Решение от 29 сентября 2024 г. по делу № А19-22599/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ

664025, г. Иркутск, бульвар Гагарина, д. 70, тел. (3952)24-12-96; факс (3952) 24-15-99 дополнительное здание суда: ул. Дзержинского, д. 36А, тел. (3952) 261-709; факс: (3952) 261-761

http://www.irkutsk.arbitr.ru Именем Российской Федерации
Р Е Ш Е Н И Е

г. Иркутск Дело № А19-22599/2021 « 30 » сентября 2024 года.

Резолютивная часть решения объявлена в судебном заседании 16.09.2024 года.

Арбитражный суд Иркутской области в составе судьи Акопян Е.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сухановой М.С., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 в интересах ЗАКРЫТОГО АКЦИОНЕРНОГО ОБЩЕСТВА «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 665825, <...>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП: <***>, ИНН: <***>)

о признании недействительным договора,

третьи лица: ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ВЕКТОР» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 664043, ИРКУТСКАЯ ОБЛАСТЬ, ИРКУТСК ГОРОД, РАКИТНАЯ УЛИЦА, 14), ФИО4

в судебном заседании 09.09.2024 в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 15 час. 10 мин. 16.09.2024, после перерыва судебное заседание продолжено,

при участии в судебном заседании представителей:

от процессуальных истцов: от ФИО1: ФИО5, доверенность 38 АА 3606811 от 15.11.2021 (удостоверение адвоката); от ФИО2: ФИО5, доверенность 38 АА 3887086 от 11.08.2022 (удостоверение адвоката); Семейкина Н.М., доверенность № 38АА 4448497 от 13.08.2024 (паспорт);

от материального истца ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ»: ФИО6, доверенность 38 АА 3887074 от 10.08.2022 (удостоверение адвоката);

от ответчика: ФИО7, доверенность 38 АА 3787721 от 25.07.2022 (паспорт, диплом);

от ФИО4: ФИО8, доверенность 38 АА 3787990 от 11.08.2022 (паспорт, диплом); ФИО9, доверенность № 38 АА 3787993 от 11.08.2022 (удостоверение адвоката); от ООО «ВЕКТОР»: не явились, извещены надлежащим образом;

от ООО «Новосибирская оценочная компания»: ФИО10, доверенность № 16 от 09.01.2024,

установил:

ФИО1, ФИО2 (далее – соистцы, ФИО1, ФИО2) обратились в Арбитражный суд Иркутской области к ЗАКРЫТОМУ АКЦИОНЕРНОМУ ОБЩЕСТВУ «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ», индивидуальному предпринимателю ФИО3 (далее – соответчики, ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ», ИП ФИО3) с требованиями:

– признать недействительным договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2020, заключенный между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО3, дополнительное соглашение (соглашение о неустойке) от 14.06.2021 к договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2020, заключенного между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО3

– признать недействительным дополнительное соглашение от 14.03.2022 к договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2020, заключенное между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО3;

– применить последствия недействительности сделки в виде обязания ИП ФИО3 возвратить ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» переданное по договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 следующие объекты недвижимого имущества, распложенного по адресу: Иркутская область, г. Ангарск. 92/93 квартал, д.22:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина, хозяйственного двора, торговой зоны, кадастровый номер: 38:26:040107:172, площадью 5607 кв.м.,

2) здание, назначение: нежилое, площадью 4432.2 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:5253,

3) здание, склад, назначение: нежилое, общая площадь 290.1 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:1188.

Определением от 02.03.2022 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ (ООО) «ВЕКТОР».

Определением от 06.04.2022 суд определил процессуальный статус ФИО1, ФИО2 как процессуальных истцов, ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» как материального истца.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 21 марта 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2023 года решение от 21 марта 2023 года оставлено без изменения.

Постановлением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 04.10.2023 решение Арбитражного суда Иркутской области от 21 марта 2023 года и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 29 июня 2023 года отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Иркутской области.

Определением от 14.12.2023 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена ФИО4 (далее – ФИО4, третье лицо).

Представитель процессуальных истцов требования поддержала по доводам, изложенным ранее, также поддержала ходатайство о назначении повторной экспертизы.

Представитель ответчика требования не признала по доводам отзывов, против назначения повторной экспертизы возражала.

Поступившее от ответчика после перерыва ходатайство об отложении заседания в связи с невозможностью явки в процесс отклонено судом, с учетом мнения представителей сторон. По мнению суда, приведенные ответчиком в ходатайстве обстоятельства, не свидетельствуют о наличии оснований для отложения судебного разбирательств в соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представитель ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» ФИО6 выступил на стороне истца, поддержал ранее озвученную позицию.

Представители ФИО4, выступили на стороне ответчика.

Информация о времени и месте судебного заседания была размещена па официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет www.irkutsk.arbitr.ru в соответствии с требованиями абзаца второго пункта 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, ознакомившись с письменными доказательствами, суд установил следующие обстоятельства.

ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» на праве собственности принадлежат нижеследующие объекты недвижимого имущества:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина, хозяйственного двора, торговой зоны, кадастровый номер: 38:26:040107:172, площадью 5607 кв.м.,

2) здание, назначение: нежилое, площадью 4432.2 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:5253,

3) здание, склад, назначение: нежилое, общая площадь 290.1 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:1188.

01.11.2020 между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» в лице генерального директора ФИО4, с одной стороны, и ИП ФИО3 с другой, подписан договор аренды в отношении нижеследующего недвижимого имущества:

1) земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина, хозяйственного двора, торговой зоны, кадастровый номер: 38:26:040107:172, площадью 5607 кв.м.,

2) здание, назначение: нежилое, площадью 4432.2 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:5253,

3) здание, склад, назначение: нежилое, общая площадь 290.1 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:1188.

Договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 09.11.2020, в Единый государственный реестр недвижимости внесены записи о государственной регистрации № 38:26:040107:1188-38/115/2020-1, № 38:26:040107:172-38/115/2020-1 и № 38:26:040107:5253-38/115/2020-1.

14.06.2020 ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО3 заключили дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 о неустойке.

В соответствии с дополнительным соглашением от 14.03.2022 к договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2020, пункт 4.1. договора аренды от 01.11.2020 изложен в следующей редакции: «Стоимость арендной платы, подлежащей уплате Арендатором в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей:

4.1.1. постоянная арендная плата: денежные средства в сумме 1 150 000 (Один миллион сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц;

4.1.2. Переменная арендная плата: денежные средства, включающие в себя возмещение стоимости потребленной Арендатором электроэнергии, тепло/водоснабжения, и иных услуг. Размер переменной арендной платы определяется на основании показателей приборов учета электроэнергии и выставляется Арендодателем в виде счетов на оплату».

Пункт 2.1. договора аренды от 01.11.2020 изменить, изложить в следующей редакции: «Настоящий договор аренды вступает в силу с даты его государственной регистрации и заключен сроком на 10 лет.

Расходы по оплате государственной пошлины за государственную регистрацию настоящего договора отнесены на счет Арендатора».

Пункт 3.4.4. исключен.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

ФИО2 и ФИО1, являясь акционерами ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ», полагая, что договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 является крупной сделкой совершенной ответчиком и исполнительным органом ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» с нарушением порядка совершения крупной сделки, предусмотренного статьей 78, 79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», исполнительным органом при заключении договора аренды было допущено злоупотребление правом, что выразилось в том, что стоимость арендной платы была существенно занижена по отношению к рыночной стоимости арендной платы, обратились в суд с рассматриваемым иском.

Исследовав и оценив представленные доказательства каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Согласно пункту 6 статьи 79 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупная сделка, совершенная с нарушением порядка получения согласия на ее совершение, может быть признана недействительной (статьи 173.1 Гражданского кодекса Российской Федерации) по иску общества, члена совета директоров (наблюдательного совета) общества или его акционеров (акционера), владеющих в совокупности не менее чем одним процентом голосующих акций общества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» крупной сделкой считается сделка (несколько взаимосвязанных сделок), выходящая за пределы обычной хозяйственной деятельности и при этом:

1) связанная с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества (в том числе заем, кредит, залог, поручительство, приобретение такого количества акций или иных эмиссионных ценных бумаг, конвертируемых в акции публичного общества, которое повлечет возникновение у общества обязанности направить обязательное предложение в соответствии с главой XI.1 настоящего Федерального закона), цена или балансовая стоимость которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2) предусматривающая обязанность общества передать имущество во временное владение и (или) пользование либо предоставить третьему лицу право использования результата интеллектуальной деятельности или средства индивидуализации на условиях лицензии, если их балансовая стоимость составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату.

Как установлено в пункте 4 статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» для целей настоящего Федерального закона под сделками, не выходящими за пределы обычной хозяйственной деятельности, понимаются любые сделки, заключаемые при осуществлении деятельности соответствующим обществом либо иными организациями, осуществляющими аналогичные виды деятельности, независимо от того, совершались ли такие сделки данным обществом ранее, если такие сделки не приводят к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов.

Верховный суд Российской Федерации в пункт 20 «Обзора судебной практики по некоторым вопросам применения законодательства о хозяйственных обществах» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.12.2019) указал на следующее.

Для квалификации сделки в качестве крупной необходимо установить наличие у сделки не только количественного, но и качественного критерия, который заключается в том, что сделка заключалась с целью прекращения деятельности общества или изменения ее вида либо существенного изменения ее масштабов.

В силу статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» обязательным является наличие у сделки не только количественного критерия

крупной сделки, но и качественного. Сама по себе большая сумма сделки не освобождает суд от необходимости проверять наличие качественного критерия крупной сделки. При этом бремя доказывания того, что сделка является крупной (с точки зрения как количественного критерия, так и качественного), возлагается на истца.

Определяющим для квалификации сделки как крупной является не предположение о том, к каким результатам могла привести или привела сделка, а то, что сделка изначально заключалась с целью прекращения деятельности общества или изменения ее вида либо существенного изменения ее масштабов. Поскольку кредитный договор заключался для поддержания ведения текущей деятельности и обновления оборудования, такая сделка не являлась крупной (пункте 4 статьи 78 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах»).

В соответствии с правовой позицией, сформулированной в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 26.06.2018 № 27 «Об оспаривании крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность» для квалификации сделки как крупной необходимо одновременное наличие у сделки на момент ее совершения двух признаков (пункт 1 статьи 78 Закона об акционерных обществах):

1) количественного (стоимостного): предметом сделки является имущество, в том числе права на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (далее - имущество), цена или балансовая стоимость (а в случае передачи имущества во временное владение и (или) пользование, заключения лицензионного договора - балансовая стоимость) которого составляет 25 и более процентов балансовой стоимости активов общества, определенной по данным его бухгалтерской (финансовой) отчетности на последнюю отчетную дату;

2) качественного: сделка выходит за пределы обычной хозяйственной деятельности, т.е. совершение сделки приведет к прекращению деятельности общества или изменению ее вида либо существенному изменению ее масштабов (пункт 4 статьи 78 Закона об акционерных обществах).

Например, к наступлению таких последствий может привести продажа (передача в аренду) основного производственного актива общества.

Сделка также может быть квалифицирована как влекущая существенное изменение масштабов деятельности общества, если она влечет для общества существенное изменение региона деятельности или рынков сбыта.

Учитывая данные о балансовой стоимости основных средств ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» по состоянию на 31.12.2019, суд установил, что балансовая стоимость

недвижимого имущества по договору аренды от 01.11.2020 составила 100% от балансовой стоимости активов Общества.

Следовательно, договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 по количественному признаку соответствует крупной сделке.

Вместе с тем суд констатирует факт отсутствия у оспариваемого договора аренды качественного признака крупной сделки в силу следующего.

Как следует из пункта 42 выписки из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ», основным видом деятельности Общества является аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом (код ОКВЭД 68.20.2.).

Вышеуказанная запись внесена в ЕГРЮЛ 02.03.2006 за № 2063801014088.

Согласно пункту 3.4. Устава ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» основным видом деятельности общества является сдача в наем собственного нежилого недвижимого имущества.

Как следует из сведений, указанных на титульном листе Устава ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ», учредительный документ утвержден решением годового общего собрания акционеров такого общества от 23.06.2008.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что сдача в аренду собственного недвижимого имуществ является основным видом деятельности ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» с 2006 года.

Процессуальные истцы представили в материалы дела копии договоров аренды нежилых помещений, которые ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» заключало с субъектами предпринимательской деятельности до заключения договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020, а именно копии: договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «ВЛ ФИНАНС» от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «ВЛ ФИНАНС» от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО11 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО12 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО13 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «Инфинити Мобайл» от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО14 от 01.08.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО15 от 01.04.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО16 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО17 от 01.07.2019; договора аренды

между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО18 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО19 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО20 от 01.10.2018; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО21 от 01.06.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО22 от 04.06.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО23 от 28.12.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО24 от 01.10.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО25 Е.В. А.Я. от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО26 от 01.12.2018; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО27 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО28 от 15.07.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО29 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО30 от 01.06.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО31 от 01.01.2018; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО32 от 01.10.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО33 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО34 от 31.05.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО34 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО35 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО36 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО37 от 01.04.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО38 от 01.12.2018; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО39 от 01.06.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО40 от 01.01.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО41 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО41 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО42 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО42 от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО43 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО44 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО44 от 01.07.2019; договора аренды

между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО45 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО46 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО47 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО48 от 01.06.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО49 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО50 от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО51 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО52 от 01.04.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО52 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО53 А.В. А.Я. от 01.05.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО53 А.В. А.Я. от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО54 от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО54 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО55 от 01.10.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО56 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО57 от 01.05.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО58 от 15.11.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО59 от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО59 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО60 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО61 А.Я. от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО62 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО30 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО63 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО64 от 01.05.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО64 от 20.02.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО65 от 01.04.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО65 от 16.12.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО66 от 01.04.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО66 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО67 Е.А. А.Я. от 01.02.2019; договора аренды

между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО68 от 05.11.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО69 от 01.09.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО70 от 01.09.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО71 от 01.10.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО72 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО73 от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО74 от 01.04.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО12 от 01.07.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО75 от 01.05.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО76 от 01.01.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО77 от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО77 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО78 от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ИП ФИО79 от 01.09.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ОАО «Иркутскпечать» от 01.05.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «Дата-Центр» от 01.04.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО МФО «Деньги до зарплаты Ангарск» от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «Мавр» от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «М-Хан» от 10.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «Новэм» от 31.07.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «Статус» от 01.01.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «СТТС» от 01.09.2019; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «ТЕИР» от 01.01.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «ТЕИР» от 01.02.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» ООО «Универмаг» от 01.01.2020; договора аренды между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ООО «Универмаг» от 01.01.2019.

Следовательно, подтвержден факт того, что до заключения договора аренды недвижимого имущества с ИП ФИО3 от 01.11.2020, ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» фактически осуществляло предпринимательскую деятельность по сдаче собственного недвижимого имущества в аренду, что соответствует основному виду деятельности, указанному в ЕГРЮЛ и уставе Общества.

Таким образом, заключив договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» не вышло за пределы осуществления обычной хозяйственной деятельности, а напротив, продолжило ее осуществление.

Исполняя указания суда кассационной инстанции суд, по ходатайству процессуальных истцов назначил оценочную экспертизу, проведение которой поручил эксперту ООО «Новосибирская оценочная компания»: ФИО10 (далее – эксперт).

С учетом мнения сторон, перед экспертом поставлены следующие вопросы:

1) какова рыночная стоимость размера арендной платы за передачу в долгосрочную аренду следующих объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...> квартал, дом 22:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина, хозяйственного двора, торговой зоны, кадастровый номер: 38:26:040107:172, площадью 5607 кв.м.,

- здание, назначение: нежилое, площадью 4432.2 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:5253,

- склад, назначение: нежилое, общая площадь 290.1 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:1188 по состоянию на 01 ноября 2020 года и на 14 марта 2022?

2) какова рыночная стоимость размера арендной платы за 1 кв.м. (при условии предоставления в аренду отдельных торговых и иных коммерческих (складских) площадей) по следующим объектам недвижимости, расположенным по адресу: <...> квартал, дом 22:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина, хозяйственного двора, торговой зоны, кадастровый номер: 38:26:040107:172, площадью 5607 кв.м.,

- здание, назначение: нежилое, площадью 4432.2 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:5253,

- склад, назначение: нежилое, общая площадь 290.1 кв.м., кадастровый номер: 38:26:040107:1188 по состоянию на 01 ноября 2020 года и на 14 марта 2022?

Согласно статье 16 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон № 73-ФЗ) эксперт обязан провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам. В соответствии положениями статьи 8 названного Закона № 73-ФЗ эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих

возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Названные положения в силу статьи 41 Закона № 73-ФЗ также распространяются на деятельность негосударственных экспертов.

В материалы дела от ООО «Новосибирская оценочная компания» поступило заключение № 1296С/2024 от 16.04.2024, согласно которому эксперт пришел к следующим выводам:

1) размер рыночной стоимости арендной платы за передачу в долгосрочную аренду объектов недвижимости расположенных по адресу: <...> квартал, дом 22:

- по состоянию на 01.11.2020 (дата заключения оспариваемого договора) составил: 1 104 701 руб. 11 коп. в месяц, из них: земельный участок – 154 658 руб. 16 коп., здание – 908 797 руб. 43 коп., склад – 41 245 руб. 52 коп.,

- по состоянию на 14.03.2022 (дата заключения дополнительного соглашения к оспариваемому договору) составил: 1 287 744 руб. 49 коп в месяц, из них: земельный участок – 154 529 руб. 33 коп., здание – 1 084 017 руб. 48 коп., склад – 49 197 руб. 68 коп.;

2) размер рыночной стоимости арендной платы за 1 кв.м. при условии предоставления в аренду отдельных торговых и иных коммерческих (складских) площадей) по объектам недвижимости, расположенным по адресу: <...> квартал, дом 22 (земельный участок, здание, склад)

- по состоянию на 01.11.2020 составила 344 руб. за 1 кв.м. в месяц за основные торговые площади и 68 руб. 87 коп. за 1 кв.м. в месяц за вспомогательные (складские) площади,

- по состоянию на 14.03.2022 составила 401 руб. за 1 кв.м. в месяц за основные торговые площади и 80 руб. 28 коп. за 1 кв.м. в месяц за вспомогательные (складские) площади.

Истцы, ссылаясь на наличие в заключении эксперта многочисленных недостатков, заявили ходатайство о проведении по делу повторной экспертизы.

В силу положений части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к назначению по делу повторной экспертизы является наличие сомнений в обоснованности заключения эксперта или противоречий в выводах эксперта.

Вопрос о необходимости проведения экспертизы, относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу, удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы или их назначение по собственной инициативе является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к

выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.

Оценив представленные истцами возражения относительно результатов судебной экспертизы, доводы лиц, участвующих в деле, письменные пояснения эксперта, показания эксперта, данные в судебном заседании, суд пришел к выводу о необоснованности заявленных возражений, поскольку экспертом даны четкие и ясные ответы на поставленные вопросы, представленные истцами возражения, по сути, являются несогласием с выводами экспертного заключения. Само по себе несогласие сторон с экспертным заключением не свидетельствует о неправомерности и необоснованности сделанных экспертом выводов и не является основанием для признания заключения ненадлежащим доказательством по делу, не свидетельствует о необходимости проведения повторной экспертизы. С учетом изложенного суд отказывает в удовлетворении заявленного ответчиком ходатайства о назначении повторной экспертизы в связи с отсутствием оснований для ее назначения.

Суд установил, что заключение соответствует требованиям, предъявляемым Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, Законом о государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации не имеет противоречий и не вызывает сомнения в объективности изложенных в нем выводов.

Суд также полагает необходимым отметить, что заключение эксперта является только одним из доказательств, которое подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами и не имеет для суда заранее установленной силы.

Размер и порядок уплаты арендной платы по договору аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 регламентирован в пункте 4.1. указанного договора.

В соответствии с пунктом 4.1. договора аренды от 01.11.2020 стоимость арендной платы, подлежащей уплате арендатором в соответствии с настоящим договором, рассчитывается как сумма следующих платежей:

4.1.1. постоянная арендная плата: денежные средства в сумме 1 100 000 рублей в месяц;

4.1.2. переменная арендная плата: денежные средства, включающие в себя возмещение стоимости потребленной арендатором электроэнергии, тепло/водоснабжения, и иных услуг. Размер переменной арендной платы определяется на основании показателей приборов учета электроэнергии и выставляется арендодателем в виде счетов на оплату.

В соответствии с абзацем 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае

его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в постановлении от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» указал на то, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом произведен анализ финансово-экономических показателей ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» в период, предшествующих 12 месяцев до заключения договора аренды до 01.11.2020, и после его заключения по 31.01.2023.

В материалы настоящего дела представлены документы о поступлении денежных средств в ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за период с 01.10.2019 по 31.10.2020 в виде бухгалтерских справок, выписки по расчетному счету, кассовых документов, группировочных ведомостей, бухгалтерских балансов предприятия.

Исходя из письменных доказательств, представленных сторонами в материалы настоящего дела, судом установлено нижеследующее.

Денежные средства, поступившие в ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» в виде выручки от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду за период с 01.10.2019 по 31.10.2020 (до заключения договора аренды от 01.11.2020)

№

п/п

Период

Поступление

денежных средств на расчетный счет

Поступление денежных

средств в кассу

Всего поступлений денежных средств за месяц

1

октябрь 2019 года

724 005,40

618 900,00

1 342 905,40

2

ноябрь 2019 года

728 682,60

600 750,00

1 329 432,60

3

декабрь 2019 года

779 592,20

664 900,00

1 444 492,20

4

январь 2020 года

843 244,70

547 200,00

1 390 444,70

5

февраль 2020 года

816 687,00

206 440,00

1 023 127,00

6

март 2020 года

1 529 969,80

184 300,00

1 714 269,80

7

апрель 2020 года

592 455,00

79 890,00

672 345,00

8

май 2020 года

1 060 723,44

103 802,00

1 164 525,44

9

июнь 2020 года

903 632,91

216 800,00

1 120 432,91

10

июль 2020 года

1 237 312,24

182 400,00

1 419 712,24

11

август 2020 года

833 182,32

276 168,00

1 109 350,32

12

сентябрь 2020 года

614 819,60

16 800,00

631 619,60

13

октябрь 2020 года

1 329 281,32

0,00

1 329 281,32

14

ноябрь 2020 года

1 029 419,00

0,00

1 029 419,00

15

апрель 2021 года

1 513 380,59

0,00

1 513 380,59

Итого за период

14 536 388,12

3 698 350,00

18 234 738,12

В среднем за период

1 215 649,21

Денежные средства, поступившие в виде выручки от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду за период с 01.11.2020 по 31.01.2023 (после заключения договора аренды от 01.11.2020)

№ п/п

Период

Поступление

денежных средств

на расчетный

счет

Поступление

денежных средств в

кассу

Всего поступлений денежных средств за

месяц

1

ноябрь 2020 года

1 050 000,00

1 050 000,00

2

декабрь 2020 года

1 365 000,43

1 365 000,43

3

январь 2021 года

1 361 798,74

1 361 798,74

4

февраль 2021 года

1 410 000,54

1 410 000,54

5

март 2021 года

1 446 047,44

1 446 047,44

6

апрель 2021 года

1 317 196,78

1 317 196,78

7

май 2021 года

1 279 459,77

1 279 459,77

8

июнь 2021 года

1 214 840,89

1 214 840,89

9

июль 2021 года

1 267 941,93

1 267 941,93

10

август 2021 года

1 264 704,63

1 264 704,63

11

сентябрь 2021 года

1 326 580,38

1 326 580,38

12

октябрь 2021 года

1 227 164,06

1 227 164,06

13

ноябрь 2021 года

1 311 927,14

1 311 927,14

14

декабрь 2021 года

1 331 576,31

1 331 576,31

15

январь 2022 года

1 396 159,51

1 396 159,51

16

февраль 2022 года

1 449 382,28

1 449 382,28

17

март 2022 года

1 430 592,51

1 430 592,51

18

апрель 2022 года

1 709 652,78

1 709 652,78

19

май 2022 года

1 264 975,88

1 264 975,88

20

июнь 2022 года

1 359 109,98

1 359 109,98

21

июль 2022 года

1 413 517,63

1 413 517,63

22

август 2022 года

1 446 283,58

1 446 283,58

23

сентябрь 2022 года

0,00

0,00

24

октябрь 2022 года

1 409 199,94

1 409 199,94

25

ноябрь 2022 года

1 392 060,79

1 392 060,79

26

декабрь 2022 года

1 469 385,69

1 469 385,69

27

январь 2023 года

1 562 952,03

1 562 952,03

Итого за период

35 477 511,64

0,00

35 477 511,64

В среднем за период

1 313 981,91

Судом установлено, что 03.09.2020, состоялось заседание Совета директоров Общества, в повестку дня которого был включен вопрос о заключении договора аренды

всего недвижимого имущества, принадлежащего Обществу на праве собственности, обсуждался вопрос целесообразности заключения такого договора аренды.

Как следует из протокола заседания совета директоров ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» от 03.09.2020, указанным органом управления принято следующее решение: «Генеральному директору ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» ФИО4 заключить от имени ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» с ИП ФИО3 договор аренды в отношении нижеуказанного недвижимого имущества:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации нежилого здания магазина, хозяйственного двора, торговой зоны, кадастровый номер: 38:26:040107:172, площадью 5607 кв.м.,

- здание, назначение: нежилое, площадью 4432.2 кв.м., кадастровый номер 38:26:040107:5253;

- здание, склад, назначение: нежилое, общая площадь 290.1 кв.м, кадастровый номер 38:26:040107:1188 сроком на 49 лет при цене арендной платы не ниже 950 000 рублей в месяц.

Срок договора аренды: 49 лет. Стоимость аренды: постоянная часть: 1 000 000 рублей в месяц; переменная часть: определяется ежемесячно ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» на основании счетов, выставляемых ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» ресурсоснабжающими и обслуживающими организациями».

Данное решение Совета директоров оформлено протоколом заседания Совета директоров Общества от 03.09.2020 № 2/3.

В протоколе заседания совета директоров ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» от 03.09.2020 указаны обстоятельства, которыми руководствовалось Общество при принятии решения о заключении оспариваемого договора.

Согласно пояснениям ФИО4 при определении стоимости арендной платы при заключении договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 совет директоров и руководитель предприятия руководствовались ежемесячным размером выручки, который поступал в Общество до заключения договора аренды в течении 1 года до заключения договора аренды.

Суд считает необходимым отметить, что ни один из договоров аренды нежилых помещений, которые ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» заключало до заключения договора аренды недвижимого имущества с ИП ФИО3, не содержал в себе положения о том, что арендаторы компенсируют Обществу расходы, связанные с эксплуатацией объектов недвижимого имущества.

В данном случае оспариваемый договор аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 принципиально отличается от договоров аренды, которые ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» заключало до совершения оспариваемой сделки, поскольку, общество оплачивало расходы по эксплуатации недвижимого имущества из общего объема полученной выручки.

При исполнении договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» получает гарантированную сумму дохода в размере 1 000 000 рублей в месяц с момента заключения договора аренды, и 1 150 000 рублей в месяц после индексации размера постоянной части арендной платы.

При этом ИП ФИО3 ежемесячно компенсирует ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» расходы по эксплуатации недвижимого имущества на основании счетов, которые выставляют поставщики соответствующих коммунальных услуг в адрес арендодателя.

Судом установлено, что при заключении оспариваемого договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 исполнительный орган ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» действовала в интересах Общества, поскольку размер выручки от осуществления основного вида деятельности вырос, и при этом арендатор компенсирует Обществу расходы по эксплуатации недвижимого имущества.

Так же судом установлено, что ИП ФИО3 обратился к профессиональному аудитору для анализа документов, представленных в материалы дела со стороны ФИО2, ФИО1 и ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ».

Аудит в отношении документов, предоставленных сторонами спора, произведен аудитором общества с ограниченной ответственностью «Бизнес-Аудит» ФИО80.

В соответствии с представленными в материалы дела доказательствами, ФИО80 является профессиональным аудитором, членом Саморегулируемой организации аудиторов Ассоциации «Содружество» (аттестат аудитора № А 030758 от 20.01.2010), судебным экспертом (диплом о профессиональной переподготовке по программе «Подготовка судебных экспертов в области финансово-экономической, бухгалтерской и налоговой экспертизы» серия СПП № 000062 от 22.07.2021), финансовым директором ООО «Бизнес-Аудит», стаж аудиторской деятельности 13 лет.

Перед аудитором ИП ФИО3 были поставлены нижеследующие вопросы:

1) на основании представленных данных определить среднемесячный размер поступлений денежных средств от арендаторов в кассу и на расчетные счета ЗАО

«МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за период с 01.10.2019 по 31.10.2020, т.е. до заключения договора аренды от 01.11.2020 с ИП ФИО3

2) на основании представленных данных определить среднемесячный размер поступлений денежных средств от арендаторов в кассу и на расчетные ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за период с 01.11.2020 по 31.01.2023, т.е. после заключения договора аренды от 01.11.2020 с ИП ФИО3

3) из полученных данных о размере среднемесячных поступлений денежных средств от арендаторов определить, как изменился объем поступлений по аренде после заключения договора аренды от 01.11.2020 с ИП ФИО3

В распоряжение аудитора ИП ФИО3 предоставил в полном объеме все документы, представленные со стороны названных выше лиц в материалы настоящего дела, что подтверждается перечнем исследованных аудитором документов.

По результатам произведённого аудита ООО «Бизнес-Аудит» изготовлено заключение специалиста от 15.02.2023, копия которого приобщена судом к материалам дела. В результате проведенного анализа аудитор пришел к следующим выводам:

1) среднемесячная сумма денежных поступлений до заключения договора аренды от 01.11.2020 с ИП ФИО3 составляла 1 215 649 руб. 21 коп.,

2) среднемесячная сумма денежных поступлений после заключения договора аренды от 01.11.2020 с ИП ФИО3 составляла 1 313 981 руб. 91 коп.,

3) в среднем ежемесячное поступление денежных средств после заключения договора аренды от 01.11.2020 с ИП ФИО3 увеличилось на 98 331 руб. 98 коп. в месяц.

Лица, участвующие в деле, возражений относительно выводов аудитора не заявили.

Суд приходит к выводу об относимости, допустимости и обоснованности заключения специалиста ООО «Бизнес-Аудит» от 15.02.2023.

Принимая во внимание изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что размер рыночной стоимости арендной платы спорного недвижимого имущества, определенный в заключении эксперта ООО «Новосибирская Оценочная Компания» ФИО10 соответствует иным письменным доказательствам по делу, анализ которых приведен выше, в связи с чем принимает заключение судебной экспертизы в качестве относимого и допустимого доказательства.

Анализируя доводы процессуальных истцов о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 на основании положений статей 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации суд установил следующее.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предмет доказывания по требованию о признании сделки недействительной на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации входит факт действий лица, совершившего сделку, направленных исключительно на причинение вреда другому лицу.

Процессуальные истцы в обоснование позиции о признании недействительным договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 указывают на кратное занижение стоимости арендной платы.

Вместе с тем, как следует из установленных судом фактов, размер выручки, получаемой ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» от осуществления основного вида деятельности – сдачи в наем собственного недвижимого имущества после заключения договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 вырос, а цена договора аренды соответствует рыночной.

Таким образом, доводы процессуальных истцов о намеренном кратном занижении стоимости арендной платы в условиях оспариваемого договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 не соответствует обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными

органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

Процессуальными истцами в материалы дела не представлены доказательства, свидетельствующие о кратном занижении стоимости арендной платы в условиях договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020.

Поскольку генеральный директор ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» при заключении договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 не изменил размер выручки от осуществления основного вида деятельности в сторону уменьшения, то, в таком случае в его действиях, по мнению суда, отсутствуют признаков злоупотребления правом.

Результаты финансово-экономической деятельности юридического лица фиксируются в документах бухгалтерской отчетности предприятия.

В материалы настоящего дела представлена бухгалтерская (финансовая) отчетность ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за период с 2017 по 2021 годы включительно.

В соответствии с бухгалтерской отчетностью ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 2017 год, актив составил 8 567 000 рублей. При этом выручка от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду составила 15 553 000 рублей.

В соответствии с бухгалтерской отчетностью ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 2018 год, актив составил 11 190 000 рублей. При этом выручка от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду составила 15 519 000 рублей.

В соответствии с бухгалтерской отчетностью ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 2019 год, актив составил 9 271 000 рублей. При этом выручка от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду составила 17 388 000 рублей.

В соответствии с бухгалтерской отчетностью ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 2020 год, актив составил 8 320 000 рублей. При этом выручка от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду составила 15 923 000 рублей.

В соответствии с бухгалтерской отчетностью ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 2021 год, актив составил 8 734 000 рублей. При этом выручка от сдачи собственного недвижимого имущества в аренду составила 18 084 000 рубля.

Размер годовой выручки ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 4 года, предшествующие заключению оспариваемого договора аренды (2017-2020 годы) составил 64 383 000 рублей. Средний размер годовой выручки ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за год составил 16 095 750 рублей (общий размер выручки общества за 4 года разделен на количество календарных лет - 4).

Размер выручки ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» по итогам 2021 года (период исполнения оспариваемого по настоящему делу договора аренды) составил 18 084 000 рубля. Размер выручки вырос на 1 988 250 рублей по отношению к среднему размеру выручки ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» от основного вида деятельности по итогам 2017-2020 годов.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается, что после заключения оспариваемого договора аренды недвижимого имущества у ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» наступили негативные экономические последствия.

Для установления признаков злоупотребления правом необходимо определить наличие реального ущерба в результате заключения оспариваемой сделки.

При исследовании довода процессуальных истцов о злоупотреблении правом генеральным директором ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» ФИО4 суд руководствовался положениями статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации и фактическими обстоятельствами настоящего дела.

Судом исследованы фактические обстоятельства дела, которые подтверждают, что заключение и исполнение оспариваемого договора не повлекло для материального истца каких-либо негативных последствий.

В материалы настоящего дела со стороны ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» представлена бухгалтерская (финансовая) отчетность Общества за 2020 и 2021 годы содержащая корректировки в части получения Обществом прибыли по итогам 2020 и 2021 финансовых лет.

В соответствии с бухгалтерской (финансовой) отчетностью ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 2020 год, представленной в материалы дела со стороны ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» в лице генерального директора ФИО4, чистая прибыль предприятия составила 846 000 рублей.

В ходе рассмотрения настоящего дела со стороны ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» в лице генерального директора ФИО81 в налоговый орган 30.12.2022 была сдана скорректированная бухгалтерская отчетность Общества за 2020 финансовый год, в которой указано на наличие у предприятия убытка в размере 284 000 рублей.

В соответствии с бухгалтерской (финансовой) отчетностью ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» за 2021 год, представленной в материалы дела со стороны ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» в лице генерального директора ФИО4, чистая прибыль предприятия составила 3 142 000 рублей.

В ходе рассмотрения настоящего дела со стороны ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» в лице генерального директора ФИО81 в налоговый орган 30.12.2022 была сдана скорректированная бухгалтерская отчетность Общества за 2021 финансовый год, в которой указано на наличие у предприятия убытка в размере 204 000 рублей.

Со стороны процессуальных истцов, а также со стороны материального истца в материалы дела в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено каких-либо доказательств того, что наличие в скорректированной бухгалтерской отчетности убытков вызвано заключением оспариваемого договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020.

Тем более, что сумма убытков, указанная в скорректированной бухгалтерской (финансовой) отчетностью предприятия за 2021 года ниже чем сумма убытка, указанно в скорректированной бухгалтерской отчетности за 2020 финансовой год. То есть сумма убытков, указанная в скорректированной бухгалтерской отчетности сократилась.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 11 части 1 статьи 48 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» к компетенции общего собрания акционеров относится, в том числе утверждение годового отчета, годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

Из материалов дела следует, что 11.10.2022 состоялось внеочередное общее собрание акционеров ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ», в повестку дня которого входили, в том числе, следующие вопросы:

4. Утверждение годового отчета по результатам 2020 финансового года ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ»;

5. Утверждение бухгалтерской (финансовой) отчетности ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» отчетный год 2020;

7. Утверждение годового отчета по результатам 2021 финансового года ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ»;

8. Утверждение бухгалтерской (финансовой) отчетности ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» отчетный год 2021.

В соответствии с имеющимся в материалах дела отчетом об итогах голосования на внеочередном общем собрании акционеров ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» от 11.10.2022, «ЗА» принятие решений по вышеуказанным вопросам повестки дня было отдано:

Вопрос № 4 – 7 875 голосов (ФИО2 и ФИО1);

Вопрос № 5 – 7 984 голоса (ФИО2 и ФИО1); Вопрос № 7 – 7 984 голоса (ФИО2 и ФИО1); Вопрос № 8 – 7 984 голоса (ФИО2 и ФИО1).

По итогам подсчета голосов, решения по всем указанным выше вопросам повестки дня собрания акционеров приняты, годовые отчеты и бухгалтерская отчетность утверждены.

ФИО2 и ФИО1 на данном собрании акционеров голосовали «ЗА» принятие вышеуказанных решений.

Таким образом, ФИО2 и ФИО1 в числе прочих акционеров ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ», на общем собрании акционеров Общества, которые состоялись 11 и 14 октября 2022 года проголосовали «ЗА» принятие решений по вышеуказанным вопросам повестки дня.

Сведения, указанные в бухгалтерской (финансовой) отчетности ЗАО «МАГАЗИН «Универмаг» за 2020 и 2021 годы так же указаны в годовых отчетах Общества по итогам 2021 финансового года, которые утверждены решением общего собрания акционеров, состоявшегося 11.10.2022.

Однако уже после проведения собраний акционеров процессуальные истцы ссылаются на недостоверность годовой бухгалтерской отчетности Общества по итогам 2020, 2021 финансовых лет со ссылкой на бухгалтерскую справку.

Аудиторская проверка бухгалтерской (финансовой) отчетности ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» по итогам 2020 и 2021 финансовых лет не проводилась.

Оценивая доводы процессуальных истцов о признании договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 недействительным в соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица, может быть признана судом недействительной по иску представляемого или по иску юридического лица, а в случаях, предусмотренных законом, по иску, предъявленному в их интересах иным лицом или иным органом, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого или для юридического лица либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя или органа юридического лица и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого или интересам юридического лица.

Согласно пункту 93 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица (далее в этом пункте - представитель).

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать ее экономически оправданной (например, совершение сделки было способом предотвращения еще больших убытков для юридического лица или представляемого, сделка хотя и являлась сама по себе убыточной, но была частью взаимосвязанных сделок, объединенных общей хозяйственной целью, в результате которых юридическое лицо или представляемый получили выгоду, невыгодные условия сделки были результатом взаимных равноценных уступок в отношениях с контрагентом, в том числе по другим сделкам).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов (например, утрате корпоративного контроля, умалении деловой репутации).

Судом при установлено, что в среднем ежемесячное поступление денежных средств ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» после заключения договора аренды от 01.11.2020 с ИП ФИО3 увеличилось на 98 331 руб. 98 коп. в месяц.

Размер выручки ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» от осуществления основного вида деятельности – сдачи собственного недвижимого имущества вырос.

Судом установлено, что при заключении договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 ни руководитель ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» ФИО4, ни ИП ФИО3 не действовали вопреки интересам ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ».

Оспариваемая сделка не причинила ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» явного ущерба и не является заведомо для ее сторон невыгодной сделкой.

На основании изложенного суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований по пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Анализируя доводы процессуальный истцов о признании договора аренды недвижимого имущества недействительным по пункту 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Материалами дела подтверждается, что ИП ФИО3 каждый месяц в соответствии с условиями оспариваемого договора аренды от 01.11.2020 вносит на расчетный счет ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» арендную плату. Платежи производятся на основании счетов, выставляемых ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и актов, в которых фиксируется размер переменной части арендной платы.

Из представленных ответчиком документов усматривается, что в период с даты заключения договора аренды от 01.11.2020 по февраль 2023 года ответчик перечислил на расчетный счет ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» 35 477 511 руб. 64 коп.; с марта 2023 года по декабрь 2023 года – 10 691 769 руб. 47 коп., а в 2024 году ИП ФИО3 перечислены ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» арендные платежи на общую сумму 10 733 769 руб. 47 коп.

Со стороны процессуальных истцов в нарушение положений части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено доказательств того, что оспариваемый ими договор аренды от 01.11.2020 заключен лишь для вида.

Суд считает необходимым отметить, что в соответствии с пунктом 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Сторона, из поведения которой явствует ее воля сохранить силу сделки, не вправе оспаривать сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать при проявлении ее воли.

Процессуальными истцами по настоящему делу являются ФИО2 и ФИО1 как акционеры ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕМАГ».

Генеральным директором ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» является ФИО81, который избран на данную должность решением совета директоров общества, в состав которого входят ФИО2 и ФИО1

Как указывают в истцы (материальный и процессуальные), оспариваемый ими договор аренды является недействительной сделкой.

В тоже время, как следует из материалов дела и установлено судом, от ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕМАГ», ИП ФИО3 посредством различных средств связи были получены, в том числе, следующие документы: счет на оплату № 1 от 03.10.2022 на оплату переменных расходов за август 2022 года в сумме 259 199 руб. 94 коп.; счет на оплату № 2 от 03.10.2022 на оплату арендной платы за сентябрь 2022 года в сумме 1 150 000 руб.; счет на оплату № 3 от 17.10.2022 на оплату переменных расходов за сентябрь 2022 года в сумме 242 060 руб.79 коп.; акт № 3 от 17.10.2022, в котором стороны фиксируют размер переменных расходов за сентябрь 2022 года в сумме 242 060 руб. 79 коп.; (ИП ФИО3 пописан); акт № 1 от 03.10.2022, в котором стороны фиксируют размер переменных расходов за август 2022 года в сумме 259 199 руб. 94 коп. (ИП ФИО3 пописан).

Относительно доводов истцов о недостаточности средств, поступающих от ответчика для эксплуатации здания, суд отмечает следующее.

Как усматривается из материалов дела, в составе переменной части арендной платы за июнь 2024 года ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» предъявлены к возмещению расходы по ремонту крыши нежилого здания Общества, а именно:

- счет-фактура от 03.06.2024 № А00001375 от ИП ФИО82, подтверждающая закупку строительных материалов для ремонта крыши в сумме 39 260 руб. 94 коп.,

- акт от 13.06.2024 № 1 между ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» и ФИО83 в данном акте зафиксировано, что стоимость работ по ремонту крыши нежилого здания по адресу: <...> составила 113 600 руб.

Платежным поручением от 10.07.2024 г. № 29 ИП ФИО3 компенсировал ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» расходы по ремонту крыши арендуемого нежилого здания в сумме 152 860 руб. 94 коп.

Таким образом, ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» продолжает совершать действия, свидетельствующие о намерении сохранить оспариваемую сделку.

Исходя из абзаца 4 части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 72 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», сторона сделки, из поведения которой явствует воля сохранить силу оспоримой сделки, не вправе оспаривать эту сделку по основанию, о котором эта сторона знала или должна была знать, когда проявляла волю на сохранение сделки.

Согласно абзацу 5 пункта 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов другой стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (п. 2 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено судом, ЗАО «МАГАЗИН «УНИВЕРМАГ» продолжает исполнять вышеуказанный договор путем выставления счетов на оплату постоянной и переменной частей арендной платы, составления и подписания актов, в которых фиксируется размере переменной части арендной платы.

Признание сделки недействительной является экстраординарным способом как судебной защиты, который подразумевает под собой приведение сторон в первоначальное положение.

Признание сделки – договора аренды недвижимого имущества от 01.11.2020 года недействительным, как того требуют процессуальные истцы, направлено на возврат к положению, существовавшему до заключения оспариваемого договора, то есть к ведению бизнеса с более низкими экономическими показателями.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд приходит к выводу о том, что заявленное ФИО2 и ФИО1 требование не подлежит удовлетворению.

Всем существенным доводам, пояснениям и возражениям сторон судом дана оценка, что нашло отражение в данном решении. Иные доводы и возражения несущественны и на выводы суда повлиять не могут.

С учетом принятого решения об отказе в удовлетворении исковых требований, на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины относятся на истца.

Руководствуясь статьями 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

в удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Четвертый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.

Судья: Е.Г. Акопян