Решение от 23 декабря 2018 г. по делу № А46-11033/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

№ дела

А46-11033/2018
24 декабря 2018 года
город Омск


Резолютивная часть решения объявлена 17 декабря 2018 года. Полный текст решения изготовлен 24 декабря 2018 года.

Арбитражный суд Омской области в составе: судьи Савинова А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрел в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН <***>, ОГРН <***>), город Омск,

к Министерству труда и социального развития Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), город Омск, учреждению Омской области «Социальная защита» (ИНН <***>, ОГРН <***>), город Омск, Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>), город Омск,

о понуждении заключить договор аренды,

при участии в заседании:

от истца – представитель ФИО2 (доверенность от 30.07.2018);

от Министерства труда и социального развития Омской области – представитель ФИО3 (доверенность № ИСХ-18/МТСР7836 от 31.08.2018);

от КУ «Соцзащита» - представитель ФИО4 (доверенность №18/561 от 01.10.2018);от Министерства имущественных отношений Омской области – представитель ФИО5 (доверенность № ИСХ-18/МИО/03-01/3992 от 13.04.2018);

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория» обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к Министерству труда и социального развития Омской области о понуждении заключить договор аренды на нежилое помещение № 31-36 общей площадью 59,1 кв.м, часть нежилого помещения № 37 площадью 29,1 кв.м. на первом этаже здания ГУ Социальной защиты населения Администрации Омской области, расположенного по адресу: <...> (вместе с движимым имуществом - 19 единиц) с 11.04.2018 г. сроком на пять лет с установленным размером арендной платы в месяц в размере 25 913 руб. 19 коп. без НДС.

Определением Арбитражного суда Омской области от 07.08.2018 г. по делу № А46-11033/2018 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены казенное учреждение Омской области «Социальная защита», Министерство имущественных отношений Омской области.

Определением Арбитражного суда Омской области от 15.08.2018 г. по делу № А46-11033/2018 казенное учреждение Омской области «Социальная защита», Министерство имущественных отношений Омской области исключены из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле в качестве вторых ответчиков (соответчиков) привлечены казенное учреждение Омской области «Социальная защита», Министерство имущественных отношений Омской области.

До принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу, истец в порядке ст. 49 АПК РФ заявил об изменении исковых требований в части п. 1 – об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения № 31-36 общей площадью 59,1 кв.м., части нежилого помещения № 37 площадью 29,1 кв.м. на первом этаже здания ГУ Социальной защиты населения Администрации Омской области, расположенных по адресу: <...> (вместе с движимым имуществом – 19 единиц), заключаемого с 11.04.2018 г. сроком на пять лет, изложив п. 3.1 договора аренды в следующей редакции:

«3.1. Арендная плата за указанный в п. 1.1 настоящего договора объект аренды, находящийся в собственности Омской области, устанавливается в размере 25 913, 19 (двадцать пять тысяч девятьсот тринадцать рублей, 19 коп.) рублей в месяц без НДС, 30 577, 56 (тридцать тысяч пятьсот семьдесят семь руб., 56 коп.) рублей в месяц с учетом НДС.

Руководствуясь ст. 49 АПК РФ, суд счёл возможным принять изменения исковых требований, поскольку это не противоречит закону, а также не нарушает права других лиц.

В судебном заседании представитель истца иск поддержал.

Ответчики возражали против удовлетворения исковых требований.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 10.05.2017 г. между Министерством труда и социального развития Омской области и ООО «Виктория» был заключен договор аренды № 346 движимого и недвижимого имущества (далее - Договор аренды № 346) в рамках Федерального закона от 26.07.2006г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - Закон № 135-ФЗ).

В соответствии с п. 1.2 Договора аренды № 346 срок действия договора установлен 10.05.2017 г. по 10.04.2018 г.

Согласно протоколу открытого аукциона № 2 от 27.04.2017 г. стоимость арендной платы составила 55 087, 48 руб. (без НДС).

В ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ установлено, что заключение договоров аренды, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество.

Согласно п. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ по истечении срока договора аренды, указанного в ч. 1 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий:

1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации;

2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

В связи с тем, что Договор аренды № 346 со стороны арендатора (ООО «Виктория») был исполнен без нарушения обязательств, в том числе и по арендной плате Министерство имущественных отношений Омской области выпустило распоряжение № 631-р от 04.04.2018 г. о передаче ООО «Виктория» имущества, находящегося в собственности Омской области в аренду (в рамках преимущественного права).

Согласно распоряжению Министерства имущественных отношений Омской области № 631-р от 04.04.2018г. ООО «Виктория» передается в аренду с 11.04.2018г. сроком на пять лет нежилое помещение № 31-36 общей площадью 59,1 кв. м., часть нежилого помещения № 37 площадью 29,1 кв. м. на первом этаже здания ГУ Социальной защиты населения Администрации Омской области, расположенного по адресу: <...> (вместе с движимым имуществом).

Министерство труда и социального развития Омской области передало ООО «Виктория» проект договора аренды недвижимого и движимого имущество из п. 3.1 которого следует, что арендная плата устанавливается в размере 55 087, 48 руб., а именно в рамках размера арендной платы, ранее заключенного Договора аренды № 346.

ООО «Виктория» не согласно с таким размером арендных платежей в связи с чем подготовило и направило Арендодателю протокол разногласий к проекту нового договора аренды. Согласно протоколу разногласий арендная плата составляет в месяц 20 198 руб. без НДС.

Однако Арендодатель согласно письму от 03.05.2018г. ИСХ.-18/МТСР-6420 и протоколу согласования разногласий отказался согласовать размер арендной платы и предложил заключить договор аренды с размером арендной платы в месяц в сумме 55 087, 48 руб. без НДС, как ранее было установлено в Договоре аренды № 346.

В соответствии с п. 4.2 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее -постановление Пленума № 73) для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате.

Согласно п. 4.3 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» если при заключении договора аренды на новый срок между сторонами возникнут разногласия относительно условий, указанных в п. 1 и 2 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ, преддоговорный спор по требованию любой из сторон может быть передан на рассмотрение суда (ст. 446 ГК РФ).

Условие об арендной плате устанавливается судом на основании данных о размере такой платы, определенных оценщиком (п.1 ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ) на момент истечения срока предыдущего договора аренды.

В период действия договора аренды № 346 согласно отчетам ООО «Межрегиональный центр оценки «ОПТИМА», которые заказывало Министерство имущественных отношений Омской области:

- размер арендной платы на движимое имущество составляет 2 193, 00 руб. в месяц без НДС (отчет № 532/2-2017 от 28.11.2017г.);

- размер рыночной ежемесячной арендной платы за недвижимое имущество, без НДС составляет 20 198, 00 руб. (отчет № 532/1-2017 от 28.11.2017г.).

Срок действия отчетов оценки арендных платежей истекает - 28.05.2018 г., так как согласно ст. 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 29.07.2017) «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

В связи с тем, что применяемые отчеты размеров арендных платежей, подготовленные ООО «Межрегиональный центр оценки «ОПТИМА» истекли, 000 «Виктория» обратилось за соответствующей оценкой размеров арендных платежей в 000 «Сибирский центр судебной экспертизы и оценки «ПРОФИЛЬ».

Согласно отчету об определении рыночной № 366А/06/2018 от 06.06.2018г. 000 «Сибирский центр судебной экспертизы и оценки «ПРОФИЛЬ» право пользования в месяц нежилыми помещениями № 31-36 площадью 59,1 кв. м., частью нежилого помещения № 37 площадью 29, 1 кв. м., находящимися на первом этаже здания ГУ Социальной защиты населения Администрации Омской области, расположенных по адресу: <...> составляет - 23 171,19 руб. без НДС.

Согласно отчету об определении рыночной стоимости № 367А/06/18 от 06.06.2018г. ООО «Сибирский центр судебной экспертизы и оценки «ПРОФИЛЬ» рыночная стоимость права пользования в месяц объектами движимого имущества (19 единиц) составляет 2 742 руб. без НДС.

Таким образом, общий размер арендной платы за недвижимое и движимое имущество в месяц должен составлять: 23 171, 19 +2 742 = 25 913, 19 руб. без НДС.

В связи с тем, что ООО «Виктория» не согласно с предлагаемым размером арендной платы Арендодателем, необходимо сделать вывод о том, что у сторон возникли разногласия относительно условий договора аренды, а именно условий размера арендной платы.

В связи с вышеизложенным ООО «Виктория» обратилось с настоящим иском в суд.

Согласно п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, заинтересованная в заключении договора сторона направляет другой стороне, для которой заключение договора обязательно, оферту (проект договора). Последняя должна в течение тридцати дней со дня получения проекта рассмотреть его и направить оференту извещение об акцепте, отказе от него либо извещение об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора).

В случае уклонения стороны, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в том случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

Как разъяснено в пункте 4.5 постановления Пленума № 73 в случае, когда договор аренды с другим лицом не заключен, но арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок при отсутствии оснований, указанных в части 10 ст. 17 1 Закона № 135-ФЗ, арендатор вправе в соответствии с п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации обратиться в суд с требованием о понуждении арендодателя заключить договор аренды на новый срок. При этом арендатор не вправе требовать изменения прежних условий договора, за исключением указанных в п.п.1 и 2 ч. 9 ст.17.1 Закона № 135-ФЗ.

Согласно п. 4.2 постановления Пленума № 73 для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений ч. 9 ст. 17.1 Закона № 135-ФЗ.

Учитывая вышеизложенное, требования истца о понуждении об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды нежилого помещения № 31-36 общей площадью 59,1 кв.м. являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Иск в части требований об урегулировании разногласий по вводной части договора аренды, пунктов 1.4., 3.3. и 8 договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения исходя из следующего.

Статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Исходя из изложенного, следует вывод о том, что фактическое изменение размера арендной платы в результате принятых органами власти решений не является изменением условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение договора, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствии с решениями органа власти.

В соответствии с пунктом 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком, за исключением случаев, если его соблюдение не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с ч. 3 ст. 149 АПК РФ оставление искового заявления без рассмотрения не лишает истца права вновь обратиться в арбитражный суд с заявлением в общем порядке после устранения обстоятельств, послуживших основанием для оставления заявления без рассмотрения.

Таким образом, требования истца в части урегулирования разногласий по вводной части договора аренды, пунктов 1.4., 3.3. и 8 договора аренды оставлены судом без рассмотрения.

Поскольку Министерство труда и социального развития Омской области не является надлежащим ответчиком по рассматриваемому спору, то в удовлетворении требований к ней следует отказать.

Руководствуясь статьями 110, 148, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

В удовлетворении исковых требований к Министерству труда и социального развития Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) отказать.

Иск удовлетворить частично.

Урегулировать разногласия, возникшие между обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН <***>, ОГРН <***>) со стороны арендатора и Министерству имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и учреждением Омской области «Социальная защита» (ИНН <***>, ОГРН <***>) со стороны арендодателя, при заключении договора аренды нежилого помещения №31-36 общей площадью 59,1 кв.м., части нежилого помещения №37 площадью 29,1 кв.м. на первом этаже здания ГУ Социальной защиты населения Администрации Омской области, расположенного по адресу: <...> (вместе с движимым имуществом – 19 единиц), заключаемого с 11.04.2018 сроком на пять лет, изложив п.3.1 договора аренды в следующей редакции:

«3.1.Арендная плата за указанный в п.1.1. настоящего договора объект аренды, находящийся в собственности Омской области, устанавливается в размере 25913руб. 19коп. в месяц без НДС, 30577руб. 56коп. в месяц с НДС.»

Исковые требования в части урегулирования разногласий по вводной части договора аренды, пунктов 1.4., 3.3. и 8 договора аренды оставить без рассмотрения.

Взыскать с Министерства имущественных отношений Омской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) и учреждения Омской области «Социальная защита» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Виктория» (ИНН <***>, ОГРН <***>) судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 6000руб. 00коп., по 3000руб. 00коп. с каждого.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня принятия и может быть обжаловано в этот же срок путем подачи апелляционной жалобы в Восьмой арбитражный апелляционный суд.

Информация о движении дела может быть получена путём использования сервиса «Картотека арбитражных дел» http://kad.arbitr.ru в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Судья А.В. Савинов