Решение от 25 мая 2022 г. по делу № А13-13813/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОЛОГОДСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Герцена, д. 1 «а», Вологда, 160000


Именем Российской Федерации



Р Е Ш Е Н И Е

Дело №А13-13813/2021
город Вологда
25 мая 2022 года



Резолютивная часть решения объявлена 19 мая 2022 года

Полный текст решения изготовлен 25 мая 2022 года


Арбитражный суд Вологодской области в составе судьи Лукенюк О.И., при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1, рассмотрев в судебном заседании дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО2 (ОГРНИП 319352500046928) к акционерному обществу «Вологодский лесохимический завод» (ОГРН <***>) в лице конкурсного управляющего ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП 318352500055051) о признании недействительной сделки – договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 от 10.04.2021 заключенного между АО «Вологодский лесохимический завод» и ФИО4, при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (ОГРН <***>), Администрации города Вологды, открытого акционерного общества «Корпорация Вологдалеспром» в лице конкурсного управляющего ФИО5,

при участии от истца – ФИО6 по доверенности от 02.09.2021, от ответчика ИП ФИО4 - ФИО7 по доверенности от 23.05.2020, от третьего лица Администрации города Вологды ФИО8 по доверенности от 02.02.2022,

у с т а н о в и л:

индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к акционерному обществу «Вологодский лесохимический завод» (далее – АО «ВЛЗ») в лице конкурсного управляющего ФИО3, индивидуальному предпринимателю ФИО4 (далее – ИП ФИО4) о признании недействительной сделки – договора субаренды земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 от 10.04.2021, заключенного между АО «Вологодский лесохимический завод» и ФИО4

Представитель истца в судебном заседании исковые требования поддержал.

Представитель ответчика – ИП ФИО4 возражал против удовлетворения иска по мотивам, изложенным в отзыве.

Представитель третьего лица поддерживает доводы, изложенные в отзыве, просит исковые требования удовлетворить.

Ответчик – АО «ВЛЗ» и третьи лица извещены о месте и времени судебного разбирательства, представителей в судебное заседание не направили.

Дело рассмотрено в соответствии со статьей 156 АПК РФ при имеющейся явке.

Исследовав материалы дела, оценив доказательства по делу, заслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Вологодской области от 19.10.2015 по делу № А13-13555/2014 в отношении АО «ВЛЗ» введена процедура конкурсного производства.

Определением Арбитражного суда Вологодской области от 13.11.2017 по делу № А13-13555/2015 конкурсным управляющим АО «ВЛЗ» утвержден ФИО3.

АО «ВЛЗ» является арендатором земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:2089, площадью 40961 +/- 125кв. м, который расположен по адресу: <...>. Право аренды возникло на основании договора о предоставлении в аренду земельного участка в черте города от 13.08.2004 № 24-6916А.

Между Администрацией (арендодатель) и ЗАО «Вологодский лесохимический завод» (в настоящее время - АО «Вологодский лесохимический завод») (арендатор) 13 августа 2004 года заключен договор № 24-6916А о предоставлении в аренду земельного участка в черте города (далее - договор аренды № 24-6916А), в соответствии с которым арендатору предоставлен в аренду земельный участок из земель поселений площадью 128 676 кв.м. по ул. Канифольной, сроком до 22 сентября 2028 года, для эксплуатации и обслуживания зданий производственного назначения; на участке находится имущественный комплекс.

Дополнительным соглашением № 1 от 29 октября 2012 года изменен предмет договора аренды № 24-6916А: объектом аренды выступил земельный участка с кадастровым номером 35:24:0303006:192, площадью 127 238 кв.м, местоположение: <...>.

Дополнительным соглашением № 2 от 13 марта 2013 года к договору аренды № 24-6916А предмет договора изложен в новой редакции в связи с разделом земельного участка: в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:6427 из земель населенных пунктом, государственная собственность на которые не разграничена, площадью 86 277 кв.м., местоположение: <...>; и земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089, площадью 40 961 кв.м. из земель населенных пунктов, местоположение: <...>.

Земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 был передан ОАО «Корпорация Вологдалеспром» на основании договора субаренды сроком до 31.08.2028. Договор субаренды был зарегистрирован в установленном законом порядке 01.11.2013, в настоящее время обременение отсутствует.

Решением Арбитражного суда Вологодской области по делу № А13-415/2015 от 15.12.2015 года ОАО «Корпорация Вологдалеспром» признано несостоятельным, в отношении должника открыто конкурсное производство.

10.04.2021 АО «ВЛЗ» передает земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 в субаренду ИП ФИО4 на основании договора субаренды земельного участка от 10 апреля 2021 года № БН, срок действия договора до 10 апреля 2025 года, договор субаренды зарегистрирован Управлением Росреестра. Согласно выписке ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 35:24:0303006:2089 иных арендаторов/субарендаторов/собственников у земельного участка нет.

По мнению истца, договор субаренды, заключенный между АО «ВЛЗ» и ИП ФИО4, является недействительным, поскольку нарушает права законного владельца земельного участка ФИО2

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения с иском в суд.

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (п.1 ст.552 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу п.3 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Согласно подпункту 5 пункта 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

В силу п. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и п. 3 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В абзаце втором п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

По смыслу названных норм и разъяснений при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Согласно сведениям ЕГРН право собственности на нежилое здание с кадастровым номером 35:24:0303006:2417, расположенное в границах земельных участков с кадастровыми номерами 35:24:0303006:6427 и 35:24:0303006:2089 с 23.03.2021 перешло к ФИО2, а с 29.06.2021 и на нежилое здание «сушильная камера» с кадастровым номером 35:24:0303006:12188 площадью 187,8 кв.м., расположенное в границах земельного участка с кадастровым номером 35:24:0303006:6427.

Согласно сведениям ЕГРН определено ограничение прав и обременений объекта: установлена аренда в пользу ФИО4 на основании договора уступки права аренды земельного участка от 14.01.2021, дата государственной регистрации 19.04.2021.

Согласно сведениям ЕГРН ФИО4 приобретены объекты недвижимого имущества, расположенные на переданных в аренду земельных участках по договору аренды земельного участка № 24-6916А в рамках реализации конкурсным управляющим имущества АО «ВЛЗ».

В результате отчуждения объектов недвижимости, расположенных на земельных участках с кадастровым номером 35:24:03030065:6427, 35:24:0303006:2089 в собственность третьих лиц, произошла перемена лиц в обязательстве на стороне арендаторов по договору аренды земельного участка № 24-6916А в силу закона, АО «ВЛЗ» утратил статус арендатора земельного участка, следовательно, ОАО «Корпорация Вологдалеспром» утратило статус субарендатора земельного участка, таким образом, ФИО4 и ФИО2 стали арендаторами по договору аренды земельного участка № 24-6916А.

Таким образом, АО «ВЛЗ» не имело правовых основания для заключения договора субаренды с ФИО4

В соответствии с п.2 ст.168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Заключение АО «ВЛЗ» и ФИО4 договора субаренды от 10.04.2021 нарушает права законного владельца земельного участка ФИО2, договор является в силу изложенного ничтожной сделкой, поскольку с момента перехода права собственности на здание, находящееся на спорном участке, АО «ВЛЗ» собственником не являлся, перестал быть арендатором и соответственно прав на сдачу земельного участка в субаренду не имел.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению.

Поскольку иск удовлетворен, расходы истца по уплате госпошлины в соответствии со статьей 110 АП РФ подлежат возмещению ответчиками.

Руководствуясь статьями 110, 167 – 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Вологодской области

р е ш и л :

признать недействительной сделкой договор субаренды земельного участка от 10.04.2021, заключенный между акционерным обществом «Вологодский лесохимический завод» и ФИО4.

Взыскать с акционерного общества «Вологодский лесохимический завод» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 в возмещение расходов по уплате госпошлины 3000 рублей.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО4 в возмещение расходов по уплате госпошлины 3000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.


Судья О.И.Лукенюк