Решение от 14 декабря 2025 г. АС Красноярского края

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОЯРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

15 декабря 2025 года

Дело № А33-31511/2025

Красноярск

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 15 декабря 2025 года.

В полном объёме решение изготовлено 15 декабря 2025 года.

Арбитражный суд Красноярского края в составе судьи Горбатовой А.А., рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью "МАЙФУД" (ИНН 2460123421, ОГРН 1232400011250)

к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о взыскании задолженности,

в присутствии в судебном заседании:

от истца: ФИО1 – представитель по доверенности от 05.05.2025 (сроком действия 3 года), представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность удостоверена паспортом,

от ответчика: ФИО2 – представитель по доверенности от 28.08.2024 (сроком действия 3 года), представлен диплом о наличии высшего юридического образования, личность удостоверена паспортом.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Смирновой А.Е.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью "МАЙФУД" (далее – истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Импульс" (далее – ответчик) о взыскании стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 2 392 000 рублей.

Исковое заявление принято к производству суда. Определением от 07.11.2025 возбуждено производство по делу. Предварительное судебное заседание назначено на 15.12.2025.

В соответствии с частью 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), если в предварительном судебном заседании присутствуют лица, участвующие в деле, либо лица, участвующие в деле, отсутствуют в предварительном судебном заседании, но они извещены о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия и ими не были заявлены возражения относительно рассмотрения дела в их отсутствие, суд вправе завершить предварительное судебное заседание и открыть судебное заседание в первой инстанции, за исключением случая, если в соответствии с настоящим Кодексом требуется коллегиальное рассмотрение данного дела.

Поскольку лица, участвующие в деле, присутствуют в предварительном судебном заседании, возражений относительно перехода в судебное разбирательство не заявили, в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд завершил предварительное судебное заседание и продолжил рассмотрение дела в судебном заседании первой инстанции.

Истец поддержал исковые требования.

Ответчик против удовлетворения иска возражал.

При рассмотрении дела установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

10.11.2023 между обществом с ограниченной ответственностью "Импульс" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "МАЙФУД" (арендатор заключен договор аренды нежилого помещения №1, по условиям которого арендодатель передает во временное владение и пользование, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: РФ, <...>, с кадастровым номером 24:50:0400124:2842, общей площадью 1012,9 кв.м., из которых: помещение, расположенное на 1 этаже - общей площадью 416,1 кв.м. (помещение № 147 комнаты 1-17, площадью 372,6 кв.м. и лестничные входы площадью 43,5 кв.м.) и подвальную часть здания общей площадью 596,8 кв.м. (помещение № 144 комнаты 1-28, площадью 550,4 кв.м. и лестничные входы площадью 46,4 кв.м.) (далее - «помещение»), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0400124:5250, общей площадью 2271 кв.м., из которых 596,8 кв.м. - площадь занимаемых помещений, по акту приема-передачи помещения (приложение № 1 к договору), а также имущество, находящееся в помещении, по акту приема-передачи имущества (приложения № 2, № 3 к договору), являющимися неотъемлемой частью договора, в хорошем техническом состоянии, позволяющем его дальнейшую эксплуатацию, при соблюдении сторонами условий, указанных в акте приема-передачи помещения и договоре (п. 1.1. договора).

В соответствии с пунктом 1.3. договора помещение будет использоваться под заведение оказывающее услуги – общественное питание.

Пунктом 1.4. договора стороны согласовали, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного помещения являются собственностью арендодателю и возмещению не подлежат.

В пункте 2.3. договора предусмотрены обязанности арендатора, в том числе: использовать помещение исключительно по его прямому назначению в соответствии с договором (п. 2.3.1); не производить перепланировку помещения, а также увеличение имеющихся площадей без письменного согласия арендодателя. Неотделимые и отделимые улучшения арендуемых помещений возможно производить только с письменного согласия арендодателя. В случае согласования вышеуказанных действий арендодателем арендатор не имеет право на материальную компенсацию или на возврат денежных средств, связанных с прямыми затратами по проведенным работам (п. 2.3.3); по истечении срока действия договора, а также при досрочном его расторжении передать арендодателю все произведенные в помещении перестройки и переделки, а также улучшения, составляющие принадлежность помещения и неотделимые без вреда от его конструкции, погасить задолженность по арендной плате и иным платежам, предусмотренным договором.

В соответствии с пунктом 5.1. договор вступает в силу с момента его подписания и действует с 10 ноября 2023 года по 09 ноября 2028 года.

В соответствии с пунктом 8.1. договора спорные вопросы, возникающие в ходе исполнения договора, разрешаются сторонами путем переговоров. Неурегулированные споры, вытекающие из договора, разрешаются сторонами в досудебном (претензионном) порядке (п. 8.2.). Споры по договору подлежат рассмотрению в Арбитражном суде Красноярского края (п. 8.3).

По акту приема-передачи от 10.11.2023 предмет аренды передан арендатору. В пункте 3 акта стороны отразили, что помещение находится в надлежащем санитарно-техническом состоянии, соответствует условиям договора и требованиям по его эксплуатации. Обязательства сторон по передаче и приемке помещения в аренду исполнены полностью. Претензий друг к другу стороны не имеют.

В приложениях №2, №3 к договору (акт приема-передачи имущества) отражено состояние помещения с фотофиксацией.

Из иска и пояснений истца следует, что с целью использования арендованного помещения для размещения ресторана истцом (арендатором) произведены неотделимые улучшения имущества (капитальный ремонт). Стоимость ремонтных работ (неотделимых улучшений) составила 2 392 000 руб.

В подтверждение несения расходов в материалы дела представлены акты выполненных работ и оказанных услуг, квитанции о переводе, расходные кассовые ордера, платежные поручения, счета на оплату.

Претензией, направленной ответчику 06.08.2025, истец потребовал возместить стоимость неотделимых улучшений.

Неисполнение претензионного требования послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

Ответчик отзыв на иск не представил, против исковых требований возражал, пояснив, что условиями договора не предусмотрена возможность компенсации неотделимых улучшений. Более того, истец к ответчику не обращался для согласования выполнения каких-либо работ в арендованном помещении, разрешение на проведение работ арендодатель арендатору не давал. Ответчик также указал, что имущество передавалось в аренду в надлежащем состоянии, не требующем проведение ремонтов и улучшений. Сторонами досрочно расторгнут договор аренды, имущество со стороны арендатора возвращено в ненадлежащем состоянии, что будет являться предметом отдельного спора.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы присутствующих в заседании лиц, арбитражный суд пришел к следующим выводам.

Пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

В системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").

Статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц. В том числе, гражданские права и обязанности могут возникать из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему, вследствие неосновательного обогащения.

Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны выполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства, требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными предъявляемыми требованиями.

Статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств.

Заключенный между истцом и ответчиком договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регламентированы положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Факт передачи имущества в аренду подтвержден материалами дела (акт приема-передачи от 10.11.2023), сторонами не оспаривается.

Обращаясь в суд с настоящим иском истец указал, что с целью использования арендованного помещения для размещения ресторана истцом (арендатором) произведены неотделимые улучшения имущества (капитальный ремонт). Стоимость ремонтных работ (неотделимых улучшений) составила 2 392 000 руб.

Истец полагает, что стоимость неотделимых улучшений подлежит возмещению арендодателем.

Ответчик против исковых требований возражал, пояснив, что условиями договора не предусмотрена возможность компенсации неотделимых улучшений; истец к ответчику не обращался для согласования выполнения каких-либо работ в арендованном помещении, разрешение на проведение работ арендодатель арендатору не давал; имущество передавалось в аренду в надлежащем состоянии, не требующем проведение ремонтов и улучшений; сторонами досрочно расторгнут договор аренды, имущество со стороны арендатора возвращено в ненадлежащем состоянии.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 указанной статьи).

Статьей 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Истец указывает, что использование помещения по назначению (ресторан) без проведения ремонта и улучшения объекта аренды не представлялось возможным.

Ответчиком указанный довод оспорен со ссылкой на передачу имущества в надлежащем состоянии.

Из условий договора следует, что имущество передается в аренду для использования в целях общественного питания (п. 1.3), имущество передается в хорошем техническом состоянии, позволяющем его дальнейшую эксплуатацию (п. 1.1).

По акту приема-передачи от 10.11.2023 предмет аренды передан арендатору. В пункте 3 акта стороны отразили, что помещение находится в надлежащем санитарно-техническом состоянии, соответствует условиям договора и требованиям по его эксплуатации. Обязательства сторон по передаче и приемке помещения в аренду исполнены полностью. Претензий друг к другу стороны не имеют. В приложениях №2, №3 к договору (акт приема-передачи имущества) отражено состояние помещения с фотофиксацией.

Таким образом, вопреки доводам истца, из материалов дела следует, что при заключении договора арендатор оценил состояние имущества, а также возможность его использования в целях общественного питания. Возражений относительно состояния имущества и возможности его использования по назначению при заключении договора не заявлено.

Доказательства невозможность использования имущества без проведения капитального ремонта, как на то ссылается истец, в материалы дела не представлены. Более того, данный довод противоречит условиям договора и акту приема-передачи, отражающих фактическое состояние имущества.

Доказательства обращения истца к ответчику с требование о проведении капительного ремонта, либо с согласованием проведения капитального ремонта за счет арендатора, в материалы дела не представлены, равно как и не представлены доказательства, свидетельствующие о неотложности проведения капитального ремонта ввиду ненадлежащего технического состояния помещения.

Ссылка истца на неотделимые улучшения имущества арендодателя, которые по мнению арендатора подлежат возмещению за счет арендодателя, противоречит условиям договора и требованиям закона.

В соответствии с пунктом 1.4. договора стороны согласовали, что произведенные арендатором неотделимые улучшения арендованного помещения являются собственностью арендодателя и возмещению не подлежат.

В силу пункта 2.3.3. договора неотделимые и отделимые улучшения арендуемых помещений возможно производить только с письменного согласия арендодателя. В случае согласования вышеуказанных действий арендодателем арендатор не имеет право на материальную компенсацию или на возврат денежных средств, связанных с прямыми затратами по проведенным работам

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Таким образом, стороны согласовали, что неотделимые и отделимые улучшения арендуемых помещений не подлежат возмещению.

Более того, в материалы дела не представлены доказательства письменного согласования арендодателя на проведение неотделимых улучшений имущества. Ответчик факт такого согласования оспорил.

Ссылка истца на кабальность условий договора в указанной части документально не подтверждена. Доказательства обращения истца к ответчику с требованием о внесении изменений в договор в указанной части, либо подписания договора с протоколом разногласий, суду не представлены.

Более того, суд учитывает, что истец не является лицом, заключение договора аренды спорного имущества для которого является обязательным. Заключая договор в представленной редакции истец согласился на условия, изложенные в договоре. При этом, подписав договор и акт приема-передачи имущества в аренду истец согласился с удовлетворительным техническим состоянием имущества, позволяющем его использование по назначению.

При указанных обстоятельствах, доводы истца противоречат фактическим обстоятельствам дела, исковые требования не обоснованы, удовлетворению не подлежат.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина относится на истца и подлежит взысканию в бюджет в связи с удовлетворением ходатайства истца о предоставлении отсрочки уплаты государственной пошлины.

Настоящее решение выполнено в форме электронного документа, подписано усиленной квалифицированной электронной подписью судьи и считается направленным лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170 АПК РФ, Арбитражный суд Красноярского края

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "МАЙФУД" (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета 96 760 руб. государственной пошлины.

Разъяснить лицам, участвующим в деле, что настоящее решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия путём подачи апелляционной жалобы в Третий арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Красноярского края.

Судья

А.А. Горбатова