Решение от 11 декабря 2017 г. по делу № А79-4866/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-4866/2017
г. Чебоксары
11 декабря 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 11.12.2017.

Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии

в составе судьи Коркиной О.А.,

при ведении протокола судебного заседания

помощником судьи Харитоновым В.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

администрации города Чебоксары Чувашской Республики

к индивидуальному предпринимателю ФИО1

об обязании освободить земельный участок,

с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц:

муниципального казённого учреждения "Земельное управление" Муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики,

ФИО2,

и по встречному иску индивидуального предпринимателя ФИО1

к администрации города Чебоксары Чувашской Республики

о признании недействительной сделкой одностороннего отказа от договора и применении последствий недействительности,

при участии:

от истца – ФИО3 по доверенности от 17.11.2017 № 29/01-5713,

от ответчика - ФИО4 по доверенности от 20.04.2017,

от МКУ "Земельное управление" – ФИО3 по доверенности от 09.01.2017 № 05/02,

установил:

администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в суд с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО1 об обязании освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010902:67, общей площадью 13 кв.м, путем сноса временного торгового киоска, расположенного по адресу: <...> в районе остановки общественного транспорта "ул. Чернышевского" и возвратить его истцу по акту приема-передачи, в связи с тем, что договор аренды земельного участка от 08.04.2013 №52/1035-МК, заключенный между сторонами, считается прекращенным ввиду отказа арендодателя от договора.

Определением от 21.07.2017 производство по делу приостановлено до вступления в законную силу судебного акта по делу №3а-37/2017, рассматриваемому Верховным Судом Чувашской Республики.

Определением от 10.10.2017 производство по делу возобновлено.

Протокольным определением от 16.11.2017 к совместному рассмотрению с первоначальным принят встречный иск предпринимателя ФИО1 от 14.11.2017 к администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительной сделкой одностороннего отказа от договора аренды земельного участка от 08.04.2013 № 52/1035-МК, оформленного письмом администрации города Чебоксары от 05.04.2017 № 59/08-1697, и применении последствий недействительности в виде признания за предпринимателем ФИО1 права аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от 08.04.2013 № 76/1059-МК.

Встречные исковые требования основаны на нормах статей 10, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы необоснованным отказом арендодателя от договора и злоупотреблением истцом своим правом.

В судебном заседании представитель истца и третьего лица – МКУ "Земельное управление" требования поддержал, отзывом от 01.12.2017 встречный иск не признал.

Представитель ответчика отзывом от 29.06.2017 просил в удовлетворении первоначального иска отказать, встречные требования поддержал по изложенным во встречном иске мотивам.

ФИО2 при надлежащем извещении явку полномочного представителя в суд не обеспечила.

В порядке статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в ее отсутствие.

Выслушав представителей сторон и явившегося третьего лица, изучив материалы дела, суд установил следующее.

Администрацией города Чебоксары (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор от 08.04.2013 № 52/1035-МК аренды земельного участка, относящегося к землям населенных пунктов, с кадастровым номером 21:01:010902:67 общей площадью 13 кв.м., для эксплуатации временного торгового киоска, расположенного по адресу: <...> в районе остановки общественного транспорта "ул. Чернышевского".

Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен с 01.04.2013 до 01.10.2013.

По договору № 01 от 10.11.2013 права и обязанности арендатора по договору переданы ФИО2 предпринимателю ФИО1

Письмом № 12953 от 27.12.2013 Администрацией дано согласие на замену арендатора.

По истечении срока аренды в отсутствие возражений арендодателя арендатор продолжил пользоваться земельным участком, договор аренды возобновился на неопределенный срок.

Письмом от 05.04.2017 № 29/08-1697, направленным ответчику 07.04.2017, истец отказался от договора аренды, просил в течение 30 дней с момента получения уведомления освободить земельный участок и сдать его по акту приема-передачи с проведением демонтажа торгового киоска (л.д. 17-19).

В результате осмотра, проведенного специалистами МКУ "Земельное управление" 28.04.2017, установлено, что торговый киоск ответчиком не демонтирован, продолжает эксплуатироваться, земельный участок не освобожден.

Неисполнение ответчиком в добровольном порядке требования об освобождении земельного участка послужило основанием для обращения истца в суд с первоначальным иском.

Ответчик, полагая заявленный арендодателем отказ от договора недействительной сделкой, предъявил встречный иск.

Исследовав и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает первоначальный иск подлежащим удовлетворению, а встречный иск - отклонению по следующим основаниям.

Судом установлено, что право собственности на земельный участок, на котором расположен торговый павильон, не разграничено.

В соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Право органа местного самоуправления в границах муниципального образования независимо от форм собственности и целевого назначения земель осуществлять контроль над размещением движимых и недвижимых объектов закреплено статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации, нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации и положениями Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации".

Статья 41 Устава муниципального образования "Город Чебоксары – столица Чувашской Республики" предусматривает, что Администрация города Чебоксары является органом местного самоуправления города Чебоксары, осуществляющим исполнительно-распорядительные функции по решению вопросов местного значения и осуществления отдельных государственных полномочий, переданных федеральным законом или законом Чувашской Республики.

Истец ссылается на то обстоятельство, что ответчик занимает земельный участок под размещение спорного торгового киоска без законных оснований.

В пункте 34 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что спор о возврате имущества, вытекающий из договорных отношений, подлежит разрешению в соответствии с законодательством, регулирующим данные отношения.

Оценив представленные документы, суд считает, что отношения сторон регулируются гражданским законодательством и вытекают из обязательств по договору аренды (глава 34 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частью 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок аренды земельного участка установлен сторонами до 01.10.2013 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации). В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца (второй абзац пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 9.2 договора для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам Договора. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателя в месячный срок со дня получения им (или отправления им) указанного уведомления.

Письмом от 05.04.2017 № 29/08-1697 администрация уведомила предпринимателя об отказе от договора и необходимости освобождения земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При наличии надлежащего доказательства исполнения истцом обязанности по информированию предпринимателя об отказе от договора последний не может ссылаться на факт неполучения корреспонденции без предоставления доказательств совершения истцом действий, явившихся причиной ненадлежащего уведомления (направление корреспонденции по неверному адресу, отсутствие вложения либо вложение иного содержания).

Таких доказательств ответчик суду не представил.

При указанных обстоятельствах суд признает, что арендодатель надлежащим образом исполнил обязанность по уведомлению арендатора об отказе от договора аренды, в связи с чем на основании вышеприведенных разъяснений, суд приходит к выводу, что договор прекратил своё действие.

Первым абзацем статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Возврат арендованного имущества относится к основным обязанностям арендатора.

Пунктом 9.2 договора предусмотрена обязанность арендатора освободить земельный участок в месячный срок со дня получения уведомления о его прекращении.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности в целях, указанных в подпунктах 1 - 5 пункта 1 настоящей статьи, осуществляется на основании разрешений уполномоченного органа.

Согласно пункту 21 статьи 39.36 Земельного кодекса Российской Федерации размещение нестационарных торговых объектов на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов в соответствии Федеральным Законом от 28.12.2009 № 381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации".

Положения Земельного кодекса Российской Федерации, касающиеся размещения объектов нестационарной торговли вступили в силу с 01.03.2015.

В соответствии со статьей 39.33 Земельного кодекса Российской Федерации использование земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, за исключением земельных участков, предоставленных гражданам или юридическим лицам, может осуществляться без предоставления земельных участков и установления сервитута.

Статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" осуществление земельного контроля за использованием земель городского округа и создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами связи, общественного питания, торговли и бытового обслуживания включены в перечень вопросов местного значения городского округа, полномочиями по решению которых, согласно пункту 1 статьи 37 названного Закона, местная администрация наделяется уставом муниципального образования.

Федеральным законом от 28.12.2009 №381-ФЗ "Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон № 381-ФЗ) регламентированы отношения между органами местного самоуправления и хозяйствующими субъектами, возникающие в связи с организацией и осуществлением торговой деятельности. Нестационарный торговый объект определен как торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от присоединения или неприсоединения к сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение (пункт 6 статьи 2 Закона №381-ФЗ).

С учетом необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов размещение последних в нестационарном исполнении предписано осуществлять на публичных земельных участках в соответствии со схемой их размещения, разрабатываемой и утверждаемой органом местного самоуправления, определенной уставом муниципального образования (статья 10 Закона №381-ФЗ).

В силу части 3 статьи 10 указанного закона схема размещения нестационарных торговых объектов разрабатывается и утверждается органом местного самоуправления, определенным в соответствии с уставом муниципального образования, в порядке, установленном уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Порядок включения в схему размещения нестационарных торговых объектов, расположенных на земельных участках, в зданиях, строениях, сооружениях, находящихся в государственной собственности, устанавливается Правительством Российской Федерации (часть 2 статьи 10 Закона №381-ФЗ).

Таким образом, схема размещения нестационарных торговых объектов утверждается в целях необходимости обеспечения устойчивого развития территорий и достижения нормативов минимальной обеспеченности населения площадью торговых объектов.

Создание условий для обеспечения жителей городского округа услугами торговли и осуществление муниципального земельного контроля отнесены статьями 16, 16.2 Федерального закона №131-ФЗ от 06.10.2003 "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" к вопросам местного значения городского округа и внутригородского района; кроме того, пунктом 4 Указа Президента Российской Федерации №65 от 29.01.1992 "О свободе торговли" императивно определено, что предприятия и граждане осуществляют торговлю в отведенных органами исполнительной власти местах.

Владелец нестационарного торгового объекта может быть признан законным землепользователем при условии включения такого объекта в утвержденную на конкретный период схему нестационарных торговых объектов, наличия у его собственника разрешения на размещение объекта мелкорозничной торговли (услуг) и заключенного в установленном порядке договора на использование необходимого для вышеназванных целей земельного участка.

Отсутствие совокупности указанных документов порождает обязанность субъекта торговой деятельности по освобождению находящегося в публичной собственности земельного участка путем демонтажа и вывоза торгового объекта.

Кроме того, Земельный кодекс Российской Федерации в редакции, действующей на момент заключения договора аренды, не предусматривал условий по размещению нестационарных торговых объектов на земельных участках, находящихся в муниципальной собственности на основании схемы размещения нестационарных торговых объектов.

Таким образом, к спорным правоотношениям применимы нормы статьи 606, пункта 1 статьи 610, пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Судом установлено, что спорный договор аренды земельного участка прекращен ввиду отказа от него арендодателя.

Иные договоры, в том числе договор на размещение нестационарного торгового объекта, сторонами не заключены.

Доказательств, свидетельствующих об ином законном праве ответчика занимать спорный земельный участок, суду вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено.

Из материалов следует, что Чебоксарским городским Собранием депутатов принято решение от 25.04.2017 №732 о внесении изменений в схему размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары, в соответствии с которыми место размещения, на котором находится спорный торговый павильон, исключено из схемы размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары.

Постановлением Администрации города Чебоксары Чувашской Республики от 25.04.2017 №1013 утвержден Порядок организации и проведения аукциона на право размещения нестационарных торговых объектов на территории города Чебоксары.

При указанных обстоятельствах требование истца об обязании ответчика освободить земельный участок путем сноса временного торгового павильона является правомерным и подлежит удовлетворению.

Суд также отмечает, что у ответчика отсутствует преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка на новый срок.

Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Между тем, указанное преимущественное право арендатора может быть реализовано лишь в случае, если арендодатель в течение года со дня истечения срока аренды заключит договор с иным лицом, что в рассматриваемой ситуации не имеет места.

То есть, вышеуказанная норма не устанавливает обязанность арендодателя заключить договор с арендатором, имеющим преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок, а определяет иной порядок судебной защиты этого права в случае отказа в заключении договора аренды и его последующего заключения с другим лицом.

Кроме того, в настоящем деле на дату прекращения договора аренды действовала редакция Земельного кодекса Российской Федерации с изменениями, внесенными в него Федеральным законом № 171-ФЗ.

В силу положений пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона № 171-ФЗ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.

Кроме того, в соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом № 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.

В силу пункта 4 указанной статьи гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 названного Кодекса).

На момент истечения срока действия ранее заключенного договора аренды оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 названного Кодекса, для предоставления предпринимателю без проведения торгов испрашиваемого земельного участка не имеется.

Доводы ответчика о злоупотреблении истцом своим правом не нашли подтверждения в ходе судебной проверки.

Ссылка ответчика на немотивированный, не обусловленный нарушением договора отказ, признается судом не влияющей на рассматриваемые требования, поскольку как разъяснено в абзаце четвертом пункта 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 "О свободе договора и ее пределах" в статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено право стороны немотивированно отказаться от договора, заключенного на неопределенный срок.

В противном случае передача публичного земельного участка во владение и пользование предпринимателя фактически утратила бы временный характер.

На основании изложенного встречный иск заявлен ответчиком безосновательно и подлежит отклонению.

Государственную пошлину по первоначальному иску и расходы по уплате государственной пошлины в связи с подачей встречного иска суд по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

первоначальный иск администрации города Чебоксары удовлетворить.

Обязать индивидуального предпринимателя ФИО1 освободить земельный участок с кадастровым номером 21:01:010902:67 от временного торгового киоска "Шаурма" в комплексе торговых киосков и павильонов, расположенного по адресу: <...> в районе остановки общественного транспорта "ул. Чернышевского" и возвратить земельный участок администрации города Чебоксары Чувашской Республики по акту приема-передачи в месячный срок со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО1 в доход федерального бюджета 6 000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Встречный иск индивидуального предпринимателя ФИО1 оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

О.А. Коркина