Решение от 28 июля 2017 г. по делу № А63-6136/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЯ

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А63-6136/2017
г. Ставрополь
28 июля 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 21 июля 2017 года

Решение изготовлено в полном объеме 28 июля 2017 года

Арбитражный суд Ставропольского края в составе судьи Карпеля В.Л., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в судебном заседании заявление

общества с ограниченной ответственностью «Аксиома роста», г. Пятигорск, ОГРН <***>,

к муниципальному учреждению «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, ОГРН <***>, администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, ОГРН <***>,

о признании незаконным отказа в продлении действия разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на земельном участке по ул. Октябрьской, 8, выраженного в письме от 20.02.2017 № 851, и обязании продлить действие разрешения на реконструкцию,

при участии представителя заявителя ФИО2 по доверенности от 18.04.2017, в отсутствие представителей заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенных,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Аксиома роста» (далее – общество, ООО «Аксиома роста») обратилось в арбитражный суд с заявлением к муниципальному учреждению «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска» (далее - муниципальное учреждение) и администрации города Пятигорска (далее - администрация), в котором изложены следующие требования:

-признать незаконным отказ муниципального учреждения, выраженный в письме от 20.02.2017 № 851 в продление действия разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на предоставленном обществу земельном участке по ул. Октябрьской, 8;

-обязать муниципальное учреждение продлить действие разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на предоставленном земельном участке по ул. Октябрьской, 8.

В обоснование заявленных требований общество указало, что 09.02.2017 обратилось в администрацию с заявлением о продлении разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на земельном участке по ул. Октябрьской, 8. В письме от 20.02.2017 № 851 муниципальным учреждением ООО «Аксиома роста» отказано в продлении разрешения на реконструкцию в связи с истечением срока действия договора инвестирования. Вместе с тем договор инвестирования является действующим и исполняется сторонами, в нем не установлены конкретные сроки его действия, а имеется ссылка на окончание реконструкции объекта. В завершении строительства объекта инвестирования заинтересован не только заявитель, но и муниципальное образование. С заявлением о продлении разрешения на строительство застройщик должен обратиться в течение определенного периода времени до истечения срока действия разрешения на строительство. При условии начала строительства (до истечения срока действия выданного разрешения) в продлении действия такого разрешения уполномоченным органом не может быть отказано. Таким образом, отсутствовали основания для отказа в продлении срока разрешения на реконструкцию.

В судебном заседании представитель общества просил требования удовлетворить, поддержал доводы заявления.

Представитель администрации и учреждения в отзыве на заявление просил суд в удовлетворении требований заявителю отказать. Сообщил, что срок реконструкции объекта истек 20.02.2017. Требования о дополнительном изменении договора инвестирования в части продления сроков реконструкции объекта не заявлялись и не рассматривались. В такой ситуации не имелось оснований к продлению срока разрешения на строительство. Также, при обращении с соответствующим заявлением общество не представило в уполномоченный орган проектное решение в измененном виде, с указанием актуальных сроков реализации проекта.

Представитель заинтересованных лиц, надлежащим образом извещенный судом о времени и месте рассмотрения спора, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие.

Заслушав пояснения представителя заявителя, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства, суд посчитал заявленные требования подлежащими удовлетворению.

Как следует из материалов дела, по результатам конкурса 26.12.2011 между муниципальным образованием город-курорт Пятигорск в лице МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (муниципалитет) и ООО «Аксиома Роста» (инвестор) заключен договор инвестирования капитальных вложений (далее - договор инвестирования), предметом которого являются отношения сторон по инвестированию в объект недвижимого имущества муниципальной собственности - нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв.м, по адресу: <...>.

В пункте 3 договора инвестирования определено, что результатами инвестиционной деятельности будет являться произведенная инвестором реконструкция имущества (нежилого здания кинотеатра) в целях создания 3-х этажного торгово-развлекательного комплекса с сохранением на площади не менее 2 000 кв.м назначения здания для организации отдыха, развлечений и культуры, с количеством посадочных мест в кинозалах не менее 800.

Постановлением администрации города Пятигорска от 14.06.2012 № 1949 утверждены акт выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения торгово-развлекательного комплекса в районе здания № 8 по ул. Октябрьской, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории.

Земельный участок поставлен на кадастровый учет 26.06.2016 площадью 3762 кв.м, ему присвоен кадастровый номер 26:33:150215:362.

На основании постановления администрации от 11.07.2012 № 2236 между МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.07.2012 № 52/1210 с кадастровым номером 26:33:150215:362, для размещения объектов торговли, торгово-развлекательных центров, на срок с 11.07.2012 по 11.07.2015.

Договор прошел государственную регистрацию 01.08.2012 за номером 26-26-28/003/2012-573.

В соответствии с постановлением от 20.08.2012 № 3380 обществу выдано разрешение на строительство от 20.08.2012 № Ru2630800-0129-2012 сроком действия до 20.02.2014.

Во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 по делу № А63-12028/2013 между муниципальным образованием городом Пятигорском и ООО «Аксиома Роста» заключено дополнительное соглашение от 22.04.2014 к договору инвестирования.

Согласно названному дополнительному соглашению пункт 2 договора инвестирования изложен в следующей редакции: «Объектом недвижимого имущества, вовлекаемым в инвестиционную деятельность, является нежилое здание кинотеатра литера А, площадью 2 140,8 кв. м, распложенное по адресу: <...>, а также земельный участок под ним с кадастровым номером 26:33:150215:0031, площадью 3 726 кв. м, по адресу: <...>, находящийся в собственности муниципального образования города-курорта Пятигорска, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.08.11 сделана запись регистрации № 26-26-28/033/2011-249 (далее – Имущество)».

В соответствии с измененной редакцией пункта 3 договора инвестирования в результате инвестиционной деятельности инвестором будет произведен снос и новое строительство объекта недвижимости, вследствие чего будет создан торгово-развлекательный комплекс переменной этажности, состоящий из четырех блоков, с сохранением на площади не менее 2 000 кв.м назначения здания для организации отдыха, развлечений и культуры, с количеством посадочных мест в кинозалах не менее 800, в соответствии с проектной документацией «Реконструкция кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный комплекс (ТРК) по ул. Октябрьская, № 8, г. Пятигорск, Ставропольского края», подготовленной ООО «Гражданпроект» (357600, РФ, <...>, ОГРН <***>), получивший положительное заключение № 2-1-1-0284-13 негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, проведенной ООО «Негосударственная экспертиза проектов строительства.

Срок реконструкции объекта установлен на 30 месяцев.

Согласно подпункту 6 пункта 9 договора в измененной редакции определен размер доли муниципального образования города-курорта Пятигорска на реконструированный объект договора, либо площадь и назначение помещений в реконструированном объекте договора, на которые у муниципального образования города-курорта Пятигорска возникает право общей долевой собственности: у муниципалитета возникает право общей долевой собственности на объект договора, при этом размер доли муниципального образования города-курорта Пятигорска составит 10,4683978%.

В связи с вступлением в законную силу решения Арбитражного суда Ставропольского края от 30.12.2013 по делу № A63-12028/2013 постановлением администрации от 04.07.2014 № 2248 разрешение на строительство от 20.08.2012 № Ru 2630800-0129-2012 продлено на срок до 20.02.2015, а постановлением администрации от 19.02.2016 № 567 на срок до 20.02.2017.

Также на основании решения Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2015 по делу № А63-12351/2015 между МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и обществом заключено дополнительное соглашение от 22.01.2016 к договору инвестирования, согласно которому срок реконструкции объекта установлен на 54 месяца.

25 января 2016 года МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и общество заключили дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка от 17.07.2012 № 52/12ю о продлении срока аренды по 11.07.2017.

На основании технического паспорта 09.10.2015 поставлено на кадастровый учет здание торгово-развлекательного центра с присвоением кадастрового номера 26:33:150215:400, площадью 21 118 кв.м, площадью застройки 5 741,3 кв.м, по адресу: <...>.

14 марта 2016 года в кадастровый паспорт внесены сведения о готовности объекта - 58%.

На основании соглашения о распределении долей от 01.03.2016, заключенного между МУ «Управление имущественных отношений администрации города Пятигорска» и обществом, на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:150215:400 зарегистрировано право общей долевой собственности:

-за обществом 179/200 доли в праве (запись о регистрации от 22.03.2016 № 26-26/028-26/028/305/2016-1062/1),

за муниципальным образованием города-курорта Пятигорска - 21/200 доля в праве (запись о регистрации от 22.03.2016 № 26-26/028-26/028/305/2016-1062/2), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.07.2017 № 26-0-1-54/4008/2017-6661.

09 февраля 2017 года общество обратилось в администрацию с заявлением № 6 о продлении разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на предоставленном земельном участке.

В письме от 20.02.2017 № 851 муниципальное учреждение отказало ООО «Аксиома Роста» в продлении разрешения на реконструкцию сославшись на истечение срока действия договора инвестирования. Также уполномоченный орган указал, что на спорный объект незавершенного строительства по ул. Октябрьской, 8 имеется свидетельство о государственной регистрации права общедолевой собственности общества и муниципального образования города-курорта Пятигорска. В связи с чем, заявления о продлении срока на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр должны подавать все сособственники.

Считая выраженный в письме от 20.02.2017 № 851 отказ в продлении разрешения на строительство незаконным и нарушающим права общества, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс).

Для удовлетворения требования о признании незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя (часть 1 статьи 198, часть 4 статьи 200 Кодекса).

Абзац 3 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 17.11.1995 № 169-ФЗ «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» определяет, что строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения, а также с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 8 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) к полномочиям органов местного самоуправления относится выдача разрешений на строительство, разрешений на ввод объектов в эксплуатацию при осуществлении строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, расположенных на территориях поселений.

Порядок выдачи разрешения на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт объектов регламентирован в статье 51 Градостроительного кодекса.

Из части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса следует, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, за исключением случаев, предусмотренных данным Градостроительным кодексом.

В соответствии с частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса в целях строительства, реконструкции объекта капитального строительства застройщик направляет заявление о выдаче разрешения на строительство непосредственно в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство в соответствии с частями 4 - 6 настоящей статьи федеральный орган исполнительной власти. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1) правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка или, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, реквизиты проекта планировки территории и проекта межевания территории; 3) материалы, содержащиеся в проектной документации.

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (часть 19 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Согласно части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления или уполномоченной организацией, осуществляющей государственное управление использованием атомной энергии и государственное управление при осуществлении деятельности, связанной с разработкой, изготовлением, утилизацией ядерного оружия и ядерных энергетических установок военного назначения, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

Названная норма связывает возможность продления срока действия разрешения с фактом осуществления застройщиком строительных работ.

Иных оснований для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство, помимо указанных в части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, действующее законодательство не содержит.

Сведения о том, что реконструкция кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на предоставленном в аренду земельном участке по ул. Октябрьской, 8 не начаты до истечения срока подачи такого заявления, в оспариваемом отказе, выраженном в письме от 20.02.2017 № 851, не указаны.

Пунктом 3 договора инвестирования (в редакции дополнительного соглашения от 22.05.2014) установлено, что в результате инвестиционной деятельности инвестором будет произведен снос и новое строительство объекта недвижимости, в результате чего будет создан торгово-развлекательный комплекс переменной этажности, состоящий из четырех блоков, с сохранением на площади не менее 2 000 кв.м назначения здания для организации отдыха, развлечений и культуры, с количеством посадочных мест в кинозалах не менее 800, в соответствии с проектной документацией «Реконструкция кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный комплекс (ТРК) по ул. Октябрьская, № 8, г. Пятигорск, Ставропольского края», подготовленной ООО «Гражданпроект».

Доказательства отсутствия начала реконструкции (снос и новое строительство) объекта недвижимости не представлены. Между тем, лицами, участвующими в деле, не отрицалось, что строительство спорного объекта начато заявителем до подачи заявления о продлении срока действия разрешения на строительство. Незавершенный строительством объект имеет 58% готовности, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами (свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2016, выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19.07.2017 № 26-0-1-54/4008/2017-6661 о регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:33:150215:400, расположенного по адресу: <...> за обществом 179/200 доли в праве, за муниципальным образованием города-курорта Пятигорска 21/200 доля в праве).

В качестве основания для отказа в продлении разрешения на реконструкцию объекта муниципальное учреждение сослалось на истечение срока действия договора инвестирования, а также отсутствие заявлений о продлении срока на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр от всех сособственников.

Данный вывод муниципального учреждения нельзя признать верным. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.12.2015 по делу № А63-12351/2015 и дополнительным соглашением от 22.01.2016 к договору инвестирования срок реконструкции объекта договора установлен на 54 месяца.

Согласно пункту 13 договора инвестирования договор вступает в силу со дня его подписания сторонами и считается исполненным после государственной регистрации права собственности сторон на реконструированный объект. Таким образом, договором инвестирования не установлены конкретные сроки его действия, в нем имеется ссылка на окончание реконструкции объекта. В связи с чем, договор инвестирования является действующим и исполняется сторонами.

На дату обращения заявителя за продлением разрешения на строительство срок аренды земельного участка на основании договора аренды от 17.07.2012 № 52/12ю не истек.

Кроме того, судом учтено, что право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за муниципальным образованием городом-курортом Пятигорском и ООО «Аксиома Роста». Следовательно, в окончании строительства объекта инвестирования заинтересовано не только общество, но и муниципальное образование. Продление действия разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр приведет к соблюдению также и публичных интересов муниципального образования.

Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, суд установил, что к моменту обращения общества в администрацию с заявлением о продлении срока разрешения на строительство от 20.08.2012 № Ru 2630800-0129-2012 строительные работы на указанном в разрешении объекте начаты. Документы, необходимые для продления разрешения и предусмотренные административным регламентом (включая схему планировочной организации земельного участка и проект организации строительства), у органа местного самоуправления имелись.

Нарушение обществом шестидесятидневного срока, установленного частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса, не является основанием отказа в продлении срока действия ранее выданного разрешения на строительство.

Как указал Верховный суд Российской Федерации в определении от 09.12.2015 по делу № 308-КГ15-7455 в части 20 статьи 51 Градостроительного кодекса установлено одно основание для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство: если строительство не было начато до истечения срока действия разрешения. Подача заявления менее чем за 60 дней до истечения срока действия разрешения не предусмотрена Градостроительным кодексом в качестве основания для отказа в продлении срока действия разрешения на строительство.

С учетом приведенных правовых норм и установленных при разрешении спора обстоятельств, у заинтересованных лиц отсутствовали предусмотренные законом основания для отказа в продлении срока разрешения на строительство спорного объекта, такой отказ противоречит закону и нарушает права общества.

В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 Кодекса).

С целью восстановления нарушенных прав и законных интересов общества суд посчитал необходимым возложить на муниципальное учреждение обязанность по продлению срока действия разрешения на строительство от 20.08.2012 № Ru 2630800-0129-2012.

По правилам статьи 110 Кодекса судебные расходы заявителя по уплате госпошлины в размере 3 000 рублей подлежат взысканию в его пользу с заинтересованных лиц. Остальная часть государственной пошлины в размере 9 000 рублей, излишне уплаченной обществом при подаче заявления в арбитражный суд чеком-ордером от 21.04.2017 подлежит возврату из федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

требования удовлетворить.

Признать незаконным отказ в продление действия разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на предоставленном земельном участке по ул. Октябрьской, 8, выраженный в письме муниципального учреждения «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска» от 20.02.2017 № 851.

Обязать муниципальное учреждение «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска» продлить действие разрешения на реконструкцию кинотеатра «Космос» под торгово-развлекательный центр на предоставленном земельном участке по адресу: <...>.

Взыскать с муниципального учреждения «Управление архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства администрации города Пятигорска», г. Пятигорск, и администрации города Пятигорска, г. Пятигорск, в пользу общества с ограниченной ответственностью «Аксиома роста», г. Пятигорск, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3 000 рублей, по 1 500 рублей с каждого.

Решение суда может быть обжаловано через Арбитражный суд Ставропольского края в Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в месячный срок со дня его принятия и в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

СудьяВ.Л. Карпель