Решение от 31 октября 2024 г. по делу № А41-48092/2024

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-48092/24
31 октября 2024 года
г.Москва



Резолютивная часть решения объявлена 16 октября 2024 года

Полный текст решения изготовлен 31 октября 2024 года


Арбитражный суд Московской области в составе судьи Таранец Ю.С. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Нагаевым Р.А., рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению

ООО «Юмас» (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Администрации городского округа Истра Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>), Управление Росреестра по Московской области (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо: Минмособлимущество (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020607:22 возобновленным на неопределенный срок (действующим),

при участии в судебном заседании: от лиц, участвующих в деле – представители не явились, извещены надлежащим образом,



УСТАНОВИЛ:

ООО «Юмас» обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Администрации городского округа Истра Московской области с требованиями, с учетом принятых судом уточнений, о признании недействительным уведомления от 31.03.2022№ 2192 о расторжении договора аренды, о признании договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020607:22 возобновленным на неопределенный срок (действующим).

Дело рассмотрено в порядке ст. 121 - 124, 156 АПК РФ, лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о месте и времени судебного заседания, в том числе публично путем размещения информации на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/.

Изучив доводы истца, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает исковые требования неподлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором (п. 1 ст. 450 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ предоставленное Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (ст. 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (п. 2 ст. 450.1 ГК РФ).

Согласно п. 4 ст. 450.1 ГК РФ сторона, которой Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По своей правовой природе одностороннее расторжение Администрацией договора аренды земельного участка от 31.03.2022 № 2192, в оспариваемом уведомлении, может является разновидностью односторонней сделки, действие которой направлено на прекращение гражданских прав и обязанностей (ст. 153, 155 ГК РФ, пункт 50 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В силу положений п. 1, 2 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 50, 51 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по смыслу ст. 153 ГК РФ при решении вопроса о правовой квалификации действий участника (участников) гражданского оборота в качестве сделки для целей применения правил о недействительности сделок следует учитывать, что сделкой является волеизъявление, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (например, гражданско-правовой договор, выдача доверенности, признание долга, заявление о зачете, односторонний отказ от исполнения обязательства, согласие физического или юридического лица на совершение сделки). Согласно пункту 2 статьи 154 ГК РФ односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны. Если односторонняя сделка совершена, когда законом, иным правовым актом или соглашением сторон ее совершение не предусмотрено или не соблюдены требования к ее совершению, то по общему правилу такая сделка не влечет юридических последствий, на которые она была направлена.

Согласно п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Между истцом и ответчиком заключен договор аренды земельного участка от 27.02.2014 с кадастровым номером 50:08:0020607:22, категория земель - «земли населенных пунктов», вид разрешённого использования – «для строительства магазина «Цветы», расположенный по адресу: Московская область, Истринский район, городское поселение Дедовск, <...> сроком с 27.02.2014 по 26.02.2019.

По истечении срока договора от 27.02.2014 сроком на 3 года с 11.03.2019 по 10.03.2022 между истцом и ответчиком заключен договор аренды от 11.03.2019 земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020607:22.

Уведомлением от 31.03.2022 № 2192 администрация в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора в связи с окончанием срока его действия.

Решением Администрации городского округа Истра Московской области от 23.03.2022 № Р001-1631661303-56999650 ответчик отказал обществу в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020607:22 на новый срок.

В обоснование исковых требований, истец указывает, что по истечении срока договора от 11.03.2019 пользуется земельным участком и вносит арендные платежи. Претензией относительно пользования земельным участком в адрес истца не поступало.

Кроме того, истец указывает, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства, принадлежащий истцу.

Таким образом, истец, полагая, что договор аренды земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020607:22 является возобновленным на прежних условиях на неопределенный срок (действующим), обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В соответствии с п. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором (срочный договор).

Суть отношений по аренде имущества заключается в предоставлении собственником своего имущества во временное владение и пользование. Существу арендных отношений соответствует предоставленное п. 2 ст. 610 ГК РФ любой стороне договора аренды, заключенного на неопределенный срок, право отказаться от такого договора вне зависимости от каких бы то ни было причин с соблюдением установленного порядка. Данное право служит гарантией соблюдения интересов участников арендных отношений как отношений по временному пользованию чужим имуществом.

Специальное правило, предусмотренное п. 2 ст. 610 ГК РФ, о праве на односторонний отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, означает, что при заключении договора аренды на неопределенный срок или при продолжении действия договора по окончании определенного в нем срока каждая из сторон должна осознавать возможность прекращения этого договора в любой момент при соответствующем волеизъявлении другой стороны.

Вместе с тем, статьей 39.8 ЗК РФ определены максимальные (предельные) сроки договоров аренды земельных участков.

В силу п. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на неопределенный срок, если после истечения срока договора арендатор продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Пунктом 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).

Согласно абзацу 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды» договор аренды государственного имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статьи 422 названного Кодекса).

В постановлении Арбитражного суда Московского округа от 06.04.2022 по делу № А40-112530/21 также поддержан подход, согласно которому гражданское и земельное законодательство признает ограничение срока договора аренды земельного участка, которое не может быть преодолено конклюдентными действиями сторон этого договора. Договоры аренды земельных участков, в том числе заключенные до 01.03.2015 и действующие на 01.03.2015 подлежат безусловному прекращению после истечения срока аренды, на который они заключались, без права их пролонгации в соответствии с требованиями пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Условия заключенных после 01.03.2015 договоров аренды земельных участков относительно наличия у арендатора преимущественного права на заключение договора аренды, ввиду наличия прямого указания закона на отсутствие такого права, не соответствуют действующему законодательству и не применяются. Однако данные арендаторы не лишаются права заключить новый договор аренды земельного участка при наличии оснований и соблюдении условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Возобновление договора аренды земельного участка не может рассматриваться как основание для использования земельного участка на неограниченный срок, поскольку из существа законодательного регулирования положений о договоре аренды, передача имущества в рамках договора аренды носит временный характер. При отсутствии у арендатора земельного участка, оснований и условий, предусмотренных пунктами 3, 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, он лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, к договорам аренды, заключенным после 01.03.2015, установлен пресекательный срок действия договора (Определение Верховного Суда РФ от 05.05.2022 № 302-ЭС22-5166, Определение Верховного Суда РФ от 31.03.2022 № 304-ЭС22-2208).

Договора аренды от 11.03.2019 заключен сторонами после вступления в действие норм Земельного кодекса Российской Федерации о недопустимости возобновления договоров на прежних условиях на неопределенный срок. Следовательно, такой договор прекратился в связи с истечением срока с 11.03.2022.

При данных обстоятельствах суд приходит к выводу, что уведомление Администрации городского округа Истра от 31.03.2022 № 2192 не является односторонним отказом от договора, возобновленного на прежних условиях на неопределенный срок, а представляет требование об освобождении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020607:22 в связи с окончанием срока договора.

Доказательств обращения ООО «Юмас» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от 11.03.2019 в порядке части 3 статьи 8 Федерального закона от 14.03.2022 № 58-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и наличия у Администрации городского округа Истра соответствующей обязанности по продлению срока действия договора по данному основанию в материалах дела не имеется, суду не представлено.

Кроме того, решение Администрации городского округа Истра Московской области от 23.03.2022 № Р001-1631661303-56999650 об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 50:08:0020607:22 в аренду истцом в установленном законом порядке не оспорено.

Довод истца о внесении платы за пользование земельным участком и принятие таких платежей арендодателем в подтверждение возобновления договора судом отклоняется, поскольку в силу статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, исходя из предмета и оснований иска, установленных фактических обстоятельств спора и представленных в материалы дела доказательств в их совокупности, суд приходит к выводу, что оснований для признания уведомления администрации от 31.03.2022 № 2192 недействительным, а договора аренды действующим, не имеется, в связи с чем требования являются необоснованными и удовлетворению не подлежат.

Руководствуясь статьями 110, 167–170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



РЕШИЛ:

1. В удовлетворении требований отказать.

2. Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в установленном законом порядке и срок.


Судья Ю.С. Таранец