Решение от 30 июня 2021 г. по делу № А79-11284/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД

ЧУВАШСКОЙ РЕСПУБЛИКИ-ЧУВАШИИ

428000, Чувашская Республика, г. Чебоксары, проспект Ленина, 4 http://www.chuvashia.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А79-11284/2020
г. Чебоксары
30 июня 2021 года
Резолютивная часть решения объявлена 23.06.2021.

Арбитражный суд Чувашской Республики - Чувашии в составе судьи Яхатиной С.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Министерства экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики, ОГРН <***>, ИНН <***>, 428000, <...>,

к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегионкомплект", ОГРН:1022102428611 ИНН:2116492860, 428000, <...>

об обращении взыскания на заложенное имущество,

при участии:

от истца – ФИО2 по доверенности от 02.10.2020 №12,

от ответчика - ФИО3, директора,

установил:

Министерство экономического развития и имущественных отношений Чувашской Республики обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Межрегионкомплект" с требованием обратить взыскание на заложенное имущество – помещение с кадастровым номером 21:01:020705:924, назначение: нежилое, общей площадью 48,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>, а также на помещение с кадастровым номером 21:01:020705:921, назначение: нежилое, общей площадью 11,6кв.м, расположенное по адресу: <...>, установив начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации в размере 1397457 руб.

Исковые требования основаны на нормах статей 348, 349, 488, 489 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательство по внесению платы за имущество, приобретенное в рамках договора купли-продажи от 19.01.2015 №4 и находящееся в залоге у истца.

Определением суда от 01.04.2021 по делу назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "Центр оценки и экспертизы "АвтоАссистанс", непосредственно эксперту ФИО4.

05.05.2021 в Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии поступило экспертное заключение от 30.04.2021 №0039/2021.

Определением суда от 11.05.2021 производство по делу возобновлено.

Заявлением от 23.06.2021 № 19/19-05-8714 истец уточнил исковые требования в части указания продажной цены заложенного имущества, просил установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в экспертном заключении ООО "Центр оценки и экспертизы "АвтоАссистанс" от 30.04.2021 №0039/2021: помещение с кадастровым номером 21:01:020705:924 - 976000 руб., помещение с кадастровым номером 21:01:020705:921- 256000 руб.

Представитель ответчика возражений относительно продажи нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:020705:924, одновременно возражал относительно продажи нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:020705:921, указав, что ответчиком произведена частичная оплата долга в рамках договора купли-продажи от 19.01.2015 №4.

Выслушав представителей сторон, изучив материалы дела, суд установил следующее.

19.01.2015 в порядке приватизации Покупателем государственного имущества Чувашской Республики, в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Законом Чувашской Республики от 23.09.2008 № 47 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности Чувашской Республики или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства", с учетом решения совместного заседания рабочих групп по предпринимательству и развитию инновационной деятельности в сфере малого и среднего бизнеса при Совете по модернизации и технологическому развитию экономики Чувашской Республики и по реализации национальной предпринимательской инициативы при Экономическом совете при Главе Чувашской Республики (протокол № 3 от 21.111.2014), на основании распоряжения Минимущества Чувашии от 26.12.2014 № 1255-р между Министерством имущественных и земельных отношений Чувашской Республики (продавец) и ООО "Межрегионкомплект" (покупатель) заключен договор купли-продажи № 4.

По условиям данного договора продавец продает, а покупатель покупает следующее имущество: помещение, назначение: нежилое, общей площадью 48,6 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020705:924 по адресу: <...> года постройки (кадастровый паспорт от 16 апреля 2014 г. № 21/301/14-112481, свидетельство о государственной регистрации права собственности Чувашской Республики от 29.04.2014 21 АБ 1 17598); помещение, назначение: нежилое, общей площадью 11,6 кв.м, с кадастровым номером 21:01:020705:921 по адресу: <...> года постройки (кадастровый паспорт от 16 апреля 2014 г. № 21/301/14-112477, свидетельство о государственной регистрации права собственности Чувашской Республики от 29.04.2014 21 АБ 117595), предоставленные по договору № 3082 на сдачу в аренду государственного имущества, являющегося собственностью Чувашской Республики, от 09.12.2009 (с дополнительными соглашениями № 1 от 27.01.2012, № 2 от 23.01.2013, № 3 от 26.02.2013, № 4 от 15.01.2014, № 5 от 12.09.2014) обществу с ограниченной ответственностью "Межрегионкомплект" (пункты 1.1, 1.2 договора).

Пунктом 2.1 договора установлена цена объекта в размере 1397457 руб. без учета НДС, на основании Отчета № 447/14-3 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения с кадастровым номером 21:01:020705:924 общей площадью 48,6 кв.м., расположенного по адресу: <...>, и Отчета № 447/14-4 об оценке рыночной стоимости пожилого помещения с кадастровым номером 21:01:020705:921 общей площадью 11,6 кв.м., расположенного по адресу: Чувашская Республика, <...>, подготовленных индивидуальным предпринимателем ФИО5 Дата составления отчетов – 12.12.2014.

В соответствии с пунктом 3.1 договора оплата стоимости объекта, указанной в пункте 2.1 настоящего договора (основной долг), производится покупателем в рассрочку в течение 60 месяцев со дня государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по 23290 руб. 95 коп., без учета НДС, ежемесячно путем перечисления покупателем денежных средств до 10 числа месяца, за который производятся платежи

В силу пункта 3.2 договора на сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, покупатель оплачивает проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже объекта (на30.12.2014), что составляет 2,75 %. Проценты должны перечисляться в сроки, предусмотренные для уплаты ежемесячных платежей. Покупатель обязан производить ежемесячно уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки.

Государственная регистрация права собственности произведена 05.02.2015.

Согласно пункту 3.5 договора в обеспечение обязательств по настоящему договору с момента передачи объекта, указанного в пункте 1.2 настоящего договора, покупателю и до момента полной оплаты, объект находится в залоге у продавца.

Пунктом 4.1 договора предусмотрено, что залог, установленный договором, обеспечивает уплату продавцу покупателем следующих сумм, причитающихся ему в случае нарушения покупателем своих обязательств по договору: в уплату основной суммы долга полностью; в виде процентов па сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка; в счет оплаты неустойки (пени) при ненадлежащем исполнении покупателем своих обязательств по договору; в виде процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации; возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Из пункта 8.1 договора следует, что продавец приобретает право обратить взыскание на имущество, заложенное по настоящему договору, для удовлетворения за счет этого имущества указанных в пункте 4.1 договора требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченных залогом обязательств покупателем.

09.09.2020 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием погасить задолженность по договору купли-продажи от 19.01.2015 № 4 в размере 971176 руб. 92 коп.

Ссылаясь на наличие у ответчика неисполненных перед истцом обязательств по договору купли-продажи №4 от 19.01.2015, истец обратился в суд иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно части 1 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

По смыслу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с положениями статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Таким образом, целью института залога является обеспечение исполнения основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения основного обязательства должником. При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связано и прекращается вместе с ним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Если договором залога не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна (пункт 3 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Наличие у ответчика долга по договору купли-продажи №4 от 19.01.2015 подтверждается решением от 08.09.2016, которым с ООО "Межрегионкомплект" в пользу Государственного комитета Чувашской Республики по имущественным и земельным отношениям взыскано 49030 руб. 26 коп. долга за период с 11.01.2016 по 31.05.2016 и 1260 руб. 69 коп. пени за период с 11.01.2016 по 31.05.2016 по договору купли-продажи №2 от 25.02.2013; 61840 руб. 62 коп. долга за период с 11.01.2016 по 31.05.2016 и 1445 руб. 34 коп. пени за период с 11.01.2016 по 31.05.2016 по договору купли-продажи №4 от 19.01.2015; вступившим в законную силу решением суда от 23.10.2017 по делу №А79-8459/2017 постановлено взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Межрегионкомплект" в пользу Министерства юстиции и имущественных отношений Чувашской Республики 516604 руб. 76 коп. долга, 34326 руб. 51 коп. пени, 31465 руб. 36 коп. процентов за пользование рассрочкой за период с 01.06.2016 по 26.04.2017.

Как указывает истец, в результате ненадлежащего исполнения ООО "Межрегионкомплект" обязательств, предусмотренных договором купли-продажи, по состоянию на 08.09.2020 у ответчика образовалась задолженность в размере 971176 руб. 92 коп., в том числе: сумма основного долга – 764219 руб. 47 коп., проценты за пользование рассрочкой – 14109 руб. 77 коп., пени за просрочку платежа – 192847 руб. 68 коп.

В соответствии со статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Факт ненадлежащего исполнения по оплате основного долга, процентов и пени по договору купли-продажи от 19.01.2019 № 4 подтверждается материалами дела и ответчиком по существу не оспорен.

По смыслу пункта 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Из материалов дела следует, что такого соглашения между сторонами не имеется, поэтому суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска.

При этом наличие обстоятельств, предусмотренных пунктом 2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации, при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, судом не установлено, ответчиком не доказано (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Поскольку обеспеченное залогом недвижимости обязательство ответчиком не исполнено, требование истца об обращении взыскания на заложенное имущество подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 Гражданского кодекса Российской Федерации обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно пункту 3 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке.

Реализация заложенного имущества, на которое взыскание обращено по решению суда осуществляется путем продажи с публичных торгов.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон № 102-ФЗ), принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 6 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 № 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге", если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества.

Ввиду наличия спора о размере начальной продажной цены заложенного имущества, по ходатайству ответчика судом назначена судебная экспертиза об определении рыночной стоимости нежилых помещений, проведение которой поручено ООО "Центр оценки и экспертизы "АвтоАссистанс", непосредственно эксперту ФИО4.

На разрешение эксперта поставлен следующий вопрос: определить на дату проведения экспертизы рыночную стоимость следующего имущества, а именно: помещение с кадастровым номером 21:01:020705:924, назначение: нежилое, общей площадью 48,6 кв.м, 1974 года постройки, расположенное по адресу: <...>; помещение с кадастровым номером 21:01:020705:921, назначение: нежилое, общей площадью 11,6 кв.м, 1974 года постройки, расположенное по адресу: <...>.

Согласно заключению ООО "Центр оценки и экспертизы "АвтоАссистанс" от 30.04.2021 №0039/2021 рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 21:01:020705:924, назначение: нежилое, общей площадью 48,6 кв.м, расположенного по адресу: <...>, составляет 1220000 руб.; рыночная стоимость помещения с кадастровым номером 21:01:020705:921, назначение: нежилое, общей площадью 11,6 кв.м, расположенного по адресу: <...> составляет 320000 руб.

Статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Заключение эксперта исследуется наряду с другими доказательствами по делу (часть 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Оценив по правилам статей 71, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение эксперта арбитражный суд установил, что оно составлено лицом, обладающим специальными знаниями и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Исследования проведены в полном объеме, объективно, обоснованность выводов содержится в исследовательской части заключения. Выводы эксперта на вопросы, поставленные судом, даны однозначные, не допускающие других толкований.

При указанных обстоятельствах, начальная продажная цена подлежит установлению в соответствии с выводами, изложенными в экспертном заключении.

Государственную пошлину суд на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относит на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

Р Е Ш И Л:

иск удовлетворить.

Обратить взыскание на следующее заложенное имущество:

– помещение с кадастровым номером 21:01:020705:924, назначение: нежилое, общей площадью 48,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>;

- помещение с кадастровым номером 21:01:020705:921, назначение: нежилое, общей площадью 11,6 кв.м, расположенное по адресу: <...>.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в экспертном заключении ООО "Центр оценки и экспертизы "АвтоАссистанс" от 30.04.2021 №0039/2021:

-помещение с кадастровым номером 21:01:020705:924 - 976000 (Девятьсот семьдесят шесть тысяч) руб.;

-помещение с кадастровым номером 21:01:020705:921- 256000 (Двести пятьдесят шесть тысяч) руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Межрегионкомплект" в доход федерального бюджета 6000 (Шесть тысяч) руб. государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в Первый арбитражный апелляционный суд, г. Владимир, в течение месяца с момента его принятия.

Решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Волго-Вятского округа, г. Нижний Новгород, при условии, что оно было предметом рассмотрения Первого арбитражного апелляционного суда или Первый арбитражный апелляционный суд отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Кассационная жалоба может быть подана в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемых решения, постановления арбитражного суда.

Жалобы подаются через Арбитражный суд Чувашской Республики – Чувашии.

Судья

С.Ю. Яхатина