Решение от 3 июня 2024 г. по делу № А24-2927/2023

АРБИТРАЖНЫЙ  СУД  КАМЧАТСКОГО КРАЯ


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А24-2927/2023
г. Петропавловск-Камчатский
04 июня 2024 года
Резолютивная часть решения объявлена 28 мая 2024 года.

Полный текст решения изготовлен 04 июня 2024 года.


Арбитражный суд Камчатского края в составе судьи Ищук Ю.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Рыжовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании дело

по иску                 

индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к


Петропавловск-Камчатскому городскому округу в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципального учреждения (ИНН <***>,  ОГРН <***>)

об обязании заключить договор

по иску

Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к
индивидуальному предпринимателю ФИО1 (ИНН <***>, ОГРИП <***>)

об изъятии путем выкупа нежилого помещения;

о прекращении права собственности на нежилое помещение и на долю в праве общей долевой собственности на земельные участок;

о признании права собственности на нежилое помещение и на долю в праве общей долевой собственности на земельные участок;

о признании утратившим права пользования нежилым помещением и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок

третьи лица

администрация Петропавловск-Камчатского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>),

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю (ИНН <***>, ОГРН <***>)

при участии:

от ИП ФИО1:

ФИО2 - представитель по доверенности от 01.06.2023 (сроком на два года), диплом,

от Управления:

ФИО3  – представитель по доверенности от 27.12.2023 № 14-2023 (сроком до 31.12.2024), диплом,

от администрации:

не явились,

от Росреестра:

не явились,

                                                           установил:

индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – ИП ФИО1) обратилась к Петропавловск-Камчатскому городскому округу в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа – муниципального учреждения (далее – Управление) с иском об обязании заключить соглашение об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа: нежилого помещения цокольного этажа в жилом доме, общей площадью 67,8 кв.м., расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер 41:01:0010127:3676, с условиями, содержащимися в протоколе разногласий к проекту соглашения от 15.05.2023 (дело № А24-2927/2023).

Управление обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением к ИП ФИО1 об изъятии путем выкупа в муниципальную собственность Петропавловск-Камчатского городского округа нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м., расположенного по адресу: <...> б, кадастровый номер 41:01:001027:3676 (далее – спорное нежилое помещение), с выплатой выкупной цены в размере 1 060 000,00 руб., путем перечисления денежных средств на расчетный счет ФИО1 в течение пяти рабочих дней с даты предоставления банковских реквизитов и подписания акта приема-передачи, о прекращении права собственности ФИО1 на спорное нежилое помещение; о прекращении права собственности ФИО1 на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010127:6623 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение; о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом права собственности на спорное нежилое помещение после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение; о признании за Петропавловск-Камчатским городским округом права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010127:6623 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения, после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение; о признании  ФИО1 утратившей право пользования спорным нежилым помещением после регистрации перехода права собственности к Петропавловск-Камчатскому городскому округу; о признании ФИО1 утратившей право пользования долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 41:01:0010127:6623 пропорционально размеру общей площади изымаемого нежилого помещения после перечисления возмещения за изымаемое нежилое помещение и регистрации перехода права собственности к Петропавловск-Камчатскому городскому округу (дело № А24-2743/2023).

Определением от 24.08.2023 указанные дела объединены в одно производство для совместного рассмотрения, делу присвоен № А24-2927/2023.

Определением от 12.09.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечены администрация Петропавловск-Камчатского городского округа, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Камчатскому краю.

Определением от 06.12.2023 производство по делу приостановлено.

О времени и месте проведения судебного заседания все лица, участвующие в деле, извещены, о чем свидетельствуют имеющиеся в деле почтовые уведомления о вручении копий судебных актов (статья 121-124 АПК РФ).

Судебное заседание в порядке статьи 156 АПК РФ проводилось в отсутствие третьих лиц.

Определением от 28.05.2024 производство по делу возобновлено. Вынесено отдельное определение об оплате судебной экспертизы.

От истца ИП ФИО1 поступило письменное ходатайство о выделении требования об установлении размера возмещения за изымаемое нежилое помещение в отдельное производство, которое разрешено в условиях совещательной комнаты отдельным определением.

По существу ИП ФИО1 требование о предоставлении равноценного нежилого помещения  поддержала. Вместе с тем указала, что согласна с выводом эксперта о  рыночной стоимости  недвижимого имущества. С размером убытков, определенных экспертом, частично не согласна: эксперт не учел затраты ИП ФИО1 на оплату электрической энергии, а также упущенная выгода в виде неполученной арендной платы должна определяться не за три месяца, а за период с 28.03.2023 по день принятия решения по настоящему делу. В связи с озвученными возражениями ИП ФИО1 подала письменное ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы в части определения убытков.

Согласно части 1 статьи 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Назначение судебной экспертизы является правом суда. В рассматриваемом случае суд не усматривает необходимости в дополнительной экспертизе, поскольку вопрос о размере убытков ИП ФИО1 в той части, в которой истец не согласен с заключением эксперта, может быть определен судом самостоятельно. Специальные познания для разрешения данного вопроса не требуются. Назначение дополнительной судебной экспертизы повлечет затягивание судебного разбирательства и увеличение судебных издержек. В силу изложенного суд отклонил ходатайство ИП ФИО1 протокольным определением.

Представитель Управления в удовлетворении иска ИП ФИО1 просил отказать, требование об изъятии нежилого помещения поддержал. С размером возмещения, определенного судебным экспертом, не согласился. Причины несогласия на вопрос суда не пояснил.

Заслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения общей площадью 67,8 кв.м., расположенного на цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, кадастровый номер 41:01:001027:3676 (запись о праве собственности в ЕГРН от 23.03.2017).

Распоряжением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 20.02.2020 № 22-р  МКД № 9Б по ул. Капитана ФИО4 в г. Петропавловске-Камчатском признан аварийным и подлежащим сносу.

В связи с неисполнением собственниками помещений требования о принятии мер к сносу аварийного дома администрацией Петропавловск-Камчатского городского округа принято постановление от 30.06.2022 № 1339 «Об изъятии для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского круга земельного участка с кадастровым номером 41:01:0010127:6623, жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <...>».

Во исполнение указанного постановления Управление 15.02.2023 направило в адрес ИП ФИО1 соглашение об изъятии недвижимого имущества, по условиям которого размер возмещения составил 1 060 000,00 руб., который определен на основании отчета об оценке от 19.12.2022 № 631/22.

Не согласившись с предложением о выкупе, 20.04.2023 ИП ФИО1 потребовала предоставления равноценного нежилого помещения. Также 29.05.2023 ИП ФИО1 направила в адрес Управления протокол разногласий к соглашению об изъятии недвижимого имущества, в котором пункт 1.3 соглашения предложила изложить в редакции: «Сторона 2 предоставляет Стороне 1 за изымаемый объект равноценное благоустроенное нежилое помещение. Сторона 2 возмещает  Стороне 1 упущенную выгоду в размере 88 140,00 руб. ежемесячно до предоставления равноценного благоустроенного нежилого помещения».

Поскольку разногласия сторон не урегулированы, соглашение об изъятии нежилого помещения сторонами не подписано, ИП ФИО1 и Управление обратились с исковыми заявлениями в суд.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

В соответствии с частью 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1-3, 5-9 настоящей статьи.

Таким образом, условием применения части 10 статьи 32 ЖК РФ является признание многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Такой порядок закреплен в постановлении Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (далее – Постановление № 47).

Основания признания дома аварийным и подлежащим сносу содержатся                               в пунктах 33–41 Постановления № 47.

В соответствии с частью 1 статьи 32 ЖК РФ жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

Нормы ГК РФ и Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусматривают специальную систему гарантий прав собственников недвижимости, расположенной на земельных участках, изымаемых для государственных и муниципальных нужд (статьи 235, 239, 239.2, 279, 281 ГК РФ, глава VII.1 ЗК РФ).

Из подпункта 3.2 пункта 2 статьи 235 ГК РФ следует, что принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится, в том числе отчуждение недвижимого имущества в связи с принудительным отчуждением земельного участка для государственных или муниципальных нужд (изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 239.2).

Согласно подпункту 4 пункта 2 статьи 56.3 ЗК РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 данной статьи, должно быть обосновано, в частности решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

Как разъясняется в пункте 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в том случае, если собственники жилых помещений в предоставленный им срок не осуществили снос или реконструкцию многоквартирного дома, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд (они заключаются в том, чтобы на территории муниципального образования не было жилого дома, не позволяющего обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан) и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем выкупа, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию. К порядку выкупа жилых помещений в аварийном многоквартирном доме в этом случае согласно части 10 статьи 32 ЖК РФ применяются нормы частей 1–3, 5–9 статьи 32 ЖК РФ. При этом положения части 4 статьи 32 ЖК РФ о предварительном уведомлении собственника об изъятии принадлежащего ему жилого помещения применению не подлежат.

Согласно пункту 2 статьи 239.2 ГК РФ в случае, если собственнику земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, или лицу, которому такой земельный участок принадлежит на ином праве, принадлежат расположенные на таком земельном участке объекты недвижимого имущества, изъятие такого земельного участка и отчуждение таких объектов в соответствии с настоящей статьей осуществляются одновременно.

Указание в части 10 статьи 32 ЖК РФ на то, что все жилые помещения подлежат изъятию, направлено на предотвращение уничтожения чужого имущества путем сноса на основании акта органа публичной власти. При этом нежилые помещения также могут входить в состав имущества частных лиц, и снос многоквартирного жилого дома, в котором расположены данные помещения, повлечет гибель этого имущества. В связи с чем в указанных обстоятельствах снос многоквартирного жилого дома приведет к нарушению прав собственников как жилых, так и нежилых помещений, закрепленных в статье 35 Конституции Российской Федерации, статьях 1 и 235 ГК РФ.

Поскольку действующее гражданское законодательство не содержит норм, регулирующих порядок изъятия находящихся в собственности нежилых помещений при признании многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, при разрешении настоящего спора подлежит применению жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения по изъятию жилых помещений.

На основании изложенного в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению по аналогии нормы части 10 статьи 32 ЖК РФ.

Указанная позиция изложена в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.07.2018 № 309-КГ17-23598, от 10.12.2018 № 298-ПЭК18 и от 20.11.2018 № 309-КГ18-13252.

Из материалов дела следует, что распоряжением администрации Петропавловск-Камчатского городского округа от 20.02.2020 № 22-р МКД № 9Б по ул. Капитана ФИО4 в г. Петропавловске-Камчатском признан аварийным и подлежащим сносу. Данное обстоятельство сторонами не оспаривалось.

Сторонами не заключено соглашение о возмещении за нежилое помещение.

Статьей 56.8 ЗК РФ предусмотрено, что размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 135-ФЗ) с учетом особенностей, установленных этой статьей; при определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно требованиям части 7 статьи 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно статье 8 Федерального закона № 135-ФЗ проведение оценки при изъятии имущества для государственных или муниципальных нужд является обязательным.

В данном случае у сторон возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемый объект.

Согласно отчету от 19.12.2022 № 631/22 об оценке (дата оценки 06.12.2022), выполненному Камчатским центром независимой оценки, рыночная стоимость спорного нежилого помещения составила 1 060 000,00 руб. При этом размер убытков ИП ФИО1 не оценивался, что является нарушением части 7 статьи 32 ЖК РФ.

Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок, а также убытки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пунктах 1, 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – Информационное письмо № 92), вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения, в том числе дела об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица. В этом случае судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как указано в пункте 7 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015 (далее – Обзор от 10.12.2015), по смыслу статьи 282 ГК РФ,                  пункта 3 статьи 55, пункта 1 статьи 62 ЗК РФ в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку между сторонами возникли разногласия относительно размера возмещения за изымаемые помещения, суд по ходатайству от 12.10.2023 Управления определением от 06.12.2023 назначил по делу № А24-2927/2023 судебную экспертизу по определению выкупной цены недвижимого имущества в порядке части 7 статьи 32 ЖК РФ, производство судебной экспертизы поручено ООО «Бизнес-Новация» эксперту ФИО5

В соответствии с заключением эксперта от 22.03.2024 № 24/03-1 размер возмещения за спорное нежилое помещение составляет 3 433 783,00 руб., в том числе 2 780 140,00 руб. рыночная стоимость имущества, 389 223,34 руб. убытки и 264 420,00 руб. упущенная выгода.

Истец ИП ФИО1, ознакомившись с заключением эксперта, полагала, что ответчик должен предоставить истцу равноценное нежилое помещение. Вместе с тем, согласилась с размером возмещения в части 2 780 140,00 руб. рыночной стоимости имущества. Полагала при этом, что в состав убытков не включены расходы ИП ФИО1 на оплату электрической энергии и занижен размер упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы за период с 28.03.2023 по день принятия решения суда.

Представитель Управления относительно установленной экспертом рыночной стоимости изымаемого объекта возражал. Основания возражений не пояснил.

Судом установлено, что отчет эксперта по результатам судебной экспертизы соответствует требованиям статьи 86 АПК РФ, содержит исследовательскую часть, методы исследования, является ясным и полным, выводы эксперта научно обоснованы,  носят категорический характер при отсутствии противоречий. Размер возмещения определен согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ и принимается судом как величина, подлежащая применению при разрешении спора по существу, как установленная на момент рассмотрения спора.

Доводы представителя Управления относительно недостоверности величины возмещения по заключению от 22.03.2024 № 24/03-1 суд отклоняет, как не основные на доказательствах.

Доводы ИП ФИО1 о заниженном размере убытков суд также отклоняет.

В состав убытков экспертом включены расходы на непроизведенный капитальный ремонт, расходы на временное пользование иным нежилым помещением до приобретения в собственность другого нежилого помещения, оплату услуг, связанных с переездом, убытки, обусловленные поиском другого нежилого помещения для приобретения права собственности на него, расходы на оформление права собственности на иное нежилое помещение. Итоговая величина перечисленных убытков, которая составила 389 223,34 руб.,  сторонами не оспорена и документально не опровергнута.

ИП ФИО1 полагает, что в состав убытков необходимо включить затраты на оплату электрической энергии в размере 319 432,31 руб., пней в размере 33 739,39 руб. и расходы на уплату исполнительского сбора. В подтверждение доводов ИП ФИО1 представила справку ПАО «Камчатскэнерго» от 14.11.2023 № 163/12462 о том, что за период с 20.02.2020 по 30.06.2022 начисления за электрическую энергию, поставленную в нежилое помещение, составили 319 432,31 руб. долга и 33 739,39 руб. пеней. Также ИП ФИО1 представила постановления судебного пристава-исполнителя о взыскании исполнительского сбора в общем размере 43 106,23 руб.

Как указано выше, часть 7 статьи 32 ЖК РФ определяет, что при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются, в том числе, все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Расходы ИП ФИО1 на оплату электрической энергии и расходы, обусловленные несвоевременным исполнением ИП ФИО1 денежных обязательств, по смыслу части 7 статьи 32 ЖК РФ не являются убытками, причиненными собственнику помещения его изъятием. Данные расходы являются следствием исполнения ИП ФИО1, как собственника имущества, возникших на основании закона либо договора обязательств, которые подлежат исполнению и не находятся в причинно-следственной связи с изъятием нежилого помещения.

При проведении судебной экспертизы эксперт включил в состав убытков упущенную выгоду в виде неполученной арендной платы в размере 264 420,00 руб. за три месяца (88 140,00 руб. х 3 мес.).

Согласно статье 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

При определении размера упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления (пункт 4 статьи 393 ГК РФ). В обоснование размера упущенной выгоды кредитор вправе представлять не только доказательства принятия мер и приготовлений для ее получения, но и любые другие доказательства возможности ее извлечения. Должник не лишен права представить доказательства того, что упущенная выгода не была бы получена кредитором.

В подтверждение довода о наличии упущенной выгоды ИП ФИО1 представила договор от 27.07.2017 № 2017-07-03 аренды объекта недвижимого имущества, по условиям которого ИП ФИО1 передала во временное владение и пользование спорное нежилое помещение арендатору ООО «Орбита» на срок до 01.08.2027. Арендная плата составила 88 140,00 руб. в месяц. На договоре имеется отметка о государственной регистрации сделки. Дополнительным соглашением от 28.03.2023 договор аренды расторгнут.

По расчету эксперта упущенная выгода определена за три месяца. Как установлено судом, 20.02.2020 МКД признан аварийным и подлежащим сносу, 30.06.2022 принято решение об изъятии нежилого помещения.  При осмотре нежилого помещения на дату оценки 06.12.2022 установлено, что МКД № 9Б по ул. Капитана ФИО4 находится в неудовлетворительном состоянии. Из пояснений представителя ИП ФИО1 в судебном заседании 28.05.2024 следует, что МКД был отключен от сетей теплоснабжения с июля 2022 года (начисления ПАО «Камчатскэнерго» по оплате за теплоэнергию производились по июнь 2022 года). Таким образом, ИП ФИО1, располагая информацией о признании дома аварийным и подлежащим сносу, не могла рассчитывать на получение доходов от использования помещения (арендной платы) в течение всего срока действия договора. Объективная возможность ведения в помещении хозяйственной деятельности в сфере торговли, с учетом обязательности соблюдения санитарно-эпидемиологических и иных требований, не усматривается. По мнению суда, при разрешении настоящего спора нормы, регулирующие порядок и размер возмещения убытков в виде упущенной выгоды, необходимо применять с учетом того, что действия органа местного самоуправления по изъятию недвижимого имущества являются частным случаем правомерного причинения вреда. При этом такие действия обусловлены объективной невозможностью дальнейшего использования  недвижимого имущества. При оценке дальнейших арендных отношений и их длительности, по мнению суда, в рассматриваемом случае отсутствует критерий обычности условий гражданского оборота, как того требует статья 15 ГК РФ, что не позволяет прийти к выводу, что такие арендные отношения  продлились бы в течение всего срока, согласованного сторонами. При указанных обстоятельствах основания для вывода суда о наличии у ИП ФИО1 убытков в виде упущенной выгоды за более длительный период времени, чем установлено в заключении по результатам судебной экспертизы, отсутствуют.

Каких-либо доказательств несения иных убытков, связанных с изъятием нежилого помещения, согласно части 7 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, изложенных в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014, ИП ФИО1  в материалы дела не представлено.

Довод истца о несоблюдении истцом процедуры изъятия земельного участка  ввиду несогласования условий изъятия и размера возмещения, в связи с чем суд должен обязать ответчика предоставить истцу равноценное нежилое помещение согласно статье 32 ЖК РФ, статье 56.7 ЗК РФ отклоняется судом как неверное толкование норм права.

Пунктом 1 статьи 434.1 ГК РФ признается свобода сторон в ведении переговоров, самостоятельное несение каждой из сторон расходов на ведение переговоров и невозможность быть привлеченными к какой-либо ответственности в случае, если переговоры так и не завершатся заключением договора. Эти положения в полной мере вытекают из принципа свободы договора, подразумевающего, в том числе свободу вступать в договорные отношения (статья 421 ГК РФ).

Одним из элементов подготовки заключения соглашения является осуществление уполномоченным органом или организацией, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, переговоров с правообладателем изымаемой недвижимости относительно условий ее изъятия (подпункт 6 пункта 1 статьи 56.7 ЗК РФ).

Пунктом 9 статьи 56.7 ЗК РФ предусмотрено право правообладателя изымаемой недвижимости направить в указанные органы или организацию предложения об изменении условий соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения с приложением обосновывающих это изменение документов. На основании таких предложений уполномоченный орган по согласованию с лицом, на основании ходатайства которого принято решение об изъятии (при наличии такого лица), вправе изменить условия соглашения об изъятии недвижимости с учетом предложений правообладателя изымаемой недвижимости.

Действующее законодательство в рассматриваемой сфере лишь регулирует отношения, связанные с порядком изъятия земельных участков для государственных нужд, и не содержит указания на обязательность досудебного порядка урегулирования спора, связанного с таким изъятием земельного участка.

Материалами дела подтверждается, что порядок изъятия спорного земельного участка ответчиком соблюден. Следовательно, надлежаще реализована процедура изъятия, предусмотренная главой VII.I ЗК РФ.

Согласно статье 32 ЖК РФ на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения. По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение с зачетом его стоимости при определении размера возмещения за изымаемое жилое помещение.

Довод Управления о невозможности применения нормы в части предоставления другого помещения в отношении нежилых помещений, отклоняется судом как неверное толкование норм права. Правовые последствия признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу для собственников нежилых помещений законодательством прямо не урегулированы, поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности положения статьи 32 ЖК РФ (Определении Верховного суда Российской Федерации от 10.12.2018 № 298-ПЭК18).

При этом если жилой дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, включен в региональную адресную программу по переселению граждан и аварийного жилищного фонда, то собственник жилого помещения в таком доме в силу пункта 3 статьи 2, статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» имеет право на предоставление другого помещения либо его выкуп.

Только в случае включения дома, признанного аварийным и подлежащим сносу в региональную адресную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, собственник жилого помещения в таком доме вправе требовать либо выплаты выкупной цены за изымаемое жилое помещение, либо предоставления другого благоустроенного жилого помещения на праве собственности

В соответствии с положениями статьи 16 Федерального закона от 21.07.2007 года № 185-ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства»  (далее – Федеральный закон № 185-ФЗ) региональная адресная программа по переселению граждан из аварийного жилищного фонда утверждается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, она должна предусматривать, в числе прочего, объем средств Фонда, объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов и (или) внебюджетных средств на переселение граждан из аварийного жилищного фонда на весь период действия этой программы.

Из изложенного следует, что включение аварийного дома именно в региональную адресную программу расселения имеет ключевое значение при разрешении вопроса о возможности удовлетворения требования о возложении на орган местного самоуправления обязанности предоставить гражданину другое жилое помещение.

Согласно письму № 01-12-01/10104/23 от 14.09.2023 Управления коммунального хозяйства и жилищного фонда, представленного в материалы дела ответчиком (том 2, л.д. 82), расселение многоквартирного дома № 9Б по ул. Капитана ФИО4 в г. Петропавловске-Камчатском осуществлялось в рамках подпрограммы 2 «Повышение устойчивости жилых домов, основных объектов и систем жизнеобеспечения в Камчатском крае» государственной программы Камчатского края «Обеспечение доступным и комфортным жильем жителей Камчатского края», утвержденной постановлением Правительства Камчатского края от 21.11.2013 № 520-П.

Таким образом, из материалов дела не следует, что спорный аварийный дом включен в адресную программу по переселению из аварийного жилого фонда.

Раздел II Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ от 29.04.2014 указывает на то, что правильной является практика судов, учитывающих, что в случае, если многоквартирный дом, признанный аварийным и подлежащим сносу, не включен в региональную программу по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, суд не вправе обязать органы государственной власти или местного самоуправления обеспечить собственника изымаемого жилого помещения в таком доме другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Вместе с тем, предоставление собственнику непригодного для проживания жилого помещения другого жилого помещения на праве собственности возможно исключительно при наличии достигнутого об этом соглашения с органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение о сносе дома.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» суд не вправе обязать указанные органы обеспечить собственника изымаемого жилого помещения другим жилым помещением, поскольку из содержания статьи 32 ЖК РФ следует, что на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность лишь по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения.

Поскольку соглашение сторон о предоставлении другого нежилого помещения взамен изымаемого сторонами не заключалось, что ими не оспаривается, а аварийный МКД не включен в региональную адресную программу расселения, суд не в праве обязать ответчика обеспечить истца изымаемого помещения другим помещением.

В силу изложенного суд отказывает в удовлетворении искового требования ИП ФИО1 и удовлетворяет требование Управления об изъятии нежилого помещения с установлением возмещения в размере 3 433 783,00 руб.

В целях устранения неопределенности в спорных правоотношениях суд в порядке статьи 174 АПК РФ полагает необходимым возложить на Управление обязанность  в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу перечислить на расчетный счет ИП ФИО1 3 433 783,00 руб. возмещения за изымаемый объект.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ). К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде (статья 106 АПК РФ). Перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим.

Расходы ИП ФИО1 по уплате 6 000,00 руб. государственной пошлина в силу статьи 110 АПК РФ относятся на указанную сторону.

Управление при обращении в арбитражный суд не уплачивало государственную пошлину (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ). Поскольку встречный иск удовлетворен, с ИП ФИО1 в доход федерального бюджета взыскивается 6 000,00 руб. государственной пошлины. 

Судебные расходы по оплате экспертизы понесены Управлением. С учетом положений статьи 110 АПК РФ расходы Управления по оплате судебной экспертизы подлежат возмещению ему за счет ИП ФИО1 в размере 30 000,00 руб.

Руководствуясь статьями 167–171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя ФИО1 отказать.

Иск Петропавловск-Камчатского городского округа в лице Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципального учреждения удовлетворить.

Изъять у индивидуального предпринимателя ФИО1 путем выкупа для муниципальных нужд Петропавловск-Камчатского городского округа нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010127:3676 общей площадью 67,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилого помещения на земельный участок с кадастровым номером № 41:01:0010127:6623 с установлением суммы выкупа в размере 3 433 783,00 руб.

Возложить на Управление имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципальное учреждение обязанность в течение десяти рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу перечислить на расчетный счет индивидуального предпринимателя ФИО1 3 433 783,00 руб. возмещения за изымаемый объект.

После перечисления индивидуальному предпринимателю ФИО1 в полном объеме возмещения за изымаемый объект:

- прекратить в связи с изъятием право собственности индивидуального предпринимателя ФИО1 на нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010127:3676 общей площадью 67,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, на долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилого помещения на земельный участок с кадастровым номером № 41:01:0010127:6623;

 - признать за Петропавловск-Камчатским городским округом право собственности на нежилое помещение с кадастровым номером 41:01:0010127:3676 общей площадью 67,8 кв.м., расположенное в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и долю в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилого помещения на земельный участок с кадастровым номером № 41:01:0010127:6623;

- признать индивидуального предпринимателя ФИО1 утратившей право пользования нежилым помещением с кадастровым номером 41:01:0010127:3676 общей площадью 67,8 кв.м., расположенным в цокольном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <...>, и долей в праве общей долевой собственности пропорционально размеру общей площади нежилого помещения на земельный участок с кадастровым номером № 41:01:0010127:6623.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в пользу Управления имущественных и земельных отношений администрации Петропавловск-Камчатского городского округа - муниципального учреждения 30 000,00 руб. судебных расходов.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6 000,00 руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Пятый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Камчатского края в срок, не превышающий одного месяца со дня принятия решения, а также в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья                                                                                                                           Ю.В. Ищук