Постановление от 7 июня 2022 г. по делу № А59-560/2019

Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/



ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело

№ А59-560/2019
г. Владивосток
07 июня 2022 года
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июня 2022 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 июня 2022 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего И.С. Чижикова,

судей С.Н. Горбачевой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Сахалин-Инжиниринг»,

апелляционное производство № 05АП-1960/2022

на решение от 07.02.2022

судьи М.В. Зуева

по делу № А59-560/2019 Арбитражного суда Сахалинской области

по иску администрации города Южно-Сахалинска (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

к акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг» (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)

о возложении обязанности по устранению недостатки в рамках гарантийных обязательств,

при участии:

от истца: ФИО2 (в режиме веб-конференции), по доверенности от 23.06.2021, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании ВБА 0480199, паспорт; ФИО3 (в режиме веб-конференции), по доверенности от 25.06.2021, сроком действия 1 год, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 1949982, паспорт;

от ответчика: ФИО4 по доверенности от 12.07.2021, сроком действия на 1 год, паспорт, диплом о высшем юридическом образовании ВСГ 0261221;

от третьего лица: не явились,



УСТАНОВИЛ:

Администрация города Южно-Сахалинска (далее – истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области к акционерному обществу «СахалинИнжиниринг» (далее – ответчик, общество) с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о возложении обязанности в течение шестидесяти дней со дня вступления решения суда в законную силу произвести работы по устранению недостатков многоквартирного дома по адресу: <...>, а именно:

1. Установить приточные клапаны в наружных стенах здания;

2. Выполнить устройство пароизоляционного слоя в конструкции чердачного перекрытия в соответствии с требованиями пункта 9.59 СП 64.13330 [9] Свода правил. Деревянные конструкции. Актуализированная редакция СНиП II-25-80 утвержденных Приказом Минстроя России от 27.02.2017 № 129/пр;

3. Выполнить дополнительное утепление перекрытия подполья путем устройства дополнительных слоев утеплителя минераловатными плитами толщиной 80 мм. теплопроводимостью не более 0,05 Вт/мхоС;

4. Установить гидроизоляционные прокладки в местах опирания элементов перекрытия подполья на ж/б стены;

5. В местах соприкосновения деревянных элементов перекрытия подполья и стальных балок выполнить гидроизоляционный слой;

6. Обеспечить вентиляцию чердачного перекрытия путем демонтажа заделки вентиляционных отверстий;

7. Выполнить внутренний слой герметизации монтажных швов оконных блоков в соответствии с требованиями пункта 5.1.3 ГОСТ 30971-2012 [20] Межгосударственный стандарт. Швы монтажные узлов примыкания оконных блоков к стеновым проемам. Общие технические условия, введенный в действие Приказом Госстандарта от 27.12.2012 № 1983-ст в жилых помещениях №№ 2, 3, 4, 7, 9, 10, 11, 12;

8. Установить ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1й этаж;

9. Произвести ремонт и регулировку элементов заполнения оконных проемов.

10. Для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок произвести облицовку стен, перегородок, потолков с применением звукоизолирующих материалов, а также замену покрытий полов.

Определением суда от 11.04.2019 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное унитарное предприятие «Жилищно-эксплуатационное управление № 10» (далее – третье лицо, управляющая компания).

Решением суда от 07.02.2022 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчика обжаловал его в порядке апелляционного производства. В обоснование своей позиции податель жалобы приводит доводы о том, что судом неправомерно принято уточнение исковых требований, которое содержит новые требования, основанные на выводах заключения ООО «НИЦ «Стройэкспертиза», которое не принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу. Обращает внимание на факт несоблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора в отношении уточненных требований. Утверждает, что судом не исследовались вопросы соотношения уточненных требований с гарантийными обязательствами по контрактам, не устанавливались причины и момент возникновения заявленных недостатков и их скрытый или явный характер, которые могли быть обнаружены при приемке спорного имущества. Полагает, что суд без надлежащей оценки исключил управляющую организацию из числа лиц, в чьи обязанности входит содержание общего имущества независимо от обязательств иных лиц в отношении такого имущества. Настаивает на том, что поскольку первоначальные требования администрации были удовлетворены обществом в ходе рассмотрения спора оснований для удовлетворения уточненных требований, равно как и для проведения повторной экспертизы не имелось.

От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу. Возражая против ее удовлетворения, истец указывает на верное установление судом всех обстоятельств дела и безосновательность доводов апеллянта.

На основании определения председателя первого судебного состава от 06.06.2022 произведена замена судьи Д.А. Самофала на судью С.Н. Горбачеву, в связи с чем рассмотрение апелляционной жалобы произведено сначала на основании пункта 2 части 2 статьи 18 АПК РФ.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, дал аналогичные пояснения.

Представители истца на доводы жалобы возразили, по основаниям, изложенным в письменном отзыве.

Третье лицо явку представителя не обеспечило, о времени месте судебного заседания извещено надлежащим образом. В соответствии с правилами пункта 5 статьи 156 АПК РФ судебная коллегия рассмотрела апелляционную жалобу в отсутствие указанного лица.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Как следует из материалов дела, между истцом (заказчик) и ответчиком (продавец) заключены муниципальные контракты на приобретение жилых помещений, расположенных в г. Южно-Сахалинске по адресу ул. 3-я Институтская, д. 19, в том числе:

- от 06.03.2017 № 0161300000117000053 – квартира 1;

- от 06.03.2017 № 0161300000117000052 – квартира 2;

- от 06.03.2017 № 0161300000117000045 – квартира 3;

- от 07.03.2017 № 0161300000117000042 – квартира 4;

- от 06.03.2017 № 0161300000117000051 – квартира 5;

- от 06.03.2017 № 0161300000117000049 – квартира 6;

- от 11.03.2017 № 0161300000117000039 – квартира 7;

- от 10.03.2017 № 0161300000117000038 – квартира 8;

- от 06.03.2017 № 0161300000117000048 – квартира 9;

- от 06.03.2017 № 0161300000117000046 – квартира 10;

- от 11.03.2017 № 0161300000117000037 – квартира 11;

- от 10.03.2017 № 0161300000117000036 – квартира 12.

Многоквартирный жилой дом, расположенный в г. Южно-Сахалинске по адресу ул. 3-я Институтская, д. 19 введен в эксплуатацию разрешением на ввод в эксплуатацию от 15.11.20216 № 65-64701000-06300-2016 в составе группы малоэтажных жилых домов, разрешение выдано администрацией города Южно-Сахалинска акционерному обществу «Сахалин-Инжиниринг».

Согласно пункту 1.1 указанных контрактов, продавец обязуется передать заказчику в собственность городского округа «Город ЮжноСахалинск», принадлежащее продавцу на праве собственности жилое помещение для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей.

В силу пункта 1.2 контрактов, каждая указанная квартира на момент передачи принадлежит продавцу на праве собственности на основании выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое 5 имущество и сделок с ним удостоверяющей проведенную государственную регистрацию прав.

В соответствии с пунктом 1.4 контракта, продавец гарантирует, что до подписания контракта указанная в пункте 1.1 квартира никому не продана, не заложена, в споре, под арестом и запретом не состоит и не обременена правами третьих лиц. В квартире никто не проживает и не зарегистрирован.

Согласно пункту 2.1 контрактов, качество квартиры должно соответствовать требованиям статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, разделу 2 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47, постановлению Главного государственного санитарного врача РФ от 10.06.2010 № 64 «Об утверждении СанПиН 2.1.2.2645-10» (вместе с «СанПиН 2.1.2.2645-10. Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях. Санитарноэпидемиологические правила и нормативы»), постановлению мэра г. ЮжноСахалинска от 03.07.2006 № 1215 «Об установлении нормы предоставления общей площади жилого помещения по договору социального найма в муниципальном жилищном фонде и учетной нормы площади жилого помещения на территории ГО «Город Южно-Сахалинск».

В силу пункта 2.2 контрактов продавец гарантирует качество продаваемой заказчику квартиры в соответствии с Приложением № 1 (Техническое задание), являющимся неотъемлемой частью каждого контракта.

В соответствии с пунктом 4.1 контрактов, продавец обязан:

- при заключении муниципального контракта представить заказчику на предлагаемое к продаже жилое помещение (квартиру) копию правоустанавливающего документа, в том числе свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру. В случае, если Продавец не является собственником жилого помещения (квартиры). Продавец обязан дополнительно представить Заказчику копию нотариально оформленной доверенности на право продажи квартиры, выданную собственником жилого помещения;

- предоставить квартиру для осмотра заказчику в соответствии с разделом 5 Контракта с уведомлением заказчика о дате и времени осмотра не позднее чем за 2 рабочих дня до планируемой даты;

- передать квартиру по цене и в срок, установленный настоящим контрактом;

- гарантировать, что квартира является собственностью продавца, не обременена правами третьих лиц. не отчуждена, не заложена, не подарена, не обещана в дар, не состоит в споре и под арестом, не имеет задолженности по коммунальным платежам и иным платежам;

- совершить все необходимые действия для перехода права собственности на квартиру, в том числе не позднее 15 дней совместно с заказчиком после подписания акта-приема передачи, представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы.

- с момента подписания контракта до фактической передачи квартиры Заказчику не ухудшать состояния квартиры, не сдавать ее в аренду, наем, безвозмездное пользование.

По условиям контрактов, заказчик обязан (пункт 4.2):

- оплатить и принять квартиру согласно Приложению № 2 (Акт приемапередачи жилого помещения), являющемуся неотъемлемой частью настоящего контракта;

- совершить все необходимые действия для перехода права собственности на квартиру, в том числе не позднее 15 дней совместно с продавцом после подписания акта приема-передачи, представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы.

Согласно пункту 5.2 контрактов, в течение 5-х рабочих дней до подписания сторонами акта приема-передачи жилого помещения, для проверки требований к качеству квартиры, предусмотренных контрактом, Заказчик проводит экспертизу.

Экспертиза соответствующего жилого помещения на соответствие требованиям, предусмотренным муниципальным контрактом, проводится силами Заказчика, по результатам проведенной экспертизы Заказчик осуществляет:

- составляет акт осмотра жилого помещения на основании, которого осуществляется прием квартиры;

- прием квартиры;

- в случае обнаружения нарушений требований к качеству квартиры, определяются условия их устранения либо принимается решение об одностороннем отказе от исполнения настоящего контракта.

В случае обнаружения замечаний к требованию к качеству квартиры, которые могут быть устранены, продавец устраняет указанные замечания за свой счет в установленный заказчиком срок, с даты подписания сторонами акта осмотра жилого помещения с замечаниями (пункт 5.3 контракта).

Продавец по результатам устранения замечаний требований к качеству квартиры письменно уведомляет в течение 2 календарных дней Заказчика о готовности жилого помещения к передаче.

По результатам устранения продавцом замечаний требований к качеству квартиры, сторонами в течение 3 календарных дней составляется повторный Акт осмотра жилого помещения об устранении замечаний к качеству квартиры.

В случае, если Продавец не исполнил обязанность по передаче жилого помещения в соответствии с требованиями, предъявляемыми к качеству квартиры, к нему применяются меры ответственности указанные в главе 6 настоящего контракта.

Так, согласно пункту 6.1 контракта стороны за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему контракту несут ответственность, предусмотренную действующим законодательством Российской Федерации и настоящим Контрактом.

Согласно пункту 6.5 контракта, выплата неустойки и возмещение убытков не освобождают сторону, нарушившую условия контракта, от исполнения своих обязательств в натуре.

Приложением № 1 ко всем контрактам сторонами согласовано техническое задание.

Согласно техническому заданию, несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, находятся в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения деформативности (а в железобетонных конструкциях – в частности трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования.

Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не имеют разрушений и повреждений, приводящих к их деформации, образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций, жилого дома в целом.

Вентиляция, отопление, системы водоснабжения, водоотведения, лифты и др., находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Радиаторы отопления установлены ровно без каких-то визуально определяемых дефектов, с отсутствием луж и подтеков у стояков, исправности запорных кранов, правильное расположение счетчиков, наличие плотности фиксации крышек на отводах.

По условиям технического задания, инженерные системы соответствуют требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений исключает поступление воздуха 8 из одной квартиры в другую. Не допускается объединение каналов кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами.

Наружные ограждающие конструкции жилого помещения имеют теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 %, температуру отапливаемых помещений не менее + 18°С, в угловых помещениях не менее + 20°С, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома. Защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

В квартире установлены: межкомнатные двери, двери в ванной комнате и туалете, унитаз, ванна, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне, розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, окна ПВХ, электрическая плита.

Дверные и оконные системы исправны и не разбиты, без видимых дефектов и повреждений. Все створки открываются, а швы по периметру заполнены герметиком и уплотнителем. Все запорные устройства в рабочем состоянии и в наличии, а крепления надежно зафиксированы. На стеклах отсутствуют трещины, стеклопакеты прочно фиксированы в рамах.

Стены, полы, потолки в квартире, а также сантехника, расположенная в этой квартире, электропроводка, межкомнатные двери, двери в ванной комнате и туалете, унитаз, ванна, умывальник со смесителем, раковина и смеситель на кухне, розетки, радиаторы отопления, выключатели, патроны, остекленные оконные рамы, обои, плинтусы, трубы и электрическая плита не требуют ремонта и находятся в исправном состоянии.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях соответствует нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. Жилое помещение - квартира отвечает санитарно-техническим нормам для г. Южно-Сахалинска, позволяющее нормальную эксплуатацию, с ремонтом, свободное и подготовленное к заселению.

Все приобретенные квартиры были переданы ответчиком и приняты истцом по актам приема-передачи. Согласно пункту 2 каждого акта, продавец передал в собственность городского округа «Город Южно-Сахалинск» квартиру в состоянии пригодном для проживания, соответствующим образом благоустроенную, отвечающую санитарным и техническим требованиям, как она есть на день подписания акта. Все акты подписаны сторонами без замечаний 31.03.2017.

В связи с поступающими жалобами нанимателей приобретенных жилых помещений, истцом была проведена строительно-техническая экспертиза многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <...>. Экспертиза проведена ООО «Фарма Про».

В результате проведенной строительно-технической экспертизы установлено, что качество выполненных строительно-монтажных работ не в полной мере соответствует проектной документации, здание многоквартирного дома не в полной мере соответствует требованиям технических регламентов в области безопасности строительства, а жилой дом не соответствует требованиям безопасных для здоровья человека условий. В заключении указано, что все выявленные недостатки являются устранимыми.

В частности, согласно заключению, безопасные для здоровья человека условия проживания в зданиях и сооружениях определяются отсутствием вредных воздействий на человека в результате физических, биологических, химических, радиационных и иных воздействий. Здание или сооружение должно быть спроектировано и построено таким образом, чтобы в процессе эксплуатации здания или сооружения обеспечивались безопасные условия для проживания человека в зданиях. Согласно выводам, в заключении, объект не соответствует требованиям безопасных для здоровья человека условий по следующим показателям:

- качество воздуха в жилых и иных помещениях зданий и сооружений;

- защита от шума в помещениях жилых зданий;

- микроклимат помещений;

- регулирование влажности на поверхности строительных конструкций.

С учетом выявленных недостатков, в заключении приведены мероприятия для устранения недостатков на объекте:

1. Улучшение воздухообмена в помещениях, предотвращение выпадения конденсата в воздуховодах и на конструкциях: а) путем замены оборудования механического побуждения вытяжки (канальных вентиляторов) в воздуховодах системы вентиляции на более производительные; б) путем удаления из вентиляционных каналов вентиляторов и установки дефлекторов над кровлей для повышения тяги в канале.

2. Увеличение длины (высоты) воздуховодов в чердачном пространстве и над кровлей;

3. Дополнительное утепление воздуховодов в пределах чердачного пространства;

4. Установка приточных клапанов в наружных стенах здания;

5. Ревизия трубопроводов отопления в подполье с целью предупреждения и ликвидации свищей, капельных течей;

6. Дополнительное утепление перекрытия подполья снизу полиуретановой (монтажной) пеной или иными материалами в местах прохода трубопроводов, примыкания перекрытия к стенам, стыкам листов обшивки и стыкам панелей;

7. Дополнительное утепление чердачного перекрытия в местах непроектной замены утеплителя из пенополиуретана на утеплитель из минеральной ваты (слоем толщиной 100 мм, 25 % от площади чердачного перекрытия);

8. Установка ограждения пандусов на входах и откидных пандусов на забежных маршах при подъеме на 1й этаж;

9. Ремонт и регулировка элементов заполнения оконных проемов.

10. Для устранения дефектов, связанных с недостаточной звукоизоляцией внутренних стен, межквартирных и межкомнатных перегородок рекомендуется произвести облицовку стен, перегородок, потолков с применением звукоизолирующих материалов, а также замену покрытий полов. Реализация таких мероприятий вызовет уменьшение технико-экономических показателей здания - площади и высоты помещений.

С учетом необходимости выполнения указанных мероприятий истец обратился к ответчику с соответствующей претензией, предложив в 30-тидневный срок устранить выявленные недостатки.

Наличие недостатков ответчиком не оспаривалось и подтверждалось в актах совместных осмотров.

Поскольку в отношении отдельные недостатки ответчик не признал своей вины и отказался их устранять, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика к устранению недостатков.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции обоснованно руководствовался следующим.

Пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) определено, что при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статья 310 ГК РФ).

Согласно статье 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму.

В силу пункта 1 статьи 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1 статьи 475 ГК РФ).

В силу части 2 статьи 476 ГК РФ в отношении товара, на который продавцом предоставлена гарантия качества, продавец отвечает за недостатки товара, если не докажет, что недостатки товара возникли после его передачи покупателю вследствие нарушения покупателем правил пользования товаром или его хранения, либо действий третьих лиц, либо непреодолимой силы.

Как предусмотрено в пункте 2 статьи 477 ГК РФ, если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи. Срок для выявления недостатков товара, подлежащего перевозке или отправке по почте, исчисляется со дня доставки товара в место его назначения.

В рассматриваемом случае исковые требования заявлены в пределах гарантийного срока, установленного законом.

Как следует из материалов дела, при совместных обследованиях выявлены недостатки, указанные истцом в просительной части иска.

Отчетом ООО «Фарма Про», составленным по результатам исследований в период с 26.11.2018 по 14.12.2018, также установлены недостатки переданного имущества.

АО «Сахалин Инжиниринг», не отрицая наличия установленных заказчиком недостатков, утверждает, что указанное выходит за рамки согласованных сторонами условий контрактов, что прямо противоречит содержанию спорных муниципальных контрактов и технических заданий.

Довод апелляционной жалобы о недоказанности истцом возникновения недостатков по вине ответчика подлежит отклонению как несостоятельный.

По спору о ненадлежащем исполнении продавцом гарантийных обязательств бремя предоставления доказательств отсутствия вины продавца в возникновении недостатков, в том числе посредством доказывания причин образования спорных дефектов (отсутствия причинно-следственной связи), относится на продавца как лицо, принявшее на себя обязательство обеспечить соответствие товара требованиям качества.

Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины покупателя за недостатки товара, а бремя доказывания того, что недостатки возникли вследствие обстоятельств, за которые покупатель не отвечает, в рассматриваемом случае относится на последнего.

Судом установлено, что недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, недостатки выявлены в пределах гарантийного срока, доказательств нарушения истцом правил эксплуатации жилищного фонда, бесхозность либо действий третьих лиц, либо указанные недостатки возникли вследствие нормального износа ответчиком в материалы дела не представлено. После прекращения судом производства по судебной экспертизе правом заявить ходатайство о проведении судебной экспертизы повторно ответчик не воспользовался.

В силу части 2 статьи 9 АПК РФ лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий.

Предположения апеллянта относительно явного характера установленных недостатков передаваемого по муниципальным контрактам имущества не могут быть приняты во внимание апелляционным судом как основанные на ошибочном толковании положений статьи 475 ГК РФ.

Вопреки мнению ответчика право покупателя на безвозмездное устранение недостатков товара в разумный срок ограничено лишь случаями, если недостатки товара были оговорены продавцом, если иное вытекает из характера товара или существа обязательства (пункты 1, 3 названной правовой нормы).

Однако в рассматриваемом случае указанное установлено не было.

Обстоятельство приемки товара при условии несоответствия его отдельным характеристикам, отраженным в техническом задании, само по себе не исключает возможности реализации покупателем прав, предоставленных статьей 475 ГК РФ.

Доводы ответчика о том, что истец не вправе требовать устранения недостатков, обнаруженных в общедомовом имуществе, а не в приобретенных квартирах, являлись предметом оценки суда первой инстанции и правомерно отклонены как противоречащие нормам материального права.

Как верно отмечено судом, ответчик являлся, в том числе застройщиком жилого дома в целом и на основании заключенного контракта истец приобрел не только право собственности на конкретные жилые помещения, но и долю в праве собственности на общее имущество жилого дома. При этом вопреки доводам апеллянта привлечение подрядчиков для строительства домов не изменяет правового статуса ответчика как застройщика.

Ссылка заявителя жалобы на то, что ответственным лицом по устранению недостатков, обнаруженных в общедомовом имуществе, является управляющая организация спорного МКД, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку в настоящем споре требования администрации возникли не в связи с ненадлежащим оказанием услуг управляющей организацией по содержанию общедомового имущества, а непосредственно в связи со строительными недостатками.

Сама по себе обязанность управляющей организации оказывать собственникам МКД услуги по надлежащему содержанию общедомового имущества, не отменяет обязанность продавца жилых помещений, одновременно являющегося застройщиком, исполнить принятые на себя гарантийные обязательства по устранению выявленных недостатков.

При этом отсутствие недостатков строительства на момент ввода объекта строительства в эксплуатацию, передачи его на баланс управляющей компании, как и возложение на собственника бремени содержания общего имущества многоквартирного дома, не препятствуют предъявлению требований к продавцу жилых помещений, являющемуся также застройщиком об устранении недостатков работ, выявленных в период гарантийной эксплуатации.

Следовательно, доводы апеллянта о необходимости выполнения спорных работ управляющей организацией отклоняются как необоснованные.

Принимая во внимание положения статьи 475 ГК РФ, арбитражный суд, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, счел заявленное истцом требование обоснованным и подлежащим удовлетворению на основании указанной нормы права.

Отклоняя довод ответчика о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора по каждому недостатку, апелляционный суд учитывает, что первоначально сформулированные исковые требования администрации содержали аналогичную формулировку, уточнив требования, истец лишь конкретизировал их, что не свидетельствует о предъявлении истцом новых требований, не заявленных ответчику в досудебном порядке.

Как указывалось ранее, наличие недостатков ответчиком не оспаривалось и подтверждалось в актах совместных осмотров.

На основании анализа содержания доказательств, в том числе претензии, переписки сторон, учитывая цель претензионного порядка, поведение ответчика, из которого не усматривается намерение добровольно и оперативно урегулировать возникший спор во внесудебном порядке, суд апелляционной инстанции установил обстоятельства соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора, в связи с чем отклоняет соответствующий довод как необоснованный.

Учитывая изложенное, арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что решение вынесено в соответствии со статьей 71 АПК РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

При таких обстоятельствах основания для отмены обжалуемого судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы по госпошлине по апелляционной жалобе относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд



ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 07.02.2022 по делу №А59-560/2019 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.


Председательствующий


И.С. Чижиков

Судьи

С.Н. Горбачева


Е.Н. Номоконова