Решение от 20 апреля 2021 г. по делу № А76-21459/2019

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЧЕЛЯБИНСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А76-21459/2019
г. Челябинск
20 апреля 2021 г.
Резолютивная часть решения вынесена 13 апреля 2021 г.

Полный текст решения изготовлен 20 апреля 2021 г.

Судья Арбитражного суда Челябинской области Катульская И.К. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

индивидуального предпринимателя ФИО2, ОГРН <***>, г. Магнитогорск Челябинской области,

к Администрации города Магнитогорска, г. Магнитогорск Челябинской области,

к индивидуальному предпринимателю ФИО3, ОГРНИП 309565830000246, г. Оренбург,

о признании величины рыночной стоимости недвижимого имущества недостоверной, о признании достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества и обязании заключить договор купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель ФИО2, г. Магнитогорск Челябинской области (далее – истец, ИП ФИО2), обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковыми требованиями к обществу с Администрации города Магнитогорска (далее – ответчик, Администрация), с требованиями:

– признать величину рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, в сумме 6 596 717 руб., указанную в отчете № 30/19 об определении величины рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.03.2019 независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3, недостоверной,

- признать достоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, в сумме 4 000 000 руб.

Обязать Администрацию г.Магнитогорска заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 1 ( далее – помещение № 1) расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, по цене 4 000 000 руб. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование требований истец сослался на положения ст. 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ, Гражданский кодекс) и Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ). Истец указал на несогласие с рыночной стоимостью выкупаемого имущества, указанной в отчете № 30/19 об определении величины рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.03.2019 независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3

Определением суда от 18.11.2019 к участию в деле в качестве соответчика привлечен индивидуальный предприниматель ФИО3 (далее – ответчик, ИП ФИО3).

Ответчик Администрация г.Магнитогорска с требованиями истца не согласилась, представив отзыв (т.1 л.д75-80)

В ходе рассмотрения дела истец представил уточненное исковое заявление, в порядке ст.49 АПК РФ, без изменения остальных требований просил признать достоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества - помещения № 1 в размере 3 840 000 руб., согласно расчета независимого оценщика ООО «Бизнес-Оценка» и обязать Администрацию г.Магнитогоорска заключить договор купли-продажи помещения № 1 по цене 3 840 000 руб. ( т.2 л.д. 1-3).

Определением заместителя председателя суда от 04 марта 2020 года произведена замена судьи Скрыль С.М. судьей Катульской И.К.

Указанные уточнения приняты судом к рассмотрению протокольным определением от 04.03.2020 ( т.2 л.д. 114).

В ходе судебного разбирательства истцом было заявлено ходатайство о проведении экспертизы по установлению величины рыночной стоимости нежилого помещения № 1 (т.2 л.д.112,117,143). Истец просил проведение экспертизы поручить ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки».

Ответчик просил дело рассмотреть в отсутствие представителя, возражений по экспертизе ,экспертному учреждению, не представил, своих предложений по экспертному учреждению, эксперту, вопросам не выразил ( л.д. 123, 145 т.2).

Определением суда от 10.07.2020 ходатайство истца о проведении экспертизы удовлетворено, по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» ФИО4 ( л.д. 148-150 т.2).

Перед экспертом поставлен вопрос - «Какова рыночная стоимость нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387?».

Этим же определением производство по делу было приостановлено.

В связи с поступлением в материалы дела заключения эксперта (т.3 л.д. 1-127) и устранением обстоятельств, послуживших основанием для приостановления, определением от 14.09.2020 производство по делу было возобновлено.

Согласно экспертному заключению, представленному по итогам судебной экспертизы – заключению эксперта № 321/2020 от 28 августа 2020 года ООО «Бюро независимых экспертиз и оценки» , стоимость спорного объекта - нежилого помещения № 1 составляет на дату производства экспертизы 4 330 000 руб. ( л.д. 34 т.3).

Эксперт ФИО5 опрошена в судебном заседании 07.12.2020 ( т.3 л.д. 153), в ходе которых экспертом даны ответы на все поступившие вопросы и дополнительные пояснения.

Судом отклонено как необоснованное ходатайство ответчика о назначении повторной судебной экспертизы ввиду отсутствия предусмотренных статьей 87 АПК РФ оснований. Истцом представлены письменные возражения на ходатайство Администрации о проведении повторной экспертизы ( т.3 л.д. 136).

С учетом заключения эксперта истец заявил ходатайство об уточнении требований (т.3 л.д.133-134).

В порядке ст.49 АПК РФ заявленное уточнение требований принято судом.

Таким образом, рассматриваются следующие требования:

– признать величину рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, в сумме 6 596 717 руб., указанную в отчете № 30/19 об определении величины рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.03.2019 независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3, недостоверной,

- признать достоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, в сумме 4 330 000 руб.

- обязать Администрацию г.Магнитогорска заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 1 ( далее – помещение № 1) расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, по цене 4 330 000 руб. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу.

Ответчиком Администрацией г.Магнитогрска представлен отзыв на уточненное исковое заявление, просит отказать в удовлетворении требований в полном объеме ввиду отсутствия в действиях Администрации г.Магнитогорска нарушений прав истца ( т.3 л.д. 144-145).

В судебное заседание, назначенное на 07.04.2021 представители сторон явку не обеспечили, о месте и времени заседания извещены в соответствии со ст.121 АПК РФ, в том числе путем размещения соответствующей информации на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» , истец и Администрация г.Магнитогорска представили ходатайства о рассмотрении дела в их отсутствие.

Неявка извещенных лиц не препятствует рассмотрению дела в их отсутствие.

Учитывая изложенное, судебное заседание проведено в отсутствие представителей сторон ч.3 ст. 156 АПК РФ.

В порядке ст. 163 АПК РФ в заседании был объявлен перерыв до 13.04.2021. Информация о перерыве в виде публичного объявления размешена на сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Дело рассмотрено по имеющимся в деле доказательствам по правилам ч. 3 ст. 156, ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные по делу доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель ФИО2 , действующая на основании Свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя серя 74 № 006288225 от 19.08.2015 в соответствии с договором аренды нежилого помещения № 37 от 20.08.2015 сроком действия с 01.09.2015 по 01.09.2020 и дополнительного соглашения № 1 к нему от 12.03.2018 (т.1 л.д.7-9) является арендатором нежилого помещения № 1 , расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, находящегося в собственности муниципального образования «Город Магнитогорск», что подтверждается выпиской ЕГРН по состоянию на 03.09.2019 ( л.д. 81-82 т.1).

Предприниматель ФИО2 заявлением от 01.11.2018 обратилась в Администрацию г.Магнитогорска, с просьбой предоставить право льготного выкупа вышеназванного арендуемого ей нежилого помещения, что следует из Постановления Администрации г.Магнитогорска от 26.03.2012 № 3524-П «Об отчуждении муниципального имущества по адресу ул.Ворошилова, д.6» ( л.д. 85 т.1).

Вышеназванным Постановлением, изданным по результатам рассмотрения заявления истца, установлено – продать истцу ФИО2 как субъекту малого и среднего предпринимательства, имеющему преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества нежилое помещение № 1 , расположенное по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387 (т.1 л.д.105-107).

Цена продажи имущества определена указанным постановлением в размере 6 596 717 руб. согласно отчету об определении рыночной стоимости от 01.03.2019 № 30/19, выполненному индивидуальным предпринимателем ФИО3 , установлен срок рассрочки оплаты приобретаемого муниципального имущества, не более 7 лет .

Письмом от 29.03.2019 Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям Администрации г.Магнитогорска ( л.д. 84 т.1) предложил предпринимателю ФИО2 в течение 30 дней заключить договор купли-продажи нежилого помещения №1 исходя из стоимости 6 596 717 руб.

Данным письмом в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи недвижимого имущества – нежилого помещения № 1 (т.1 л.д. 12-13).

Не согласившись с редакцией предложенного Администрацией договора купли-продажи в части указанной цены продажи имущества (п. 2.1 договора), предприниматель ФИО2 направила в адрес ответчика договор с протоколом разногласий к нему ( л.д. 45, 86 т.1) Истец полагала необходимым принять стоимость нежилого помещения № 1 в размере 4 000 000 руб. Данный протокол разногласий поступил в Администрацию г.Магнитогорска 25.04.2019, согласно входящего штампа ( л.д. 45).

Письмом от 14.05.2019 №АГ-02-3021 (т.1 л.д.46) Администрация г.Магнитогорска уведомила предпринимателя ФИО2 о невозможности согласования протокола разногласий ввиду непредоставления предпринимателем доказательств того, что указанная предпринимателем цена определена на основании отчета независимого оценщика в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ « Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Указанный отказ послужил основанием для обращения предпринимателя ФИО2 с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В силу положений ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно п. 2 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (далее – заявление), не включенного в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам, для целей совершения сделок с объектами оценки, а также для иных целей определяет Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

В соответствии с положениями ст. 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе, при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду (ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно ч. 1 ст. 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. В этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).

Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Действующее законодательство (ст. 11, 12 ГК РФ) допускает защиту гражданских прав в тех случаях, когда создается угроза их нарушения.

Возможность оспаривания достоверности величины оценки в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, не только сторонами договора об оценке, но и любыми заинтересованными лицами предусмотрена положениями ст. 6, 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ.

Истец по настоящему делу является заинтересованным лицом, поскольку является покупателем муниципального имущества и обязан уплатить цену выкупаемого недвижимого имущества, равную рыночной стоимости имущества, определенной оценщиком.

Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что требование о признании величины рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, в сумме 6 596 717 руб., указанной в отчете № 30/19 об определении величины рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.03.2019 независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3, недостоверной, подлежит прекращению.

При этом суд, учитывая вышеприведенные положения статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ", статей 12, 13 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснения, изложенные в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", исходит из того, что с требованием о признании недостоверным отчета предприниматель обратился в суд уже после издания Администрацией г.Магнитогорска постановления № 3524-П от 26.03.2019. Таким образом, самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта в таком случае невозможно. При этом суд также отмечает, что ходатайство о проведении судебной экспертизы отчета об оценке, составленного ИП ФИО3, истец не заявлял, в связи с чем оценка отчета от 01.03.2019 № 30/2019, выполненная ИП ФИО3 не проводилась в рамках судебной экспертизы.

Указанная правовая позиция изложена в Определении Верховного Суда РФ от 08.02.2016 N 307-ЭС15-17341 по делу N А56-82506/2014.

При указанных обстоятельствах производство по требованию о признании величины рыночной стоимости нежилого помещения № 1 подлежит прекращению по основанию, предусмотренному пунктом 1 части 1 ст.150 АПК РФ , в связи с тем, что данное требование, как установлено после принятия иска к производству арбитражным судом, не подлежит рассмотрению в арбитражном суде в самостоятельном порядке ( п.1 ч.1 ст.127.1 АПК РФ).

По требованиям ИП ФИО2

- признать достоверной величину рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, в сумме 4 330 000 руб.

- обязать Администрацию г.Магнитогорска заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 1 ( далее – помещение № 1) расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, по цене 4 330 000 руб. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, суд исходит из следующего.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При этом оценщик, осуществивший оценку, привлекается к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора (статья 51 АПК РФ).

В рассматриваемом случае, до обращения предпринимателя с иском в арбитражный суд было принято решение уполномоченного органа о предоставлении соответствующему субъекту предпринимательства преимущественного права с указанием стоимости отчуждаемого объекта и направлен проект договора купли-продажи, подписанный предпринимателем с разногласиями. Исходя из названного, надлежащим способом защиты в данной ситуации является оспаривание достоверности величины рыночной стоимости объекта в специальном порядке, установленном статьей 13 Закона об оценочной деятельности, то есть путем урегулирования преддоговорного спора (статьи 445 - 446 ГК РФ).

Поскольку право истца на оспаривание цены выкупа спорного помещения не может быть нарушено, отчет И.ФИО3 от 01.03.2019 № 30/2019, является в этом случае одним из доказательств по делу об оспаривании цены выкупа (статья 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) и подлежит оценке судом наряду и в совокупности с иными представленными в дело доказательствами.

Ввиду того, что между истцом и ответчиком возникли разногласия по вопросу определения рыночной стоимости помещения, истцом заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы, поскольку в представленном им «Отчете об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения № 1 …», № 065-рс/2019, составленном ООО «Бизнес-Оценка», стоимость спорного помещения определена в размере 4 000 000 руб. ( т. 2 л.д.6-111)..

В материалы дела поступило заключение эксперта по итогам судебной экспертизы (т.3 л.д.1-127) в котором эксперт пришел к выводу о том, что

рыночная стоимость нежилого помещения помещения № 1 , расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, составляет на дату оценки 4 330 000 руб.

Суд, исследовав представленные в дело доказательства по правилам ст.71 АПК РФ, заслушав пояснения эксперта ФИО5 в судебном заседании, приходит к выводу о том, что у суда отсутствуют основания ставить под сомнение результат экспертного исследования.

Так, судебный эксперт предупреждался об уголовной ответственности за заведомо ложное экспертное заключение ( т.3 л.д. 2), выводы экспертизы последовательны и соотносятся с иными представленными в дело доказательствами, заключение по форме и содержанию соответствует Федеральным стандартам оценки и требованиям Федерального закона № 135-ФЗ.

Экспертом приведены необходимые обоснования примененных при оценке рыночной стоимости объекта подходов, применены как сравнительный, так и доходный подходы, экспертом произведены необходимые корректировки применяемых аналогов и их показателей, обоснован отказ от использования затратного подхода. В определении итоговой стоимости при согласовании полученных результатов применен метод экспертной средневзвешенной оценки.

Выводы эксперта являются полными, обоснованными, не содержат противоречий.

Вместе с тем, оценив представленный в материалы дела отчет № 30/19 от 01.03.2019 ИП ФИО6, суд приходит к выводу о том, что данный отчет не позволяет сделать вывод о правильности расчета рыночной стоимости помещения № 1 , поскольку экспертом применен только сравнительный подход, при этом отказ от иных подходов недостаточно обоснован, не представлено обоснование и анализ выбранных объектов – аналогов на предмет соблюдения требований , изложенных в пункте 5, 11 ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», не проведены необходимые корректировки стоимости каждого объекта-аналога ( т.2 л.д. 94-117).

Кроме этого, оценка ИП.ФИО7 проведена по состоянию на 01.03.2019 а не 02.11.2018 – дату обращения предпринимателя к уполномоченному органу с заявлением о выкупе арендуемого имущества, в связи с чем Отчет № 30/19 не может быть признан бесспорным.

Как указано выше, на основании положений ч. 2, 3 ст. 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом № 159ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 № 7240/12 и Комментариях ФАС Уральского округа по вопросам применения ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Таким образом, поскольку из Отчета № 30/19, подготовленного Индивидуальным предпринимателем ФИО3 следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, указанная в этом отчете цена объекта не могла быть признана рыночной стоимостью имущества для цели совершения в отношении его сделки купли-продажи.

В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 Гражданского кодекса в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности).

Согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Результаты проведения оценки объекта оценки могут быть обжалованы заинтересованными лицами в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (ст. 6 Закона об оценочной деятельности).

В ходе рассмотрения спора по делу была проведена экспертиза, в рамках которой установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения № 1 составляет на дату проведения экспертизы 4 330 000 руб.

Преддоговорные споры подразумевают изложение соответствующего пункта договора в редакции, определенной судом, а не обязании изложить соответствующий пункт в том или ином виде.

С учетом изложенного суд полагает, что требование ИП ФИО2 о признании достоверной величины рыночной стоимости недвижимого имущества – нежилого помещения № 1 в размере 4 330 0000 руб. и возложении на ответчика обязанности заключить договор купли-продажи нежилого помещения № 1 с кадастровым номером 74:33:0303001:7387, расположенного по адресу обязать Администрацию г.Магнитогорска заключить с ИП ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, подлежат удовлетворению. При этом , с учетом положений ст.446 ГК РФ суд полагает необходимым указать, что пункт 2.1 договора следует принять в редакции продавца, установив, что рыночная стоимость муниципального имущества составляет 4 330 000 руб .

В удовлетворении указанных требований к ИП ФИО3 следует отказать.

Согласно ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

К судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, в соответствии со ст. 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, специалистам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), расходы юридического лица на уведомление о корпоративном споре в случае, если федеральным законом предусмотрена обязанность такого уведомления, и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

Истцом при подаче иска понесены расходы на уплату государственной пошлины в сумме 6000 руб., а также расходы на оплату судебной экспертизы в сумме 20 000 руб.

Как определено в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона N 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Передача преддоговорного спора на разрешение суда по смыслу статей 445 и 446 Гражданского кодекса Российской Федерации является правом сторон договора. Соответственно, вина Администрации г.Магнитогорска в возникновении преддоговорного спора отсутствует.

Указанные положения свидетельствуют о том, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи помещения № 1 в размере 4 330 000 руб., отличной от изначально указанной в проекте договора рыночной цены объекта, определенной по результатам отчета независимого оценщика, не свидетельствует в данном случае о незаконности действий органа местного самоуправления.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", по смыслу статей 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 111, 112 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные издержки возмещаются при разрешении судами материально-правовых споров. В данном случае рассмотрение дела направлено не на разрешение материально-правового спора, Администрацией г.Магнитогорска не допущено неправомерных действий по отношению к истцу , не нарушены права истца, поскольку от заключения договора купли-продажи помещения № 1 Администрация не уклонялась, заключение договора по цене, укзаанной в отчете независимого оценщика, , являлось для ответчика обязательным. В связи с изложенным суд приходит к выводу о том, что издержки, понесенные в связи с рассмотрением дела, относятся на лиц, участвующих в деле, которые их понесли, и не подлежат распределению по правилам главы 7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, главы 10 Кодекса об административных правонарушениях Российской Федерации, главы 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 110, 156, 150, 151, 163, 167 – 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Исковые требования удовлетворить частично.

Определить величину рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, равной 4 330 000 руб.

Обязать Администрацию г.Магнитогорска заключить с индивидуальным предпринимателем ФИО2 договор купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения № 1 , расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, по цене 4 330 000 руб. в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу, изложив пункт 2.1 договора купли-продажи недвижимого имущества в следующей редакции:

« Рыночная стоимость муниципального имущества составляет 4 330 000 (четыре миллиона триста тридцать тысяч) рублей».

Производство по требованию о признании величины рыночной стоимости недвижимого имущества нежилого помещения № 1 расположенного по адресу: <...>, общей площадью 214,2 м2, кадастровый номер 74:33:0303001:7387, в сумме 6 596 717 руб., указанной в отчете № 30/19 об определении величины рыночной стоимости недвижимого имущества от 01.03.2019 независимого оценщика индивидуального предпринимателя ФИО3, недостоверной, прекратить.

В удовлетворении требований к индивидуальному предпринимателю ФИО3 отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в апелляционную инстанцию – Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд путем подачи жалобы через Арбитражный суд Челябинской области.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Судья И.К. Катульская

Информацию о времени, месте и результатах рассмотрения апелляционной жалобы можно получить на Интернет-сайте Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда http://18aas.arbitr.ru.