Решение от 6 октября 2025 г. по делу № А61-7327/2024

Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А61-7327/2024
г. Владикавказ
07 октября 2025 года
Резолютивная часть оглашена 23 сентября 2025 года Полный текст решения изготовлен 07 октября 2025 года

Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания в составе судьи Харченко С.Б., при ведении протокола секретарем судебного заседания Хубецовой В.Г.,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявление Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) к Обществу с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Академия здоровья» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании задолженности,

при участии с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел»:

от истца – ФИО1 по доверенности от 22.11.2024, от ответчика – ФИО2 по доверенности от 01.10.2024.

Судебное заседание проведено в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса РС (далее – АПК РФ) с объявлением перерыва с 09.09.2025 до 23.09.2025 10час. 00мин. Информация о перерыве размещена на официальном сайте суда в сети Интернет.

Суд установил: Министерство государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания (далее – истец, министерство) обратилось в арбитражный суд с требованием о взыскании с общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Академия здоровья» (далее – ответчик, Общество) задолженности в размере 891 000руб. по договору передачи в аренду республиканского недвижимого имущества от 22.02.2019 № 03р/19.

Определением суда от 27.11.2024 исковое заявление назначено к рассмотрению в порядке упрощенного производства без вызова сторон, в соответствии со статьей 228

Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд предложил участвующим в деле лицам представить дополнительные доказательства по делу.

Определением суда от 28.01.2025, суд перешел к рассмотрению дела по общим правилам искового производства.

16.12.2024, 10.07.2025 от ответчика поступили отзыв и дополнение к нему, которыми в удовлетворении требований просят отказать.

14.07.2025 от министерства поступило возражение на отзыв. Исследовав письменные доказательства, суд пришел к следующим выводам.

Между министерством и Обществом заключен договор передачи в аренду республиканского недвижимого имущества от 22.02.2019 № 03р/19 (запись регистрации от 01.03.2019 № 15:03:0011317:227-15/039/2019-5), согласно которому предоставлены во временное пользование нежилые помещения № 1, № 2, № 3, № 4, № 5, № 6, № 7, № 8, № 9, № 10 Литера «А» 1-го этажа, общей площадью 111,6кв.м., расположенные по адресу: РСО- Алания, <...>, в целях осуществления медицинской деятельности.

Срок действия договора, согласно пункту 2.1, с 22.02.2019 по 22.02.2022. Пунктом 3.2.3 указанного договора установлена обязанность арендатора вносить арендную плату в установленный договором срок.

В соответствии с пунктом 3.2.8 договора арендатор обязан ежемесячно, не позднее 15 числа оплачиваемого месяца, представлять арендодателю копии платежных поручений, подтверждающих перечисление арендной платы, установленной договором.

Согласно пункту 4.1 договора, размер ежемесячной арендной платы без учета НДС составляет 24 552руб.

Внесение арендных платежей ООО «Медицинский центр «Академия здоровья» за период с 01.10.2021 по 09.10.2024 не исполнялись.

Министерством в адрес ООО «Проект Пресс» направлена претензия от 10.10.2024 № 3299 о необходимости погашения задолженности по арендной плате.

На вышеуказанную претензию от ООО «Медицинский центр «Академия здоровья» поступил ответ от 23.10.2024 б/н, согласно которому, Общество отказалось платить образовавшуюся задолженность.

Меры досудебного урегулирования спора не привели к его разрешению, в связи с чем, министерство обратилось в суд.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями

обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Вопреки доводам отзыва на исковое заявление, арендатор, не являющийся собственником спорного помещения, но занимающий помещение на условиях действующего договора аренды, обязан вносить плату за пользование имуществом (статья 606, пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Правовым основанием пользования Обществом вышеуказанным помещением до даты заключения договора купли-продажи являлся договор аренды.

Возложение на министерство решением суда по делу № А61-1874/2021 обязанности совершить действия, предусмотренные Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», само по себе не свидетельствует о возникновении у Общества иных оснований для владения помещением, нежели как на основании договора аренды, в связи с чем, несостоятельна ссылка Общества на определение Верховного Суда Российской Федерации от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000, поскольку в данных делах судами установлены иные фактические обстоятельства, в том числе факт прекращения арендных отношений в результате заключения договора купли-продажи.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5, 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», при рассмотрении споров, связанных со взысканием платы за пользование имуществом, переданным в аренду и впоследствии приобретенным арендатором на основании договора купли-продажи, судам необходимо руководствоваться следующим.

Согласно пункту 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основной обязанностью продавца по договору купли-продажи является передача товара в собственность покупателя.

Если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. При этом, если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, риск случайной гибели вещи также лежит на покупателе с момента заключения договора купли- продажи (статьи 458, 459 ГК РФ).

В связи с изложенным, поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли- продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ). При этом если впоследствии договор купли-продажи будет признан недействительным, арендные отношения между сторонами считаются не прекращавшимися.

Вместе с тем соглашением сторон может быть предусмотрен иной момент, с которого прекращается обязанность арендатора по внесению арендной платы.

Обязательства сторон по договору аренды зданий, сооружений и помещений прекращаются с момента, определенного с учетом разъяснений, содержащихся в пункте 5 настоящего Постановления, но в любом случае не позднее регистрации перехода права собственности на предмет аренды к покупателю (арендатору) вне зависимости от того, осуществлена государственная регистрация такого договора аренды (договор аренды на срок год и более) или нет (договор аренды на срок менее года и на неопределенный срок).

Если в соответствии со статьей 651 ГК РФ договор аренды здания, сооружения или помещения зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в

ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился.

В тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», судам следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 11.11.2024 решение Арбитражного суда Республики Северная Осетия – Алания от 08.04.2024 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.06.2024 по делу № А61-5388/2022 оставлены без изменения. Решением суда урегулированы разногласия, возникшие между министерством и обществом при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: РСО-Алания, <...>, кадастровый номер 15:03:0011317:2270, в редакции договора, представленного ответчиком, изложив пункты 2.1, 2.3, абз. 1 пункта 2.4 в следующей редакции:

«2.1. Установленная цена составляет 2 187 846 (два миллиона сто восемьдесят семь тысяч восемьсот сорок шесть) рублей, согласно отчету об оценке рыночной стоимости от 08.08.2022г. № 01-07-22/c, с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных Покупателем в период действия договора аренды от 22.02.2019 № 03р/19, согласно Заключению сравнительной технико-экономической экспертизы № 147-23э по делу № А61- 5388/2022.»

«2.3. В соответствии с п. 3 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов, исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на

дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, которая составляет 2,5% годовых. Общая сумма составляет 2 461 326,75 (два миллиона четыреста шестьдесят одна тысяча триста двадцать шесть) рублей 75 копеек».

«2.4. Покупатель оплачивает стоимость имущества ежемесячными платежами в размере 41 022,11 (сорок одна тысяч двадцать два) рубля 11 копеек в течение 5 лет с момента заключения договора купли-продажи путем перечисления денежных средств в бюджет Республики Северная Осетия-Алания».

Несостоятелен также довод Общества о прекращении его обязательства по внесению арендной платы.

В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Обществом не приведено оснований для прекращения обязательства по уплате арендной платы при наличии действовавшего в спорный период договора аренды.

Также суд не согласен с доводами, приведенными ответчиком в качестве возражений к заявленным в настоящем споре требованиям, а именно: между сторонами заключен договор аренды от 22.02.2019 № 03р/19 со сроком действия до 22.02.2022. По условиям договора, договор не подлежит автоматическому продлению. Следовательно, начисление арендной платы за период с 22.02.2022 невозможно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что требование министерства правомерно и подлежит удовлетворению.

Учитывая, что все обстоятельства, имеющие значение для правильного разрешения спора, судом установлены и подтверждены представленными в материалы дела доказательствами, оснований для иных выводов по существу спора у суда не имеется.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по госпошлине подлежат взысканию с ответчика в доход федерального бюджета РФ, поскольку истец освобожден от уплаты госпошлины на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 НК РФ.

При таких обстоятельствах с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать 49 550руб. госпошлины.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Академия здоровья» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу Министерства государственного имущества и земельных отношений Республики Северная Осетия – Алания (ОГРН <***>, ИНН <***>) задолженность по договору аренды от 22.02.2019 № 03р/19 за период с 01.10.2021 по 09.10.2024 в размере 891 000 рубля.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Медицинский центр «Академия здоровья» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в доход федерального бюджета 49 550 рублей государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Республики Северная Осетия - Алания.

Судья С.Б. Харченко