Решение от 2 мая 2018 г. по делу № А45-5607/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

Дело №  А45-5607/2018
г. Новосибирск
03 мая 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 03 мая 2018 года.

 В полном объёме решение изготовлено 03 мая 2018 года.

 Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Голубевой Ю.Н., при ведении протокола судебного заседания с использованием средств аудиозаписи секретарём судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Рождественское», п. Рождественский Карасукского района Новосибирской области

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, г. Новосибирск,

третье лицо: Администрация Карасукского района Новосибирской области, г. Карасук Новосибирской области

о государственной регистрации перехода права собственности,

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 по доверенности от 09.01.2018, паспорт 



УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Рождественское», обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области со следующими исковыми требованиями:

1.           Произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Рождественское», п. Рождественский Карасукского района Новосибирской области (ОГРН <***>) права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

        – столовая, общей площадью 329,7 кв.м., находящуюся по адресу: <...>, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 54:08:028602:379;

       - мельница, общей площадью 390 кв.м., находящуюся по адресу: <...>, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 54:08:028602:377.

        2. Указать в резолютивной части, что решение суда будет являться основанием для государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Рождественское» на перечисленные в решении объекты недвижимости.

Ответчик в судебное заседание не явился, отзыв по заявленным требованиям не представил.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, в представленном отзыве не возражало в отношении удовлетворения заявленных исковых требований.

   В силу пункта части 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ответчик и третье лицо считаются извещенными надлежащим образом, и суд считает возможным разрешить спор в их отсутствие на основании пункта 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

           Рассмотрев материалы дела, выслушав доводы истца, арбитражный суд находит требования истца подлежащими удовлетворению в части по следующим основаниям.

 Как следует из материалов дела и установлено судом, между ЗАО «Агрофирма Рождественская» (продавец) и ООО «Рождественское»  (покупатель) были заключены договоры купли-продажи от 05.04.2016 № 6 и №9 по условиям которых продавец передал в собственность покупателю имущество (объекты) – здание столовой, расположенное по адресу: Новосибирская область Карасукский район, пос. Рождественский, общей площадью 356,4 кв. м., стоимостью 21300 рублей и мельницу с оборудованием, расположенную по адресу: Новосибирская область Карасукский район, пос. Рождественский, общей площадью 471 кв. м., стоимостью 31000 рублей,  (пункты 1.1, 2.1 договоров), соответственно. Передача объектов состоялась в соответствии с пунктом 3.1 договоров и была оформлена актами приема-передачи от 05.04.2016.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.12.2014 по делу № А45-9656/2014 ЗАО «Агрофирма Рождественская» признано несостоятельным (банкротом), открыта процедура конкурсного производства. Определением арбитражного суда от 26.04.2016 по делу № А45-9656/2014 конкурсное производство по делу о банкротстве ЗАО «Агрофирма Рождественская» завершено.

Деятельность ЗАО «Агрофирма Рождественская» прекращена в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства, о чем в Единый государственный реестр юридических лиц (далее – ЕГРЮЛ) 17.05.2017 внесена соответствующая запись, что подтверждается сведениями ЕГРЮЛ о данном юридическом лице по состоянию на 16.02.2018, имеющимися в материалах дела.

С целью государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости ООО «Рождественское» обратилось в Управление Росреестра с соответствующими заявлениями. Уведомлениями от 06.10.2016 Управление Росреестра сообщило о приостановлении государственной регистрации права собственности в связи с отсутствием записи о регистрации права собственности ЗАО «Агрофирма Рождественская», заявления ЗАО «Агрофирма Рождественская» о государственной регистрации права собственности, отсутствием описания земельных участков в договорах купли-продажи объектов, отсутствием второго подлинного экземпляра договоров купли-продажи и актов приема-передачи объектов.

Полагая, что в связи с ликвидацией продавца спорного объекта государственная регистрация права собственности объекты недвижимости, приобретенные по договору купли – продажи, невозможна, ООО «Рождественское» обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном Кодексом.

Перечень способов защиты гражданских прав установлен в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации и не является исчерпывающим. Согласно абзацу 13 указанной статьи защита гражданских прав может быть осуществлена и иными способами, предусмотренными законом.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации истец свободен в выборе способа защиты своего нарушенного права, однако избранный им способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и спорного правоотношения, характеру нарушения.

Основания приобретения права собственности предусмотрены статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 2 которой право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу, если иное не предусмотрено законом, договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 3 части 3 статьи 15 указанного выше Федерального закона установлено, что государственная регистрация прав без одновременного государственного кадастрового учета осуществляется по заявлению сторон договора - при государственной регистрации договора и (или) права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, возникающих на основании такого договора, если иное не установлено настоящим Федеральным законом.

Согласно части 7 статьи 15 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» при уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя.

В отсутствие продавца недвижимого имущества (правообладателя) предоставление необходимого в силу статьи 15 названного Федерального закона заявления правообладателя невозможно.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление от 29.04.2010 № 10/22), на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Вместе с тем, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации, что соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 01.09.2009 № 1395/09.

Таким образом, решение о государственной регистрации перехода права собственности по сделке может быть принято как по делу об оспаривании отказа регистрирующего органа в осуществлении этой государственной регистрации, так и по результатам рассмотрения требований, заявленных к регистрирующему органу по правилам искового производства.

В обоснование исковых требований ООО «Рождественское» представлены договоры купли – продажи от 05.04.2016 № 6, от 05.04.2016 № 9, предусматривающие передачу в собственность истца объектов – столовой, общей площадью 329,7 кв.м., находящейся по адресу: <...>, и мельницы, общей площадью 390 кв.м., находящейся по адресу: <...>.

Договор предусматривает идентифицирующие признаки передаваемого недвижимого имущества: наименование, место нахождения с указанием адреса, площадь здания.

В отношении спорных объектов кадастровым инженером ФИО3 проведены кадастровые работы, подготовлены технические планы объектов.

Договоры купли-продажи от имени ЗАО «Агрофирма Рождественская» заключены конкурсным управляющим ФИО4, утвержденной решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.12.2014 по делу № А45-9656/2014.

Продажа имущества ЗАО «Агрофирма Рождественская» осуществлена в ходе процедуры банкротства – конкурсное производство, что следует из пунктов 1.2 договоров купли-продажи. 

Частью 3 статьи 129 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» установлено право конкурсного управляющего распоряжаться имуществом должника в порядке и на условиях, установленных названным Федеральным законом.

Следовательно, сделки по продаже спорных нежилых зданий совершены от имени ЗАО «Агрофирма Рождественская» в установленном порядке лицом, действующим в пределах определенных законом полномочий.

Стоимость имущества по договорам от 05.04.2016 № 6 и №9 оплачена истцом путем перечисления денежных средств на банковский счет ЗАО «Агрофирма Рождественская» по платежному поручению №177 от 08.04.2016. При передаче имущества и составлении актов приема-передачи объектов от 05.04.2016 стороны совместно указали на полное проведение расчетов за перечисленное в актах имущество.

Как усматривается из материалов дела, спорные объекты переданы истцу по актам приема-передачи и находится в фактическом владении последнего.

Вместе с тем, государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты невозможна, что следует из собщений Управления Росреестра об отказе в государственной регистрации права от 08.11.2016, в связи с отсутствием заявления правообладателя, отсутствием записи о государственной регистрации права собственности продавца по договору купли – продажи, отсутствием второго подлинного экземпляра договоров купли-продажи, актов приема-передачи.

Как следует из имеющихся в деле материалов, АОЗТ агрофирма Рождественская» образовано путем реорганизации колхоза имени Мичурина Ирбизинского сельского Совета Карасукского района Новосибирской области на основании постановления администрации Карасукского района Новосибирской области от 04.112.1992 № 397. Впоследствии АОЗТ агрофирма «Рождественская»  реорганизована в ЗАО «Агрофирма Рождественская» на основании постановления территориальной администрации Карасукского района Новосибирской области от 17.06.2002 № 185, что подтверждается архивной справкой от 25.01.2016 и поименованными выше постановлениями, свидетельством о государственно регистрации ЗАО «Агрофирма Рождественская» № 77.

Согласно пунктам 1.1, 1.2 устава АОЗТ агрофирма «Рождественская», утвержденного протоколом № 3 от 13.03.1992 учредительного собрания акционеров, АОЗТ агрофирма «Рождественская» учреждена на добровольной основе пайщиками собственности колхоза им. Мичурина, объединившими свои имущественные и земельные паи с целью ведения высокодоходной деятельности в сферах производства, переработки и реализации сельскохозяйственной продукции, на основании решения учредительного собрания акционеров в соответствии с постановлениями Совета Министров РСФСР от 25.12.1990 № 601 «Об утверждении положения об акционерных обществах», Закона РСФСР «О предприятиях и предпринимательской деятельности», постановления правительства Российской Федерации «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» от 25.12.1991 № 86, Закона «О собственности в РСФСР».

В силу части 1 статьи 7 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» гражданин или другое лицо приобретают право собственности на имущество, полученное по не противоречащим закону основаниям.

Согласно пункту 15 Положения об акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью и Положения о ценных бумагах, утвержденного Постановлением Совмина СССР от 19.06.1990 № 590, статье 14 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР», действовавших на момент создания АОЗТ агрофирма «Рождественская», акционерное общество являлось собственником имущества, переданного ему учредителями.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 11 Постановления от 29.04.2010 № 10/22, акционерное общество, созданное в результате преобразования государственного (муниципального) предприятия в порядке, предусмотренном законодательством о приватизации, с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц становится как правопреемник собственником имущества, включенного в план приватизации или передаточный акт.

Таким образом, право собственности ЗАО «Агрофирма Рождественская» как продавца спорных объектов по договорам купли – продажи от 05.04.2016 № 6 и №9 возникло в процессе приватизации  с 1992 года. Данный факт участвующими в деле лицами в ходе судебного разбирательства не оспаривался.

Согласно пункту 1 статьи 69 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи, при условии возникновения такого права до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Государственная регистрация такого права может быть проведена при государственной регистрации перехода данного права.

Из представленных в материалы дела уведомлений об отсутствии в ЕГРН запрашиваемых сведений от 07.02.2018 и 15.02.2018 следует, что права на спорные объекты в Едином государственном реестре не зарегистрированы. Наличие правопритязаний в отношении спорных объектов каких – либо лиц из материалов не усматривается.

Согласно пункту 3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Из материалов дела следует, что земельный участок, в пределах которого расположены спорные объекты, был предоставлен АОЗТ агрофирма «Рождественская» решением главы администрации Карасукского района от 16.03.1993 № 158, о чем выдан государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей, зарегистрированный в Книге записей за № 8.

Ликвидация лица, являвшегося продавцом объектов недвижимости, препятствует истцу зарегистрировать право собственности на спорные объекты и, соответственно, осуществлять правомочия собственника в отношении вышеуказанного имущества. В рассматриваемой правовой ситуации разрешение спора по исковым требованиям об обязании зарегистрировать переход к истцу права собственности на спорные объекты соответствует принципу правовой определенности.

Учитывая положения статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым судебное решение является основанием для государственной регистрации права собственности на объекты недвижимого имущества, права на которые установлены вступившим в законную силу судебным актом, требование истца об указании в резолютивной части, что решение суда будет являться основанием для государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью «Рождественское» на перечисленные в решении объекты недвижимости, удовлетворению не подлежит, поскольку судебный акт, в силу закона является основанием для внесения записи в ЕГРН.

При изложенных обстоятельствах, принимая во внимание документальное подтверждение наличия оснований для государственной регистрации перехода права собственности на спорное недвижимое имущество и отсутствие правопритязаний на такой объект со стороны других лиц, следуя правовым позициям Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований об обязании зарегистрировать переход к истцу права собственности на спорные объекты.

Поскольку Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Новосибирской области, привлечённое к участию в деле в качестве ответчика в материально – правовых отношениях с истцом не состояло, каких – либо действий, нарушающих права истца не совершало, расходы по оплате госпошлины подлежат отнесению на истца.

  Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, 

                                                      Р Е Ш И Л:

              произвести государственную регистрацию перехода к обществу с ограниченной ответственностью «Рождественское», п. Рождественский Карасукского района Новосибирской области (ОГРН <***>) права собственности на следующие объекты недвижимого имущества:

        – столовая, общей площадью 329,7 кв.м., находящуюся по адресу: <...>, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 54:08:028602:379;

       - мельница, общей площадью 390 кв.м., находящуюся по адресу: <...>, расположенную на земельном участке с кадастровым номером 54:08:028602:377.

            В остальной части иска отказать.

            Решение арбитражного суда, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в течение месяца после его принятия в Седьмой арбитражный апелляционный суд, город Томск.

              Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу обжалуемого решения, в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа, город Тюмень, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

            Судья                                                                          Ю.Н.Голубева