Решение от 15 сентября 2025 г. по делу № А60-36874/2024

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ

620000, <...> стр. 1, www.ekaterinburg.arbitr.ru e-mail: info@ekaterinburg.arbitr.ru

Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А60-36874/2024
16 сентября 2025 года
г. Екатеринбург


Резолютивная часть решения объявлена 02 сентября 2025 года Полный текст решения изготовлен 16 сентября 2025 года

Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи

Е.Ф. Нестеровой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Е. Капитоновой, рассмотрел в судебном заседании дело № А60-36874/2024 по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – предприниматель ФИО1, истец)

к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) (далее – предприниматель ФИО2, ответчик)

о взыскании задолженности по договору процентного денежного займа от 14.03.2023 № 1 в размере 7 150 000 руб., в том числе 5 000 000 руб. – основной долг, 1 750 000 руб. – проценты, 400 000 руб. – неустойка, об обращении взыскания на предмет залога путем продажи его с публичных торгов, установив при этом начальную цену в размере 6 000 000 руб.,

при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>).

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО4, представитель по доверенности от 08.07.2024

(посредством веб-конференции),

от ответчика: ФИО5, представитель по доверенности от

16.10.2024.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления

извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения

информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.

Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности

разъяснены. Отводов суду, ходатайств не заявлено.

Индивидуальный предприниматель ФИО1 обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о взыскании задолженности по договору процентного денежного займа от 14.03.2023 № 1 в размере 7 150 000 руб., в том числе 5 000 000 руб. – основной долг, 1 750 000 руб. – проценты, 400 000 руб. – неустойка, об обращении взыскания на предмет залога путем продажи его с публичных торгов, установив при этом начальную цену в размере 6 000 000 руб.

От истца 30.07.2024 поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела. Документы к материалам дела приобщены.

От ответчика 17.10.2024 поступило ходатайство об отложении судебного заседания. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

От ответчика 02.12.2024 поступил отзыв на исковое заявление. Ответчик просит привлечь к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, индивидуального предпринимателя ФИО3 (ИНН <***>, ОГРН <***>). Исковые требования в части взыскания пеней удовлетворить частично.

От истца 24.12.2024 поступило возражение на отзыв ответчика.

От ответчика 24.12.2024 поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела. Документы к материалам дела приобщены.

В судебном заседании 14.01.2025 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела отчета об оценке № 8849. Отчет к материалам дела приобщен.

От истца 05.02.2025 поступило ходатайство о проведении судебной экспертизы. Ходатайство принято к рассмотрению.

От ответчика 12.02.2025 поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела. Документы к материалам дела приобщены.

От истца 22.04.2025 поступило ходатайство о замене эксперта.

От истца 26.05.2025 поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору процентного денежного займа от 14.03.2023 № 1 в размере 10 505 000 руб., в том числе 5 000 000 руб. – основной долг, 3 500 000 руб. – проценты, 2 005 000 руб. – неустойка, с продолжением начисления неустойки с 26.05.2025 по день фактического погашения задолженности, обратить взыскание на предмет залога. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

От общества с ограниченной ответственностью "УРАЛО-СИБИРСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ" 28.05.2025 поступило заключение эксперта.

От ответчика 11.06.2025 поступило возражение на уточнения исковых требований.

От ответчика 19.06.2025 поступило ходатайство об отложении судебного заседания. Ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

От истца 20.06.2025 поступило возражение на возражения ответчика на уточнения исковых требований.


От истца 20.06.2025 поступило ходатайство об уточнении исковых требований. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору процентного денежного займа от 14.03.2023 № 1 в размере 10 505 000 руб., в том числе 5 000 000 руб. – основной долг, 3 500 000 руб. – проценты, с продолжением начисления процентов с 26.05.2025 по день фактического погашения задолженности, 2 005 000 руб. – неустойка, с продолжением начисления неустойки с 26.05.2025 по день фактического погашения задолженности, обратить взыскание на предмет залога. Уточнение принято судом в порядке ст. 49 АПК РФ.

В судебном заседании 20.06.2025 объявлен перерыв до 27.06.2025.

От ответчика 26.06.2025 поступило ходатайство о вызове эксперта в судебное заседание.

В судебном заседании 27.06.2025 представитель ответчика ходатайствовал о приобщении к материалам дела ходатайство о назначении повторной экспертизы.

От общества с ограниченной ответственностью "УРАЛО-СИБИРСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ" 02.07.2025 поступило ходатайство об изменении способа предоставлении пояснений эксперта.

От эксперта ФИО6 18.07.2025 поступило уведомление о невозможности обеспечить явку в судебном заседании.

От истца 18.07.2025 18.07.2025 поступил отзыв на заявление о назначении повторной экспертизы.

От ответчика 19.07.2025 поступило ходатайство о приобщении документов к материалам дела. Документы к материалам дела приобщены.

Определением суда от 25.07.2025 назначена повторная судебная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимой оценки (ИНН <***>) ФИО7.

В материалы дела 19.08.2025 поступило экспертное заключение. Рассмотрев материалы дела, арбитражный суд

УСТАНОВИЛ:

Между предпринимателем ФИО1 и предпринимателем ФИО2 заключен договор процентного денежного займа от 14.03.2023 № 1, в соответствии с которым займодавцем предоставлены заёмные денежные средства на сумму 5 000 000 руб., а заемщик обязался вернуть сумму займа до 15.01.2025.

Согласно расчету задолженности по договору займа от 14.03.2023 № 1 составляет 7 150 000 руб., в том числе 5 000 000 руб. – основной долг, 1 750 000 руб. – проценты, 400 000 руб. – неустойка.

Между предпринимателем ФИО1 и предпринимателем ФИО2 заключен договор залога от 14.03.2023 № 1 (Договор залога), по условиям которого ответчик (Заемщик) в обеспечение исполнения своего


обязательства по возврату займа истцу (Залогодержателю) заложила принадлежащий ей на праве собственности следующий объект: Вид объекта: земельный участок, Кадастровый номер: 66:02:0000000:343, Местоположение: <...> жилой дом, Участок находится примерно в 180 метрах, по направлению на север от ориентира, Площадь, м2: 5 979 680, Уточненная площадь, погрешность 21 400.0, категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения, кадастровые номера обособленных (условных) участков, входящих в единое землепользование: "66:02:0103002:587"; "66:02:0103002:588"; "66:02:0103002:589"; "66:02:1901001:64", виды разрешенного использования: для ведения гражданами животноводства.

Согласно пункту 3.1 Договора залога залоговая стоимость предмета ипотеки составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей, в случае обращения взыскания на предмет ипотеки вышеуказанная стоимость по соглашению сторон будет являться его начальной продажной ценой.

В соответствии с пунктом 5.2 Договора залога Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного Залогом обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на предмет залога, независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого залогом обязательства.

В адрес ответчика истцом направлено требование от 10.09.2023 о возврате денежных средств, однако требование осталось без удовлетворения, что послужило основанием для обращения предпринимателя ФИО1 в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

В ходе рассмотрения дела истцом было уточнены исковые требования. Истец просит взыскать с ответчика задолженность по договору процентного денежного займа от 14.03.2023 № 1 в размере 10 505 000 руб., в том числе 5 000 000 руб. – основной долг, 3 500 000 руб. – проценты, с продолжением начисления процентов с 26.05.2025 по день фактического погашения задолженности, 2 005 000 руб. – неустойка, с продолжением начисления неустойки с 26.05.2025 по день фактического погашения задолженности, обратить взыскание на предмет залога.

Изучив материалы дела, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 807 ГК РФ по договору займа одна сторона (заимодавец) передает или обязуется передать в собственность другой стороне (заемщику) деньги, вещи, определенные родовыми признаками, или ценные бумаги, а заемщик обязуется возвратить заимодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество полученных им вещей того же рода и качества либо таких же ценных бумаг.


Согласно абз. 1 п. 1 ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

В силу п. 1 ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, займодавец имеет право на получение с заемщика процентов за пользование займом в размерах и в порядке, определенных договором.

В соответствии с п. 2 ст. 809 ГК РФ размер процентов за пользование займом может быть установлен в договоре с применением ставки в процентах годовых в виде фиксированной величины, с применением ставки в процентах годовых, величина которой может изменяться в зависимости от предусмотренных договором условий, в том числе в зависимости от изменения переменной величины, либо иным путем, позволяющим определить надлежащий размер процентов на момент их уплаты.

Согласно п. 3 ст. 809 ГК РФ при отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

При исследовании обстоятельств настоящего спора судом установлено, материалами дела подтверждено, что между предпринимателем ФИО1 (займодавец) и предпринимателем ФИО2 (заемщик) заключен договор процентного денежного займа от 14.03.2023 № 1, в соответствии с которым займодавцем предоставлены заёмные денежные средства на сумму 5 000 000 руб., что подтверждается также платежными поручениями от 24.03.2023 № 11, 12, от 26.03.2023 № 14, от 27.03.2023 № 15, от 27.03.2023 № 16.

По условиям п. 2.1 договора займа за пользование суммой займа заёмщик уплачивает заимодавцу ежемесячные проценты в размере: 3,5% (три целых пять десятых процента) в месяц от остатка суммы займа, в порядке, предусмотренном разделом 3. настоящего Договора.

Согласно п. 2.3 договора проценты за пользование суммой займа заёмщик выплачивает ежемесячно до «15»-го (пятнадцатого) числа каждого следующего месяца от даты заключения настоящего договора по день возврата суммы займа включительно в соответствии с графиком платежей являющимся неотъемлемой частью настоящего Договора. При этом стороны договорились, что платежи в счёт досрочного возврата суммы займа либо её части должны быть не менее чем 300 000 (триста тысяч) рублей. За последний месяц пользования займом проценты уплачиваются одновременно с возвратом полной Суммы займа.

В п. 2.4 договора стороны предусмотрели график платежей, включающий в себя сумму задолженности, сумму процентов за пользование займом, сроки возврата денежных средств (процентов).

Из материалов дела следует, что задолженность по процентам за пользование займом ответчиком погашена частично, после 15.04.2024 оплата процентов за пользование займом ответчиком не производится.


По расчетам истца (с учетом уточнения исковых требований) сумма задолженности по договору займа от 14.03.2023 № 1 составила 5 000 000 руб. – основной долг, 3 500 000 руб. – проценты.

Ответчик доказательств надлежащего исполнения договорных обязательств, исполнения требований, содержащихся в претензиях- уведомлениях, иного размера задолженности не представил (ст. 65, ч. 31 ст. 70 АПК РФ).

Расчеты истца с учетом произведенных оплат судом проверены, признаны обоснованными, контррасчет задолженности со стороны ответчика не представлен.

Согласно п. 6.3 договора в случае невозвращения заёмщиком суммы займа (её части) и/или процентов за пользование суммой займа в полном объёме и/или в сроки, установленные настоящим договором и графиком платежей, при условии, что просрочка неисполнения обязательства заёмщика составляет общую продолжительность более чем 30 (тридцать) календарных дней, заимодавец вправе начать процедуру досрочного взыскания суммы займа, процентов за пользование Займом, неустойки (штрафа, пени) и обращения взыскания на Предмет залога.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, установив факт перечисления денежных средств заемщику по договору займа от 14.03.2023 № 1, при отсутствии доказательств его возврата, а также оплаты процентов, суд признает исковые требования в части взыскания суммы займа 5 000 000 руб. и процентов за пользование займом - 3 500 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требование истца о продолжении начисления процентов за пользование займом по день фактической оплаты долга является обоснованным и подлежит удовлетворению в силу п. 3 ст. 809 ГК РФ.

Ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа послужило основанием для начисления неустойки.

В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно п. 6.1. договора в случае нарушения сроков оплаты процентов за пользование суммой займа установленных настоящим договором и графиком платежей, более чем на 5 (пять) календарных дней, заёмщик обязан заплатить заимодавцу неустойку в виде пени за каждый календарный день просрочки в размере 0,1% (ноль целых одной десятой процента) от суммы займа, начиная с даты, следующей за датой не исполнения обязательства, установленной в графике платежей, и до даты погашения задолженности (включительно).

Истец начислил ответчику неустойку в соответствии с п. 6.1 договора за период с 21.04.2024 по 26.05.2025 в сумме 2 005 000 руб. с продолжением ее начисления по день фактической оплаты долга.


От ответчика поступило заявление о снижении размера неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, рассмотрев которое суд оснований для его удовлетворения не установил.

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (пункт 1 статьи 2, пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 333 ГК РФ, п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» (далее - постановление Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, индивидуальным предпринимателем, а равно некоммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды (пункты 1 и 2 статьи 333 ГК РФ).

Бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика. Несоразмерность и необоснованность выгоды могут выражаться, в частности, в том, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки (часть 1 статьи 56 ГПК РФ, часть 1 статьи 65 АПК РФ, п. 73 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).

В силу п. 74 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7, возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков, но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.) (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ, п. 75 постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7).


Критериями для установления несоразмерности подлежащей уплате неустойки последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела.

Таким образом, при применении ст. 333 ГК РФ арбитражный суд обязан обеспечить баланс интересов сторон с целью недопущения нарушения прав каждой из них, в том числе исключения обогащения одной стороны за счет другой.

При этом решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов и конкретных обстоятельств дела. Явная несоразмерность неустойки должна быть очевидной.

Для применения статьи 333 ГК РФ арбитражный суд должен располагать данными и доказательствами, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства.

Таким образом, для применения судом положений статьи 333 ГК РФ и снижения размера неустойки недостаточно одного лишь заявления ответчика, он должен доказать ее явную несоразмерность последствиям нарушения обязательства.

Между тем в материалы рассматриваемого дела ответчик не представил каких-либо доказательств, подтверждающих, что исчисленный истцом размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства и влечет получение истцом необоснованной выгоды (ст. 65 АПК РФ).

Неустойка как способ обеспечения обязательств должна компенсировать кредитору расходы или уменьшить неблагоприятные последствия, возникшие вследствие ненадлежащего исполнения должником своего обязательства перед кредитором.

Согласно правовой позиции, изложенной определении Конституционного Суда РФ от 21.12.2000 № 263-О, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, т.е., по существу, - на реализацию требования статьи 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц. Именно поэтому в части первой статьи 333 ГК Российской Федерации речь идет не о праве суда, а, по существу, о его обязанности установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не


возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Таким образом, при применении ст. 333 ГК РФ арбитражный суд обязан обеспечить баланс интересов сторон с целью недопущения нарушения прав каждой из них, в том числе исключения обогащения одной стороны за счет другой.

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, доводов и возражений сторон в их совокупности и взаимосвязи в порядке ст. 71 АПК РФ, установив, что размер неустойки 0,1 % за каждый день является обычно принятым в деловом обороте и не считается чрезмерно высоким, при отсутствии доказательств явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, оснований для снижения неустойки суд не усматривает.

Проверив представленный истцом расчет неустойки и признав его арифметически правильным, произведенным с учетом условий договора займа, установив отсутствие оснований для снижения неустойки на основании ст. 333 ГК РФ, суд признает исковые требования в части взыскания неустойки в сумме 2 005 000 руб. обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Требование о начислении неустойки по день фактической оплаты долга является обоснованным и подлежащим удовлетворению в силу п. 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств».

В отношении требований предпринимателя ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, судом принимается во внимание следующее.

В соответствии с п. 1 ст. 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с абзацем вторым пункта 1 статьи 349 ГК РФ, если соглашением сторон предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество. В этом случае дополнительные расходы, связанные с обращением взыскания на заложенное имущество в судебном порядке, возлагаются на залогодержателя, если он не докажет, что обращение взыскания на предмет залога или реализация предмета


залога в соответствии с соглашением о внесудебном порядке обращения взыскания не были осуществлены в связи с действиями залогодателя или третьих лиц.

Согласно статье 350 ГК РФ реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено на основании решения суда, осуществляется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном настоящим Кодексом и процессуальным законодательством, если законом или соглашением между залогодержателем и залогодателем не установлено, что реализация предмета залога осуществляется в порядке, установленном абзацами вторым и третьим пункта 2 статьи 350.1 настоящего Кодекса.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда об обращении взыскания на заложенное имущество, согласованная сторонами стоимость предмета залога признается ценой реализации (начальной продажной ценой) предмета залога при обращении на него взыскания.

При рассмотрении спора судом установлено, материалами дела подтверждено, что в обеспечение исполнения обязательств, между сторонами заключен договор залога от 14.03.2023.

Согласно п. 1.1 договора залога предметом настоящего договора является передача залогодателем (ответчиком) в залог залогодержателю (истцу) принадлежащего ему на праве собственности следующего недвижимого имущества:

1.1.1. Вид объекта: Земельный участок Кадастровый номер: 66:02:0000000:343

Местоположение: <...> жилой дом, Участок находится примерно в 180 метрах, по направлению на север от ориентира

Площадь, м2: 5 979 680, Уточненная площадь, погрешность 21 400.0

Категория земель, к которой отнесен земельный участок: Земли сельскохозяйственного назначения

Кадастровые номера обособленных (условных) участков, входящих в единое землепользование: "66:02:0103002:587"; "66:02:0103002:588"; "66:02:0103002:589"; "66:02:1901001:64",

Виды разрешенного использования: Для ведения гражданами животноводства, в соответствии с классификатором, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 01.09.2014 № 540 Животноводство.

Согласно п. 1.3 договора залога по соглашению сторон совокупная стоимость предмета ипотеки составляет 6 000 000 (шесть миллионов) рублей.

Согласно п. 5.2 договора залога в случаях, предусмотренных ст. ст. 12, 35, 39, 41, 46, 50, 72 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного Залогом обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на Предмет залога, независимо от


надлежащего либо ненадлежащего исполнения обеспечиваемого Залогом обязательства.

На основании изложенного, принимая во внимание, что обязательства ответчика по возврату займа и уплате процентов в полном объеме не исполнены, суд приходит к выводу об обоснованности требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 83 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» начальной продажной ценой предмета залога для проведения торгов, по общему правилу, является стоимость предмета залога, указанная в договоре залога, если иное не предусмотрено законом, соглашением сторон или решением суда (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Согласно п. 84 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23 принимая решение об обращении взыскания на заложенную недвижимую вещь, суд должен указать в нем, в том числе начальную продажную цену предмета залога (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Начальная продажная цена недвижимой вещи определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого при заключении договора об ипотеке или в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом (пункт 3 статьи 340 ГК РФ, подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке).

Если начальная продажная цена предмета залога определена по соглашению сторон или в иске залогодержателя при отсутствии возражений со стороны залогодателя, начальная продажная цена устанавливается судом в размере ста процентов от цены, согласованной сторонами, в том числе если при определении такой цены стороны руководствовались отчетом оценщика.

При наличии между сторонами спора бремя доказывания иной начальной продажной цены заложенной недвижимой вещи возлагается на ту сторону, которая оспаривает начальную продажную стоимость предмета залога, указанную в договоре залога или в иске.

Если сторонам в ходе судебного разбирательства не удалось достичь соглашения об определении начальной продажной цены, такая цена устанавливается судом в размере восьмидесяти процентов рыночной стоимости имущества, определенной судом (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 Закона об ипотеке), если иное не установлено законом (пункт 9 статьи 77.1 Закона об ипотеке).

Истец, ссылаясь на условия договора залога, просит обратить взыскание на земельный участок ответчика, установив начальную продажную стоимость имущества в соответствии с условиями договора залога в сумме 6 000 000 руб.

Ответчик, возражая против удовлетворения исковых требований в части установления начальной продажной стоимости имущества в соответствии с условиями договора, указал, что кадастровая стоимость земельного участка,


являющегося предметом залога, по состоянию на 01.01.2022 года составляет 16 444 120 рублей, что почти в трехкратном размере превышает сумму, установленную в п.3.1 договора.

В обоснование своих доводов ответчиком представлен отчет об оценке № 8849 от 09.12.2024, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 09.12.2024 составила 22 400 000 руб.

Исследовав и оценив представленный отчет об оценке, суд установил, что при определении объектов-аналогов для расчета оценщиком использовались недостоверные данные относительно стоимости земельный участков, кроме того, выбранные оценщиком аналоги не соответствуют характеристикам спорного земельного участка.

В связи с возникшим между сторонами спором относительно рыночной стоимости заложенного имущества, определением суда от 13.03.2025 по делу назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «УРАЛО-СИБИРСКАЯ ОЦЕНОЧНАЯ КОМПАНИЯ» (ИНН <***>) ФИО6.

Перед экспертом поставлен вопрос относительно определения рыночной стоимости земельного участка (кадастровый номер 66:02:000000:343 (Единое землепользование)), расположенного по адресу: Местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир жилой дом. Участок находится примерно в 180 метрах, по направлению на север от ориентира. Почтовый адрес ориентира: <...>.

По результатам проведенной экспертизы в материалы дела представлено экспертное заключение № Э20042025, в соответствии с которым рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 6 463 140 руб. 87 коп.

При оценке представленного экспертного заключения судом установлено, что средняя стоимость квадратного метра земельного участка – не определялась, кроме того, в качестве объектов-аналогов экспертом учтены объявления с одного сайта в сети Интернет, которые не являются объектами аналогами, поскольку площадь земельных участков в десятки раз меньше площади оцениваемого земельного участка.

Судом также учтено, что два аналога, используемых экспертом в оценке, фактически являются одним и тем же земельным участком, указанным в разных объявлениях с разной площадью.

С учетом возникших сомнений относительно достоверности определенной экспертом рыночной стоимости земельного участка, при наличии в материалах дела иного отчета об оценки с иной рыночной стоимостью, в несколько раз превышающей стоимость земельного участка, определенную в договоре и в экспертном заключении, суд с учетом заявленного ответчиком ходатайства определением от 25.07.2025 назначил повторную судебную


экспертизу, проведение которой поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью Центр независимой оценки (ИНН <***>) ФИО7, в целях определения рыночной стоимости земельного участка.

Согласно представленному в материалы дела экспертному заключению от 10.07.2025 № 05/08-25э, экспертом установлено, что рыночная стоимость объекта по состоянию на 08.08.2025 составляет 12 674 000 руб.

Давая оценку представленному экспертному заключению, судом принято во внимание, что экспертом использованы объекты-аналоги по характеристикам максимально приближенные к спорному объекту, рассчитана стоимость одного квадратного метра за земельный участок, применены корректировки цен с учетом характеристик земельного участка.

Истец и ответчик принципиальных возражений относительно определения рыночной стоимости земельного участка в размере 12 674 000 руб. не заявили, какие-либо обстоятельства и доказательства, опровергающие выводы эксперта, в материалы дела не представили.

Заключение эксперта не имеет для суда заранее установленной силы и подлежит оценке наряду с другими доказательствами (ст. 71, 82 АПК РФ).

По результатам исследования и оценки представленных в материалы дела доказательств, принимая во внимание, что стоимость предмета залога определена сторонами в договоре в 2023 году и на сегодняшний день не отражает действительную рыночную стоимость земельного участка, принимая во внимание всю совокупность представленных в материалы дела доказательств, с учетом позиции истца и ответчика и выраженного в ходе судебного разбирательства соглашения в части определения стоимости имущества, суд полагает обоснованным установление начальной продажной стоимости имущества в размере, определенной в заключении эксперта от 10.07.2025 № 05/08-25 - 12 674 000 руб.

Реализация заложенной вещи, обращение взыскания на которую произведено в судебном порядке, осуществляется по общему правилу путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном статьей 56 Закона об ипотеке - для недвижимого имущества и законодательством об исполнительном производстве (п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 № 23).

На основании изложенного, исковые требования подлежат частичному удовлетворению, в удовлетворении требований об установлении начальной продажной стоимости имущества в сумме 6000000 руб. суд отказывает.

С учетом предоставленной истцу отсрочки по уплате государственной пошлины, подлежащая оплате государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета (ст. 110 АПК РФ).

При изготовлении резолютивной части решения судом ошибочно указано на продолжение взыскания неустойки с 26.05.2025, в то время как следует


указать 27.05.2025, в связи с чем в силу ст. 179 АПК РФ суд полагает возможным исправить допущенную опечатку в настоящем решении.

Руководствуясь ст.110, 167-170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

1. Исковые требования удовлетворить частично.

2. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность в сумме 10 505 000 руб., в том числе основной долг в сумме 5000000 руб., проценты в сумме 3 500 000 руб., неустойка в сумме 2 005 000 руб.

Продолжить начисление процентов за пользование займом из расчета 3,5% в месяц от остатка суммы займа, начиная с 26.05.2025 по день фактической оплаты долга.

Продолжить начисление неустойки на сумму основного долга за каждый день просрочки из расчета 0,1% в день, начиная с 27.05.2025 по день фактической оплаты долга.

3. Обратить взыскание на принадлежащий индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) земельный участок с кадастровым номером 66:02:0000000:343, местоположение: <...> жилой дом, участок находится примерно в 180 метрах, по направлению на север от ориентира, площадью 5 979 680 кв. м, +/- 21 400 кв. м.

Установить начальную продажную стоимость имущества в размере 12 674 000 руб.

Реализацию имущества произвести с публичных торгов. В удовлетворении остальной части требований отказать.

4. Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***>, ОГРН <***>) в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 75 525 руб.

5. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).

Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная


жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети «Интернет» https://ekaterinburg.arbitr.ru.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда https://17aas.arbitr.ru.

6. В соответствии с ч. 3 ст. 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист выдается по ходатайству взыскателя или по его ходатайству направляется для исполнения непосредственно арбитражным судом.

С информацией о дате и времени выдачи исполнительного листа канцелярией суда можно ознакомиться в сервисе «Картотека арбитражных дел» в карточке дела в документе «Дополнение».

В случае неполучения взыскателем исполнительного листа в здании суда в назначенную дату, исполнительный лист не позднее следующего рабочего дня будет направлен по юридическому адресу взыскателя заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если до вступления судебного акта в законную силу поступит апелляционная жалоба, (за исключением дел, рассматриваемых в порядке упрощенного производства) исполнительный лист выдается только после вступления судебного акта в законную силу. В этом случае дополнительная информация о дате и времени выдачи исполнительного листа будет размещена в карточке дела «Дополнение».

Судья Е.Ф. Нестерова Электронная подпись действительна.

Данные ЭП:Удостоверяющий центр Казначейство России Дата 09.07.2024 9:26:02

Кому выдана Нестерова Екатерина Федоровна