Решение от 7 августа 2019 г. по делу № А32-14693/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350063, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

E-mail: info@krasnodar.arbitr.ru

http://krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

г. Краснодар № А32-14693/2018

07.08.2019

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 19.07.2019

Мотивированное решение изготовлено 07.08.2019

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Данько М. М. при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з ФИО1 рассмотрел в судебном заседании дело по иску

администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>),

к ООО «МАГРИ», г. Краснодар, пос. Пашковский (ИНН: <***> ОГРН: <***>),

о расторжении договора аренды земельного участка

от ответчика ФИО2 по доверенности


Администрация муниципального образования город Краснодар обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края и просит:

расторгнуть договор аренды земельного участка от 16.02.2012 №4300018200;

обязать общество с ограниченной ответственностью «МАГРИ» вернуть земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:950 площадью 5682 кв. м, расположенный в Карасунском внутригородском округе <...> для строительства гостиницы.

Требования мотивированы тем, что арендатор не использует земельный участок в указанных в договоре целях.

Ответчик против удовлетворения требований возражает, сообщил суду, что не может использовать земельный участок, поскольку новый, ненадлежащий вид его разрешенного использования не изменен на ранее существовавший – надлежащий.

Изучив представленные по делу доказательства, заслушав представителей сторон, суд установил следующее.

Администрацией муниципального образования город Краснодар и ООО «Мечта» 16.92.2012 пописан договор № 4300018200 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0000000:950 площадью 5682 кв. м по ул. Карасунской, 2/1 в г. Краснодаре для строительства многоуровневых гаражей.

Соглашением от 16.02.2013 № 159 в договор внесены изменения в части разрешенного использования на строительство гостиницы.

Решением Первомайского районного суда города Краснодара от 18.11.2013 администрация муниципального образования город Краснодар обязана издать приказ об изменении вида разрешенного использования спорного земельного участка на строительство многоэтажных жилых домов со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения, а также заключить с арендатором дополнительное соглашение, изменив первоначальный договор в указанной части.

Во исполнение решения в ЕГРН внесена запись о новом виде разрешенного земельного участка.

Договором от 04.12.2014 в договор арендатором вступило ООО «Магри».

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26.05.2015 решение от 18.11.2013 отменено, заявленные требования оставлены без удовлетворения.

В земельном кадастре на момент принятия настоящего решения содержится информация о виде разрешенного использования участка – для многоэтажной застройки.

Общество указывает, что до изменения указанного вида на строительство гостиниц освоение участка невозможно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Статьей 619 Гражданского кодекса закреплено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок и невыполнения указанной обязанности.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение о расторжении договора.

Такое толкование пункта 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса содержится в пункте 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Письмом от 10.11.2017 Департамент имущественных отношений администрации муниципального образования город Краснодар предложил обществу устранить допущенные нарушения и уведомлением от 28.02.2018 расторгнуть договор аренды. Досудебный порядок администрацией соблюден.

В соответствии с пунктами 1 и 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением или ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суды при рассмотрении требований сторон, вытекающих из договорных отношений, в любом случае проверяют договор или его отдельные положения на предмет его заключенности и действительности (недействительности) независимо от того, заявлены ли соответствующие возражения или встречный иск.

В дело представлен ситуационный план земельного участка, из которого судом установлено, что через земельный участок проходит дорога, по обеим сторонами которой изображены многочисленные строения.

Представитель ответчика в судебном заседании сообщил, что проезд обеспечивал доступ к расположенным по его сторонами общежитиям, которые в настоящий момент отсутствуют, снесены.

Удаление с поверхности земли объектов капитального строительства не свидетельствует о том, что проезд утратил свое назначение, поскольку он соединяет улицы Садовую и Красунскую и не ограничивается только спорным земельным участком, который имеет незначительную площадь по сравнению с площадью, ограниченную улицами Садовой, Карасунской, Орджоникидзе и ФИО3.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель), в силу статей 606, 610, 614 Гражданского кодекса, обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Под земельными участками общего пользования понимаются незакрытые для общего доступа земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, на которых граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка (пункт 1 статьи 262 Гражданского кодекса).

К землям общего пользования относятся участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами (пункт 12 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации; далее - Земельный кодекс).

Земельный участок, который относится к землям (территориям) общего пользования, не может быть выделен из земель общего пользования и предоставлен в индивидуальное пользование конкретному лицу. Формирование земельного участка для строительства за счет территорий общего пользования невозможно (аналогичные подходы отражены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.04.2011 N 15248/10, от 18.06.2013 N 727/13).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции на дату совершения договора аренды земельного участка) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

При указанных обстоятельствах договор № 4300018200 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 23:43:0000000:950 площадью 5682 кв. м является недействительным (ничтожным).

Ничтожный договор не может быть расторгнут в судебном порядке.

В этой части требований истцу в иске следует отказать.

В представленном в дело акте осмотра указано, что земельный участок частично огорожен, часть участка уложена бетонными плитами, на которых расположен строительный материал, размещено одноэтажное строение – вагончик, доступ на участок не ограничен.

Несмотря на наличие свободного доступа на земельный участок, он занят имуществом общества и должен быть освобожден от последнего.

При таких обстоятельствах суд считает требование истца о возврате земельного участка подлежащим удовлетворению с указанием на оформление такого возврата актом приема-передачи и на приведение участка в надлежащее состояние, то есть пригодное для его использования.

Акт приема-передачи необходим, в том числе для того, чтобы принимающее участок лицо проверило его состояние на момент такого принятия уполномоченным органом местного самоуправления.

Руководствуясь статьями 176, 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ

Обязать ООО «МАГРИ», г. Краснодар, пос. Пашковский (ИНН: <***> ОГРН: <***>) в течение одного месяца с момента вступления настоящего решения в законную силу возвратить Муниципальному образованию г. Краснодар в лице администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН <***> ОГРН <***>) по акту приема-передачи земельный участок с кадастровым номером 23:43:0000000:950 в состоянии, пригодном для его использования.

В остальной части иска отказать.

Взыскать с ООО «МАГРИ», г. Краснодар, пос. Пашковский (ИНН: <***> ОГРН: <***>) 6 000 руб. государственной пошлины в доход федерального бюджета.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца с момента его принятия в суд апелляционной инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края.


Судья М. М. Данько