Решение от 2 февраля 2025 г. по делу № А57-5810/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД САРАТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

410002, г. Саратов, ул. Бабушкин взвоз, д. 1; тел/ факс: (8452) 98-39-39;

http://www.saratov.arbitr.ru; e-mail: info@saratov.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А57-5810/2024
03 февраля 2025 года
город Саратов


Резолютивная часть решения оглашена 20.01.2025г.

Полный текст решения изготовлен 03.02.2025г.

Арбитражный суд Саратовской области в составе судьи Святкиной Ю.С., при ведении протокола секретарем судебного заседания Мавлюдовым Р.Р., рассмотрев в судебном заседании исковое заявление

Общества с ограниченной ответственностью «Дом-Сервис», ОГРН <***>; ИНН <***>, г. Самара,

к Администрации муниципального образования «Город Саратов», ОГРН <***>, ИНН <***>, г. Саратов

Третьи лица:

Комитета по управлению имуществом города Саратова

Министерство культуры по Саратовской области

Комитет по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов

Управление Росреестра по Саратовской области, г. Саратов

Комитет по управлению имуществом по Саратовской области, г. Саратов

Администрация Заводского района муниципального образования «Город Саратов»

о взыскании, о прекращении права собственности

при участии:

от истца – ФИО1, по доверенности от 11.10.2022г.,

от ответчика - ФИО2, по доверенности от 30.09.2024 г.,

УСТАНОВИЛ:

В Арбитражный суд Саратовской области обратилось Общество с ограниченной ответственностью «Дом-Сервис» к Администрации муниципального образования «Город Саратов», третье лицо: Комитет по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов», г. Саратов, с исковым заявлением, в котором просит суд:

«1. Взыскать с муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Дом - Сервис» в счет выкупной цены за нежилое помещение, общей площадью 249,6 кв.м. с кадастровым номером: 64:48:020301:673 расположенное по адресу: <...> сумму в размере 9 823 687,79 руб.

2. Прекратить право собственности ООО «Дом - Сервис» на нежилое помещение общей площадью 249,6 кв.м. с кадастровым номером: 64:48:020301:673 расположенное по адресу: <...>.

3. Взыскать с муниципального образования «Город Саратов» в лице комитета по финансам администрации муниципального образования «Город Саратов» за счет средств казны муниципального образования «Город Саратов» в пользу ООО «Дом - Сервис» судебные издержки расходы по оплате госпошлины в размере 72 118 руб.».

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом города Саратова, Министерство культуры по Саратовской области, Управление Росреестра по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом по Саратовской области, Администрация Заводского района муниципального образования «Город Саратов».

В судебное заседание явились представители истца и ответчика.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились.

В силу положений статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом о месте и времени судебного разбирательства.

Дело рассматривается в порядке статей 153-166 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Заявлений в соответствии со статьями 24, 47, 48, 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не имеется.

В соответствии со статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.

Арбитражному суду представляются доказательства, отвечающие требованиям статей 67, 68, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Истец поддерживает исковые требования.

Ответчик возражает против удовлетворения исковых требований.

Третье лицо (комитет по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов») представило отзыв на иск.

Третьи лица (Комитет по управлению имуществом города Саратова, Министерство культуры по Саратовской области, Управление Росреестра по Саратовской области, Комитет по управлению имуществом по Саратовской области) отзыв на иск не представили.

В соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Арбитражный суд рассматривает дело по имеющимся в деле доказательствам.

Исследовав доказательства, следуя закрепленному статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также статьей 123 Конституции Российской Федерации, принципу состязательности сторон, суд приходит к выводу о том, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ООО «Дом - Сервис» на праве собственности принадлежит нежилое помещение общей площадью 249,6 кв.м. с кадастровым номером: 64:48:020301:673, расположенное по адресу: <...> (далее - нежилое помещение).

Распоряжением главы муниципального образования «Города Саратов» от 24.07.2023 г. № 255-р «О мероприятиях по отселению из многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...>» (далее - Распоряжение № 255-р) многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...> был признан аварийным и подлежащим сносу.

Так же согласно данному Распоряжению № 255-р собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение трех месяцев со дня его издания, обязаны освободить (отселиться) из занимаемых помещений и произвести снос данного многоквартирного дома до 01.08.2025 г.

Свои исковые требования истец основывает на том, что в связи с распоряжением № 255-р ООО «Дом - Сервис» освободило принадлежащее ему нежилое помещение и обратилось в Администрацию муниципального образования «Город Саратов» с заявлением о подготовке проекта договора купли-продажи (соглашения) о выкупе принадлежащего истцу нежилого помещения. Данное заявление было получено ответчиком 04.12.2023 г.

16.01.2024 г. на данное заявление истцом от ответчика получен ответ № 01-17-12057, из которого следовало, что возмещение взамен изымаемых нежилых помещений действующими ведомственными целевыми программами не предусмотрено.

Однако, как утверждает истец, признание вышеуказанного многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, а также исполнение ООО «Дом - Сервис» требования ответчика освободить принадлежащее ему не нежилое помещение лишает его возможности использовать принадлежащее ему нежилое помещение.

В связи с тем, что ООО «Дом - Сервис» и Администрация муниципального образования «Город Саратов» не достигли соглашения о возмещении выкупной цены за нежилое помещение, истец обратился к независимому оценщику ООО «Институт оценки и управления».

Согласно отчету ООО «Институт оценки и управления» об оценке № 0365-1/23 от 10.11.2023 г. размер возмещение за принадлежащее ООО «Дом - Сервис» нежилое помещение составляет 9 823 687 руб. 79 коп.

Истец, считая, что Администрация муниципального образования «Город Саратова» обязана выплатить ему денежные средства в размере 9 823 687, 79 руб. в счет выкупной цены за нежилое помещение, общей площадью 249,6 кв.м., с кадастровым номером 64:486020301:673 , расположенное по адресу: <...>, обратился в суд с настоящим иском.

В силу статьи 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащих сносу или реконструкции для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме законодательством не установлены.

Как следует из правового подхода, отмеченного в определении Верховного суда РФ от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, поскольку ГК РФ не содержит нормы, регламентирующей порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений для государственных или муниципальных нужд, надлежит руководствоваться по аналогии законодательством, регулирующим сходные отношения.

В соответствии с п.1, п.п. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение., для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (ч. 2 ст. 32 ЖК РФ).

Собственнику нежилого помещения, подлежащего изъятию, направляется уведомление о принятом решении об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд, а также проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд в порядке и в сроки, которые установлены федеральным законодательством (ч. 4 ст. 32 ЖК РФ).

Признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ).

В случае, если в отношении территории, на которой расположен многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, принято решение о развитии застроенной территории в соответствии с законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности, орган, принявший решение о признании такого дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления па получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома. В случае, если собственником или собственниками многоквартирного дома в течение установленного срока не будет подано в установленном законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности порядке заявление на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию такого дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд в соответствии с частью 10 настоящей статьи.

В силу разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда РФ в Постановлении от 02.07.2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ» в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением нежилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

На основании пи. 6,7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения па основании решения суда возможно только при условии предвари тельного и равноценного возмещения.

В соответствии с п. 7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований, подтвердил, что распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 255-р от 24.07.2023 года многоквартирный дом, расположенный по адресу: <...>, признан аварийным. На собственников в данном распоряжении возложена обязанность снести данный МКД до 01.08.2025.

При этом ответчик указывает на то, что установленная законом предварительная процедура, предшествующая разрешению вопроса о выкупе нежилого помещения в настоящее время не пройдена, в связи с чем исковые требования о выкупе нежилого помещения удовлетворению не подлежат.

Третье лицо Комитет по финансам Администрации муниципального образования «Город Саратов» поддерживает доводы ответчика. При этом третье лицо также ссылается на то, что земельный участок и нежилое помещение ответчика для муниципальных нужд не изымались и не могут быть изъяты до истечения срока установленного в распоряжении №255-р от 24.07.2023, в связи с чем, у администрации муниципального образования «Город Саратов» обязанность по выплате стоимости не жилого помещения ответчика не возникла.

Изучив материалы дела, доводы сторон, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 32 Жилищного кодекса РФ аварийное жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа.

Как было указано ранее, согласно п. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок.

В случае если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Для применения норм ст. 32 ЖК РФ с учетом разъяснений, содержащихся в п. 22 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», необходимо установить соблюдение совокупности следующих обязательных условий, а именно: предъявлялось ли к собственникам жилых помещений требование о сносе либо реконструкции дома в разумный срок за счет их собственных средств, изымался ли органом местного самоуправления земельный участок и каждое жилое помещение в указанном доме, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома.

Распоряжением администрации муниципального образования «Город Саратов» № 255-р от 24.07.2023 многоквартирный дом № 51 по ул. Ново-Астраханское шоссе г. Саратова признан аварийным и к собственникам помещений данного дома предъявлено требование о сносе данного дома до 01.08.2025.

Решение об изъятии земельного участка для муниципальных нужд под данным многоквартирным домом не принималось.

В обзоре законодательства и судебной практики Верховного суда Российской Федерации за третий квартал 2009 года утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2009 года при ответе на вопрос об обязательности соблюдения процедуры, установленной ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, предшествующей изъятию у собственника жилого помещения указанно следующее: «в соответствии с разъяснением, которое дано в п. 22 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", судам следует учитывать, что в силу ч. 10 ст. 32 ЖК РФ признание в установленном порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является, по общему правилу, основанием для предъявления органом, принявшим такое решение (то есть межведомственной комиссией, создаваемой, исходя из принадлежности жилого дома, федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления), к собственникам жилых помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок за счет их собственных средств.

В том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно ч. 10 ст. 32 ЖК РФ применяются нормы ч. 1 - 3, 5 - 9 ст. 32 ЖК РФ.

Таким образом, решение вопроса о выкупе жилого помещения либо предоставлении взамен изымаемого жилого помещения другого жилого помещения требует соблюдения предварительной процедуры, как по направлению органом местного самоуправления собственникам жилых помещений требования о сносе аварийного дома либо его реконструкции, так и последующему принятию органом местного самоуправления решения об изъятии земельного участка, на котором расположен аварийный дом, если собственники жилых помещений в этом доме не выполнили требование о его сносе или реконструкции.

Земельный участок и нежилое помещение, принадлежащее ответчику, расположенные по адресу: <...> для муниципальных нужд не изымались и не могут быть изъяты до истечения срока установленного в распоряжении № 255-р от 24.07.2023. Указанное распоряжение в порядке, установленном Кодексом административного судопроизводства Российской Федерации, не обжаловалось.

Таким образом, поскольку администрация направляла истцу требование о сносе жилого дома, с установлением конкретного срока для совершения указанных действий, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, и нежилое помещение, принадлежащее истцу на праве собственности, не могут быть изъяты до истечения указанного срока.

Доводы истца о том, что его права нарушены, не соответствуют действительности, поскольку администрация муниципального образования «Город Саратов» действует в соответствии установленным ст. 32 ЖК РФ порядком.

Установленный в приведенных нормах закона порядок не допускает выплату денежного возмещения до изъятия земельного участка, а изъятие земельного участка до истечения срока, установленного собственникам для сноса дома за счет собственных средств.

Доводы истца о том, что у администрации муниципального образования «Город Саратов» на данном этапе возникла обязанность по выплате стоимости жилого помещения не состоятельны и преждевременны, так как они противоречат ч. 10 ст. 32 ЖК РФ.

С учетом вышеизложенного, суд считает исковые требования истца не подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Руководствуясь статьями 167-170, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований Общества с ограниченной ответственностью «Дом-Сервис», ОГРН <***>; ИНН <***>, г. Самара отказать.

Решение арбитражного суда вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Исполнительные листы выдать взыскателю после вступления решения в законную силу.

Решение арбитражного суда может быть обжаловано в апелляционную или кассационную инстанции в порядке, предусмотренном главами 34, 35 раздела VI Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья Ю.С. Святкина