Постановление от 26 февраля 2020 г. по делу № А76-6578/2019




АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru


П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

№ Ф09-9954/19

Екатеринбург

26 февраля 2020 г.


Дело № А76-6578/2019


Резолютивная часть постановления объявлена 26 февраля 2020 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 февраля 2020 г.



Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Купреенкова В. А.,

судей Лазарева С. В., Краснобаевой И. А.

рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дрогери» (далее – общество «Дрогери», ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2019 по делу № А76-6578/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2019 по тому же делу.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании принял участие представитель общества «Дрогери» - Журавлев А.В. (доверенность от 10.02.2020).

Общество с ограниченной ответственностью «Норд-Вест Инвест» (далее – общество «Норд-Вест Инвест», истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу «Дрогери» о взыскании 238 479 руб. 26 коп. задолженности по арендной плате за период с 14.01.2019 по 06.02.2019, компенсации расходов за сезонное отопление в сумме 17 517 руб. 60 коп.

Решением суда от 27.08.2019 иск удовлетворен.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2019 решение суда оставлено без изменения.

В кассационной жалобе общество «Дрогери» просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, дело направить на новое рассмотрение, ссылаясь на нарушение судами норм материального и процессуального права. Заявитель не согласен с расчетом задолженности, отмечает, что помещение для ведения в нем деятельности было непригодно, между сторонами велись переговоры по согласованию условий договора, в том числе об уменьшении стоимости арендной платы на первые месяцы начала деятельности арендатора в помещении в связи с проведением ремонтных работ. Заявитель не согласен с выводами судов о взыскании расходов по оплате коммунальных услуг, поскольку доказательств, подтверждающих расходы, истцом не представлено, горячее водоснабжение им не потреблялось.

В отзыве на кассационную жалобу общество «Норд-Вест Инвест» просит судебные акты оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов, содержащихся в кассационной жалобе.

Как установлено судами, между обществом «Норд-Вест Инвест» (арендодатель) и обществом «Дрогери» (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения от 14.01.2019 № 117, в соответствии с п. 1.2 которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование часть нежилого помещения № 1 (магазин), расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Комарова, д. 110. Неотъемлемой частью договора является копия поэтажного плана первого и антресольного этажа и экспликации к нему (приложение № 3, приложение № 4 к договору).

Помещение состоит из: этаж 1, помещения на поэтажном плане № 44а, 46, 46а, 49, 49а, 51а, 52, 86, 86а, 83, 83а, 41; антресольный этаж, помещения на поэтажном плане № 71, 71а, 72-75, 75а, 75б, 76, 76а, 77.

Общая площадь помещения – 540,1 кв. м, которые являются частью нежилого помещения № 1 (магазин), общей площадью 1 021,5 кв. м.

В соответствии с п. 4.1 договора обязанность арендатора по уплате арендной платы возникает со дня фактической передачи помещения и подписания сторонами акта приема-передачи помещения. Арендатор уплачивает арендную плату в соответствии с условиями настоящей статьи.

Согласно п. 4.2 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной частей арендной платы.

По условиям п. 4.3.2 договора (в редакции протокола разногласий к протоколу разногласий – т. 1, л.д. 21-24) сумма постоянной части арендной платы в месяц за все арендованное помещение составляет с даты подписания договора 300 000 руб., НДС не предусмотрен, так как арендодатель использует упрощенную систему налогообложения.

Арендатор в течение 5 дней с момента подписания договора перечисляет предоплату в размере 2-х месячной постоянной части арендной платы в сумме 600 000 руб., которые будут зачтены в счет оплаты постоянной арендной платы.

В случае проведения арендатором в течение срока действия договора ремонта (неотделимых улучшений), согласованного с арендодателем не зависимо от стоимости ремонта, сумма постоянной части арендной платы уменьшается на 400 000 руб. и определяется в следующем порядке: февраль 2019 г., март 2019 г. ежемесячная величина арендной платы составляет 137 097 руб.; с 01.04.2019 по 31.08.2019 ежемесячная величина арендной платы составляет 200 000 руб.; 01.09.2019 ежемесячная величина арендной платы составляет 300 000 руб.

В соответствии с п. 4.4.1 договора (в редакции протокола разногласий к протоколу разногласий) переменная часть арендной платы состоит из оплаты расходов арендодателя по обеспечению арендатора следующими видами коммунальных услуг: электроснабжением, холодным и горячим водоснабжением, сезонным отоплением, канализацией.

Величина потребления электроэнергии определяется ежемесячно в соответствии с показаниями установленных в помещении счетчиков, зафиксированных актом снятия их показаний и подписываемым представителями обеих сторон. Расходы по электроэнергии определяются по тарифам энергоснабжающей организации, на основании копий документов, выставленных поставщиком услуг (счет-фактура, акт) за данный период, заверенный арендодателем.

Расходы на холодное и горячее водоснабжение, канализацию, сезонное отопление, определяются по тарифам поставщиков услуг исходя из пропорционально занимаемой арендатором площади помещений, на основании копий документов, полученных от поставщиков данных услуг (счет-фактура, акт), заверенных арендодателем.

Обязательства арендатора по уплате переменной части арендной платы начинаются с момента фактического принятия помещения по акту приема- передачи.

Согласно п. 5.1 договор вступает в силу со дня его государственной регистрации и действует в течение 5 полных лет. Условия настоящего договора применяются к отношениям сторон, отраженным в договоре, возникшим до государственной регистрации договора с момента его подписания сторонами.

По акту приема-передачи от 14.01.2019 нежилое помещение № 1 (магазин), общей площадью 540,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Комарова, д. 110, передано арендатору в удовлетворительном состоянии, пригодным для дальнейшего использования по назначению.

Уведомлением от 06.02.2019 арендатор сообщил арендодателю, что обществом «Дрогери» ввиду значительного уменьшения экономической целесообразности осуществления торговой деятельности в арендуемом помещении, принято решение о расторжении договора аренды нежилого помещения № 17 от 14.01.2019 с 06.02.2019.

Соглашением от 06.02.2019 стороны расторгли договор аренды нежилого помещения № 17 от 14.01.2019 с 06.02.2019.

По акту приема-передачи от 06.02.2019 нежилое помещение № 1 (магазин), общей площадью 540,1 кв.м., возвращено арендодателю.

Как указывает истец, в период с 14.01.2019 по 06.02.2019 у ответчика образовалась задолженность по постоянной части арендной платы в размере 238 479 руб. 26 коп., а также по переменной части арендной платы за январь 2019 года в размере 17 517 руб. 60 коп.

Направленная истцом в адрес ответчика претензия от 08.02.2019 с требованием в течение 2-х дней после получения претензии погасить вышеуказанную задолженность, оставлена последним без удовлетворения.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды явилось основанием для обращения общества «Норд-Вест Инвест» в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Удовлетворяя иск, суды исходили из следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (ст. статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлен и материалами дела подтвержден факт пользования обществом «Дрогери» спорным нежилым помещением по договору от 14.01.2019 № 117 в период с 14.01.2019 по 06.02.2019.

Возражая против иска, ответчик указал, что заключая договор, стороны пунктом 4.3.2 договора предусмотрели уменьшение стоимости арендной платы на первые месяцы начала деятельности арендатора в помещении в связи с проведением ремонтных работ.

Ответчиком представлены в материалы дела заявка на выполнение подрядных работ № 23 от 11.01.2019, проект предстоящего ремонта помещений, договор подряда № 01/2018 от 01.06.2018, счета № 8 от 14.01.2019, № 1177 от 14.01.2019, № 2025 от 17.01.2019, универсальные передаточные документы № 1353 от 29.12.2018, № 512/211591/512 от 09.01.2019, платежные поручения № 88 от 18.01.2019, № 84 от 18.01.2019, № 118 от 18.01.2019, подтверждающие закупку ответчиком строительных материалов.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды пришли к выводу о недоказанности факта согласования с арендодателем проекта ремонта (неотделимых улучшений) в арендуемых помещениях. Представленный ответчиком в материалы дела нотариальный протокол осмотра почтового ящика от 16.08.2019 обратного не доказывает.

Доказательств неотложности и объективной необходимости выполнения ответчиком работ, как и доказательств фактического начала выполнения работ в арендуемом помещении в материалы дела не представлено (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Как верно указано судами, само по себе проведение арендатором подготовительных работ для проведения ремонта, не может быть расценено как исполнение ответчиком условий договора аренды, предоставляющих льготы при оплате аренды, поскольку таковым основанием согласно условия договора является создание неотделимых улучшений. Данное толкование условий договора соответствует положениям ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При таких обстоятельствах судами верно указано, что истец обоснованно применил в расчете арендной платы за период с 14.01.2019 по 06.02.2019 постоянную часть ежемесячной арендной платы в размере 300 000 руб.

Отклоняя доводы ответчика относительно задолженности по переменной части арендной платы по сезонному отоплению арендуемого помещения, суды исходили из следующего.

Обязанность арендодателя (собственника помещения) по несению расходов на содержание своего имущества, в соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, не исключает его права на основании условий договора аренды возложить соответствующие расходы на арендатора.

Оспаривая наличие задолженности в указанной части, ответчик по существу, ссылается на недоказанность истцом оплаты коммунальной услуги ресурсоснабжающей организации.

В отношении переменной части арендной платы по сезонному отоплению истцом в материалы дела представлены выставленные ресурсоснабжающей организацией для оплаты тепловой энергии в воде и теплоносителя (вода) счет-фактуру № СТ/515291/0000001566 от 31.01.2019, акт приема-передачи № СТ/515291/0000001566 от 31.01.2019, ведомость отпуска № СТ/515291/0000001566 от 31.01.2019.

Как отмечено судами, включение в названные ведомости отпуска начислений как за отопление, так и горячее водоснабжение, расчет переменной части арендной платы свидетельствуют о направленности требований истца на взыскании соответствующей задолженности, несмотря на ее обозначение в просительной части искового заявления как компенсации расходов за сезонное отопление.

Расчет переменной арендной платы за сезонное отопление помещения истцом произведен пропорционально площади арендуемых помещений, что соответствует условиям п. 4.4.1 договора (в редакции протокола разногласий к протоколу разногласий), которым предусмотрено, что расходы на холодное и горячее водоснабжение, канализацию, сезонное отопление, определяются по тарифам поставщиков услуг исходя из пропорционально занимаемой арендатором площади помещений, на основании копий документов, полученных от поставщиков данных услуг, в отличии от определения величины потребления электроэнергии, которая определяется по показаниями установленных в помещении счетчиков.

В соответствии с пунктом 40 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 потребитель в многоквартирном доме вносит плату за коммунальные услуги (включая горячее водоснабжение) предоставленные потребителю в жилом (нежилом) помещении, а также плату за коммунальные услуги потребленные при содержании общего имущества.

Пунктом 13 вышеназванных правил предусмотрено, что объем горячей воды на общедомовые нужды, в многоквартирном доме, оборудованным общедомовым (коллективным) прибором учета определяется по формуле.

Поскольку расчет по приведенной в пункте 13 Правил формуле в рассматриваемом случае невозможен по причине отсутствия общедомовых приборов учета горячей воды, согласование сторонами договора указанного способа определения расходов на горячее водоснабжение, не противоречит закону и балансу интересов сторон.

Таким образом, в отсутствие доказательств погашения задолженности по внесению постоянной и переменной части арендной платы, исчисленной в соответствии с условиями договора за спорный период, суды пришли к верному выводу об обоснованности требований общества «Норд-Вест Инвест» о взыскании задолженности за период с 14.01.2019 по 06.02.2019.

Иск удовлетворен правомерно.

Приведенные в кассационной жалобе доводы заявителя по существу направлены на переоценку собранных по делу доказательств и сделанных на их основании выводов судов, что не относится к полномочиям суда кассационной инстанции (ч. 1, 3 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)

В соответствии с положениями ст. 286, ч. 2 ст. 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суду кассационной инстанции не предоставлены полномочия пересматривать фактические обстоятельства дела, установленные судами при их рассмотрении, давать иную оценку собранным по делу доказательствам, устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции.

Поскольку фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены судами на основании полного, всестороннего и объективного исследования имеющихся в деле доказательств, а выводы судов соответствуют фактическим обстоятельствам и представленным доказательствам, основаны на правильном применении норм материального права, у суда кассационной инстанции отсутствуют предусмотренные ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основания для отмены либо изменения принятых по делу судебных актов.

С учетом изложенного оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 27.08.2019 по делу № А76-6578/2019 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.11.2019 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Дрогери» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.



Председательствующий В.А. Купреенков


Судьи С.В. Лазарев


И.А. Краснобаева