого продавец передает покупателю, который обязуется оплатить нежилые помещения второго этажа в осях 3.1-5 и А, В, коридор 1,5 x 9 в осях 31-5 и В, Г, в объеме 70,1 кв.м в объекте АТС на 10 000 номеров, расположенном по адресу: VI мкр., п. Казачьи Луга (<...>).

Поименованные помещения переданы покупателю по передаточному акту от 11.02.2013 (т.1 л.д.23).

Кроме того, как установлено судом, данное указание на этаж, оси и объем идентично указанию, содержащемуся в договоре о долевом участии в строительстве между Администрацией г. Тюмени и АОЗТ «Туражилстрой» № 130 от 20.03.1994 года.  

В судебном заседании ответчик пояснил, что площадь передаваемая ЗАО «36,6» нежилых помещений в размере 70,1 кв.м была определена в указанном размере, поскольку именно это количество площади было передано ЗАО «Туражилстрой» (ранее - АОЗТ «Туражилстрой») по договору от 30.12.1994 № 130 о долевом участии в строительстве.

При этом, как следует из материалов дела и не опровергнуто сторонами, между сторонами спорного договора купли-продажи был подписан передаточный акт от 11.02.2013, в котором имеется идентичное описание передаваемого объекта – указание на этаж, оси, объем и адрес, полностью совпадающее с договором долевого участия в строительстве.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю но договору, и, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе-подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Местонахождение объекта недвижимости считается определенным, если в тексте сделки указан его адрес и иные данные, позволяющие определенно точно определить продаваемый по договору объект.

В представленных в материалы дела договорах о долевом участии в строительстве от 1994 года и спорном договоре купли-продажи указаны адреса объектов и их идентифицирующие признаки, а именно, этажность, расположение в строительных осях, объем и адрес, поэтому, по мнению суда, отсутствуют основания утверждать о неопределенности предмета договора и, как следствие, о его незаключенности.

Таким образом, поскольку по обстоятельствам настоящего дела установлено, что спорный договор купли-продажи был фактически исполнен сторонами, а именно спорные помещения в общем объеме 70,1 кв.м. были переданы по акту приема-передачи ответчику, он ими пользовался и не имел каких-либо недопониманий и (или) претензий по существу переданных помещений, соответственно оснований считать   предмет договора купли-продажи не определенным (не согласованным) не имеется.

Тот факт, что в результате перепланировки в 2015 году переданный по договору в 2013 году объект (спорные помещения) изменился в результате увеличения площади до 85,3 кв.м. никак не влияет на вывод о факте заключения договора купли-продажи в виду согласования его существенного условия -   предмета договора.

Изменение по каким-либо причинам параметров (объемов) спорного помещения после его фактической передачи не может каким-либо образом изменить и (или) прекратить исполненную  в части передачи имущества сделку купли-продажи.

Иного стороной истца не доказано (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Тот факт, что помещение № 21 является общим имуществом в здании (по данным экспликации – коридор) также не является основанием для признания договора купли-продажи не заключенным.

Довод истца о том, что объектом (предметом) договора купли-продажи может быть только объект недвижимости, поставленный на государственный кадастровый учет, не соответствует действующему гражданскому законодательству, предполагающему, в том числе, и заключение сделок в отношении недвижимых вещей, которые будут созданы (построены) в будущем.

 Довод истца о том, что спорный договор купли-продажи не заключен потому, что первоначальный продавец - ЗАО «Туражилстрой» (в настоящее время ликвидирован) не зарегистрировал за собой право собственности, поэтому не мог распорядиться спорным объектом, суд отклоняет на основании следующего.

В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В силу ст. 224 ГК РФ передачей признается вручение вещи приобретателю, а равно сдача перевозчику для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки.

Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица.

Действующим законодательством не предусмотрена государственная регистрация договоров купли-продажи нежилых помещений.

По обстоятельствам настоящего дела установлено, что спорные нежилые помещения были переданы ЗАО «36,6» в фактическое владение, и данное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Поскольку спорный договор не требовал государственной регистрации, при этом спорные помещения  фактически были переданы ответчику по акут приема-передачи, существенные условия в отношении предмета договора были сторонами согласованы, соответственно спорный договор по правилам ст. 433 ГК РФ является заключенным.

То обстоятельство, что ЗАО «Туражилстрой» - участник долевого строительства по каким-либо причинам не смог (или не успел) зарегистрировать свое право собственности в государственном реестре на спорные помещения не влияет на вывод о заключенности последующего договора купли-продажи с   ЗАО «36,6».

Поскольку участник долевого строительства фактически владеет, пользуется и распоряжается построенным объектом недвижимости с момента подписания передаточного акта (то есть фактически осуществляет права собственника, указанные в статье 209 Гражданского кодекса Российской Федерации), соответственно с момента подписания акта приема-передачи от 15.05.1997 г. (т.1, л.д. 21) у ЗАО «Туражилстрой» возникли указанные правомочия на спорный объект как у участника долевого строительства, надлежащим образом исполнившего свои обязательства по договору, и данные правовые основания такого возникновения в настоящее время никем не оспорены и не признаны не действительными в установленном законом порядке.

 Таким образом, оснований для вывода суда о не заключенности спорного договора купли-продажи от 11.02.2013 в настоящем случае не имеется.

Доводы о мнимости и (или) притворности спорного договора истцом не заявлено, каких-либо оснований для проверки спорного договора на предмет его действительности (не действительности) не заявлено (ст.ст. 9, 65 АПК РФ).

Довод истца о правоприменительной практике со ссылкой на Постановление Президиума ВАС РФ от 27.04.2002 № 11011/01 суд отклоняет как не имеющий отношение к обстоятельствам настоящего дела и описывающий конкретную ситуацию, когда в договоре купли-продажи имелось только указание на адрес и площадь без указания этажности, объемов и строительных осей.

Также, по мнению суда, выбранный истцом способ защиты права в силу ст. 12 ГК РФ не является надлежащим, поскольку не восстановит права Администрации, которая хочет  сначала признать спорное имущество безхозяйным, а затем признать право на спорное имущество за собой.

Вопрос о заключении сделки купли-продажи между ЗАО «Туражилстрой» и ЗАО «36,6» не влияет на права Администрации, поскольку она не является участником данного соглашения.

То обстоятельство, что до настоящего времени ЗАО «36,6» не обратилось в регистрирующий орган для целей регистрации перехода права собственности по спорному договору, тем не менее, не лишает ответчика инициировать данную процедуру в будущем.

В силу п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.

В настоящее время, поскольку между сторонами не решен вопрос о праве собственности на спорное имущество, истец не сможет признать спорное имущество безхозяйным.

При этом, поскольку ответчик фактически владеет спорным имуществом и это подтверждено по обстоятельствам настоящего дела, надлежащим для истца способом защиты права (при потере владения) является иск об истребовании всего спорного имущества в натуре (виндикация) в порядке Постановления Пленума ВС РФ И ВАС РФ № 10/22.

На основании изложенного, суд отказывает в удовлетворении исковых требований.

В силу подп.1.1 п.1 ст.333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, освобождаются государственные органы, органы местного самоуправления, выступающие по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в качестве истцов или ответчиков.

Согласно абз.2  п.12 Постановления Пленума ВАС от 11.07.2014 № 46 «О применении законодательства о государственной пошлине при  рассмотрении дел в арбитражных судах» у суда отсутствуют правовые основания для взыскания государственной пошлины по делу, по которому принято судебное решение об отказе в удовлетворении исковых требований истца, освобожденного от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь ст.ст.110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении  исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в месячный срок в Восьмой арбитражный апелляционный суд путем подачи апелляционной жалобы в Арбитражный суд Тюменской области.


 Судья


Щанкина А.В.