Решение от 21 февраля 2024 г. по делу № А43-21886/2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ



Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е


Дело № А43-21886/2023

г. Нижний Новгород 21 февраля 2024 года


Арбитражный суд Нижегородской области в составе:

судьи Боровикова Сергея Александровича (шифр дела 52-477)

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Махневой И.И.

рассмотрел в судебном заседании дело

по иску Министерства имущественных и земельных отношений Нижегородской области (ИНН <***>)

к ответчику: ООО «ГрандТраст-НН» (ИНН <***>)

третье лицо: ООО «Верус Групп» (ИНН <***>)

при участии представителей (до перерыва):

от истца: ФИО1

от ответчика: ФИО2,

и установил:


заявлено требование о взыскании 29 602 984,20 руб. задолженности по договору аренды земельного участка от 28.06.2012 № 18-7о за период с 29.09.2017 по 31.05.2023, 7 373 425,65 руб. пени за просрочку оплаты с 29.09.2017 по 07.06.2023.

Ответчик с иском не согласен по основаниям, изложенным в отзыве, заявил о пропуске срока исковой давности.

ООО «Верус Групп» поддержало позицию ответчика (т. 1 л.д. 105-107).

По правилам статей 123, 156 АПК РФ судебное заседание проведено в отсутствие представителя третьего лица, извещенного надлежащим образом.

Как следует из материалов дела, между Министерством имущественных и земельных отношений Нижегородской области (арендодатель) и ООО ТП «Нижегородец» (в настоящее время переименовано в ООО «ГрандТраст-НН») (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 28.06.2012 № 18-7о, по условиям которого арендатору передан в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030226:140 площадью 24945 кв.м., расположенный по адресу: г. Нижний Новгород, Канавинский район, на пересечении ул. Крановая и Комсомольского шоссе для эксплуатации нежилых зданий.

Срок окончания аренды – 16.02.2056 (пункт 2.1 договора).

Договор зарегистрирован 12.07.2012.

Земельный участок передан по акту от 28.06.2012.

По договору уступки от 29.09.2017 права и обязанности арендатора переданы ООО «Верус Групп» (т. 1 л.д. 108-109).

Договор уступки зарегистрирован 29.11.2017.

Решением Канавинского районного суда г. Нижнего Новгорода от 31.05.2022 по делу № 2-724/2022 признан недействительным переход права аренды земельного участка по договору аренды от 28.06.2012 № 18-7о, применены последствия недействительности сделки в виде возврата права аренды от ООО «Верус Групп» к ООО «ГрандТраст-НН».

Ссылаясь на наличие задолженности за период с 29.09.2017 по 31.05.2023 в сумме 29 602 984,20 руб. Министерство обратилось в суд с заявленным иском.

Рассмотрев материалы дела, суд принял решение исходя из следующего.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с частями 1 и 2 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В ходе рассмотрения дела ответчик заявил о пропуске срока исковой давности (т. 1 л.д. 24).

Согласно статье 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В силу пункта 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Пунктом 2 статьи 199 ГК РФ установлено, что исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

В пунктах 24, 25 постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности" (далее - Постановление N 43) разъяснено, что по смыслу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока давности по иску, вытекающему из нарушения одной стороной договора условия об оплате товара (работ, услуг) по частям, начинается в отношении каждой отдельной части. Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу.

Обязательства сторон по отношению друг к другу носили периодический характер: в соответствии с пунктом 4.3 договора арендная плата перечисляется арендатором за каждый месяц не позднее 20 числа текущего месяца.

В пункте 16 Постановления N 43 указано, что согласно пункту 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности приостанавливается, если стороны прибегли к несудебной процедуре разрешения спора, обращение к которой предусмотрено законом, в том числе к обязательному претензионному порядку. В этих случаях течение исковой давности приостанавливается на срок, установленный законом для проведения этой процедуры.

Соблюдение претензионного порядка предусмотрено положениями статьи 4 АПК РФ, в связи с чем срок исковой давности приостанавливался на 30 дней.

Исковое заявление подано истцом 28.07.2023, таким образом в пределах срока исковой давности заявлен период с июля 2020 года по май 2023 года включительно по основному долгу и начисленные на него пени. В остальной части иск подлежит отклонению в связи с пропуском срока исковой давности.

Между сторонами имеются разногласия в отношении начисления арендной платы. Министерство произвело начисление по Методике № 1; ООО «ГрандТраст-НН» настаивает на применение Методики № 247.

Рассмотрев данные разногласия суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с частью 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено настоящим кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в публичной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, поэтому принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит обязательному применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.

Аналогичная позиция изложена в пунктах 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Постановлением Правительства Нижегородской области от 4 мая 2016 N 247 "Об утверждении методики расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена" утверждена Методика расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории городского округа город Нижний Новгород, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Методика), и определены значения коэффициента вида разрешенного использования земель (Кври).

Определением Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 N 9-АПГ17-25 признаны недействующими пункт 4.1 постановления Правительства от 09.01.2008 N 1 и пункт 3 постановления Правительства от 04.05.2016 N 247 в той мере, в какой они допускают различный порядок расчета размера арендной платы по договорам аренды земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых или предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставляемых по одним и тем же основаниям, в зависимости от даты заключения договора.

Высшая судебная инстанция указала, что оспариваемые положения указанных нормативных правовых актов, предусматривающие одновременное действие различных методик определения регулируемой арендной платы за публичные земли, которое приводит к установлению различного размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, в зависимости от времени предоставления участка, свидетельствуют о создании дискриминационных условий и нарушают принцип запрета необоснованных предпочтений, поэтому не соответствуют статье 15 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" и постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582).

В соответствии с последствиями частичного признания недействующими нормативных правовых актов после 21.12.2017 постановления Правительства от 09.01.2008 N 1 и от 04.05.2016 N 247 не подлежали применению дифференцированно в зависимости от даты заключения договора, в том числе при разрешении споров, которые возникли из отношений, сложившихся в предшествовавший такому решению период. Это привело к тому, что на территории Нижнего Новгорода с 01.06.2016 одновременно действовали два различных порядка расчета арендной платы за земли, находящиеся в собственности Нижегородской области и государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с общими принципами права, в случае коллизии норм, принятых одним и тем же органом государственной власти для регулирования одних и тех же отношений, применению подлежат нормы закона, принятого по времени позднее, при условии, что в нем не установлено иное (принцип приоритета более позднего нормативного акта).

Таким образом, при разрешении настоящего спора, исходя из того, что арендная плата является регулируемой, с даты вступления в силу (01.06.2016) постановления Правительства 04.05.2016 N 247, принятого позднее и установившего иной по сравнению с постановлением от 09.01.2008 N 1 порядок определения арендной платы следует применять Методику N 247.

Методика N 247 устанавливает единый подход к определению арендной платы за земельные участки, переданные в аренду физическим и юридическим лицам, согласно которому размер арендной платы при аренде земельных участков определяется одним из следующих способов: а) по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка; б) в зависимости от величины кадастровой стоимости земельных участков (пункты 1, 2 Методики).

В соответствии с пунктом 4 Методики N 247 размер арендной платы рассчитывается по формуле: А = КСЗ x Кври x Ки,

где: А - годовой размер арендной платы, руб.;

КСЗ - кадастровая стоимость земельного участка, руб.;

Кври - коэффициент вида разрешенного использования земельных участков.

Согласно пункта 5 указанной Методики размер арендной платы определяется на год и ежегодно индексируется на прогнозируемый среднегодовой индекс потребительских цен, за исключением случаев, предусмотренных пунктах 8, 10 настоящей методики.

Значение коэффициента индексации ежегодно устанавливается Правительством Нижегородской области в размере не менее индекса потребительских цен в сфере торговли и услуг населению в Нижегородской области на следующий год, определенного прогнозом социально-экономического развития Нижегородской области, одобренным Правительством Нижегородской области (далее также среднегодовой индекс потребительских цен).

Контррасчет задолженности по арендной плате за спорный период ответчик произвел в соответствии с пунктом 4 Методики N 247 с применением Кври «Магазины» равного 0,025071.

Министерство считает, что в случае применения Методики N 247 необходимо использовать Кври «Предпринимательство» равного 0,059238.

Согласно договору аренды земельного участка от 28.06.2012 № 18-7о, выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 52:18:0030226:140 имеет вид разрешенного использования - для эксплуатации нежилых зданий. В период действия договора аренды вид разрешенного использования не изменялся.

Как следует из акта обследования № 23640 от 08.02.2024 в пределах земельного участка с кадастровым номером 52:18:0030226:140 находятся следующие объекты недвижимости принадлежащие ответчику на праве собственности:

- нежилое здание, общей площадью 5801,8 кв.м., кадастровый номер 52:18:0030225:38, используемое под автосалон «Нижегородец Livan и Kaiyi»;

- нежилое здание, общей площадью 4337,1 кв.м., кадастровый номер 52:18:0030225:35, используемое под автосалон «Нижегородец Exchange»;

- нежилое здание, общей площадью 1886 кв.м., кадастровый номер 52:18:0030226:26, используемое под сервисный центр;

- нежилое здание, общей площадью 97,2 кв.м., кадастровый номер 52:18:0030226:25, используемое под общественный туалет;

- нежилое здание, общей площадью 17,4 кв.м., кадастровый номер 52:18:0030226:27, используемое как комплектная трансформаторная подстанция.

Также на участке размещены металлические контейнеры, бытовка, инженерные коммуникации, проезды общего пользования.

Суд считает, что в данном случае подлежит применению Кври «Магазины» ввиду следующего.

Согласно приказу Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 г. N П/0412 "Классификатор видов разрешенного использования земельных участков" вид разрешенного использования «Магазины» включает в себя следующие виды использования: размещение объектов капитального строительства, предназначенных для продажи товаров, торговая площадь которых составляет до 5000 кв.м.

Судом установлено, что переданный в аренду земельный участок в основном используется для размещения двух автосалонов, в которых продаются автомобили. Автосалон фактически представляет собой магазин по продаже автомобилей, в состав которого входит: торговый зал, подсобные, административно-бытовые, складские помещения. В здании автосалона происходит предпродажная подготовка автомобилей. Размещение автомобилей осуществляется как внутри автосалона, так и на прилегающем к нему территории.

Из представленной ответчиком 21.02.2023 в электронном виде схемы автосалона (кадастровый номер 52:18:0030225:38) следует, что непосредственно торговая площадь данного объекта составляет менее 5000 кв.м., при этом общая площадь всего объекта составляет 5801,8 кв.м.

Сервисный центр является вспомогательным (сопутствующим) объектом при продаже автомобилей.

Размещение на земельном участке вспомогательных объектов не изменяет вид его разрешенного использования (постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 01.12.2023 по делу № А43-23270/2021).

Исходя из изложенного, суд соглашается с позицией ответчика о том, что расчет арендной платы необходимо производить исходя из Методики N 247 с применением Кври «Магазины».

Судом произведен следующий перерасчет арендной платы:


Период

Кадастровая стоимость

Кври

Ки

Сумма арендной платы за период

Месячная сумма арендной платы

с 01.07.2020

по 31.12.2020

43 966 310,85

0,025071

1,33

733 015,80 руб.

122 169,30 руб.

с 01.01.2021

по 31.12.2021

85 221 349,65

0,025071

1,00

2 136 584,46 руб.

178 048,70 руб.

с 01.01.2022

по 31.12.2022

85 221 349,65

0,025071

1,04

2 222 047,84 руб.

185 170,65 руб.

с 01.01.2023

по 31.05.2023

192 721 078,80

0,025071

1,00

2 013 212,57 руб.

402 642,51 руб.

ИТОГО:

7 104 860,67 руб.



Фактически за указанный период арендатором внесена арендная плата в большем размере, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями и письмом Министерства от 18.12.2023 № 326-678448/23 о зачете платежей, внесенных ООО «Верус Групп» за ООО «ГрандТраст-НН».

При таких обстоятельствах у ответчика отсутствует задолженность по внесению арендной платы.

В силу статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 ГК РФ).

За просрочку внесения арендных платежей пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде начисления неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от суммы невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.

Министерством предъявлено требование о взыскании с ответчика пени за период с 29.09.2017 по 07.06.2023 в сумме 7 373 425,65 руб.

Как следует из представленной истцом карточки арендатора, ответчик в спорный период производил перечисление арендной платы в размерах, определенных Министерством на основании Постановления Правительства Нижегородской области от 09.01.2008 N 1. Наличие предъявленной в иске задолженности по арендной плате связано исключительно с тем, что Министерство производит начисление задолженности на основании данной Методики.

Учитывая необходимость расчета арендной платы в размере, исчисленном на основании Методики N 247, суд пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования Министерства о взыскании пени в заявленной сумме по причине наличия переплаты, а также в связи со своевременным внесением арендной платы третьим лицом за ответчика.

При таких обстоятельствах иск подлежит отклонению.

Иные доводы истца судом рассмотрены и признаны несостоятельными, ввиду их неподтвержденности соответствующими доказательствами и как основанные на нервном толкований норм материального права.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 319 АПК РФ, суд



Р Е Ш И Л:

в удовлетворении иска отказать.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Нижегородской области в течение месяца с момента принятия решения.



Судья С.А. Боровиков