Решение от 25 января 2018 г. по делу № А53-17651/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

г. Ростов-на-Дону

«25» января 2018 годаДело №А53-17651/2017

Резолютивная часть решения объявлена «23» января 2018 года

Полный текст решения изготовлен «25» января 2018 года

Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Прокопчук С.П.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Черноморовым А.В.,

рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «МЕДИТЭК» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества,

при участии:

от истца – представитель ФИО1 (доверенность от 23.05.2017), представитель ФИО2 (доверенность от 23.05.2017);

от ответчика – представитель ФИО3 (доверенность от 09.01.2018),

установил:

общество с ограниченной ответственностью «МЕДИТЭК» обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к Комитету по управлению имуществом Миллеровского района об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества.

Представитель истца в судебное заседание явился, заявил ходатайство об уточнении исковых требований, согласно которому просит суд:

1) установить цену приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и ООО «Медитэк» в размере 4 594 000 рублей.

2) установить порядок оплаты приобретаемого муниципального имущества по договору купли-продажи между Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района и ООО «Медитэк» в рассрочку в течение пяти лет в следующем порядке: 20% цены приобретаемого имущества оплачивается в течении 30 дней с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества; оставшаяся сумма оплачивается ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала с начислением процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Право формулирования исковых требований является прерогативой истца, которая представлена ему в силу прямого указания данного в законе, в связи с чем, суд, руководствуясь положениями статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, признал заявленное истцом ходатайство подлежащим удовлетворению.

Представитель истца уточненные исковые требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, полагая заключение экспертов ООО «161 Эксперт» не достоверном и не соответствующим законодательству по судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации, выводы экспертов не обоснованными.

Представитель истца возражал относительно доводов ответчика ввиду их несостоятельности.

В судебном заседании 16.01.2018 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом объявлен перерыв до 23.01.2018 до 10 часов 45 минут. После перерыва судебное разбирательство продолжено.

Представитель истца в судебное заседание явился, уточненные требования поддержал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения представителей сторон, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, ООО «Медитэк» является арендатором нежилого помещения, состоящее из комнат №№ 43-74, кадастровый номер 61:54:0082401:22:10/1, являющегося частью нежилого помещения общей площадью - 1131,4 кв.м с кадастровым номером 61:54:0082401:40, расположенного в здании Литер А, по адресу: <...>, на основании договора аренды нежилого помещения №1 от 09.01.2008, заключенного с Комитетом по управлению имуществом Миллеровского района.

Помещение находится в муниципальной собственности муниципального образования «Миллеровский район».

20.02.2017 арендатор обратился в Администрацию Миллеровского района с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в собственность в порядке, установленном нормами Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемое субъектами малого предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» №159-ФЗ от 22.06.2008 (далее - Закон №159-ФЗ).

21.04.2017 Администрацией Миллеровского района в лице Комитета по управлению имуществом Миллеровского района было принято распоряжение №190 «Об условиях приватизации муниципального имущества, находящегося в муниципальной собственности муниципального образования «Миллеровский район», в соответствии с которым было принято решение о реализации преимущественного права арендатора - субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого имущества.

В вышеуказанном распоряжении был определен способ приватизации муниципального имущества, выкупная цена, порядок оплаты приобретаемого арендованного имущества, а также мероприятия, связанные с проведением приватизации в соответствии с нормами Закона №159-ФЗ.

25.04.2017 Комитет по управлению имуществом Миллеровского района направил в адрес заявителя проект договора №2 купли-продажи муниципального имущества с сопроводительным письмом №83/10/1589 от 25.04.2017.

В распоряжении Комитета по управлению имуществом Миллеровского района и проект договора указана выкупная цена объекта в размере 13 829 100 рублей, определенная на основании отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 14.04.2017 реестровый №8-062/2-2017, выполненного независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», а также порядок оплаты объекта - единовременно в течении 15 календарных дней со дня заключения договора купли-продажи.

24.05.2017 заявитель направил протокол разногласий №131/2017 к договору №2 купли-продажи муниципального имущества и редакцию договора №2, подписанные со стороны общества директором ФИО4

В протоколе разногласий, а также в проекте договора №2 общество установило выкупную стоимость в размере 4 000 000 рублей исходя из информации о вероятной рыночной цене помещения, полученной от другого оценщика, а также предложил порядок оплаты выкупной стоимости, отличающийся от предложенного порядка оплаты комитетом.

Письмами Комитета по управлению имуществом Миллеровского района №83/10/1801 от 30.05.2017 и №83/10/1847 от 07.06.2017 протокол разногласий к договору №2 купли-продажи муниципального имущества был отклонен, а в подписании договора в редакции общества было отказано.

Данные обстоятельства послужили основанием для обращения общества в суд с настоящим иском об урегулировании разногласий в соответствии со статьями 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, суд пришел к выводу о возможности удовлетворения уточненных требований истца, приняв во внимание следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.

В пункте 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").

Спор возник исключительно в отношении выкупной цены объекта недвижимого имущества и порядка оплаты.

Возражая против иска в указанной части, комитет настаивает на правильности определения цены.

С целью установления рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, судом по ходатайству истца назначена судебная оценочная экспертиза. Проведение экспертизы по делу поручено эксперту ООО РЦО «Дон Эксперт» ФИО5.

На разрешение эксперта суд поставил следующий вопрос:

определить рыночную стоимость объекта недвижимости – Нежилое помещение, состоящее из комнат: №43 – 30,1 кв.м, № 44 - 4,2 кв.м, № 45-1,7 кв.м, № 46-2,1 кв.м, № 47 - 2,4 кв.м, № 48 - 13,1 кв.м, № 49 - 11,4 кв.м, № 50 - 164,2 кв.м, № 51 - 20,2 кв.м, № 52 - 29,8 кв.м, № 53 - 3,4 кв.м, № 54 - 2,4 кв.м, № 55 - 3,4 кв.м, № 56 -1,9 кв.м, № 57 - 2,4 кв.м, № 58-1,0 кв.м, № 59 — 1,0 кв.м, № 60 — 2,6 кв.м, № 61 - 4,8 кв.м, № 62 — 11,4 кв.м, № 63 - 14,9 кв.м, № 64 - 12,7 кв.м, № 65-1,7 кв.м, № 66 - 75,4 кв.м, № 67 - 9,1 кв.м, № 68 - 11,4 кв.м, № 69 - 9,2 кв.м, № 70 - 11,4 кв.м, № 71 - 3,8 кв.м, № 72 — 29,6 кв.м, № 73 — 53,7 кв.м, № 74 — 19,3 кв.м, общей площадью – 565,9 кв.м, номера на поэтажном плане: этаж №1 – 43, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56, 57, 58, 59, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 67, 68, 69, 70, 71, 72, 73, 74, являющееся частью нежилого помещения общей площадью - 1131,4 кв.м, с кадастровым номером 61:54:0082401:40, расположенного в здании Литер А, по адресу: <...>.

Согласно основным выводам эксперта, содержащимся в заключении от 16.10.2017 №4325-17, выполненном ООО РЦО «Дон Эксперт», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 12 956 000 рублей.

Оценивая указанное заключение эксперта, принимая во внимание возражения истца, его порочащие, учитывая, что спор по размеру величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости между сторонами не исчерпан, суд пришел к выводу, что оно является не ясным и не полным, поэтому не может быть признано судом надлежащим доказательством по делу.

Поскольку у суда возникли сомнения в обоснованности заключения эксперта ООО РЦО «Дон Эксперт» ФИО5, суд пришел к выводу о необходимости назначения повторной экспертизы по делу в порядке части второй статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проведение экспертизы по делу поручил экспертам ООО «161 ЭКСПЕРТ» ФИО6, ФИО7.

Согласно основным выводам эксперта, содержащимся в заключении от 23.11.2017 №891-11-17, выполненном ООО «161 ЭКСПЕРТ», рыночная стоимость спорного объекта недвижимости округленно составляет 4 594 000 рублей.

Оценивая указанное заключение эксперта, отклоняя доводы ответчика, его порочащие, ввиду их несостоятельности, суд приходит к выводу, что оно соответствует требованиям закона, является ясным и полным, противоречия в выводах оценщика отсутствуют, поэтому заключение является надлежащим доказательством по делу.

Суд находит, что при таких обстоятельствах условие о цене недвижимости должно быть сформулировано с включением данных о цене в сумме 4 594 000 рублей.

Помимо этого на разрешение суда истцом заявлено требование о включении в договор условия о рассрочке оплаты в течение пяти лет в следующем порядке: 20% цены приобретаемого имущества оплачивается в течении 30 дней с даты подписания договора купли-продажи муниципального имущества; оставшаяся сумма оплачивается ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала с начислением процентов на сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, в размере ставки равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации.

Возражая против иска в этой части, комитет указывает, что при обращении за выкупом истец не просил о рассрочке платежа, решения о цене и условиях выкупа принято Миллеровской городской Думой и комитет не вправе вносить изменения в эти условия. Ответчик полагает, что, не заявив изначально требований о рассрочке, истец не вправе требовать ее при разрешении спора судом.

Между тем в направленном истцом с протоколом разногласий проекте договора эти условия изложены.

Суд полагает требования в этой части подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно статье 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 01.07.2017) "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее пяти лет.

Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

Следовательно, именно арендатор вправе определить, применять ли при выкупе правило о рассрочке, а к гарантиям прав продавца относится нахождение имущества в залоге у продавца в силу закона до момента выкупа и начисление процентов на сумму платежей, по которым предоставлена рассрочка.

Закон не связывает реализацию этого права с заявлением о нем при обращении за выкупом и не ограничивает арендатора сроком на заявление требования о рассрочке. Достаточно того, что это условие заявлено им при заключении договора, согласовании его условий. Включение этого условия в протокол разногласий к договору закону не противоречит, а потому оснований для отклонения этого требования истца суд не усматривает.

При таких обстоятельствах требования общества подлежат удовлетворению в полном объеме.

Истцом при подаче настоящего иска уплачена государственная пошлина в сумме 6 000 рублей (платежное поручение от 24.05.2017 №1791).

Кроме того, истцом в материалы дела представлено платежное поручение от 05.09.2017 №3146 на сумму 50 000 рублей, подтверждающее перечисление денежных средств для оплаты экспертных услуг на депозитный счет арбитражного суда.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. В случае, если иск удовлетворен частично, судебные расходы относятся на лиц, участвующих в деле, пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.

Согласно письму ООО «161 ЭКСПЕРТ» стоимость экспертизы составила 30 000 рублей.

При таких обстоятельствах судебные расходы по уплате государственной пошлины и по оплате экспертных услуг подлежат взысканию с ответчика в пользу истца в сумме 36 000 рублей.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Определить условия пунктов 2.1.-2.3. договора № 2 купли-продажи муниципального имущества в следующей редакции:

2.1. Цена, приобретаемого покупателем имущества, указанного в п. 1.1. настоящего договора, составляет 4 594 000 рублей 00 копеек. НДС не облагается.

2.2. Оплата за имущество, указанное в пункте 1.1. настоящего договора, производится в соответствии с пунктом 2 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в рассрочку в течение пяти лет со дня подписания настоящего договора путем перечисления покупателем указанной в пункте 2.1. суммы в бюджет Миллеровского района на реквизиты, указанные в главе 10 настоящего договора, в следующем порядке:

- 20% от цены приобретаемого объекта в течение 30 дней со дня подписания настоящего договора;

- оставшуюся сумму покупатель перечисляет ежеквартально равными частями до 25 числа последнего месяца квартала.

2.3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов в соответствии с пунктом 3 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Миллеровского района (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «МЕДИТЭК» (ИНН <***>, ОГРН <***>) 36 000 рублей судебных расходов.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения, через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в соответствии с главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судья С.П. Прокопчук