Решение от 23 декабря 2024 г. по делу № А32-19595/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32, тел.: (861) 293-80-86

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19595/2023
г. Краснодар
24 декабря 2024 г.
Резолютивная часть решения объявлена 19 декабря 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 24 декабря 2024 г.


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Глебовой Ю. Я.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Куликовой Ю.В., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

Администрации МО город-курорт Анапа (ИНН <***>)

к ИП ФИО1 (ИНН <***>)

при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора,

-Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (ИНН: <***>),

- Прокуратуры Краснодарского края,

-ФИО2,

-ФИО3,

-ФИО4,

-ФИО5,

-ФИО6, 

-ФИО7,

-ФИО8,

-ФИО9,

-ФИО10,

в котором просит:

- признать самовольной постройкой трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, общей площадью 975,6 кв.м., высотой 11,7 м., площадью застройки 333 м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...>.

- обязать ИП ФИО1 ИНН <***> в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу, осуществить снос трехэтажного капитального здания, незавершенное строительством, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, общей площадью 975,6 кв.м., высотой 11,7 м., площадью застройки 333 м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...>.

- обязать ИП ФИО1 ИНН <***> надлежащим образом уведомить администрацию о исполнении решения суда;

- в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать 30 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

- взыскать с ИП ФИО1 ИНН <***> в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа почтовые расходы в размере 79 руб. 80 коп.


при участии в судебном заседании (до перерыва 19 декабря 2024 года в 10 часов 10 минут):

от истца: ФИО11 (доверенность),

от ответчика: – ФИО12 (доверенность),

от третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;


при участии в судебном заседании (после перерыва 19 декабря 2024 года в 17 часов 50 минут):

лица, участвующие в деле: не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания;

У С Т А Н О В И Л:

Администрация МО город-курорт Анапа обратилось в арбитражный суд с иском к ИП ФИО1 в котором просит (с учетом уточнения исковых требований):

- признать самовольной постройкой трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, общей площадью 975,6 кв.м., высотой 11,7 м., площадью застройки 333 м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...>.

- обязать ИП ФИО1 ИНН <***> в течение 30 (тридцати) дней со дня вступления решения суда в законную силу, осуществить снос трехэтажного капитального здания, незавершенное строительством, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, общей площадью 975,6 кв.м., высотой 11,7 м., площадью застройки 333 м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...>.

- обязать ИП ФИО1 ИНН <***> надлежащим образом уведомить администрацию о исполнении решения суда;

- в случае неисполнения решения суда в установленный срок, взыскать 30 000 рублей судебной неустойки ежедневно до полного исполнения решения суда.

- взыскать с ИП ФИО1 ИНН <***> в пользу администрации муниципального образования город-курорт Анапа почтовые расходы в размере 79 руб. 80 коп.

Истец в судебном заседании на удовлетворении исковых требований настаивал.

Ответчик в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, настаивал на удовлетворении ходатайтство о проведении дополнительной судебной экспертизы.

Иные лица, участвующие в деле, явку представителей не обеспечили.

В заседании объявлен перерыв до 17 часов 50 минут 19.12.2024. Информация о перерыве размещена на официальном сайте Арбитражного суда Краснодарского края в сети Интернет по адресу: www.krasnodar.arbitr.ru.

После перерыва заседание продолжено без участия представителей сторон.

Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ при неявке в судебное заседание арбитражного суда истца и (или) ответчика, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, суд вправе рассмотреть дело в их отсутствие.

Исследовав материалы дела, оценив в совокупности все представленные в дело доказательства, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, Управлением муниципального контроля администрации муниципального образования город-курорт Анапа (далее - администрация) 31.03.2021 проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...>, поставлен на государственный кадастровый учет, сведения о поворотных точках границ земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости, принадлежащий на праве собственности ответчику.

В соответствии с правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (редакция от 28.07.2022 №351), вышеуказанный земельный участок расположен в зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1.1) предназначенной для размещения индивидуальных жилых домов, домов блокированной застройки, объектов обслуживания жилой застройки, объектов дошкольного, начального и среднего общего образования, культурно-досуговой деятельности, спорта, территорий общего пользования.

При размещении объектов капитально строительства в зоне Ж1.1 предельное количество этажей следует принимать не более 3-х надземных этажей для всех видов разрешенного использования.

В соответствии с картой градостроительного зонирования, границы зон с особыми условиями территорий и иных планируемых ограничении — вышеуказанный земельный участок находится:

- в границе7-й подзоны ПАТ;

- в границе третьей зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны в границе третьего пояса зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения;

- в границе зоны охраны объектов культурного наследия.

Данный земельный участок был образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610, расположенного по адресу: <...>.

Администрацией муниципального образования город-курорт Анапа 12.12.2022 предыдущим собственникам выдано уведомление № 4/50 о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, количеством этажей -до трех, высотой -12,0 метров, площадью застройки - 150 кв. м. на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001001:2610, в котором также указано, что данный объект индивидуального жилищного строительства не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Согласно информации, представленной управлением архитектуры и градостроительства - администрации муниципального образования город- курорт Анапа, разрешение на строительство капитального объекта (уведомлений в отношении объектов индивидуального жилищного строительства) на земельном участке по адресу: <...>, с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, не выдавалось.

В ходе проведения осмотра установлено, что на земельном участке возведено трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, размером (ориентировочно) 20,0 мх 10,0 м.

По мнению администрации, собственником вышеуказанного земельного участка осуществляется возведение объекта капитального строительства, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, в отсутствии разрешительной документации.

09.03.2023г. исх. №42-10-691/23 Ответчику, в порядке досудебного урегулирования, было направлено письмо с требованием в добровольном порядке привести в соответствие объект капитального строительства в соответствии с ранее выданной разрешительной документации. До настоящего времени данное требование Ответчиком не исполнено.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения заявителя в суд с настоящим заявлением.

Изучив материалы дела, обозрев письменные доказательства, суд пришел к выводу о том, что исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль за размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), пунктом 3 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс), подпунктом 26 пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

В порядке подпункта 20 пункта 1 статьи 14 названного Закона администрация признается надлежащим истцом по требованию о сносе самовольных построек. Органы местного самоуправления обращаются в суд с иском о сносе самовольных строений, расположенных в границах муниципального образования, в силу полномочий по осуществлению земельного контроля и выдаче разрешений на строительство объектов недвижимости.

В силу положений статьи 222 Гражданского кодекса самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Так, ответчик в отзыве на иск ссылается на правомерность возведенного объекта строительства, указывая, что он является индивидуальным жилым домом, возведенным на основании Уведомления Администрации МО г- к. Анапа №4/50 от 12.12.2022, которое было выдано прежним собственникам земельного участка: ФИО8, ФИО9, ФИО10 Согласно данного уведомления администрацией было разрешено строительство жилого дома площадью до 500 кв.м и этажностью не выше 3-х этажей. При этом ответчик возражает, что спорный объект строительства является многоквартирным жилым домом.

Также истец ссылается на уведомление ФИО8, ФИО9, ФИО10 в адрес администрации от 28.07.2022 о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, письмо о согласовании строительства от 13.10.2022 Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю, письмо от 28.07.2022 Управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края о возможности строительства при соблюдении требований действующего законодательства.

В материалы дела поступили отзывы от третьих лиц ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, которые поддерживают исковые требования, ссылаясь на то, что спорное строение расположено на красной линии смежных земельных участков (<...> а также ул.Зеркальная 22), а также, что истцом произведена отсыпка участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 без согласования с собственниками смежных участков, что может привести к нарушению естественного стока воды. Спорное трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома нарушает естественное освещение смежных участков. В нарушение санитарных норм устроен септик по красной линии участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585. В связи с ограниченностью участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 невозможно организовать парковочные места для автомобилей, также отсутствуют необходимые для функционирования многоквартирного дома ресурсоснабжающие мощности (энергоснабжения, водоснабжения, канализации, газоснабжения).

Согласно статье 64 Кодекса заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе" вопросы права и правовых последствий оценки доказательств относятся к исключительной компетенции суда.

Рассматривая иски о сносе самовольной постройки, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Для всестороннего исследования обстоятельств дела и реализации иных задач судопроизводства в арбитражном суде, определением Арбитражного суда Краснодарского края от 09.10.2023 по делу назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Независимая оценка» ФИО13.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

1. Какие объекты расположены на земельном участке 23:37:1001003:1585? На каком земельном участке расположен спорный объект – трехэтажное капитальное здание незавершенного строительства размером ориентировочно 20,0м. х 10,0 м площадью 77 кв.м., расположенного по адресу: <...>? Представить поэтажную схему с указанием всех помещений. Представить графическую схему расположения спорного объекта с указанием кадастровых номеров соседних земельных участков и объектов, подробный фотоматериал. Каковы конструктивные характеристики, технико-экономические показатели спорного объекта, расположенного на земельном участке? Является ли спорное строение временным строением или объектом капитального строительства, прочно связанным с землей в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, градостроительными и строительными нормами и правилами? Возможно ли его перемещение без несоразмерного ущерба? Описать, почему эксперт пришел к такому выводу. Каково функциональное назначение спорного объекта? Является ли спорный объект объектом индивидуального жилищного строительства, многоквартирным домом, гостиницей, объектом коммерческого назначения? Почему эксперт пришел к такому выводу. Описать, почему эксперт пришел к такому выводу. Соответствует ли расположение спорного объекта параметрам, принятым для многоквартирного дома, гостиницы или жилого дома? Не создает ли эксплуатация жилого дома в качестве гостиницы, (для размещения постояльцев и временного их проживания), многоквартирного дома, объекта коммерческого назначения угрозу жизни и здоровью граждан, в частности с учетом требований пожарной безопасности, санитарных и эпидемиологических норм. Рассчитаны ли мощности ресурсоснабжающих организаций для эксплуатации жилого дома с соответствующей общей/жилой площадью помещений, расположенных в данном объекте?

2. Соответствуют ли спорный объект требованиям градостроительных, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных норм и правил, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования, Генеральному плану муниципального образования, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости, границ земельного участка, территории общего пользования, охранных зонах, нормам в части обеспечения сейсмобезопасности и расположения относительно соседних объектов недвижимости, смежных объектов недвижимости, красных линий и т.д.? Если не соответствуют, то установить указанные несоответствия, а также процент нарушений предельно допустимых параметров строительства. Возможно ли устранить выявленные несоответствия? Описать способы устранения несоответствий. Соответствует ли объект недвижимости виду разрешенного использования земельного участка? Соответствуют ли спорный объект градостроительному плану земельного участка?

3. Соответствует ли спорный объект разрешительной, правоустанавливающей, технической документации? Если нет, то в чем проявляются несоответствие? Возможно ли устранить выявленные несоответствия? Описать способы устранения несоответствий. Если да, указать какие работы были проведены в отношении спорного объекта.

4. Создает ли строительно-техническое состояние спорного объекта, его расположение и эксплуатация угрозу жизни и здоровью граждан?

В материалы дела поступило заключение судебного эксперта №024-Э/2024 от 18.12.2023 г., согласно которого экспертом сделаны следующие выводы.

На первые два вопроса экспертом дан ответ:

«Проведённые исследования позволяют сделать вывод о том, что на территории земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с Супсех, ул. Серебряная, 111 а, на дату проведения исследования расположено Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 96%, выполнено в едином архитектурном стиле имеющее простую конструкцию: Свайно-ленточный железобетонный фундамент по всему периметру здания, стены блочные, крыша четырехскатная, кровельное покрытие выполнено из металлочерепицы по деревянным стропилам, организован наружный водосток, по периметру здания произведено устройство отмостки и ливнестоков.

Технико-экономические показатели, выражены в следующих объёмах: - Трехэтажное капитальное здание. - Количество этажей надземных - 3. - Количество этажей подземных - 0. - Год постройки - 2023. - Общая площадь - 975,6 м2. - Градостроительная высота - 11,70 м. - Пятно застройки по наземному этажу - 333 м. - Пятно застройки по надземной проекции этажа (h - 4,55 м.) - 393 м. - Планировка - коридорного типа. - Конструктивная система - каркасная (железобетонный каркас, заполнение блок керамзитобетонный) - Стены - бетонные блоки, отделка наружная - керамический кирпич. - Междуэтажные перекрытия - железобетонные. - Перегородки - бетонные блоки. - Окна металлопластиковые. - Двери металлопластиковые. - Кровля четырёхскатная, металлочерепица.

Отделочные покрытия, инженерное оборудование: - Полы - стяжка бетонная. - Стены - штукатурка. - Электропроводка - скрытая от центральной. - Водопровод - по пластиковым трубам от скважины. - Водоотведение - по пластиковым трубам, автономная сеть (септик). - Газоснабжение - отсутствует, - Глубина залегания фундамента - не менее 1,4 метра (глубина заложения определена путем замера в шурфах). Благоустройство дворовой территории – бетонное покрытие.

 Планировочные решения (поэтажная схема) представлены экспертом в виде схем планировок 1, 2, 3 этажа.

Графическое отображение с приведением координат характерных точек границ Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 96%, расположенного в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с Супсех, ул. Серебряная, 111 а, , представлено в Приложении №1 (Схема 1., Схема 1.1.)

Спорный объект - Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 96%, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с Супсех, ул. Серебряная, 111а, является объектом капитального строительства, обладает пространственной связью конструктивных элементов выполненных из каменных, железобетонных и металлических элементов обеспеченной путем неразрывной технологии возведения с заделкой металлических частей в бетонное основание являющегося фундаментом, с заглублением более 1,4 м., имеющего прочную связь с землей, Ввиду указанного, осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных характеристик здания не представляется возможным.

Соотношение признаков спорного объекта со свойствами, обеспечивающим принадлежность объектов капитального строительства к многоквартирным домам, гостиницам, объектам коммерческого назначения, указывает на то, что объект исследования не обладает техническими этажами, инженерными коммуникациями,  обслуживающими более одного обособленного помещения в данном доме, сведения о правах, внесенных в ЕГРН на земельный участок, связанный с объектом с капитального строительства единой судьбой указывают на зарегистрированную индивидуальную собственность единственного лица. Таким образом общее имущество, наличие которого является основным признаком многоквартирного дома отсутствует.

Согласно результатам экспертного осмотра и представленным материалам дела, объект исследования не имеет признаков предоставления гостиничных услуг и ведения коммерческой деятельности, не выявлены информационные вывески предназначенные для привлечения внимания свидетельствующие о характере предоставления гостиничных или иных услуг, направленных на извлечение выгоды.

Соотнося признаки спорного объекта со свойствами обеспечивающим принадлежность объектов капитального строительства к объектам индивидуального жилищного строительства приведенными в: ст.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004г. №190-ФЗ: «39) объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Понятия ''объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в настоящем Кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации. При этом параметры, устанавливаемые к объектам индивидуального жилищного строительства настоящим Кодексом, в равной степени применяются к жилым домам, индивидуальным жилым домам, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации».

ст. 2 Жилищного кодекса Российской Федераций от 29.12.2004 N 188-ФЗ: «2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании».

Учитывая фактические конструктивные характеристики, техникоэкономические показатели спорного объекта, установленные по результатам экспертного осмотра, объект исследования - Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 96%, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003: 1585, по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с. Супсех, ул, Серебряная, 111а, относится к Жилым объектам для постоянного проживания (код 01.02.001.001 ) - Индивидуальный жилой дом, назначение - жилое.

Учитывая что, территория земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...> относится к  Зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж 1.1) спорный объект не соответствует параметрам расположения принятым для многоквартирных домов, гостиниц.

Согласно результатам натурного обследования, а также сведениям об объекте, представленным в материалы дела, инженерные системы спорного объекта представлены в следующем виде: Электропроводка - скрытая от центральной сети; Водопровод - по пластиковым трубам от скважины; Водоотведение - по пластиковым трубам, автономная сеть (септик); Газоснабжение - отсутствует.

Таким образом учитывая автономность системы водоснабжения и канализации, единственным ресурсом, потребляемым из общей сети, является электроснабжение.

Сопоставляя фактическую мощность присоединения к сети электроснабжения, учитывая указанную в ст. 34 Постановлении Правительства РФ от 27.12.2004 N 861, максимальную мощность не допускающую снижения, а также отсутствие взаимосвязи максимальной мощности электроснабжения с общей/жилой площадью присоединяемого объекта, сделан вывод о том, что мощность 15 кВТ является достаточной и допустимой, для обеспечения электроэнергией спорного объекта.

Согласно проведенным исследованиям установлено, что спорное строение - Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 96%, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с Супсех, ул.Серебряная, 111а, в полном объеме соответствует виду разрешённого использования земельного участка, а также требованиям строительных, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных норм и правил, нормам в части расположения относительно соседних объектов недвижимости и расположению относительно охранных зон. При этом выявлено частичное несоответствие градостроительным нормам и правилам, а также параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования, Генеральным планом муниципального образования г-к Анапа, градостроительным планом земельного участка в части отступов от границ участка и превышения допустимых параметров максимальной площади возводимого объекта:

- По тыльной границе земельного участка сведенья о характерных точках границ которого внесены ЕГРН, отступ от границы на 29% меньше установленного, отступ составляет 0,87 м. при норме 3,0 м.

При этом, до фактической тыльной границы земельного участка отступ составляет - 5,77 м. (Фактическая, тыльная граница, представляющая собой металлическое ограждение на металлических столбах, установлена с учетом Заявления о подготовке проекта благоустройства территории, прилегающей к земельному участку по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с Супсех, ул. Серебряная, 111а. Координаты поворотных точек площади, образованной в результате несоответствия фактических границ земельного участка границам сведения о которых внесены в ЕГРН, заступа за реестровые границы земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585. (см. Схема 1. Приложение №1) приведены в таблице н астоящего заключения.)

- Площадь возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади, площадь возведённого объекта составляет 975,6 кв.м., при норме 500 кв.м.

Иные требования градостроительных регламентов, выполнены и соответствуют установленным нормам:

Предельные размеры земельных участков - 774 кв.м, при требовании min 600 /max 5000 кв.м.; Отступы от границ земельного участка, фасадной, правой (юго-восточной/ левой (северо-западной) - более 3 м., при требовании min Зм.; Предельное количество этажей - 3 этажа при требовании max 3 этажа; Предельная высота зданий -11,7 м., при требовании max 20 м.; Максимальный процент застройки - 43%, при требовании max 50%.

Выявленные частичные несоответствия требованиям градостроительных норм и правил, а также параметрам, установленных документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки муниципального образования, Генеральным планом муниципального образования г-к Анапа, градостроительным планом земельного участка, являются неустранимыми, так как объект исследования относится по своим характеристикам к объектам капитального строительства, обладает пространственной связью конструктивных элементов выполненных из каменных, железобетонных и металлических элементов обеспеченной путем неразрывной технологии возведения с заделкой металлических частей в бетонное основание являющегося фундаментом, с заглублением более 1,4 м. имеющего прочную связь с землей.

Ввиду указанного, осуществить перемещение и (или) демонтаж без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных сейсмоустойчивых характеристик здания не представляется возможным.

Согласно п. 1 ст. 14 Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утверждённые решением Совета МО г-к Анапа от 14.11.2013 года №404 в редакции от 28.07.2022 г. №351., необходимость устранения выявленных несоответствий отсутствует, так как использование земельных участков и объектов капитального строительства, не соответствующих градостроительным регламентам допускается когда: «Объекты капитального строительства, расположенные на территории городского округа, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия».

По третьему вопросу экспертом дан ответ:

«Земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610 без изменения внешнего контура границ. Требования к размещению объектов капитального строительства на земельных участках, за период с 13.10.2022 г, по дату производства экспертизы установленные Генеральным планом утвержденным решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 14.11.2013 г., №404 «Об утверждении генерального плана городского округа город-курорт Анапа» (в редакции от 28.12.2021 №262) и Правилами землепользования и застройки утвержденными Решением 57 Сессии Совета Муниципального образования город- курорт Анапа от 26 декабря 2013 года №424 «Об утверждении правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа (в редакции от 28.07.2022 г. № 351) идентичны, следовательно и параметры объектов индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке: 23:37:1001001:2610 о соответствии которых указанно в Уведомлении о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке от «12» декабря 2022 г. № 4/50, а так же в письме Управления Роспотребнадзора по Краснодарскому краю о согласовании строительства от 13.10.2022 г. № 23-00-03/19-13477-2022, соответствуют земельному участку с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, образованному путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610 без изменения внешнего контура границ.

Проведённые исследования, позволяют сделать вывод о том, что спорное строение - Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 96%, расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, по адресу: Краснодарский край, Анапский р-н, с Супсех, ул. Серебряная, 111 а, частично не соответствует разрешительной документации: - площадь возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади, площадь возведённого объекта составляет 975,6 кв.м., при норме 500 кв.м.; - отступ от тыльной границы земельного участка сведенья о характерных точках границ которого внесены ЕГРН, на 29% меньше установленного, отступ составляет 0,87 м. при норме 3,0 м.

Иные параметры разрешительной документации (требования градостроительных регламентов) выполнены и соответствуют установленным нормам:

Предельные размеры земельных участков - 774 кв.м, при требовании min 600 /max 5000 кв.м.; Отступы от границ земельного участка, фасадной, правой (юго-восточной), левой (северо-западной) - более 3 м., при требовании min Зм.; Предельное количество этажей - 3 этажа при требовании max 3 этажа: Предельная высота зданий - 11,7 м., при требовании max 20 м.; Максимальный процент застройки - 43%, при требовании max 50%.

При этом с учетом результатов исследования по первому и второму вопросам определения установлено, что спорный объект - Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 196%, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: <...>„ В полном объеме соответствует требованиям строительных, санитарно- гигиенических, противопожарных норм и правил, таким образом сохранение (эксплуатация) спорного объекта в текущем строительно-техническом состоянии, согласно его местоположения, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан.

Выявленные частичные несоответствия объекта исследования разрешительной, правоустанавливающей, технической документации, являются неустранимыми, так как объект исследования является объектом капитального строительства, обладает пространственной связью конструктивных элементов выполненных из каменных, железобетонных и металлических элементов обеспеченной путем неразрывной технологии возведения с заделкой металлических частей в бетонное основание являющегося фундаментом, с заглублением более 1,4 м. имеющего прочную связь с землей.

Ввиду указанного, осуществить перемещение и (или) демонтаж без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных сейсмоустойчивых характеристик здания не представляется возможным.

Следовательно, согласно п 1. ст. 14 Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утверждённые решением Совета МО г-к Анапа от 14.11.2013 года №404 в редакции от 28.07.2022 г. №351, спорный объект может использоваться, при условии отсутствия угрозы жизни и здоровью граждан, без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, то есть устранение несоответствий возведенного объекта параметрам разрешительной, правоустанавливающей, технической документации не требуется».

По четвертому вопросу экспертом дан ответ:

«Проведённые исследования позволяют сделать вывод о том, что сохранение (эксплуатация) спорного строения - Трехэтажное капитальное здание, незавершенное строительством, находящееся в стадии завершения строительством, степень строительной готовности 96%, расположенное на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», по адресу: Краснодарский край, Анапский район, с. Cупсех, ул. Серебряная, 111 А., в текущем строительно-техническом состоянии, согласно местоположения, не создаёт угрозу жизни и здоровью граждан».

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 71 Кодекса представленные в материалы дела доказательства, принимая во внимание результаты судебной экспертизы, учитывая доводы и возражения участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания спорных объектов самовольными постройками.

При этом, после ознакомления с результатами судебной экспертизы, определением суда от 20.12.2023 в адрес эксперта ООО «Независимая оценка» ФИО13 направлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли объект всем требованиям, учитывая нахождение земельного участка:

- в границе 7-й подзоны ПАТ;

- в границе третьей зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны;

- в границе третьего пояса зоны санитарной охраны подземного источника водоснабжения;

- в границе зоны охраны объектов культурного наследия.

2. Указать конкретные размеры от смежных земельных участков и смежных объектов капитального строительства (указать кадастровые номера).

Экспертом на поставленные вопросы в письменном виде даны следующие ответы.

В ответ на первый вопрос эксперты указал: «анализ соответствия спорного объекта требованиям предъявляемым к размещению объектов капитального строительства в зонах с особыми условиями использования, проеден путем сопоставления фактических технико-экономических показателей объекта с требованиями градостроительных регламентов, действовавших на дату производства экспертизы «Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утверждённые решением Совета \ МО г-к Анапа от 14.11.2013 года №404 в редакции от 28.07.2022 г. №351.»

- в границе 7-й подзоны приаэродромной территории (ПАТ);

Согласно Приказу Роспотребнадзора от 07.12.2022 М 664 «Об утверждении

Методики установления седьмой подзоны приаэродромной территории, расчета и оценки рисков для здоровья человека», ограничение использования земельных участков и объектов недвижимости в границах территории седьмой подзоны, направленно на соблюдение предельно допустимых уровней шума внутри помещений, электромагнитного излучения и чистоты воздуха. То есть запрещается размещать объекты, эксплуатация которых требует ограничения уровня шума, электромагнитного излучения и чистоты воздуха. При этом спорный объект согласно Карте градостроительного зонирования расположен в жилой зоне (Скрин 1, стр. 44 заключения). Что указывает на возможность размещения жилых объектов в 7-й зоне ПАТ,

- в границе третьей зоны округа санитарной (горно-санитарной) охраны согласно Постановлению Правительства РФ от 7 декабря 1996 г. N 1425 ”06 утверждении Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения”; «...вводятся ограничения на размещение промышленных и сельскохозяйственных объектов и сооружений, а также на осуществление хозяйственной деятельности, сопровождающейся загрязнением окружающей природной среды, природных лечебных ресурсов и их истощением. Допускаются только те виды работ, которые не окажут отрицательного влияния на природные лечебные ресурсы и санитарное состояние лечебно-оздоровительной местности или курорта федерального значения.» Спорный объект согласно Карте градостроительного зонирования расположен в жилой зоне (Скрин 1, стр. 44 заключения). Что указывает на возможность размещения жилых объектов в границе третьей зоны округа санитарной охраны.

- в границе третьего пояса зоны санитарной охраны подземного источника Водоснабжения согласно Постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 14 марта 2002 г. N 10 ”О введении в действие санитарных правил и норм ’’Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения. СанПиН 2.1.4.1110-02” «3.2.3.1. Не допускается:  размещение кладбищ, скотомогильников, полей ассенизации, полей фильтрации, навозохранилищ, силосных траншей, животноводческих и птицеводческих предприятий и других объектов, обусловливающих опасность микробного загрязнения подземных вод; применение удобрений и ядохимикатов; рубка леса главного пользования и реконструкции.»

Согласно требованиями градостроительных регламентов, действовавших на дату производства экспертизы «Правила землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утверждённые решением Совета МО г-к Анапа от 14.11.2013 года №404 в редакции от 28,07,2022 г. №351.» не допускается: 1) использование сточных вод для удобрения почв; 2)размещение кладбищ, скотомогильников, мест захоронения отходов производства и потребления, радиоактивных, химических, взрывчатых, токсичных, отравляющих и ядовитых веществ; 3) осуществление авиационных мер по борьбе с вредителями и болезнями растений; 4) движение и стоянка транспортных средств (кроме специальных транспортных средств), за исключением их движения по дорогам и стоянки на дорогах и в специально оборудованных местах, имеющих твердое покрытие. 5) строительство и реконструкция автозаправочных станций, складов горюче смазочных материалов (за исключением случаев, если автозаправочные станции, склады горюче-смазочных материалов размещены на территориях портов, инфраструктуры внутренних водных путей, в том числе баз (сооружений) для стоянки маломерных судов, объектов органов федеральной службы безопасности), станций технического обслуживания, используемых для технического осмотра и ремонта транспортных средств, осуществление мойки транспортных средств; 6) хранение пестицидов и агрохимикатов (за исключением хранения агрохимикатов в специализированных хранилищах на территориях морских портов за пределами границ прибрежных защитных полос), применение пестицидов и агрохимикатов; 1) сброс сточных, в том числе дренажных, вод; 8) разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых (за исключением случаев, если разведка и добыча общераспространенных полезных ископаемых осуществляются пользователями недр, осуществляющими разведку и добычу иных видов полезных ископаемых, в границах предоставленных им в соответствии с законодательством Российской Федерации о недрах горных отводов и (или) геологических отводов на основании утвержденного технического проекта в соответствии со статьей 19.1 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах»).

Мероприятий по санитарному благоустройству территории на спорном объекте находятся в стадии завершения строительства, сток вод организован, факторов вредного воздействия не выявлено.

- в границе зоны охраны объектов культурного наследия.

Согласно указаниям, приведенным в ответе Управления Государственной охраны объектов культурного наследия (Том 1, л. д.31-32), охрана объектов культурного наследия обеспечивается в следующем порядке:

«Если при земляных работах на указанном участке будут обнаружены археологические предметы или объекты (фрагменты керамики, костные останки, предметы древнего вооружения, монеты, каменные конструкции, кладки и пр.) необходимо незамедлительно приостановить указанные работы и в течении трех дней со дня обнаружения направить в Управление письменное уведомление.» Иные указанные меры носят рекомендательный характер.

На дату производства экспертизы земляные работы завершены полностью. Охранные мероприятия не требуются.

Также экспертом указаны конкретные размеры от смежных земельных участков и смежных объектов капитального строительства (указать кадастровые номера):

Расстояния от спорного объекта

До границ смежных земельных участков

До смежных объектов капитального строительства

По фасадной границе смежной с земельным участком 23:37:1001003:1584

3,14 м

(фото 3 заключения)

Строения на смежном земельном участке с КН 23:37:1001003:1584,

отсутствуют (фото 3 заключения)

По тыльной

границе смежной с землями общего пользования

0,87 м (5,77 м. до фактической, тыльная граница, установленной с учетом Заявления о подготовке проекта благоустройства прилегающей территории

Координаты характерных точек границ земельного участка по адресу ул.

Зеркальная, 22 расположенного через земли общего пользования не внесены в ЕГРН

(фото 7-9 заключения)

Строения на землях общего пользования, отсутствуют (фото 7 заключения)

До строений, расположенных через земли общего пользования, на земельном участке по адресу ул. Зеркальная, 22- более 12 м. Координаты характерных точек границ указанного строения не внесены в ЕГРН

(фото 7-9 заключения)

По правой (юго- восточной) смежной с земельным участком 23:37:1001003:438

(ул. Серебряная, 113а)

8,4 м.

(фото 1, 7, 48 заключения)

12,56 м. (Координаты характерных точек границ строения на земельном КН 23:37:1001003:438 не внесены в ЕГРН) (фото 1, 7, 48 заключения)

По левой (северо- западной) смежной с земельным участком 23:37:1001003:561

(ул. Серебряная, 109 а)

3,32 м.

(фото 6, 52 заключения)

6,49 м. до строения Координаты характерных точек границ которого не внесены в ЕГРН 16 м. до строения КН 23:37:1001003:1525

(фото 6, 52 заключения)

Однако после изучения ответов на дополнительные вопросы, истцом заявлено ходатайство о допросе эксперта по следующим вопросам:

1. Возможно ли достоверно установить функциональное назначение спорного объекта при степени готовности объекта 96 %?

2. Определить функциональное назначение комнат и вспомогательных нежилых помещений? Подведены ли к вспомогательным нежилым помещениям инженерные коммуникации, если нет, возможно ли это сделать после окончания строительства?

3. Находится ли спорный объект в пятне застройке в соответствии с уведомлением о планируемых строительстве или реконструкции объекта капитального строительства от 05.12.2022? Установить процент нарушений?

4. Соответствует ли спорный объект разрешительной документации с учетом того, что земельный участок разделен 23:37:1001003:1585 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610 и уведомление на строительство выдавалось в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610?

5. Возможно ли привести объект в соответствие с требования Правил землепользования и застройки муниципального образования город- курорт Анапа?

6. Соблюден ли процент застройки земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом?

7. Соблюден ли противопожарный разрыв между спорным объектом, а также зданиями, расположенными на смежных земельных участках, с учетом частичного несоответствия градостроительным нормам в части отступов от границ земельных участков?

Также определением суда от 03.04.2024 в адрес в адрес эксперта ООО «Независимая оценка» ФИО13 направлены следующие вопросы:

1. Экспертом установлено наличие на спорном объекте инженерных систем?

2. Имеются ли транзитные воздуховоды?

3. Какие помещения являются жилыми? По каким признакам? Где входная группа?

4. Согласно проектной документации, спорный объект состоит из обособленных помещений с самостоятельными выходами в помещении общего пользования (коридор), а также лестничным маршам с первого на второй и со второго на третий этаж в конце коридора. В каждом помещении есть помещения с возможностью выведения коммуникаций. Возможно ли сделать вывод о том, что спорный объект предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости?

5. Какой установлен процент застройки?

6. Какая площадь возведенного жилого дома?

7. Почему эксперт пришел к выводу (стр. 46) о том, что минимальный отступ 0,87м. на 29 % меньше? Соответствует ли отступ 2,18м.? 0,87м. отступ до какого земельного участка (указать кадастровый номер)? 2,18м. отступ до какого земельного участка (указать кадастровый номер)?

8. Эксперт пришел к выводу о том, что спорный объект не является МКД только в связи с нахождением объекта в зоне застройки ИЖС (стр. 50)?

9. Возможно ли достоверно установить функциональное назначение спорного объекта при степени готовности объекта 96 %?

10. Определить функциональное назначение комнат и вспомогательных нежилых помещений? Подведены ли к вспомогательным нежилым помещениям инженерные коммуникации, если нет, возможно ли это сделать после окончания строительства?

11. Находится ли спорный объект в пятне застройке в соответствии с уведомлением о планируемом строительстве или реконструкции объекта капитального строительства от 05.12.2022? Установить процент нарушений?

12. Соответствует ли спорный объект разрешительной документации с учетом того, что земельный участок разделен 23:37:1001003:1585 образован путем раздела земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610 и уведомление на строительство выдавалось в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001001:2610?

13. Возможно ли привести объект в соответствие с требованиями Правил землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа?

14. Соблюден ли процент застройки земельного участка в соответствии с градостроительным регламентом?

15. Соблюден ли противопожарный разрыв между спорным объектом, а также зданиями, расположенными на смежных земельных участках, с учетом частичного несоответствия градостроительным нормам в части отступов от границ земельных участков?

На поставленные вопросы экспертом даны следующие ответы.

1. Да, установлено, на дату проведения экспертного осмотра спорный объект подключен к источнику центральной сети электроснабжения. Водоснабжение и водоотведение объекта подключены к автономным источникам.

2. Нет, транзитные воздуховоды на объекте отсутствуют.

3. На дату экспертного осмотра строительные работы не завершены, внутренняя отделка помещений не выполнена, установить точную принадлежность каждого помещения в отдельности не представляется возможным. Входная группа организована с северо-западной стороны здания.

4. Любой объект капитального строительства, может быть реконструирован и переоборудован таким образом, чтобы его раздел стал возможным, как следствие из предидущим неоспоримым утверждением, можно предположить возможность раздела спорного объекта. Однако следует отметить, что кадастровый учет и регистрация права собственности на помещение или помещения в жилом доме (объекте ИЖС) или в жилом строении не допускаются.

5. Установлено, что площадь застройки спорного объекта составляет 333 кв.м, по горизонтальной проекции, что в процентах составляет 43% от общей площади земельного (774 кв.м,). Максимально допустимый процент застройки установленный градостроительным регламентом составляет 50%.

6. Общая площадь спорного объекта составляет 975,6 кв.м.

7. Отступ от тыльной границы земельного участка сведения, о которой содержатся в ЕГРН составляет 0,87 м. Отступ, который необходимо соблюсти при размещении объектов капитального строительства от границ земельного участка, согласно ПЗЗ, составляет 3,0 м. Расчет несоответствия должен быть произведён по формуле (0,87 /3,00 — 1) х 100 = 71%, в заключений допущена техническая ошибка, 29% расстояния = 0,87 м. При этом отступ от фактической границы (с учетом части земельного участка, предполагаемого под благоустройство) составляет 5,77 м.

Согласно П. 23 Ст. 38 Правил Землепользования и застройки МО г-к Анапа: «Площадь застройки здания определяется как площадь горизонтального сечения по внешнему обводу здания по цоколю, включая выступающие части (входные площадки и ступени, веранды, террасы, приямки, входы в подвал). Площадь под зданием, расположенным на столбах, проезды под зданием, а также выступающие части здания, консольно-выступающие за плоскость стены на высоте менее 4,5 м включаются в площадь застройки. Расстояние 2,18 м. это расстояние отступа от смежного земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:561 по надземной проекции от выступающих частей здания, расположенных на высоте более 4.5. м. от земли. Отступ по наземной проекции от смежного земельного участка с кадастровым номером 23:37:1001003:561 составляет 3,32 м.

8. Нет, не только, отнесение спорного объекта к ИЖС проведено путем соотношения признаков спорного объекта со свойствами, обеспечивающим принадлежность объектов капитального строительства к многоквартирным домам, гостиницам, объектам коммерческого назначения. Проведенные исследования указывают на то, что объект исследования не обладает техническими этажами, инженерными коммуникациями, обслуживающими более одного обособленного помещения в данном доме, сведения о правах, внесенных в ЕГРН на земельный участок, связанный с объектом капитального строительства единой судьбой, указывают на зарегистрированную индивидуальную собственность единственного лица. Таким образом, общее имущество, наличие которого является основным признаком многоквартирного дома отсутствует.

9. Степень готовности объекта, определена как завершающая стадия строительства, по совокупности существующих на дату осмотра признаков, установлена высокая степень достоверности определённого по результатам исследования функционального назначения.

10. Учитывая отсутствие внутренней отделки, выводы об уточнении функционального назначения каждой комнаты не представляется возможным. В некоторых Помещениях установлено наличие системы водоснабжения, и водоотведения, все помещения имеют разводку электрического кабеля. Переоборудование объекта может быть проведено на любой стадии строительства, в том числе после его завершения.

11. Нет, объект на земельном участке расположен с отклонениями от параметров пятна застройки указанных в уведомлении о планируемом строительстве или реконструкции объекта Капитального строительства от 05.12.2022 г. Отступ от тыльной границы земельного участка сведенья, о которой содержатся в ЕГРН составляет 0,87 м.

Отступ, который необходимо соблюсти при размещении объектов капитального строительства от границ земельного участка, согласно ПЗЗ, составляет 3,0 м. Расчет несоответствия должен быть произведён по формуле (0,87 /3,00 - 1) х 100 = 71%. При этом отступ от фактической границы (с учетом части земельного участка, предполагаемого под благоустройство) составляет 5,77 м.

12. Согласно проведенному сопоставлению Градостроительного плана земельного участка № РФ-23-2-01-0-00-2023-1007-0 выданного по заявлению ФИО1 от 05.06.2023 г, № 17-3115/23-14, на земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001003:1585 общей площадью 774 квм. и Градостроительного плана земельного участка № РФ-23-2-01-0-00-2022-1142 выданный по заявлению ФИО9, ФИО10, ФИО8 от 01.08.2022 г., № 17-4024/22-14, на земельный участок с кадастровым номером 23:37:1001001:2610 общей площадью 1555 кв.м, (до раздела земельного участка по Соглашению о разделе земельного участка и установлении частного сервитута от 26,01,2023 г. (Том 1 л.д. 94)), составленных на основании одной и той же редакции Генерального плана городского округа город курорт Анапа от 28.12.2021 № 262, установлено частичное несоответствие соответствует разрешительной документации: - площадь возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади, площадь возведённого объекта составляет 975,6 кв.м., при норме 500 кв.м.; - отступ от тыльной границы земельного участка сведенья о характерных точках границ которого внесены ЕГРН, на 71% меньше установленного, отступ составляет 0,87 м. при норме. 3,0 м.

13. Выявленные частичные несоответствия требованиям правил землепользования и застройки муниципального образования г-к Анапа, являются неустранимыми, так как объект исследования является объектом капитального строительства, обладает пространственной связью конструктивных элементов выполненных из каменных, железобетонных и металлических элементов обеспеченной путем неразрывной технологии возведения с заделкой металлических частей в бетонное основание являющегося фундаментом, имеющего прочную связь с землей.

Ввиду указанного, осуществить перемещение для увеличения отступа по тыльной стороне, и демонтаж части здания для приведения общей площади к значениям, указанным в ПЗЗ, без несоразмерного ущерба назначению и без изменения основных сейсмоустойчивых характеристик здания не представляется возможным.

14. Да, соблюден. Установлено, что площадь застройки спорного объекта составляет 333 кв.м, по горизонтальной проекции, что в процентах составляет 43% от общей площади земельного участка (774 кв.м.). Максимально допустимый процент застройки установленный градостроительным регламентом составляет 50%.

15. Да, пожарные разрывы между спорным объектом и объектами капитального строительства расположенных на смежных земельных участках соблюдены.

Расстояния от спорного объекта

До смежных объектов капитального строительства

По фасадной границе смежной с земельным участком 23:37:1001003:1584

Строения на смежном земельном участке с КН 23:37:1001003:1584 отсутствуют

По тыльной границе смежной с землями общего пользования

Строения на землях общего пользования, отсутствуют (фото 7 заключения)

До строений, расположенных через земли общего пользования, на земельном участке по адресу ул.

Зеркальная, 22 — более 12 м. Координаты характерных точек границ указанного строения не внесены в ЕГРН

По правой (юго- восточной) смежной с земельным участком 23:37:1001003:438 (ул.Серебряная, 113а)

12,56 м. (Координаты характерных точек границ строения на земельном КН 23:37:1001003:438 не внесены в ЕГРН)

По левой (северо- западной) смежной с земельным участком 23:37:1001003:561 (ул.Серебряная, 109 а)

6,49 м. до строения Координаты характерных точек границ которого не внесены в ЕГРН 16 m. до/Строения КН 23:37:1001003:1525

В силу части 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

Вопрос о проведении повторной и (или) дополнительной экспертизы в каждом конкретном случае разрешается судом, исходя из обстоятельств дела.

Суд, рассмотрев ходатайство ответчика, с учетом анализа представленного в материалы дела экспертного заключения, счел, что основания для назначения дополнительной экспертизы, предусмотренные частью 1 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отсутствуют, в связи с чем, в удовлетворении указанного ходатайства отказал.

С учетом вышеизложенного, истцом заявлено возражение, что выявленные отступления жилого здания в виде превышения площади общей площади, отступов от границ земельного участка не могут являться основанием для защиты прав муниципального образования путем сноса строения.

Между тем суд при рассмотрении дела учитывает следующие обстоятельства.

Согласно части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных названной статьей.

Пунктом 1.1 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено, что выдача разрешения на строительство в случае строительства, реконструкции объектов индивидуального жилищного строительства не требуется.

Понятие объекта индивидуального жилищного строительства закреплено законодателем в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса и представляет собой отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Для осуществления строительства (реконструкции) объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемом строительстве или реконструкции (пункт 1.1 части 17 статьи 51, статья 51.1 Градостроительного кодекса, статья 17 Федерального закона от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"; далее - Закон N 340-ФЗ).

В результате принятия Закона N 340-ФЗ строительство жилых домов на земельных участках индивидуального жилищного строительства, дачных и садовых землях стало возможным при соблюдении застройщиком уведомительного порядка и без получения разрешения на строительство.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12.12.2023 N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке" (далее - постановление Пленума N 44) возведение объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве не является основанием для признания его самовольной постройкой (часть 13 статьи 51.1 Градостроительного кодекса, часть 12 статьи 70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", часть 5 статьи 16 Закона N 340-ФЗ).

Между тем согласно пункту 2 названного постановления в силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков: возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке; возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки; возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки; возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления. Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт "о" статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 Гражданского кодекса).

Таким образом, при рассмотрении данного дела при установлении возможности строительства объекта без получения соответствующих разрешений объект должен, в частности, быть возведен с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил.

При этом в пункте 29 постановления Пленума N 44 Верховный Суд Российской Федерации разъяснил, что по общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. В частности, возведение объекта с нарушением нормативно установленного предельного количества этажей или предельной высоты (например, возведение объекта индивидуального жилищного строительства, превышающего по числу этажей допустимые параметры, установленные пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса), с нарушением строительных норм и правил, повлиявшим или способным повлиять на безопасность объекта и его конструкций, является существенным. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.

Как установлено судом, спорное трехэтажное капитальное здание с учетом его технических характеристик возведено на земельном участке с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

В целях соблюдения уведомительной процедуры предстоящего строительства предыдущие собственники земельного участка, на котором впоследствии возведено спорное строение, направили в орган местного самоуправления уведомление о предстоящем строительстве трехэтажного жилого дома площадью не более 500 кв. м.

Соответствующие требования к максимальной площади возводимого жилого дома с количеством этажей не более чем три - 500 кв. м установлены Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 N 424.

Кроме того, эксперт установил незначительные нарушения в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка.

Однако суд оценивает выявленное нарушение в части площади объекта. На основании инструментального исследования экспертом установлено, что площадь возведенного жилого дома на 95% больше допустимой максимальной площади, площадь возведённого объекта составляет 975,6 кв.м., при норме 500 кв.м.

Таким образом, спорный объект капитального строительства примерно в два раза превышает не только площадь, заявленную в уведомлении, но и нормативно-установленную Правилами землепользования и застройки муниципального образования город-курорт Анапа, утвержденными решением Совета муниципального образования город-курорт Анапа от 26.12.2013 N 424. Такое значительное превышение параметров (в два раза) влияет на критерий существенности при определении отступлений от разрешенных параметров. Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.08.2022 по делу N А32-27934/2020.

Также суд при назначении экспертизы поставил вопрос о наличии у спорного сооружения признаков многоквартирного дома.

Эксперт при ответе на данный вопрос указал, что спорный объект не обладает признаками многоквартирного дома. По результатам данных натурного осмотра и исследования эксперт пришел к выводу, что спорный объект имеет назначение - индивидуальное жилищное строительство.

Согласно части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Кодекса заключения экспертов являются одним из доказательств по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами.

Суд оценивает доказательства, в том числе заключение эксперта, исходя из требований частей 1 и 2 статьи 71 Кодекса. При этом по результатам оценки доказательств суду необходимо привести мотивы, по которым он принимает или отвергает имеющиеся в деле доказательства (пункт 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 23 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе").

С учетом изложенного, суд при изучении проектной документации спорного объекта строительства и мотивировочной части экспертного заключения установил, что спорное сооружение состоит из обособленных помещений с самостоятельными выходами в помещения общего пользования (коридоры), а также лестничными маршами с первого на второй и со второго на третий в конце коридора. Кроме того, в каждом обособленном помещении есть либо санузел, либо техпомещение с возможностью выведения коммуникаций.

Добросовестный застройщик, располагающий сведениями о виде разрешенного использования земельных участков, должен был принять все необходимые меры к соблюдению соответствия фактических параметров зданий и предъявляемых к ним требованиям, либо к получению разрешения на строительство.

При этом здания, возведенные с установленными по делу нарушениями допустимых параметров, даже в отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан, не могут быть сохранены, о чем указано в пункте 9 Обзора судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 16.11.2022), согласно которому отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, если отсутствуют иные препятствия для сохранения постройки.

Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 18.01.2024 N Ф08-13475/2023 по делу N А32-30382/2022.

Согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из положений части 2 статьи 71 Кодекса, арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (статья 65 Кодекса).

Между тем, суд полагает вывод эксперта о том, что спорное здание обладает признаками целевого назначения – индивидуальный жилой дом несостоятельным ввиду следующего.

Так, в соответствии с частью 6 статьи 15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома.

В силу пункта 3.4 СП 54.13330.2016 Свод правил. "Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003" здание многоквартирное - это жилое здание, в котором квартиры имеют общие внеквартирные помещения и инженерные системы.

Кроме того, согласно пункту 6 Постановления Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции" многоквартирным домом признается совокупность двух или более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

В соответствии с частью 3 статьи 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно представленному заключению, а также приложенным к нему фотоматериалами на земельном участке размещен трехэтажный объект.

Довод ответчика относительно использования спорного объекта для проживания одной семьи подлежит отклонению судом, как несостоятельный, поскольку не может свидетельствовать об устранении ответчиком допущенных при строительстве нарушений.

Суд также считает необходимым особо отметить следующее.

Пунктом 1.2 СНИП 3.01.01-85 предусмотрено, что до начала выполнения строительно-монтажных, в том числе подготовительных, работ на объекте заказчик обязан получить в установленном порядке разрешение на выполнение строительно-монтажных работ. Выполнение работ без указанного разрешения запрещается.

Лицо, виновное в строительстве или в изменении архитектурного объекта без соответствующего разрешения на строительство, обязано за свой счет осуществить снос (полную разборку) самовольной постройки или привести архитектурный объект и земельный участок в первоначальное состояние (пункт 3 статьи 25 названного Закона).

Действуя добросовестно и разумно, лицо, осуществлявшее строительство объекта должно было предпринять необходимые и достаточные меры для получения разрешительной документации у уполномоченного органа. Не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

При таких обстоятельствах, на основании вышеизложенного, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению.

Истцом предъявлена ко взысканию неустойка за неисполнение ответчиком судебного акта в размере 30 000 рублей в день до полного исполнения указанного решения.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено названным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства; суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации) на случай неисполнения указанного судебного акта.

Суд полагает, что двухмесячный срок для сноса спорного объекта не нарушает баланс интересов сторон, снос спорного объекта сопряжен с какими-либо продолжительными работами.

По смыслу данной нормы и разъяснений, приведенных в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», суд может присудить денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (судебную неустойку) в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре. Судебная неустойка является дополнительной мерой воздействия на должника, мерой стимулирования и косвенного принуждения.

Принимая во внимания тот факт, что неисполнение судебного акта является недопустимым, учитывая, что определение размера компенсации должно стимулировать ответчика к исполнению, но не должно приводить к его разорению и банкротству, суд пришел к выводу о возможности определения размера компенсации в размере 20 000 руб. ежедневно, до полного исполнения решения суда.

Истец просит возместить почтовые расходы в размере 79 руб. 80 копеек.

В силу положений статьи 110 АПК РФ расходы истца по оплате услуг представителя, почтовые расходы и государственной пошлины подлежат распределению пропорционально удовлетворенным требованиям.

В соответствии с пунктом 2 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Так, расходы, понесенные истцом, административным истцом, заявителем (далее также - истцы) в связи с собиранием доказательств до предъявления искового заявления, административного искового заявления, заявления (далее также - иски) в суд, могут быть признаны судебными издержками, если несение таких расходов было необходимо для реализации права на обращение в суд и собранные до предъявления иска доказательства соответствуют требованиям относимости, допустимости.

В соответствии с пунктом 10 названного постановления Пленума Верховного Суда РФ лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Факт несения указанных расходов подтвержден материалами дела, а именно почтовым чеком от 14.04.2023, ответчиком не оспорен.

С учетом изложенных обстоятельств суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о взыскании почтовых расходов в сумме 79 руб. 80 копеек.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы на проведение судебной экспертизы по данному делу, а также расходы на оплату госпошлины подлежат отнесению на ответчика.

Размер государственной пошлины за рассмотрение заявленных неимущественных требований о сносе самовольной постройки, согласно требований ст. 333.21 НК РФ, составляет 6 000 руб.

С учетом изложенного, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 9 000 руб. государственной пошлины по иску (6 000 руб.), а также по заявлению о принятии обеспечительных мер (3 000 руб.).

На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167–170, 176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Ходатайство ответчика о назначении дополнительной судебной экспертизы отклонить.


Обязать ИП ФИО1 (ИНН <***>) в течение двух месяцев со дня вступления решения суда в законную силу осуществить снос трехэтажного капитального здания, незавершенное строительством, визуально имеющее архитектурно-планировочную структуру многоквартирного жилого дома, общей площадью 975,6 кв.м., высотой 11,7 м., площадью застройки 333 м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 23:37:1001003:1585, площадью 774 кв. м, с видом разрешенного использования - «для индивидуального жилищного строительства», расположенного по адресу: <...>.

В случае если ИП ФИО1 (ИНН <***>) не исполнит настоящее решение в течение установленного срока, взыскать с ответчика в пользу Администрации МО город-курорт Анапа (ИНН <***>) судебную неустойку в размере 20 000 руб. за каждый день по истечении месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу и до даты фактического исполнения настоящего решения.

Обязать ИП ФИО1 (ИНН <***>) надлежащим образом уведомить администрацию о исполнении решения суда.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>) в пользу Администрации МО город-курорт Анапа (ИНН <***>) почтовые расходы в сумме 79 руб. 80 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ИП ФИО1 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 9 000 руб. госпошлины.


Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «НЕЗАВИСИМАЯ ОЦЕНКА» (ИНН <***>) стоимость проведения по делу судебной экспертизы в размере 50 000 руб.


Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в порядке апелляционного производства в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья                                                                                                                       Ю.Я. Глебова