Решение от 8 февраля 2017 г. по делу № А14-14659/2016

Арбитражный суд Воронежской области

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

г. Воронеж Дело № А14-14659/2016

"9" февраля 2017г.

Резолютивная часть решения объявлена "6" февраля 2017 года

Решение в полном объеме изготовлено "9" февраля 2017 года

Судья Арбитражного суда Воронежской области Кривотулова Т.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

ООО "Стройцентр", г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>)

о признании незаконным отказа в продлении договора аренды земельного участка

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2, представителя по доверенности от 22.09.2015г.,

от ответчика: Гоголи К.К., представителя по доверенности от 05.02.2016г., ФИО3, представителя по доверенности от 23.05.2016г.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Стройцентр" обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области о признании незаконным отказа Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 15.08.2016г. в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58, расположенного по адресу: <...>, на котором находится незавершенный строительством объект, назначение нежилое. 1-этажный, готовностью 96%, адрес: <...>. Кадастровый номер 36:34:0401007:156 (с учетом уточнения в порядке ст.49 АПК РФ).

Ответчик иск не признал, полагает, что земельный участок уже предоставлялся для завершения строительства, поскольку на земельном участке располагался объект незавершенного строительства.

Из материалов дела следует.

Между истцом и ответчиком 28.10.2011г. заключен договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора согласно которому арендатор сдает, а арендатор принимает во владение и пользование на условиях аренды земельный участок из категории земель населенных пунктов площадью 3342 кв.м. расположенный по адресу <...> кадастровый номер 36:34:0401007:58.

Участок фактически занимаемый незавершенным строительством объектом складского назначения.

Приведенное описание целей использования участка является окончательным и именуется в дальнейшем "Разрешенным использованием" (п.1.2. договора).

Договор заключен сроком до 4.08.2014г.

По акту приема передачи земельного участка от 16.11.2011г. земельный участок передан истцу.

11.01.2013г. было заключено дополнительное соглашение к договору аренды где в связи с переходом права собственности на объекты недвижимости от ООО "Согдиана" к ООО "Стройцентр" (1743/3501 доли в праве общей долевой собственности на незавершенный строительством объект, назначение: нежилое1-этажный, готовностью 96%, адрес: <...>) стороны определили считать стороной "Арендатор" по договору аренды ООО "Стройцентр". Целевое назначение: не завершенный строительством объект складского назначения.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 23.12.2013г. за ООО "Стреойцентр" зарегистрировано право собственности на указанный объект.

Истец 30.05.2016г. обратился с заявлением к Департаменту имущественных и земельных отношений Воронежской области в связи с окончанием срока действия договора аренды №18809-11/гз от 28.10.2011г. о продлении срока действия этого договора.

Департамент письмом №52-17-8067з от 23.06.2016г. со ссылкой на п.5 ст.39.6 Земельного кодекса отказал в продлении договора аренды и пояснил, что общество может обратиться с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов.

11.07.2016г. истец обратился в департамент с заявлением о перезаключении договора аренды земельного участка расположенного <...> сроком на 3 года для завершения строительства находящегося на нем объекта недвижимости. Департамент письмом №52-11-9542у от 19.08.2016г. возвратил заявление как несоответствующее требованиям действующего законодательства.

26.07.2016г. истец вновь обратился в департамент с заявлением о предоставлении в аренду этого же земельного участка однократно, для завершения строительства.

Письмом №52-17-1083/з от 15.08.2016г. департамент сообщил, что предоставление земельного участка в аренду без аукциона допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Приказом департамента от 5.08.2011г. №1026-з было принято решение о предоставлении ООО "Согдиана" в аренду земельного участка, фактически занимаемого незавершенным строительством объектом складского назначения, расположенного по адресу <...>. С учетом изложенного и в соответствии с п.1 ст.39.16 ЗК РФ департамент отказал в предоставлении в аренду испрашиваемого земельного участка.

Полагая, что участок с кадастровым номером 36:34:0401007:58 ни одному из собственником ни когда не предоставлялся для завершения строительства истец обратился в иском в суд.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей лиц участвующих в деле суд находит заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению исходя из следующего.

Статья 12 Гражданского кодекса РФ в качестве одного из способов защиты гражданских прав предусматривает признание недействительным акта государственного органа или местного самоуправления.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ установлено, что юридические лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченных органов, если полагают, что оспариваемые действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Исходя из положений вышеуказанной статьи, основанием для принятия решения суда о признании незаконным действия (бездействия) уполномоченных органов является одновременное несоответствие этого действия (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Согласно пункту 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании решений и действий (бездействия) уполномоченных органов, арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон (часть 1 статьи 610 ГК РФ и часть 2 статьи 26 ЗК РФ).

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (абзац первый пункта 1 статьи 621 ГК РФ).

Судом установлено, и сторонами не оспаривается, что срок действия спорного Договора (пять лет) истекал 4.08.2016г.

Оспариваемым письмом от 15.08.2016 Департамент известил Общество об отказе от заключения договора аренды земельного участка с предоставлением ранее земельного участка для завершения строительства.

Истец, в свою очередь, до истечения срока действия Договора неоднократно обращался в Департамент с просьбами о его продлении в соответствии с положениями статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, заключении нового Договора.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, по смыслу указанных правовых норм суд полагает, что к рассмотренным правоотношениям подлежат применению положения п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ "О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации" п.п.10 п.2, п.5 ст.36.6 ЗК РФ действующих с 1.03.2015г., поскольку истец, будучи арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 1.03.2015г., на котором расположен объект незавершенного строительства, имеет право на реализацию возможности однократного продления договора для завершения строительства, поскольку возможность для реализации указанного права возникла у истца только с 1.03.2015г. вступления в силу соответствующих изменений в земельное законодательство и в рамках бывших арендных отношений реализовано быть не могло.

По окончании срока договора истец продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражает, требований о изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов не заявлял, требований об освобождении земельного участка не заявлял, принимал арендные платежи. Уведомлением по оплате за аренду земельного участка администратор доходов уведомил истца о сумме к оплате за период с 1.01.2017г. по 31.03.2017г. по сроку согласно условиям договора аренды №1809-11/гз от 28.10.2011г. в размере 62 306 руб. 58 коп., годовая арендная плата 249 226 руб. 31 коп.

Кроме того, по заявлению истца в течение всего срока действия договора им принимались меры, направленные на подготовку к строительству и являющиеся необходимыми для завершения строительства. Получен строительный проект от предыдущего собственника объекта незавершенного строительства, перезаключен договор с организацией на выполнение архитектурно-строительной части рабочей документации, получено коммерческое предложение на выполнение перепланировки склада, проведены расчеты затрат на выполняемый объем работ по объекту, заключены договоры с ресурсо-снабжающими организациями, установлено ограждение. Копии указанных документов предоставлены в материалы дела.

Согласно ст.621 ГК РФ если иное не предусмотрено законном или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Применительно к п.3 ст.22 ЗК РФ (в редакции действовавшей до 1.03.2015г.) было предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка при прочих равных условиях преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка.

Поскольку ООО "Стройцентр" является арендатором земельного участка на основании договора заключенного до 1.03.2015г.. на земельном участке имеется объект незавершенного строительства, данных о том, земельный участок предоставлялся в порядке, предусмотренном п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ, пунктом 21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001г. №137ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", отказ в связи с тем, что приказом департамента от 5.08.2011г. №1026-з было принято решение о предоставлении ООО "Согдиана" в аренду земельного участка фактически занимаемого незавершенным строительством объектом складского назначения следует признать незаконным.

В качестве доказательств нарушенных прав истец заявляет о невозможности введения в эксплуатацию незавершенного строительства в отсутствии действующего договора аренды земельного участка.

Кроме того, истцом представлен отказ АО "Россельхозбанк" о принятии в залог незавершенного строительством объекта в связи с отсутствием правовых оснований у собственника пользования земельным участком.

Согласно ст.610 ГК РФ договор заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В ходе судебного разбирательства в дополнительных возражениях на заявление от 6.02.2017г. департамент указал, что договор аренды №1809-11/гз от 28.10.2011г. считается продленным на неопределенный срок поскольку арендатор продолжает пользование земельным участком. Согласно выписки из ЕГРП, имеется актуальная запись на момент обращения с иском в суд о государственной регистрации договора аренды. Т.е. ответчик согласился с наличием договорных отношений.

При этом судом учтена причина отказа-предоставление для испрашиваемых целей земельного участка предыдущему собственнику, а не наличие договорных отношений по аренде земельного участка о которых ответчик заявил только 6.02.2017г.

Таким образом суд приходит к выводу о нарушении прав истца на заключение договора аренды спорного земельного участка однократно сроком на 3 года для завершения строительства.

Согласно ч.4 ст.201 АПК РФ суд должен указать на обязанность ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя. Поскольку Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области подтвердил наличие арендных отношений по аренде земельного участка кадастровый номер 36:34:0401007:58 (договор №1809-00/гз от 28.10.2011г.), суд не выносит решения об обязании заключить договор. Вместе с тем стороны не лишены возможности заключить его самостоятельно.

Расходы по госпошлине понесенные истцом при подаче иска в размере 6 000 руб. относятся на ответчика и подлежат взысканию в пользу истца.

Руководствуясь статьями 110, 167, 176, 198, ч.1 ст.201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 15.08.2016г. №52-17-10831з в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 36:34:0401007:58 расположенного по адресу <...> на котором находится незавершенный строительством объект, назначение нежилое, 1-этаж, готовность 96% адрес <...> кадастровый номер 36:34:011007:156.

Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области, г.Воронеж (ОГРН <***> ИНН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Стройцентр", г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) 6 000 руб. расходы по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья Т.И. Кривотулова