Решение от 14 декабря 2022 г. по делу № А53-23036/2022

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-23036/22
14 декабря 2022 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 08 декабря 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 14 декабря 2022 г.



Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Пипник Т. Д.

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Администрации Углегорского сельского поселения ИНН 6134009905 ОГРН <***>

к Тацинскому районному потребительскому обществу ИНН <***> ОГРН <***>

о понуждении к заключению соглашения

и встречному иску к Администрации Углегорского сельского поселения и оценщику индивидуальному предпринимателю ФИО2 ИНН <***> об оспаривании отчета об оценке

при участии:

от истца: не явился

от ответчика: представитель ФИО3 по доверенности от 19.10.2022 в режиме онлайн-заседания,

эксперт ФИО4

установил:

Администрация Углегорского сельского поселения обратилась в суд с исковым заявлением к Тацинскому районному потребительскому обществу с требованием о понуждении к заключению соглашения.

От Тацинского районного потребительского общества поступил встречный иск о признании недействительным отчета от 31.01.2022 № 22-Н-001, об установлении выкупной цены в размере 2 626 600 рублей.

В судебное заседание представитель истца не явился, ходатайств не направил.

Ответчик заявил о согласии на отчуждение принадлежащего ему объекта, однако, возражая против иска, спорит с его оценкой, положенной истцом в основание определения цены по договору. В связи с этим заявлено ходатайство о назначении оценочной экспертизы.

Определением от 13 сентября 2022 года суд назначил по делу оценочную экспертизу.

На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы: 1) Соответствует ли отчет об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-001, выполненный ИП ФИО2, требованиям законодательства об оценочной деятельности? 2) В случае отрицательного ответа на первый вопрос определить повлияло ли это на достоверность оценки? 3) В случае положительного ответа на второй вопрос определить рыночную стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером 61:38:0050113:898 - нежилого помещения, состоящего из № Литер АI (1 этаж) комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Литер АII (2 этаж), комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, литер а пристройка, общей площадью 201,9 кв. м, расположенного на 1-2 этаже двухэтажного дома, Литер АI, АII расположенного по адресу: <...>, на дату проведения экспертного исследования.

Проведение экспертизы поручено ООО «Окружная экспертиза» эксперту ФИО4 и (или) ФИО5.

В распоряжение эксперта предоставлены следующие документы: отчет об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-001, рецензию отчета от 26.08.2022, экспертное заключение № 329/05-22, выписку из ЕГРН в отношении помещения, проект соглашения о возмездной передаче нежилых помещений в муниципальную собственность, сопроводительное письмо ответчика от 6.09.2022 (ходатайство о приобщении доказательств к материалам дела) и приложенные к нему документы на диске, письмо Углегорского МПП ЖКХ от 06.10.2011 № 136, постановления Администрации Углегорского сельского поселения от 14.02.2018 № 14, от 13.07.2020 № 70.

Во исполнение требований пункта 4 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд предупредил эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения и указывает на необходимость наличия в тексте экспертного заключения подписки эксперта о предупреждении его об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Исследование проведено, заключение по его результатам представлено.

По ходатайству сторон суд допросил эксперта.

Протокольным определением от 08.12.2022 судом отклонено ходатайство ответчика о назначении повторной экспертизы.

В результате судебного разбирательства установлено следующее.

Тацинскому районному потребительскому обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение с кадастровым номером 61:38:0050113:898, состоящее из № Литер АI (1 этаж) комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7 Литер АII (2 этаж), комнаты № 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, литер а пристройка, общей площадью 201,9 кв. м, расположенного на 1-2 этаже двухэтажного дома, Литер АI, АII расположенного по адресу: <...>.

Указанное помещение расположено в многоквартирном жилом доме.

Постановлением Администрации Углегорского сельского поселения от 14.02.2018 № 14 «О признании жилого дома аварийным, непригодным для проживания и подлежащим сносу на территории Углегорского сельского поселения» многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <...>, признан аварийным и подлежащим сносу.

Постановлением Администрации Углегорского сельского поселения от 13.07.2020 № 70 «Об изъятии земельного участка, расположенного по адресу: <...>, для муниципальных нужд муниципального образования «Углегорское сельское поселение» принято решение об изъятии земельного участка и помещения в связи с признанием многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу.

Администрацией Углегорского сельского поселения 10.01.2022 в адрес РАЙПО были отправлены письма.№ 1, № 2 с предложением подготовить соглашение и предоставить отчет об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости.

РАЙПО на письма администрации не ответило, в связи с чем администрацией заключен договор на подготовку отчета по определению рыночной стоимости недвижимого объекта.

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 проведена оценка и определена сумма возмещения имущества (отчет № 22-Н-001 от 31.01.2022) за нежилое помещение в размере 445 700 рублей без НДС.

25.02.2022 администрация вручила обществу проект соглашения об изъятии помещения путем выкупа.

РАЙПО подписало соглашение с протоколом разногласий от 18.05.2022 относительно цены выкупа, ссылаясь на отчет об оценке от 11.05.2022 № 04/22-102.

С данным протоколом разногласий администрация не согласилась.

Поскольку соглашение о выкупе сторонами не достигнуто, администрация обратилась в суд с иском о принудительном изъятии помещения.

Ответчиком заявлен встречный иск об оспаривании отчета об оценке, представленного администрацией.

В определении Верховного Суда Российской Федерации от 20.11.2018 N 309-КГ18-13252 сформирован правовой подход, согласно которому к правоотношениям, связанным с получением собственником нежилого помещения в жилом доме, признанном аварийным, соразмерной компенсации утраты им имущества вследствие изъятия земельного участка либо сноса жилого дома, признанного аварийным, подлежат применению по аналогии закона нормы, регулирующие порядок выплаты компенсации собственникам жилых помещений (статья 18 Федерального закона от 21.12.1994 N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера", пункты 10, 11 статьи 32 Жилищного кодекса).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию.

В соответствии с частью 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за нежилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие нежилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации если собственник жилого помещения не заключил в порядке, установленном земельным законодательством, соглашение об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него жилого помещения, допускается принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда. Соответствующий иск может быть предъявлен в течение срока действия решения об изъятии земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. При этом указанный иск не может быть подан ранее чем до истечения трех месяцев со дня получения собственником жилого помещения проекта соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд.

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен дом, является общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 2 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме, следует судьбе права собственности на указанное помещение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 235, статьей 239 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка.

Не оспаривая права истца на возмездное изъятие в муниципальную собственность принадлежащего ему объекта, ответчик заявил о признании недействительным отчета от 31.01.2022 № 22-Н-001, выполненного ИП ФИО2.

Как указано выше, суд назначил по делу оценочную экспертизу указанного отчета.

Согласно выводам эксперта отчет об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-001, выполненный ИП ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности в виду следующего.

Основные сведения, содержащиеся в разделах документа, не соответствуют требованиям федеральных стандартов оценки: «Цель оценки виды стоимости (ФСО № 2)» «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)» и «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Присутствует неполное и неверное отображение наименования заказчика и собственника объекта (стр. 7), разделов отчета, сведений содержащихся в задании на оценку (стр. 5), формулировка цели изготовления отчета (стр. 5), неверно указано описание объекта оценки (стр. 9,15);

Сведения раздела 9 «Социально-экономический обзор региона» неактуальны, содержат устаревшие сведения. Анализ рынка недвижимости не отражает сведения, значимые для оцениваемого объекта, анализ цен содержит ошибочные сведения (стр. 19-26), не имеющие отношения к оцениваемому объекту.

Применение затратного подхода содержит критичные ошибки, вследствие которых итоговая величина, рассчитанная с применением справочников УПВС, не отражает действительные значения. А именно: территориальный коэффициент применен для Краснодарского края и Республики Адыгея, сведения из таблицы о стоимости 1 куб. м, корректирующий коэффициент «Уменьшение стоимости из-за недостающих частей» применен неправомерно, присутствуют технические ошибки.

Применение сравнительного подхода содержит критичные ошибки, вследствие которых итоговая величина не отражает действительные значения. Подобранные аналоги (стр. 37) не применимы для данного вида объекта (имеются различия в типе строений, площади, состоянии, этажности), корректировки не отражают объективные показатели изменения стоимости (неизвестно на основании чего были подобраны те или иные значения).

Согласование результатов имеет технические ошибки в определении веса каждого подхода, что коренным образом повлияло на итоговую величину стоимости объекта оценки.

В результате анализа отчета об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-001, выявленные неточности и ошибки коренным образом повлияли на итоговую величину стоимости объекта оценки.

Таким образом, отчет об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-001, выполненный ИП ФИО2, не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Несоответствие отчета об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-001 требованиям законодательства об оценочной деятельности также подтверждено рецензией от 26.08.2022, подготовленной экспертом-оценщиком ФИО6

Указанные доводы и обстоятельства сторонами не оспорены, в связи с чем суд пришел к выводу о признании недостоверным отчета об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-01, выполненного индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Оценив заключение ООО «Окружная экспертиза» эксперта ФИО4 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 61:38:0050113:898, суд пришел к следующему выводу.

Согласно заключению стоимость объекта недвижимости, определенная в результате исследования на дату оценки, составляет 834 966 рублей.

Возражая против заключения эксперта в части определения стоимости объекта недвижимости, ответчик указал следующее.

Экспертом неверно определен физический износ здания, который на сегодняшний день не может составлять 90 %.

Исходя их приведенной на ст. 15 заключения таблице определения износа, физический износ 81-100 % - конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100 % остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы. Из фотографий расположенных на ст. 9-12 заключения видно, что конструктивные элементы не находятся в разрушенном состоянии. Более того, визуально фундамент, стены, лестницы, крыша на месте, не разрушены.

Из описанного следует, что экспертом неверно определен физический износ здания, который на сегодняшний день не может составлять 90 %.

В расчете стоимости затрат на замещение, эксперт указывает наименование показателя - здание, назначение: нежилое, 2-этажное площадью 201,9 кв. м. Тогда, как оценке подлежит именно помещение, которое находится в здании, а само здание является жилым. Следовательно, источник информации о базовой стоимости строительства указан не верно, т.к. указан Сборник УПВС КоИнвест «Общественные здания».

В качестве аналога экспертом указаны административные здания, что также не применимо к объекту оценки.

Эксперт не обосновал, почему он выбрал именно затратный подход, а не сравнительный. Почему он не применил два подхода - затратный и сравнительный. При определении выкупной стоимости недвижимого имущества более точным и информативным подходом является именно сравнительный. Однако эксперт не указал, по какой причине он не применил этот подход.

Более того, аварийность дома не должна учитываться в качестве фактора, влияющего на рыночную оценку помещеия. Оценивать аварийное жильё необходимо, как если бы оно продавалось на открытом вторичном рынке в обычных условиях. Подобный вывод прямо вытекает из положений Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» о понятии и порядке определения рыночной стоимости. Так, рыночная цена формируется на открытом рынке в условиях конкуренции, в связи с чем, продать аварийное жильё на таком рынке практически невозможно.

Экспертом представлены пояснения с учетом критики заключения ответчиком.

Эксперт указал, что оценка износа здания осуществлена в результате осмотра, в ходе которого были выявлены критичные дефекты основных несущих конструкций здания - фундамент имеет деформации и разрушения, проседания; несущие стены - деформированы, перекосы дверных и оконных проемов, присутствуют металлические «стяжки» по периметру в районе плит перекрытия, свидетельствующие о деформации стен; крыша - имеет местные разрушения конструкции и урывочного материала. Присутствуют иные критичные дефекты.

Сравнительный подход не применяется для оценки недвижимости, т.к. подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений не представилось возможным. В результате единственно возможным подоходном к оценке был признан затратный подход.

Экспертом не производилась оценка рыночной стоимости спорного помещения.

Проанализировав критику заключения, представленную ответчиком, и пояснения эксперта, суд признает критику обоснованной в следующей части.

Из заключения эксперта ФИО4 следует, что им проведена оценка здания, признанного аварийным. В судебном заседании эксперт дал объяснения о том, что осматривал и оценивал здание в целом. Это же следует и из расчетов его стоимости затратным методом. При этом обследования непосредственно предмета оценки – нежилого помещения, эксперт не произвел. Из представленных фотоматериалов следует, что здание действительно находится в полуразрушенном состоянии, при этом состояние спорного помещения значительно отличается от общего состояния здания. Ответчик использовал спорное помещение как магазин, в связи с чем производил его ремонт и поддерживал его в состоянии, пригодном к эксплуатации.

В силу прямого указания Федерального закона «Об оценочной деятельности» и Стандартов оценки оценщик свободен в выборе методов оценки и объектов-аналогов, он обязан лишь обосновать отказ от применения метода.

Эксперт ФИО4 не обосновал отказ от сравнительного метода оценки. Ссылка на невозможность подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов является беспредметной и отклоняется судом.

С учетом изложенного суд признал заключение эксперта ФИО4 в части определения рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером 61:38:0050113:898, недопустимым и недостоверным доказательством.

Ответчик просит определить рыночную цену и размер убытков, причиненных таким изъятием, в размере 2 626 600 рублей, согласно отчету об оценке № 04/22-102 от 11.05.2022, выполненного ЧПО ФИО7

Отчет об оценке № 04/22-102 от 11.05.2022 истцом как доказательство по делу не оспорен. Согласно экспертному заключению Саморегулируемой организации оценщиков Ассоциация «Межрегиональный союз оценщиков» от 13.05.2022 отчет об оценке № 04/22-102 от 11.05.2022 признан соответствующим требованиям законодательства об оценочной деятельности.

Согласно отчету об оценке № 04/22-102 от 11.05.2022, спорное помещение имеет рыночную стоимость – 1 401 100 рублей. Затраты на переезд составят 14 400 рублей.

Суд соглашается с указанными выводами.

При этом, оценка экспертом упущенной выгоды Тацинского районного потребительского общества от изъятия нежилого помещения признана судом необоснованной, поскольку выводы эксперта основаны на справке Тацинского районного потребительского общества «О недополученном доходе Тацинским райпо по магазину, расположенному по адресу: <...> в связи с принятием Постановления Администрации Углегорского сельского поселения от 14.02.2018 № 14 «О признании жилого дома аварийным, непригодным для проживания и подлежащим сносу на территории Углегорского сельского поселения».

Доказательств в обоснование данных, приведенных в справке, ответчиком не представлено. Более того, в справке указаны сведения относительно доходов общества и прибыли, при этом сведения о затратах и расходах отсутствуют, что влечет вывод о некорректности расчета и его недостоверности как доказательства по делу.

Суд также относится критически к мнению ответчика о том, что выкупная стоимость должна включать в себя стоимость доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома.

Рыночная стоимость помещения в МКД определяется с учетом стоимости доли в общем имуществе многоквартирного жилого дома и земельного участка. Право на общее имущество дома и земельный участок в соответствующей доле переходит к собственнику помещения в МКД в силу закона и не подлежит отдельной продаже, а потому и самостоятельной оценке. Собственник помещения не может быть лишен общего имущества дома, следовательно, рыночная стоимость помещения включает в себя стоимость общего имущества.

При таких обстоятельствах суд полагает, что правомерным является возмещение за изымаемое нежилое помещение в размере 1 415 500 рублей.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины по первоначальному иску относятся на Тацинское районное потребительское общество.

Расходы по оплате государственной пошлины по встречному иску относятся на ИП ФИО2. Уплаченная Тацинским районным потребительским обществом государственная пошлины по встречному иску засчитывается в счет оплаты по первоначальному иску, в связи с чем расходы с ФИО2 подлежат взысканию в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Администрации Углегорского сельского поселения удовлетворить.

Изъять путем выкупа у Тацинского районного потребительского общества по цене 1 515 500 рублей в муниципальную собственность Углегорского сельского поселения нежилое помещение с кадастровым номером 61:38:0050113:898.

Встречные исковые требования удовлетворить.

Признать недостоверным отчет об оценке от 31.01.2022 № 22-Н-01, выполненный индивидуальным предпринимателем ФИО2.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 6 000 рублей государственной пошлины по встречному иску.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



СудьяПипник Т. Д.