Решение от 25 января 2021 г. по делу № А53-15670/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-15670/20
25 января 2021 г.
г. Ростов-на-Дону


Резолютивная часть решения объявлена 18 января 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 25 января 2021 г.

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Палий Ю.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению Администрации Константиновского городского поселения (ИНН <***> ОГРН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 318619600057786) о признании недействительным договора, применении последствий недействительности сделки, признании отсутствующим права собственности на земельный участок,

при участии:

от истца: ФИО3, доверенность от 11.01.2021,

от ответчика: ФИО4, доверенность от 31.07.2020

установил:

Администрация Константиновского городского поселения обратилось в Арбитражный суд Ростовской области к индивидуальному предпринимателю ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи № 72 от 30.12.2019, применении последствий недействительности ничтожной сделки путем возвращения сторон сделки в первоначальное положение, признании отсутствующим права собственности на земельный участок с кадастровым номером 61:17:0010304:31, общей площадью 10000 кв. м., для использования в целях: объекты административно-делового назначения, объекты социально-бытового назначения, объекты общественного питания, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, находящийся по адресу: <...>.

Представитель истца поддержал требования.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Изучив и исследовал письменные материалы дела, выслушав пояснений сторон, суд установил следующее.

Между Администрацией Константиновского городского поселения и индивидуальным предпринимателем ФИО2 был заключен договор купли-продажи № 72 находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположены объекты недвижимого имущества, приобретенные в собственность гражданами и юридическими лицами от 30.12.2019 г.

Предметом договора являлся земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 61:17:0010304:31, находящийся по адресу: <...>, с разрешенным использованием: объекты административно-делового назначения, объекты социально-бытового назначения, объекты общественного питания, в границах указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 26.12.2019 №61/021/850/2019-1716 общей площадью 10000 кв. м.

Согласно правил землепользования и застройки Константиновского городского поселения Константиновского района Ростовской области, утвержденных Решением Собрания Депутатов Константиновского района от 28.09.2012 г. № 179 «Об утверждении правил землепользования и застройки городского и сельских поселений Константиновского района» (в ред. Решение №198 от 16.02.2018г.) в разделе «Параметры разрешенного использования» ст. 17 «Зона многофункционального назначения» (ОЖ) максимальный/минимальный процент застройки вида разрешенного использования магазины, составляет 70%/20%.

При предоставлении вышеуказанного земельного участка в собственность Администрацией Константиновского городского поселения был принят во внимание ответ начальника отдела архитектуры, градостроительства, дорожного строительства, электро-, газоснабжения, транспорта и связи-главного архитектора ФИО5 №1105 от 30.12.2019г., где площадь застройки земельного участка составляет: (985+112,1+1051) кв. м. : 10000 кв. м. х 100% = 21,5 %, что и послужило основанием для заключения договора купли-продажи №72 от 30.12.2019.

Истец указал, что при проведении сверки заключенных договоров купли-продажи земельных участков Администрацией Константиновского городского поселения установлено, что расчет произведенный главным архитектором Администрации Константиновского района произведен неверно. Фактически процент застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> согласно предоставленного пакета документов составляет 14,91%.

На основании ст. 38 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Истец указал, что в соответствии со сведениями об основных характеристиках объекта недвижимости от 27.12.2019 и 23.03.2017 на земельном участке с кадастровым номером 61:17:0010304:31 площадью 10000 кв. м., расположено 3 объекта недвижимости:

1.Одноэтажное здание общежития с кадастровым номером 61:17:0010304:334, площадью 112,1 кв. м. количество этажей—1;

2.Внутриплощадочная дорога со стоянкой для автомобилей с кадастровым номером 61:17:0010304:333, площадью 1051 кв. м.;

3.Двухэтажное здание административно-делового, социально-бытового назначения и общественного питания, с цокольным этажом с кадастровым номером 61:17:0010304:284, площадью 985,0 кв. м. количество этажей-3, в том числе подземных 1 (985,0 кв. м. : 3 этажа = 328,33 кв. м.)

Таким образом, площадь застройки земельного участка, предоставленного в собственность ответчику составляет: (112,1 + 1051 +328,33) кв.м.: 10000 кв. м. х 100%= 14,91%.

На основании изложенного Администрация Константиновского района считает, что в силу закона спорный земельный участок не мог быть предоставлен в собственность ответчику.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Рассмотрев заявленные требования, суд пришел к выводу о необходимости частичного удовлетворения требований ввиду следующего.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (пункт 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений осуществляется без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено названной статьей или другим Федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 ЗК РФ.

Статья 39.16 Земельного кодекса содержит исчерпывающий перечень оснований, при наличии хотя бы одного из которых, уполномоченный орган вправе принять решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов и не допускает возможности вольного толкования ее положений.

В пункте 14 статьи 39.16 ЗК РФ указано, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка, за исключением случаев размещения линейного объекта в соответствии с утвержденным проектом планировки территории.

Необходимыми условиями для выкупа земельного участка без проведения торгов на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3, статьи 39.20 ЗК РФ являются: нахождение на испрашиваемом земельном участке объекта недвижимости, принадлежащего на праве собственности заявителю; соответствие объекта недвижимости целям использования земельного участка и их площадей; отнесение находящегося на участке объекта к объектам недвижимости.

С учетом положений ЗК РФ собственник объекта недвижимости имеет исключительное право на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости и необходимого для его использования, площадь которого определяется исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенного на нем объекта. Такой земельный участок предоставляется без проведения торгов.

Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. Заявитель при обращении в соответствующие органы государственной власти либо местного самоуправления о предоставлении земельного участка обязан обосновать площадь земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10).

Для определения площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости ответчика определением суда от 29.09.2020 была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам общества с ограниченной ответственностью «Экспертиза «ЮФОСЭО» ФИО6, ФИО7, на разрешение экспертов поставлены следующие вопросы:

1.Определить площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации зданий, кадастровый номер 61:17:0010304:284, здания общежития с кадастровым номером 61:17:0010304:333, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 61:17:0010304:31, с учетом градостроительных и иных норм и правил.

2.Установить границы части земельного участка, необходимой для эксплуатации данных объектов недвижимости, и части земельного участка, которая не является необходимой для эксплуатации с описанием поворотных точек и границ координат.

1. Для эксплуатации двухэтажного здания административно-делового, социально- бытового назначения и общественного питания, с цокольным этажом, с кадастровым номером 61:17: 61:17:0010304:284, общей площадью 985,0 кв.м., одноэтажного здания общежития с кадастровым номером 61:17:0010304:334, общей площадью 112,1 кв.м, а также внутриплощадочной дороги со стоянкой для автомобилей с кадастровым номером 61:17:0010304:333, площадью 1051 кв.м, необходим земельный участок 7828 кв.м.

2. Установлена часть земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010304:31 по адресу: <...>, площадью 7828 кв.м., необходимая для эксплуатации двухэтажного здания административно-делового, социально- бытового назначения и общественного питания, с цокольным этажом с кадастровым номером 61:17:0010304:284, одноэтажного здания общежития с кадастровым номером 61:17:0010304:334, а также внутриплощадочной дороги со стоянкой для автомобилей с кадастровым номером 61:17:0010304:333:

Координаты характерных точек границ части земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010304:31 площадью 7828 кв.м., необходимого для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости:

№
X

У
Длина

1
461656,59

2309720,68

2
461703,97

2309658,28

78,35

3
461782,87

2309719,71

99,99

4
461735,58

2309782,01

78,22

1
461656,59

2309720,68

100,00

Установлена часть земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010304:31 по адресу: <...>, площадью 2172 кв.м., которая не является необходимой для эксплуатации двухэтажного здания административно-делового, социально-бытового назначения и общественного питания, с цокольным этажом с кадастровым номером 61:17:0010304:284, одноэтажного здания общежития с кадастровым номером 61:17:0010304:334, а также внутриплощадочной дороги со (стоянкой для автомобилей с кадастровым номером 61:17:0010304:333:

Координаты характерных точек границ части земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010304:31 площадью 2172 кв.м., которая не является необходимой для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости:

№
X

У
Длина

2
461703,97

2309658,28

5
461717,06

2309641,04

21,65

6
461796,05

2309702,36

100,00

3
461782,87

2309719,71

21,79

2
461703,97

2309658,28

99,99

Экспертное заключение соответствует действующему законодательству, основано на действующих градостроительных и иных нормах и правилам, ответчиком не опорочено, в связи с чем принимается судом как надлежащее доказательство.

Доводы ответчика о том, что он на торгах приобрел в аренду земельный участок именно для строительства спорного объекта, судом не принимаются, поскольку выкупу подлежит по испрашиваемому им основанию только та часть участка, которая необходима для эксплуатации объектов.

Также судом признается несостоятельными доводы, что в будущем ответчик планирует застроить территорию хозяйственными постройками. Пункт 6 части 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации не предполагает возможности выкупа земельного участка для возведения объектов в будущем.

С учетом изложенного, суд считает необходимым признать недействительным договор в части земельного участка площадью 2172 кв.м., которая не является необходимой для эксплуатации вышеуказанных объектов недвижимости в следующих координатах:

№
X

У
Длина

2
461703,97

2309658,28

5
461717,06

2309641,04

21,65

6
461796,05

2309702,36

100,00

3
461782,87

2309719,71

21,79

2
461703,97

2309658,28

99,99

Также, обоснованы требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде возврата части земельного участка истцу и денежных средств противоположной стороне пропорционально площади.

В остальной части земельный участок соответствует площади объектов, в связи с чем не является недействительным.

Также суд не находит оснований для удовлетворения иска в части требований о признании отсутствующим зарегистрированного права.

Как разъяснено в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В то же время решение суда о признании сделки недействительной, которым не применены последствия ее недействительности, не является основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В данном случае, право ответчика оспорено путем применения последствий недействительности ничтожной сделки, что является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРН. Такой способ защиты является достаточным и исключает возможность признания отсутствующим зарегистрированного права.

При указанных обстоятельствах в указанной части в иске надлежит отказать.

Судебные расходы подлежат отнесению на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 168, 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи № 72 от 30.12.2019 в части земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010304:31 по адресу: <...>, площадью 2172 кв.м. в следующих координатах:

№
X

У
Длина

2
461703,97

2309658,28

5
461717,06

2309641,04

21,65

6
461796,05

2309702,36

100,00

3
461782,87

2309719,71

21,79

2
461703,97

2309658,28

99,99

Применить к договору купли-продажи № 72 от 30.12.2019 заключенного между Администрацией Константиновского городского поселения (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) последствия недействительности ничтожной сделки.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 318619600057786) возвратить Администрации Константиновского городского поселения (ИНН <***> ОГРН <***>) часть земельного участка с кадастровым номером 61:17:0010304:31, площадью 2172 кв.м. в следующих координатах:

№
X

У
Длина

2
461703,97

2309658,28

5
461717,06

2309641,04

21,65

6
461796,05

2309702,36

100,00

3
461782,87

2309719,71

21,79

2
461703,97

2309658,28

99,99

Обязать Администрацию Константиновского городского поселения (ИНН <***> ОГРН <***>) возвратить индивидуальному предпринимателю ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 318619600057786) 36 427,7 руб. стоимости земельного участка.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 (ИНН <***> ОГРНИП 318619600057786) в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяЮ.А. Палий