Решение от 25 января 2026 г. АС Хабаровского края

Арбитражный суд Хабаровского края <...>, www.khabarovsk.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

дело № А73-10624/2025
г. Хабаровск
26 января 2026 года
Резолютивная часть судебного акта объявлена 26 января 2026 г. Арбитражный суд Хабаровского края в составе судьи - Букиной Е.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания – Лубенец Е.С, при участии в судебном заседании:

от истца – представитель не явился, представив заявление о рассмотрении дела

без его участия,

от ответчика – ФИО1 (представитель по доверенности),

рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной

ответственностью «Виста» (ОГРН <***>, ИНН <***>, 680551, Хабаровский

край, Хабаровский район, с. Князе-Волконское, д. 39, кв. 23)

к Федеральному государственному автономному учреждению «Центральное

управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны

Российской Федерации (ОГРН <***>, ИНН <***>; 125167, г. Москва, ВН.

ТЕР. Г. Муниципальный округ Аэропорт, ул. Планетная, д. 3, к. 2, этаж 1, пом. 3; 680011,

<...>) об урегулировании разногласий, возникших при перезаключения договора аренды,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском ответчику об обязании перезаключить договор аренды № 141/3/6/АИ-49 от 25.03.2019 г. на тех же условиях на срок 5 лет по цене, указанной в заключении об оценке стоимости № 24/58.Н от 23.07.2024 г.

К судебному заседанию от представителя истца поступило ходатайство об изменении предмет иска – просит суд урегулировать разногласия, возникшие при перезаключении договора аренды на новый срок по пункту 3.2.19 и п. 2.1 договора.

Изменения предмета иска принято судом в порядке ст. 49 АПК.

Представитель ответчика иск не признала по основаниям, изложенным в отзыве.

Заслушав представителей лиц участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из предмета иска, на рассмотрение суда передан преддоговорной спор, возникший при перезаключении договора аренды нежилого помещения .

Согласно ст. 445 ГК, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

2. В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно п.1 ст. 446 ГК, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Как следует из материалов дела, 25.03.2019 г. ответчиком (арендодатель) и

сингулярным правопредшественником истца ФГКУ «ДВТУИО» МО РФ (арендатор) на основании протокола аукциона от 06.03.2019 № 2, проведенного по извещению №

280119/1322677/02, заключен договор аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления № 141/3/6/АИ- 49.

Дополнительным соглашением от 17.06.2021 г. в договор внесены изменения в части арендодателя в связи с передачей арендуемого истцом помещения в оперативное управление ответчика.

По условиям данного договора Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование, а Арендатор обязуется принять федеральное имущество - нежилое помещение М I (1-8), площадью 259,9 кв.м. (кадастровый № 27:17:0400501:242). расположенное на первом этаже жилого дома по адресу: Хабаровский край. Хабаровский район, 31 км трассы Хабаровск-Комсомольск-на-Амуре, ДОС № 36, в/г 23, именуемое в дальнейшем Объектом, для дальнейшего использования в соответствии с целевым назначением (п.1.1).

Согласно п.2.1. договора, Договор заключен на срок на 5 лет и действует с 25.03.2019 г. по 24.03.2024 г.

Сведения о государственной регистрации договора в материалах дела отсутствуют.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. № 73, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно п. 7.8 договора, после истечения срока, указанного в пункте 2.1 Договора, в случае исполнения арендатором обязательств, предусмотренных

пунктом 3.2.31 Договора, Договор может быть перезаключен на новый срок в порядке, предусмотренном частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26

июля 2006 г. № 135-ФЗ «О «защите конкуренции».

Пункт 3.2.31 в договоре отсутствует.

В судебном заседании представитель ответчика не смогла пояснить, какой пункт договора при его заключении стороны подразумевали в п. 7.8.

На вопрос суда пояснила, что все пункты договора арендатором соблюдались, его право на перезаключение договора ответчиком не оспаривается.

В силу положений ч.9, 10 ст. 17.1 ФЗ от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ, по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного по результатам проведения торгов или без их проведения в соответствии с законодательством Российской Федерации, за исключением случаев, указанных в части 2 настоящей статьи, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

10. Арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев:

1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом;

2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Право арендатора и обязанность арендодателя на перезаключение нового договора аренды на новый срок ответчиком не оспаривается.

Следовательно, согласно нормам ст.445, 446 ГК, указанный преддоговорной спор может быть передан на разрешение суда.

Согласно ст. 445 ГК, для данного вида спора установлен обязательный досудебный порядок.

Ответчиком не оспаривается и подтверждается материалами дела (переписка сторон) факт соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора.

Ответчиком направлен в адрес истца проект договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления от 15.07.2025 г. № ФВ/20/004/2025.

В преддоговорных переговорах стороны не достигли соглашения по п. 3.2.19, 2.1 договора.

Порядок разрешения преддоговорных споров регламентирован ст. 421 ГК, в соответствии с которой, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

Спорный пункт 3.2.19 в редакции ответчика изложен следующим образом «арендатор обязуется сдавать Объект в субаренду с письменного согласия Арендодателя при условии соблюдения требований пунктов 3.2.2, 3.2.3, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.10, 3.2.12, 3.2.22 Договора.

Истец предлагает данный пункт изложить в следующей редакции «Арендатор имеет право сдавать недвижимое имущество в субаренду при условии соблюдения требований пунктов 3.2.2. 3.2.3, 3.2.6.3.2.8. 3.2.10. 3.2.12. 3.2.22 договора.

Федеральное государственное автономное учреждение «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации дает свое согласие на заключение договоров субаренды в установленном законом порядке».

Нормативное обоснование позиции истца – «ФГАУ «Росжилкомплекс» не является владельцем спорного помещения, ответчик управляет и распоряжается объектом на основании приказов «Департамента военного имущества МО РФ». В нарушение приказа «Департамента военного имущества МО РФ» ответчик самовольно изложил пункт договора, в части субаренды, добавив обязанность по получению разрешения. Согласно приказа № 1115 от 03.07.2025 г., изданного конкретно в отношении спорного объекта ( приложение 2) арендатор имеет право сдавать недвижимое имущество в субаренду. «Департамент военного имущества МО РФ» дает согласие на заключение договоров субаренды».

В подтверждение своей позиции истец представляет Департамента военного имущества МО РФ от 03.07.2025 г. № 1115.

Согласно п.1, 2 приказа,

1. Согласовать федеральному государственному автономному учреждению «Центральное управление жилищно-социальной инфраструктуры (комплекса)» Министерства обороны Российской Федерации (далее -ФГАУ «Росжилкомплекс») сделку по передаче в аренду следующего федерального недвижимого имущества, закрепленного за ним на праве оперативного управления:

нежилое помещение «Функциональное помещение» (кадастровый номер 27:17:0400501:242) площадью 259,9 кв. метра, расположенное в здании по адресу: Хабаровский край, Хабаровский р-н, 31км трассы Хабаровск-Комсомольск-на-Амуре, в/г 23, ДОС № 36, пом. I (1-8) (далее - Недвижимое имущество).

2. В связи с надлежащим исполнением арендатором обязательств по договору аренды от 25 марта 2019 г. № 141/3/6/АИ-49 передачу Недвижимого имущества в аренду осуществить на следующих условиях:

договор аренды (далее - Договор) должен быть заключен с обществом с ограниченной ответственностью «Виста» (ОГРН <***>, ИНН <***>, КПП 270701001, далее - ООО «Виста») в порядке, предусмотренном частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции», без проведения торгов;

размер арендной платы за Недвижимое имущество определен на основании отчета об оценке рыночной стоимости права пользования и владения на условиях аренды от 21 марта 2025 г. № 2502/02, изготовленного обществом с ограниченной ответственностью «Аверти», подтвержден положительным экспертным заключением некоммерческого партнерства саморегулируемой организации «Деловой Союз Оценщиков» от 25 марта 2025 г. № 28724 и составляет 120 875 (сто двадцать тысяч восемьсот семьдесят пять) рублей 17 копеек в месяц с учетом НДС, без учета расходов на содержание и эксплуатацию;

Недвижимое имущество должно использоваться в соответствии с назначением (в качестве нежилого);

Договор заключается сроком на 5 (пять) лет;

в случае принятия решения о капитальном ремонте, сносе или использовании

Недвижимого имущества для нужд Вооруженных Сил Российской Федерации или

подведомственных Министерству обороны Российской Федерации организаций

арендатор в шестимесячный срок с момента получения уведомления о расторжении

Договора освобождает занимаемые площади и передает их по акту приема-передачи в том состоянии, в котором он их получил на момент заключения Договора, с учетом нормального износа;

арендатор имеет право сдавать недвижимое имущество в субаренду, Департамент военного имущества Министерства обороны Российской Федерации (далее - Департамент) дает свое согласие на заключение договоров субаренды в установленном законом порядке».

Также, по мнению истца, по смыслу ч.9 ст. 17.1 ФЗ от 26 июля 2006 г. № 135-ФЗ ст. 621 ГК, новый договор должен заключаться на условиях прежнего договора.

В силу положений п.1, 2 ст. 307 ГК, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

2. Обязательства возникают из договоров и других сделок, вследствие причинения вреда, вследствие неосновательного обогащения, а также из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В данном случае речь идет об обязательстве, возникающем из договора. Договор, в свою очередь, в силу положений п.1 ст. 425 ГК, связывает обязательством лиц его заключивших, т.е. сторон.

Департамент военного имущества МО РФ, осуществляя полномочия собственника государственного военного имущества, не является стороной договора.

В силу положений п.1 ст. 216 ГК, вещными правами наряду с правом собственности, в частности, является среди иных права и право оперативного управления имуществом (статья 296).

Ответчик является субъектом права оперативного управления, титульным владельцем спорного имущества.

Согласно ст. 296 ГК, учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Собственник имущества вправе изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закрепленное им за учреждением или казенным предприятием либо приобретенное учреждением или казенным предприятием за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества. Имуществом, изъятым у учреждения или казенного предприятия, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Согласно п.2 ст. 298 ГК, автономное учреждение без согласия собственника не вправе распоряжаться недвижимым имуществом и особо ценным движимым имуществом, закрепленными за ним собственником или приобретенными автономным учреждением за счет средств, выделенных ему собственником на приобретение такого имущества. Остальным имуществом, находящимся у него на праве оперативного управления,

автономное учреждение вправе распоряжаться самостоятельно, если иное не установлено законом.

Автономное учреждение вправе осуществлять приносящую доходы деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствующую этим целям, при условии, что такая деятельность указана в его учредительных документах. Доходы, полученные от такой деятельности, и приобретенное за счет этих доходов имущество поступают в самостоятельное распоряжение автономного учреждения.

По смыслу указанных норм собственник имущества (в данном случае РФ в лице Департамент военного имущества МО РФ) дает согласие на распоряжение имуществом (сдачу его в аренду), но не определяет условия договора, поскольку не является его стороной.

Кроме того, в приказе указано, что Департамент военного имущества Министерства обороны Российской Федерации (далее - Департамент) дает свое согласие на заключение договоров субаренды в установленном законом порядке.

Законом же установлен следующий порядок - арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами (п.2 ст. 615 ГК).

Иного ни ГК, ни иным законом не установлено.

Истец также ссылается на п.1 ст. 621 ГК, согласно которому, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Прежде всего, в предыдущем договоре пункт 3.2.20 был изложен следующим образом «Арендатор имеет право сдавать недвижимое имущество в субаренду при условии соблюдения требований пунктов 3.2.2, 3.2.3., 3.2.6, 3.2.8, 3.2.10, 3.2.12, 3.2.21, 3.2.23, Департамент имущественных отношений Министерства обороны Российской Федерации дает свое согласие на заключение договоров субаренды в установленном законом порядке».

Таким образом, и в прежнем договоре речь шла о соблюдении сторонами установленного законом порядка при сдаче имущества в субаренду.

На основании изложенного спорный пункт подлежит принятию в редакции ответчика.

Спорный пункт 2.1 в редакции ответчика изложен следующим образом «Договор

заключен на срок 5 (пять) лет и действует с «15» июля 2025 г. по «14» июля 2030 г. Датой окончания Договора считается последний день действия Договора».

Истец предлагает следующую редакцию спорного пункта «Договор заключен на срок 5 (пять) лет и действует с момента подписания его сторонами. Датой окончания Договора считается последний день действия Договора».

В силу положений п.1 ст. 432 ГК, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п.1 ст. 433 ГК, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно п.4 ст. 445 ГК, применяемому судом по аналогии закона (п.1 ст. 6 ГК), Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Следовательно, поскольку разногласия по договору переданы на рассмотрение суда, то и договор будет считаться заключенным с момента вступления решения суда об урегулировании разногласий в законную силу, а не с момента подписания его сторонами.

Что касается определения срока окончания договора, то согласно п.1 ст. 192 ГК, срок, исчисляемый годами, истекает в соответствующие месяц и число последнего года срока.

На основании изложенного п.2.1 договора подлежит изложению в редакции суда.

Согласно ч.1 ст. 110 АПК, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими

в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со

стороны.

Истцу при принятии иска к производству была предоставлена отсрочка уплаты

государственной пошлины.

Следовательно, с истца надлежит взыскать государственную пошлину в

федеральный бюджет.

Кроме того, согласно ч.2 ст.111 АПК, арбитражный суд вправе отнести все судебные расходы по делу на лицо, злоупотребляющее своими процессуальными правами или не выполняющее своих процессуальных обязанностей, если это привело к срыву судебного заседания, затягиванию судебного процесса, воспрепятствованию рассмотрения дела и принятию законного и обоснованного судебного акта.

Судебные заседания дважды откладывались по причине представления истцом в судебном заседании новых доводов и требований, что привело к затягиванию судебного процесса.

Руководствуясь статьями 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора аренды федерального недвижимого имущества, закрепленного за Арендодателем на праве оперативного управления от 15.07.2025 г. № ФВ/20/004/2025, приняв п. 3.2.19 в редакции ФГАУ, изложив его в следующей редакции «арендатор обязуется сдавать Объект в субаренду с письменного согласия Арендодателя при условии соблюдения требований пунктов 3.2.2, 3.2.3, 3.2.6, 3.2.8, 3.2.10, 3.2.12, 3.2.22 Договора».

Пункт 2.1 принять в редакции суда, изложив его следующим образом «Договор заключен на срок 5 (пять) лет и действует с даты вступления решения суда в законную силу. Датой окончания Договора считается последний день действия Договора в

соответствии с п.1 ст. 192 ГК».

Взыскать с ООО «Виста» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

государственную пошлину в федеральный бюджет в сумме 50 000 руб.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия (изготовления его в полном объеме), если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Шестой арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения.

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Хабаровского края.

Судья Е.А. Букина.