Решение от 5 декабря 2019 г. по делу № А46-18040/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-18040/2019
05 декабря 2019 года
город Омск



Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 28 ноября 2019 года. Полный текст решения изготовлен 05 декабря 2019 года.


Арбитражный суд Омской области в составе судьи Яркового С.В., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Рейтер М.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Заря» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, об оспаривании решения о приостановлении государственной регистрации прав от 26.08.2019 № КУВД-001/2019-9924102/1 по договору купли-продажи 1/412 доли земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56 в праве общей собственности, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Заря» и Бель В.И., при участии в судебном заседании:

от заявителя – Граф Л.В., по доверенности от 01.10.2019, личность удостоверена паспортом;

от заинтересованного лица – ФИО1, по доверенности от 09.01.2019, удостоверение,

от третьего лица – ФИО2, по доверенности от 18.11.2019, личность удостоверена паспортом,

У С Т А Н О В И Л :

общество с ограниченной ответственностью «Заря» (далее – ООО «Заря», заявитель) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области (далее – Управление Росреестра по Омской области, заинтересованное лицо) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Омской области о приостановлении государственной регистрации прав от 26.08.2019 № КУВД-001/2019-9924102/1 по договору купли-продажи 1/412 доли земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56 в праве общей собственности, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Заря» и Бель В.И..

В качестве способа восстановления нарушенного права просило суд обязать заинтересованное лицо произвести государственную регистрацию долевой собственности означенного земельного участка.

Управление Росреестра по Омской области против удовлетворения заявленных требований возражало, в обоснование своей позиции указало на отсутствие в представленном пакете документов в подтверждение преимущественного права на приобретение земельной доли.


В судебном заседании представитель заявителя требование поддержал.

Представитель заинтересованного лица возражал против удовлетворения по основаниям изложенным в письменном отзыве.

Представитель третьего лица поддержал позицию заявителя.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей участвующих в деле лиц, суд установил следующие обстоятельства.

13.08.2019 представители ООО «Заря» и Бель В.И. обратились в регистрирующий орган за осуществлением действий по государственной регистрации прав на 1/412 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:01:000000:56, площадью 28 307 736 кв.м., расположенного по адресу: Омская область, Азовский немецкий национальный район, в границах ЗАО Шилинг.

Вместе с заявлением на государственную регистрацию были представлены: протокол общего собрания учредителей ООО «Заря», договор купли-продажи доли в праве собственности, акт приема-передачи к договору купли продажи, справка, договор субаренды земельного участка, платежное поручение, доверенность.

При проведении правовой экспертизы установлено, заявителями для проведения государственной регистрации прав представлен Договор № 3 купли-продажи доли в праве собственности от 01.08.2019, согласно которому Бель В.И. продает свою 1/412 долю в праве общей собственности, а ООО «Заря» приобретает ее.

В статье 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) определен ограниченный круг лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре. Указанное право согласно подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 названного Закона является преимущественным. Одним из критериев отнесения к указанному кругу лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является использование ими земельного участка, находящегося в долевой собственности. По смыслу статьи 12 Закона № 101-ФЗ в ее взаимосвязи с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 названного Закона указанное лицо должно использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается.

При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным, т.е. имеющим надлежащее правовое основание.

На регистрацию в подтверждение своего преимущественного праве на приобретение земельной доли представлен договор субаренды земельного участка № 2 от 16.05.2019 на часть земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56, совокупной площадью 211,5 га.

Регистрирующий орган пришел к выводу, что согласно статье 9 закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. Часть земельного участка не может являться предметом договора аренды (субаренды), соответственно данный договор субаренды земельного участки № 2 от 16.05.2019 противоречит действующему законодательству. Дополнительно регистрирующий орган сообщил, что согласно сведениям ЕГРН в отношении земельного участка 55:01:000000:56 аренда в пользу КФХ ФИО3 не зарегистрирована.

По результатам рассмотрения представленных на государственный кадастровый учет и (или) государственную регистрацию документов, 26.08.2019 государственным регистратором было принято решение № КУВД-001/2019-9924102/2 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на основании пункта 2 и 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации в связи с тем, что с заявлением о государственной регистрации обратилось ненадлежащее лицо, а также не представлены документы необходимые для осуществления государственной регистрации прав.

Полагая, что решение Управления является незаконным, ООО «Заря» обратилось в суд с настоящим заявлением.

Исследовав и оценив обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, суд полагает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного правового акта, решения, действий, бездействия госоргана недействительным (незаконным) необходимо наличие одновременно двух обязательных условий: несоответствие данных акта, решения, действий, бездействия закону и нарушение ими прав и охраняемых законом интересов заявителя.

Согласно статье 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации, Закон № 218-ФЗ) отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости (далее в том числе ЕГРН) и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости регулируются указанным законом.

Согласно статьям 14 - 16 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав проводится при наличии оснований для государственной регистрации, на основании заявления, к которому должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения и которые в свою очередь должны соответствовать требования к предоставляемым на государственную регистрацию документам.

При этом положениями статьи 47 Федерального закона № 218-ФЗ закреплены особенности государственной регистрации прав на земельную долю, земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Порядок осуществления государственной регистрации прав регламентирован статьей 29 Закона № 218-ФЗ.

Статьей 29 Закона № 218-ФЗ установлен порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, к которому, в том числе относится, проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

Учитывая положения части 12 статьи 29 Закона № 218-ФЗ, приостановление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и (или) отказ в государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 11.5 Земельного кодекса выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок).

При выделе земельного участка у участника долевой собственности, по заявлению которого осуществляется выдел земельного участка, возникает право собственности на образуемый земельный участок и указанный участник долевой собственности утрачивает право долевой собственности на измененный земельный участок. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности.

Особенности выдела земельного участка в счет земельных долей устанавливаются Закон № 101-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации. В случае если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса Российской Федерации применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 13 Закона № 101-ФЗ участник или участники долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли или своих земельных долей, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельной доли или земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 4 - 6 настоящей статьи.

Земельный участок может быть образован на основании решения общего собрания участников долевой собственности в случае, если данным решением утверждены проект межевания земельных участков, перечень собственников образуемых земельных участков и размер их долей в праве общей собственности на образуемые земельные участки. Если земельный участок образуется на основании решения общего собрания участников долевой собственности и в соответствии с утвержденным этим собранием проектом межевания, дополнительное согласование размера и местоположения границ образуемого земельного участка не требуется (часть 3 статьи 13 Закона N 101-ФЗ).

Если указанное в части 3 статьи 13 Закона № 101-ФЗ решение общего собрания участников долевой собственности отсутствует, собственник земельной доли или земельных долей для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей заключает договор с кадастровым инженером, который подготавливает проект межевания земельного участка для выдела земельного участка в счет земельной доли или земельных долей.

В силу пункта 5 статьи 13 Закона № 101-ФЗ, размер земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, определяется на основании данных, указанных в документах, удостоверяющих право на эту земельную долю или эти земельные доли. При этом площадь выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка может быть больше или меньше площади, указанной в документах, удостоверяющих право на земельную долю или земельные доли, если увеличение или уменьшение площади выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка осуществляется с учетом состояния и свойств почвы выделяемого земельного участка и земельного участка, из которого он образуется.

Размер и местоположение границ земельного участка, выделяемого в счет земельной доли или земельных долей, должны быть согласованы кадастровым инженером в порядке, установленном статьей 13.1 Закона № 101-ФЗ (пункт 6).

Согласно пунктам 9 - 11 статьи 13.1 Закона № 101-ФЗ проект межевания земельного участка, утверждаемый решением собственника земельной доли или земельных долей, подлежит обязательному согласованию с участниками долевой собственности. Предметом согласования являются размер и местоположение границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка. Извещение о необходимости согласования проекта межевания земельного участка направляется участникам долевой собственности или опубликовывается в средствах массовой информации, определенных субъектом Российской Федерации.

Согласно пункту 12 статьи 13.1 Закона № 101-ФЗ в случае, если в течение тридцати дней со дня надлежащего извещения участников долевой собственности о согласовании проекта межевания земельного участка в соответствии с пунктами 9 - 11 настоящей статьи от участников долевой собственности не поступят возражения относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка, проект межевания земельного участка считается согласованным. Кадастровый инженер обязан составить заключение об отсутствии возражений относительно размера и местоположения границ выделяемого в счет земельной доли или земельных долей земельного участка.

В соответствии с пунктом 14 статьи 13.1 Закона № 101-ФЗ возражения направляются кадастровому инженеру, подготовившему соответствующий проект межевания земельного участка, а также в орган кадастрового учета по месту расположения такого земельного участка.

В силу части 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

При этом следует учесть, что в силу абзаца второго части 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Воспользовавшись данным правом, Бель В.И. продал свою 1/412 долю в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:01:000000:56 «Заря».

Заявитель обосновано полагает, что право преимущественной покупки долей в земельном участке возникает с началом правомерного использования земельного участка, между тем, не учитывая следующее.

Статьей 12 Закон 101-ФЗ определен ограниченный круг лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре. Указанное право согласно подпункт 4 пункта 3 статьи 1 названного Закона является преимущественным.

Одним из критериев отнесения к указанному кругу лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является использование ими земельного участка, находящегося в долевой собственности.

По смыслу статьи 12 Закона № 101-ФЗ в ее взаимосвязи с подпунктом 4 пункта 3 статьи 1 названного Закона указанное лицо должно использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который им приобретается. При этом использование находящегося в долевой собственности земельного участка сельскохозяйственной организацией или гражданином, претендующими на приобретение земельной доли без ее выдела, должно быть законным, т.е. имеющим надлежащее правовое основание.

На регистрацию в подтверждение своего преимущественного права на приобретение земельной доли предоставлен договор субаренды земельного участка № 2 от 16.05.2019 на часть земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56, совокупной площадью 211,5 га.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункту 2 статьи 8 Закона № 218-ФЗ к основным сведениям об объекте недвижимости относятся его характеристики, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи.

Площадь и конфигурация земельного участка не могут рассматриваться в качестве идентифицирующего признака земельного участка как объекта, поскольку согласно пункту 9 статьи 22 закона о регистрации «площадью земельного участка, определенной с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом требований, является площадь геометрической фигуры, образованной проекцией границ земельного участка на горизонтальную плоскость». Очевидно, что во многих случаях площадь земельных участков, обозначенная просто как площадь геометрической фигуры без учета рельефа местности, может совпадать.

Как представляется, из всех характеристик объекта недвижимости, указанных в Законе, действительно уникальной характеристикой любого земельного участка является его местоположение. Именно в силу своего местоположения, которое устанавливается его границами, земельный участок становится уникальной индивидуально-определенной вещью.

Указанными характеристиками земельный участок наделяется с момента осуществления государственного кадастрового учета.

Согласно положениям статьи 9 закона № 101-ФЗ в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

Часть земельного участка, не прошедшая государственный кадастровый учет, не может являться предметом договора аренды (субаренды).

Согласно представленному договору субаренды Глава КФХ ФИО3, обязуется предоставить ООО «Заря» часть земельного участка с кадастровым номером 55:01:000000:56, совокупной площадью 211,5 га. При этом, идентифицирующие признаки, относящие часть земельного участка, упомянутую в договоре субаренды, к 1/412 в праве общей долевой собственности принадлежащей Бель В.И., отсутствуют, соответствующие документы в материалы настоящего дела не представлены.

Учитывая изложенное, следует, что выделение земельного участка в счет земельной доли ФИО4 не производилось, доказательства преимущественного права приобретения 1/412 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 55:01:000000:56 ООО «Заря» отсутствуют.

Следовательно, у суда не имеется оснований для вывода о том, что на момент продажи земельной доли основной принцип оборота земель сельскохозяйственного назначения был соблюден, а права третьих лиц, участников общей долевой собственности не нарушены.

Вышеизложенное, позволяет сделать вывод о наличии законодательной обоснованности принятого 26.08.2019 государственным регистратором решения № 55/325/001/2017-406 о приостановлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав.

В соответствии с частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Излишне уплаченная государственная пошлина подлежит возврату заявителю.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 и 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд



Р Е Ш И Л:

в удовлетворении требования общества с ограниченной ответственностью «Заря» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о признании незаконным решения от 20.04.2017 № КУВД-001/2019-9924102/1 о приостановлении прав по договору купли – продажи 1/412 доли в земельном участке с кадастровым номером 55:01:000000:56 в праве общей собственности, отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Заря» (ИНН <***>, ОГРН <***>) из федерального бюджета 1 500 рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче заявления на основании платежного поручения № 509 от 04.09.2019.

Решение вступает в законную силу по истечении месяца со дня принятия и в указанный срок может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путем использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».



Судья С.В. Ярковой