Решение от 2 октября 2018 г. по делу № А53-7227/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД РОСТОВСКОЙ ОБЛАСТИ


Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А53-7227/18
02 октября 2018 г.
г. Ростов-на-Дону



Резолютивная часть решения объявлена 25 сентября 2018 г.

Полный текст решения изготовлен 02 октября 2018 г.


Арбитражный суд Ростовской области в составе судьи Захарченко О. П.

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску общества с ограниченной ответственностью «ДНГБ» ИНН <***>, ОГРН <***> к обществу с ограниченной ответственностью «Доктор Спорт» ИНН <***>, ОГРН <***>, о признании договора прекращенным, обязании передать помещение по акту возврата, взыскании задолженности,

при участии:

от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 09.01.2018 (до перерыва);

от ответчика: не явился, извещен.



установил:

общество с ограниченной ответственностью «ДНГБ» обратилось в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Доктор Спорт» о признании договора аренды от 07.04.2014 № 322/ОДА-2014 прекращенным, обязании передать помещение по акту возврата, взыскании задолженности по арендной плате в размере 2 345 702 рублей 25 копеек.

Определением суда от 22.08.2018 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.

Представитель истца в судебном заседании поддержал заявленные требования, настаивал на их удовлетворении, ходатайствовал о приобщении к материалам дела возражений на отзыв ответчика.

Ответчик, извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке ст. 123 АПК РФ, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда, явку представителя не обеспечил; представил отзыв на исковое заявление и дополнения к нему, в которых исковые требования не признает.

Третье лицо явку представителя не обеспечило, от третьего лица поступил отзыв и ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

Суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика, третьего лица, извещенных надлежащим образом, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом правил статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о том, что лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий.

В судебном заседании, назначенном на 18.09.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 18.09.2018 на 17 часов 00 минут, после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон.

В судебном заседании, назначенном на 18.09.2018, в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 25.09.2018 до 10 часов 30 минут, после которого судебное разбирательство продолжено в отсутствие представителей сторон.

Суд, проведя предварительное судебное заседание и судебное заседание в соответствии со статьями 136-137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав материалы дела, изучив все представленные сторонами документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью «Доктор спорт» (арендатор) и обществом с ограниченной ответственностью «ДНГБ» (арендодатель) заключен договор аренды от 07.04.2014 №322/ОДА-2014, согласно которому арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование за плату нежилое помещение №153, находящееся на 1 этаже в здании многофункционального торгово-развлекательного центра «Золотой Вавилон» по адресу: <...>, сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

10.05.2014 помещение передано арендатору по акту приема-передачи.

Здание принадлежит арендодателю по праву собственности на основании свидетельства о государственной регистрации права от 10.11.2009 серия 61-АЕ № 252809, запись о регистрации № 61-61-01/181/2009-412.

В соответствии с условиями указанными в разделе 5 договора аренды арендатор с даты подписания акта приема-передачи помещения в аренду, уплачивает (вносит) арендодателю за пользование помещением арендную плату, состоящую из базовой арендной платы, переменной арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых платежей.

Согласно пункту 5.2 договора в период с даты подписания акта приема-передачи помещения в аренду до даты подписания акта ведения коммерческой деятельности минимальная базовая арендная плата исчисляется по фиксированной ставке из расчета 4,61 рубля, кроме того НДС 18% 0,83 копейки за 1 квадратный метр арендуемой площади.

С даты подписания акта о начале ведения коммерческой деятельности арендатор оплачивает базовую арендную плату и иные обязательные платежи, установленные в пункте 5.3 договора.

Базовая арендная плата по договору устанавливается в виде суммы согласованной сторонами доли арендодателя в полученной арендатором выручке от реализации от использования помещения, но не менее минимальной базовой арендной платы, рассчитанной за отчетный период.

Минимальная базовая арендная плата по договору устанавливается в виде согласованной сторонами фиксированной ставки аренды в размере рублевого эквивалента не менее 850 условных единиц за квадратный метр арендуемой площади в год, кроме тог о НДС по ставке 18% в размере рублевого эквивалента 153 условные единицы.

Под долей арендодателя в выручке арендатора понимается процент от выручки арендатора от использования помещения за отчетный период в размере 12%, который в абсолютных величинах должен быть не менее, чем рассчитанная за этот период сумма минимальной базовой арендной платы.

На основании пункта 5.3 договора помимо базовой арендной платы арендатор уплачивает арендодателю обязательные арендные платежи, включаемые в арендную плату по коммунальным расходам (переменная арендная плата), по эксплуатации помещения эксплуатационные платежи), арендные маркетинговые платежи (маркетинговые платежи).

Размер обязательных арендных платежей указан в пунктах 5.4, 5.5, 5.6 договора аренды от 07.04.2014.

Как предусматривает п. 5.7, 5.8 договора минимальная базовая арендная плата, переменная арендная плата, эксплуатационные платежи и маркетинговые платежи за отчетный период уплачиваются авансировано, не позднее пятого календарного числа календарного месяца, за который производится расчет. Размер ежемесячной минимальной базовой арендной платы, переменной арендной платы, эксплуатационных платежей и маркетинговых платежей рассчитывается как ставка соответствующей составляющей арендной платы умноженная на площадь помещения и разделенная на 12.

Все платежи и расчеты, установленные в договоре в условных единицах, осуществляются в российских рублях.

Стороны согласовали, что одна условная единица равна среднему арифметическому между курсом доллара США по отношению к рублю и курсом Евро по отношению к рублю, установленному Банком России на день оплаты (п. 14.4 договора).

В пункте 6.1 договора аренды стороны согласовали использование механизма обеспечительного депозита, удержанием которого (удержанием суммы которого) полностью или частично могут обеспечиваться требования арендодателя к арендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по договору аренды, а также возмещение неустойки, штрафных санкций, издержек или других убытков, возникших или могущих возникнуть у арендодателя вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по Договору аренды.

В соответствии с условиями п. 6.2. договора аренды, арендатор оплатил сумму обеспечительного депозита в размере 15 373,74 условных единиц.

В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по внесению арендной платы у ответчика перед истцом образовалась задолженность в размере, в соответствии с приложенным расчетом задолженности по внесению арендных платежей, и с учетом зачета суммы обеспечительного депозита, в размере рублевого эквивалента 36 785,52 условных единиц, образовавшаяся за период с 01 апреля 2017 года по 30 ноября 2017 года.

В соответствием с пунктом . 11.2. договора аренды, арендодатель вправе отказаться от исполнения настоящего договора и расторгнуть его в одностороннем внесудебном порядке с удержанием обеспечительного депозита, посредством направления письменного уведомления в случаях, указанных в договоре, а также в случае, если арендатор ненадлежащим образом выполняет обязательства по определению, расчету и внесению арендной платы и иных платежей, предусмотренных договором.

20 ноября 2017 года истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от договора аренды исх. №925 и претензию с требованием погасить имеющуюся задолженность по арендной плате в размере рублевого эквивалента 32812,5 у.е. за период с июня 2017 года по ноябрь 2017 год.

В уведомлении ООО «ДНГБ», ссылаясь на систематическое неисполнение арендатором обязательств, предусмотренных договором аренды, заявило об отказе от исполнения договора, сообщив, что договор аренды прекращает своё действие «01» декабря 2017 года, потребовало оплатить задолженность по арендной плате, а также обеспечить явку представителя для организации и подготовки возврата арендуемого помещения.

По состоянию на 26 марта 2018 помещение ответчиком не было освобождено, в указанном помещении находилось имущество ответчика, которое было удалено из помещения ООО «Регион-УК» в рамках договора оказания услуг по организации управления МТРЦ «Золотой Вавилон» от 02.02.2010.

Оплата задолженности в добровольном порядке от ответчика не поступила, помещение по акту возврату арендодателю не передано.

Указанные обстоятельства в совокупности послужили основанием для обращения общества с ограниченной ответственностью «ДНГБ» в суд с иском.

Исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд пришел к выводу, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.

Заключенный между сторонами договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Статья 309 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, перечисленных в приведенной статье. Кроме того, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В соответствии с нормами ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании своих требований и возражений.

Материалами дела подтверждено исполнение арендодателем обязательств по договору – передача имущества в пользование ответчику. Доказательств перечисления истцу арендных платежей в спорный период не представлено, равно как и доказательств возврата помещения арендодателю.

В соответствии с пунктом 14.4. все указанные в договоре суммы, причитающиеся к выплатам, указаны без НДС и любых других применимых налогов, которые могут взиматься и подлежать уплате в соответствии с действующим законодательством, а размер рублевого эквивалента всех неустоек (пеней, штрафов) рассчитывается на основании курса соответствующей валюты к российскому рублю, установленного Банком России на дату платежа.

Истцом отыскивается задолженность по договору аренды в виде базовой арендной платы, переменной арендной платы, эксплуатационных и маркетинговых платежей, размер которых составляет за период с 01.04.2017 по 30.11.2017 в размере рублевого эквивалента 36785,52 условных единиц.

Курс условной единицы зафиксирован на дату подачи искового заявления , то есть на 16 марта 2018 года и составляет 63 7670 рублей за одну условную единицу из расчета:

Курс доллара 57,0188+курс евро 70,5151=127,5339

127,5339:2=63,7670.

Задолженность ответчика в рублях - 2 345 702 рубля 25 копеек, что составляет в размере рублевого эквивалента 36 785, 52 условных единиц, образовавшихся за период с 01.04.2017 по 30.11.2017.

В соответствии с пунктом 2 статьи 317 Гражданского кодекса РФ в денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в установленных денежных единицах (экю, "специальных правах заимствования" и др.). В этом случае подлежащая уплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законом или соглашением сторон.

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.11.2002 N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 70) установлено, что в соответствии с пунктом 1 статьи 317 Гражданского кодекса РФ денежное обязательство должно быть выражено в рублях.

Вместе с тем пунктом 2 статьи 140 и пунктом 3 статьи 317 Гражданского кодекса РФ допускают использование на территории Российской Федерации иностранной валюты в случаях, в порядке и на условиях, определенных законом, или в установленном законом порядке.

Поэтому в случае, когда на территории Российской Федерации допускается использование иностранной валюты в качестве средства платежа по денежному обязательству, последнее может быть выражено в иностранной валюте.

Пунктом 16 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 04 ноября 2002 г. N 70 "О применении арбитражными судами статей 140 и 317 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что при взыскании в судебном порядке долга в иностранной валюте либо выраженного в иностранной валюте или условных денежных единицах по правилам пункта 2 статьи 317 ГК РФ, а равно начисленных неустойки и (или) процентов цена иска определяется судом в рублях в соответствии с правилами пункта 2 статьи 317 ГК РФ (т.е. по официальному курсу рубля РФ к доллару США, установленному ЦБ РФ) на день подачи искового заявления.

Представленный истцом расчет задолженности судом проверен и признан верным.

Ответчиком расчет задолженности методологически и арифметически не оспорен, контррасчет задолженности не представлен.

В своем отзыве ответчик частично возражает против удовлетворения требований, считая, что с 18.09.2017 он не пользовался помещением в виду того, что арендодатель преградил доступ в помещение и приостановил подачу электроэнергии, что подтверждается письмами № 715 от 31.08.2017 , № 762 от 18.09.2017. В связи с чем, полагает подлежащим исключению из расчета задолженности арендную плату за октябрь и ноябрь 2017 года и часть арендных и сопутствующих платежей с 18.09.2017 по 30.09.2017.

Судом были исследованы указанные письма, в которых ООО «ДНГБ» сообщает ООО «Доктор спорт» о наличии имеющейся у арендатора задолженности по договору аренды и приостановлении деятельности в помещении с 11 часов 01.09.2017, приостановлении подачи электроэнергии в помещение с 12 часов 18.09.2018.

Представитель истца в судебном заседании отрицал факт ограничения доступа ответчика в помещение и приостановление подачи электроэнергии, в обоснование чего представил письмо генерального директора ООО «Регион-УК» от 31.07.2018, согласно которому за период действия договора аренды с 10.05.2014 по 30.11.2017 в управляющую компанию МТРЦ «Золотой Вавилон» ООО «Регион-УК» от ООО «ДНГБ» не поступало ни одного заявления на отключение электроэнергии, либо ограничения доступа в отношении нежилого помещения № 153, расположенного на первом этаже в здании по адресу: <...>.

Суд, оценив представленные истцом и ответчиком доказательства по правилам ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, приходит к выводу о необоснованности доводов ответчика.

Само по себе вручение арендодателем писем о запрете доступа в помещение и отключении электроэнергии в случае непогашения задолженности еще не свидетельствует о том, что с 18.09.2017 вход арендатору в арендуемое помещение действительно был ограничен и подача электроэнергии прекращена. Кроме того, доводы ответчика опровергаются письмом управляющей компании «МТРЦ «Золотой Вавилон» от 31.07.2018, что судом признается допустимым доказательством по делу, подтверждающими доводы истца.

Поскольку собранными по делу доказательствами не подтверждаются доводы ответчика о неиспользовании помещения по назначению по вине истца с 18.09.2017, суд считает правомерным взыскание арендной платы за период с 18.09.2017 по 30.11.2017.

Расчет задолженности произведен истцом с учетом зачета внесенного ответчиком обеспечительного депозита в размере 15 373,74 условных единиц в счет арендных платежей по договору, что соответствует пункту 6.1 договора аренды от 07.04.2014.

Поскольку ответчик не представил доказательств внесения арендных платежей за спорный период, постольку суд полагает обоснованными исковые требования в части взыскания задолженности в сумме 2 345 702 рублей 25 копеек.

При таких обстоятельствах, требования истца в указанной части подлежат удовлетворению.

Истцом также заявлено требование о признании прекращенным договора аренды от 07.03.2014 № 322/ОДА, которое не подлежит удовлетворению в виду следующего.

Статьей 11 ГК РФ закреплена судебная защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

Частью 1 ст. 4 АПК РФ предусмотрено, что заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов. В силу указанной нормы АПК РФ право на иск и, как следствие, право на судебную защиту определяется действительным наличием у истца (заявителя) нарушенного субъективного материального права, подлежащего защите.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, установленными данной нормой, а именно путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным решения собрания; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом.

Способ защиты своих прав и законных интересов является исключительным способом и применяется в случае, если иные способы не приведут к более быстрому и эффективному восстановлению нарушенных, либо оспариваемых прав и интересов.

Выбор способа защиты гражданских прав является прерогативой истца, между тем он должен осуществляться с таким расчетом, что удовлетворение заявленных требований приведет к восстановлению нарушенных и (или) оспариваемых прав и законных интересов путем удовлетворения заявленных истцом требований.

Суд считает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права в виде признания договора аренды прекращенным.

Избранный способ защиты права не восстановит нарушенное право - ввиду отсутствия самого нарушенного права.

Суд считает, что между сторонами отсутствует спор по поду расторжения договора.

Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а также восстанавливать права и законные интересы истца.

Как указывает истец, договор аренды прекратился с 01.12.2017-даты указанной в уведомлении о расторжении договора, направленной в адрес ответчика.

Следовательно, ничто не препятствует истцу обратиться в регистрирующий орган в административном порядке с заявлением о регистрации прекращения договора аренды.

Избрание истцом ненадлежащего способа защиты права является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении иска.

Аналогичная правовая позиция высказана в Постановлении Первого арбитражного апелляционного суда от 24.04.2015 по делу N А79-4543/2013, Постановлении Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2015 N 04АП-2434/2015 по делу N А19-19443/2014.

Согласно разъяснению, данному в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора": "Если договором предусмотрено право стороны немотивированно отказаться от его исполнения, сторона, воспользовавшаяся этим правом, вправе в одностороннем порядке обратиться в орган, зарегистрировавший договор, с заявлением о внесении в реестр записи о прекращении договора, представив доказательства уведомления другой стороны о состоявшемся отказе от исполнения договора (статья 165.1 ГК РФ)"

Таким образом, у истца имеется иной, установленный законом порядок прекращения обременения в виде аренды - путем подачи соответствующего заявления в административном порядке.

Оснований для удовлетворения исковых требований в этой части суд не усматривает.

Не подлежит удовлетворению исковые требования об обязании ответчика передать помещение по акту возврата в виду следующего.

Принимая решение по существу спора, арбитражный суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истца.

При этом из положений статей 16 и 182 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что решение арбитражного суда должно отвечать принципу исполнимости.

В судебном заседании судом достоверно установлено, что договор аренды от 07.04.2014 № 322/ОДА-2014 расторгнут по инициативе арендодателя с 01.12.2017, имущество ответчика в арендованном помещении отсутствует.

05.04.2018 истцом заключен новый договор аренды помещения №153 с ООО «Техномакс-23». При таких обстоятельствах, возложение на ответчика обязанности о передаче помещения по акту возврата не приведет к восстановлению каких-либо прав истца. В связи с чем, в удовлетворении иска в этой части следует отказать.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы истца по уплате государственной пошлины в сумме 34 729 рублей подлежат отнесению на ответчика.

Кроме того, государственная пошлина в сумме 6 000 рублей (по требованиям о признании договора расторгнутым и передаче помещения по акту возврата) подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 226-229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд



Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Доктор Спорт» в пользу общества с ограниченной ответственностью «ДНГБ» задолженность по арендной плате в размере 2 345 702 рублей 25 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 34 729 рублей.

В удовлетворении остальной части иска отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «ДНГБ» в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 6 000 рублей.

Решение суда по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца с даты принятия решения через суд, принявший решение.

Решение суда по настоящему делу может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения через суд, принявший решение, при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.


Судья Захарченко О. П.