Решение от 17 июля 2020 г. по делу № А13-10745/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А13-10745/2019
город Вологда
17 июля 2020 года



Резолютивная часть решения объявлена 13 июля 2020 года.

Полный текст решения изготовлен 17 июля 2020 года.

Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Зреляковой Л.В. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области материалы дела по иску финансового управляющего индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312352814600093) ФИО3 к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания «Монолит-Строй» (ОГРН <***>) о взыскании 161 038 828 руб. 89 коп., при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, ФИО2, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, Департамента строительства Вологодской области, ФИО4,

при участии от истца в Арбитражном суде города Санкт-Петербурга и Ленинградской области ФИО5 по доверенности от 09.07.2020, от ответчика в Арбитражном суде Вологодской области ФИО6 по доверенности от 14.02.2020,

у с т а н о в и л:

финансовый управляющий индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 312352814600093) ФИО3 обратился в Арбитражный суд Вологодской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания «Монолит-Строй» (ОГРН <***>; далее – ООО «СИК «Монолит-Строй») о взыскании 161 038 828 руб. 89 коп., в том числе 144 000 000 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 за период с мая 2016 года по май 2019 года, 17 038 828 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2016 по 20.05.2019, о возложении обязанности вернуть земельный участок, общей площадью 4956 кв.м, с кадастровым номером 35:21:0501007:3366, расположенный по адресу: <...>.

Определением суда от 15 августа 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО2.

Определением суда от 15 октября 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее – Управление Росреестра).

Определением суда от 12 ноября 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Департамент строительства Вологодской области (далее – Департамент).

Определением суда от 11 декабря 2019 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО4.

Третьи лица надлежащим образом извещены о времени и месте проведения судебного заседания в соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей третьих лиц.

Представитель истца в судебном заседании пояснил, что в связи с вводом в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, расположенного на спорном земельном участке заявленное требование о возложении обязанности вернуть земельный участок, общей площадью 4956 кв.м, с кадастровым номером 35:21:0501007:3366, расположенный по адресу: <...> не поддерживает.

Таким образом, судом рассматривается требование истца о взыскании с ответчика 161 038 828 руб. 89 коп., в том числе 144 000 000 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 за период с мая 2016 года по май 2019 года, 17 038 828 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2016 по 20.05.2019.

Представитель ответчика в судебном заседании заявил ходатайство о приостановлении производства по делу до рассмотрения по существу заявления ООО «СИК «Монолит-Строй» о признании незаключенным договора аренды земельного участка от 20 марта 2013 года в Череповецком городском суде.

Представитель истца в судебном заседании против удовлетворения ходатайства ответчика возражал, полагает, что оно направлено на затягивание рассмотрения дела. Кроме того, в случае признания Череповецким городским судом спорного договора аренды незаключенным судебный акт по настоящему делу может быть пересмотрен по новым обстоятельствам в порядке статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом в удовлетворении заявленного ходатайства о приостановлении производства по делу отказано в связи с отсутствием правовых оснований, предусмотренных статьей 143 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом положений части 5 статьи 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель истца в судебном заседании заявленные требования поддержал, полагает доводы ответчика необоснованными.

Представитель ответчика в судебном заседании против удовлетворения иска возражал по мотивам, изложенным в отзыве на исковое заявление.

В отзыве на исковое заявление от 10.10.2019 ООО «СИК «Монолит-Строй» просило в иске отказать. Ответчик указал, что дополнительным соглашением от 28 сентября 2016 года стороны изложили пункт 2.1 договора в новой редакции, согласно которой размер арендной платы составляет 5,28% от кадастровой стоимости земельного участка, то есть 2 982 709 руб. 92 коп. в год. По контррасчету ответчика за три года арендная плата составляет 8 948 129 руб. 76 коп., проценты за пользование чужими денежными средствами составляют 1 064 014 руб. 09 коп., итого задолженность 10 012 143 руб. 85 коп.

Управление Росреестра в отзыве на исковое заявление от 25.10.2019 рассмотрение спора оставило на усмотрение суда, сообщило, что в Едином государственном реестре недвижимости содержатся сведения об обременении в виде аренды земельного участка, принадлежащего ФИО2, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные многоквартирные жилые дома выше 16 этажей, площадь 4956 кв.м, с кадастровым номером 35:21:0501007:3366, местоположение: <...> в пользу ООО «СИК «Монолит-Строй» на основании документов: договор аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05, дополнительное соглашение от 02 марта 2015 года, дополнительное соглашение от 21 июля 2015 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05, дополнительное соглашение от 02 марта 2016 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05, дополнительное соглашение от 28 сентября 2016 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05, дополнительное соглашение от 05 марта 2018 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05.

ФИО2 в письменных объяснениях в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от 11.11.2019 сообщила, что ФИО4, действовавший от ее имени на основании доверенности от 26.09.2016, подписывая дополнительное соглашение от 28 сентября 2016 года об изменении стоимости арендной платы, вышел за пределы своих полномочий. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра в 2019 году на основании документов, поданных ФИО4 Однако ФИО2 распоряжением об отмене доверенности от 17.03.2018 отменила ранее выданную ФИО4 доверенности, поэтому у него не было полномочий на подачу заявления в регистрирующий орган.

Представитель ФИО2 в судебном заседании 11 декабря 2019 года давал пояснения, что ФИО2 денежных средств от ответчика с момента заключения договора не получала, 17.03.2018 отозвала доверенность у ФИО4 Представитель ФИО4 подписал дополнительное соглашение от 28 сентября 2016 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 с превышением полномочий, предусмотренных доверенностью от 26.09.2016. При этом у ФИО4 изначально отсутствовали полномочия на распоряжение спорным земельным участком, на подписание дополнительного соглашения и на передачу его на регистрацию в Управление Росреестра. ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении ее 18 апреля 2018 года введена процедура реализации имущества. Финансовый управляющий должника не обладал информацией о заключении дополнительного соглашения.

Департамент в отзыве на исковое заявление от 04.12.2019 исковые требования в части взыскания задолженности по арендной плате и процентов за пользование чужими денежными средствами оставил на усмотрение суда.

ФИО4 в судебном заседании 28 января 2020 года представил на обозрение суда оригинал доверенности от 26.09.2016, пояснил, что дополнительное соглашение от 28 сентября 2016 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 подписал на основании указанной доверенности по устному распоряжению ФИО2, сделанному по телефону.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, арбитражный суд считает, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Как следует из материалов дела, 20 марта 2013 года ООО «СИК «Монолит-Строй» (арендатор) и индивидуальный предприниматель ФИО2 (арендодатель) заключили договор аренды земельного участка № 2/05, согласно пункту 1.1 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 4956 кв.м, расположенный по адресу: <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи, кадастровый номер земельного участка 35:31:0501007:3366, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажный жилой дом.

В силу пункта 1.2 договора земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 19.03.2013 серии 35-АБ № 494582, выданным Управлением Росреестра.

По акту приема-передачи от 20 марта 2013 года земельный участок передан арендатору.

Пунктом 1.3 договора установлено, что настоящий договор заключен сроком на 24 месяца.

Данный договор аренды земельного участка зарегистрирован в установленном порядке Управлением Росреестра 16 октября 2013 года.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы по настоящему договору составляет 4 000 000 руб. в месяц.

Арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.

Дополнительным соглашением от 02 марта 2015 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года стороны изложили пункт 1.1 договора в новой редакции, предусмотрев, что земельный участок передается арендатору с правом последующего выкупа. При этом пункт 2.1 договора изложен в новой редакции: «размер арендной платы по настоящему договору составляет 4 000 000 руб. в месяц. Стороны договорились зачесть в выкупную стоимость сумму ранее внесенных арендатором арендных платежей по настоящему договору. Выкупная стоимость земельного участка составляет 96 000 000 руб.». Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра 17 марта 2015 года.

По дополнительному соглашению от 21 июля 2015 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: «арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, общей площадью 4956 кв.м, с правом последующего выкупа, расположенный по адресу: <...> а арендатор обязуется принять вышеуказанный земельный участок по акту приема-передачи, кадастровый номер земельного участка 35:31:0501007:3366, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: многоэтажные многоквартирные жилые дома выше 16 этажей»; пункт 1.2 договора изложен в следующей редакции: «земельный участок принадлежит арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 16.07.2015 серии 35-АБ № 022563, выданным Управлением Росреестра». Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра 03 августа 2015 года.

Сторонами 02 марта 2016 года заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05, согласно которому пункт 1.3 договора изложен в новой редакции: «Настоящий договор заключен сроком на 5 лет». Данное дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра 18 марта 2016 года.

По дополнительному соглашению от 05 марта 2018 года стороны решили изменить пункт 1.3 договора в части срока заключения договора – на шесть лет. Данное соглашение зарегистрировано Управлением Росреестра 22 марта 2018 года.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18 апреля 2018 года (резолютивная часть объявлена 11 апреля 2018 года) по делу № А56-27566/2017 индивидуальный предприниматель ФИО2 признана несостоятельной (банкротом), в отношении нее введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО3.

В материалы настоящего дела представлено дополнительное соглашение от 28 сентября 2016 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05, подписанное со стороны арендатора ООО «СИК «Монолит-Строй» директором ФИО7, со стороны арендодателя ФИО2 ФИО4, действующим от ее имени по доверенности от 26.09.2016. В данном дополнительном соглашении в новой редакции изложен пункт 2.1 договора: «размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется исходя из ставок арендной платы, установленных для земель аналогичного целевого назначения и разрешенного использования, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и составляет 5,28% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501007:3366 в год».

Указанное дополнительное соглашение с приложением доверенности от 26.09.2016 представлено в Управление Росреестра для государственной регистрации 14 марта 2019 года и зарегистрировано 26 марта 2019 года.

Ссылаясь на то, что ответчик в нарушение условий договора не внес ни одного платежа по арендной плате, на направленную финансовым управляющим претензию не ответил, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки.

С учетом положений пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации Договоры аренд земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежат государственной регистрации. В связи с этим договор аренды и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы Управлением Росреестра.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

По условиям договора аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 размер арендной платы составляет 4 000 000 руб. в месяц.

Поскольку арендатор с даты заключения договора не внес арендодателю ни одного платежа по арендной плате, истец правомерно предъявил требование о взыскании задолженности по арендной плате за период с мая 2016 года по май 2019 года (в пределах срока исковой давности) в общей сумме 144 000 000 руб. (по 4 000 000 руб. в месяц за 36 месяцев).

Доводы ответчика о том, что арендная плата по договору не может превышать размер, согласованный в дополнительном соглашении от 28 сентября 2016 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05, подлежат отклонению судом в связи со следующим.

Указанное дополнительное соглашение со стороны арендодателя ФИО2 подписано ФИО4, действующим от ее имени по доверенности от 26.09.2016.

По условиям этого дополнительного соглашения размер арендной платы за предоставленный земельный участок определяется исходя из ставок арендной платы, установленных для земель аналогичного целевого назначения и разрешенного использования, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и составляет 5,28% от кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 35:21:0501007:3366 в год, то есть 2 982 709 руб. 92 коп. в год, что значительно меньше размера арендной платы, установленной в пункте 2.1 договора аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 (4 000 000 руб. в месяц).

При этом дополнительное соглашение с приложением доверенности от 26.09.2016 представлено в Управление Росреестра для государственной регистрации только 14 марта 2019 года и зарегистрировано 26 марта 2019 года, через два с половиной года после указанной в нем даты заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

Материалами дела подтверждается, что в доверенности от 26.09.2016, выданной ФИО2 ФИО4, отсутствовали полномочия на заключение дополнительных соглашений к договору аренды в части распоряжения имуществом доверителя (уменьшения размера причитающейся арендной платы за земельный участок).

Кроме того, данная доверенность отменена ФИО2 17 марта 2018 года, что подтверждается распоряжением об отмене доверенности от 17.03.2018 серии 78 АБ № 4152637.

Однако несмотря на наличие данного распоряжения об отмене доверенности государственная регистрация дополнительного соглашения произведена через год после отмены доверенности 26 марта 2019 года. Как следует из представленных Управлением Росреестра по запросу суда документов, с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения от 28 сентября 2016 года к договору аренды земельного участка от 20 марта 2013 года № 2/05 обратилось ООО «СИК «Монолит-Строй» (в лице представителя ФИО8).

В письменных пояснениях ФИО2 указала, что дополнительное соглашение об уменьшении размера арендной платы за земельный участок не одобряла.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что представленное дополнительное соглашение не порождает правовых последствий для сторон договора и не подлежит применению в рассматриваемом споре.

Задолженность по арендной плате следует взыскать с ответчика в полном объеме в сумме 144 000 000 руб.

Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании 17 038 828 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.06.2016 по 20.05.2019.

Согласно статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации 1. В случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

На основании указанной нормы истцом за просрочку внесения арендной платы начислены проценты за пользование чужими денежными средствами в сумме 17 038 828 руб. 89 коп. за период с 11.06.2016 по 20.05.2019. Расчет процентов судом проверен, законодательству не противоречит.

Таким образом, исковые требования о взыскании процентов подлежат удовлетворению полностью.

В связи с удовлетворением иска и с учетом того, что истцу предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины при подаче иска, по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственную пошлину следует взыскать с ответчика в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 170, 171, 176, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания «Монолит-Строй» (ОГРН <***>) в пользу ФИО2 161 038 828 руб. 89 коп., в том числе 144 000 000 руб. задолженности, 17 038 828 руб. 89 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Строительная инвестиционная компания «Монолит-Строй» (ОГРН <***>) в федеральный бюджет 200 000 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Л.В. Зрелякова