Решение от 18 апреля 2018 г. по делу № А56-95416/2017

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 50/52

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-95416/2017
19 апреля 2018 года
г. Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2018 года.

Полный текст решения изготовлен 19 апреля 2018 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Галенкиной К.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истцы: 1) Закрытое акционерное общество «Четвертый трест-I» (196128, Санкт-Петербург, ул. Кузнецовская, д. 21, ОГРН <***>, ИНН <***>),

2) Закрытое акционерное общество «Четвертый трест-II» (196128, Санкт-Петербург, ул. Кузнецовская, д. 21, ОГРН <***>, ИНН <***>)

ответчики: 1) Акционерное общество «Четвертый трест» (196128, Санкт-Петербург, ул. Кузнецовская, д. 21, ОГРН <***>, ИНН <***>), 2) Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, д. 1, лит. Б, ОГРН <***>, ИНН <***>)

третьи лица: 1) Закрытое акционерное общество «Четвертый трест – III», 2) Общество с ограниченной ответственностью «Высота», 3) Общество с ограниченной ответственностью «Согласие»

о признании сделки недействительной,

при участии

- от истцов: представитель ФИО2, по доверенности от 15.01.2018,

- от ответчиков: 1) представитель ФИО3, по доверенности от 09.01.2018,

2) представитель ФИО4, по доверенности от 28.12.2017,

- от третьих лиц: представители не явились, извещены,

установил:

Закрытое акционерное общество «Четвертый трест-I» и закрытое акционерное общество «Четвертый трест-II» обратились в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет), акционерному обществу «Четвертый трест» (далее – АО «Четвертый трест») о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка от 13.10.2008 № 5117-ЗУ с момента его заключения.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены закрытое акционерное общество «Четвертый трест – III», общество с ограниченной ответственностью «Высота», общество с ограниченной ответственностью «Согласие».

В судебном заседании представитель истцов заявленные требования поддержал в полном объеме, а представители ответчиков против их удовлетворения возражали по основаниям, изложенным в отзывах.

Третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения спора, своих представителей в судебное заседание не направили, что в силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела по существу в их отсутствие.

Заслушав пояснения сторон, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Как следует из пояснений истцов, в 1998 году в связи с реорганизацией (путем выделения) закрытого акционерного общества «Четвертый трест» (в настоящее время АО «Четвертый трест») было образовано 5 новых юридических лиц: закрытое акционерное общество «Четвертый трест-I», закрытое акционерное общество «Четвертый трест-II», закрытое акционерное общество «Четвертый трест – III», общество с ограниченной ответственностью «Высота» и общество с ограниченной ответственностью «Согласие».

На основании разделительного баланса от 29.06.1998 имущество закрытого акционерного общества «Четвертый трест», в том числе нежилое здание по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кузнецовская, д. 21, лит. А, перешло в собственность вновь образованных юридических лиц.

Согласно представленным в материалы дела свидетельствам о государственной регистрации права ЗАО «Четвертый трест-I» стало собственником нежилых помещений 3Н, 4Н и 5Н, ЗАО «Четвертый трест-II» - собственником помещения 6Н, ЗАО «Четвертый трест – III» - собственником помещения 8Н, ООО «Высота» - собственником помещений 1Н и 2Н, а ООО «Согласие» - собственником помещений 7Н и 9Н, расположенных в здании по указанному адресу (т. 1, л.д. 41-48).

20.04.2015 Управлением Росреестра по Санкт-Петербургу по запросу истцов была предоставлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, из которой следует, что 19.12.2008 зарегистрировано право собственности АО «Четвертый трест» на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21, лит. А, с кадастровым номером 78:14:0762601:7 площадью 1 493 кв.м, на котором расположено пятиэтажное нежилое административное здание с кадастровым номером 78:14:762601:3003 площадью 4 559,7 кв.м. Право собственности АО «Четвертый трест» возникло на основании договора купли-продажи от 13.10.2008 № 5117-ЗУ.

Ссылаясь на то, что АО «Четвертый трест», являющийся собственником помещений 3Н, 4Н и 5Н, а не здания в целом, не вправе был приобретать земельный участок под всем зданием, указывая на ничтожность сделки, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

В силу пункта 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи земельного участка от 13.10.2008, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации в той же редакции сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как видно из материалов дела, 06.06.1997 между Комитетом по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (правопредшественник Комитета, арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Четвертый трест» (арендатор) был заключен договор аренды № 12/ЗД-00164 земельного участка с кадастровым номером 78:7626А:7 площадью 1 493 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Кузнецовская ул., д. 21, сроком по 13.02.2046.

На основании заявления закрытого акционерного общества «Четвертый трест» от 29.12.2006 № 6734 Комитетом 23.09.2008 было издано распоряжение № 5474(з) «О передаче земельного участка».

При этом Комитет исходил из того, что закрытое акционерное общество «Четвертый трест» является собственником здания площадью 4 551,9 кв.м, расположенного на указанном участке, что подтверждалось свидетельством о государственной регистрации права от 22.10.1997 серии ЮИ № 009359.

13.10.2008 между открытым акционерным обществом «Фонд имущества Санкт-Петербурга», действующим от имени Комитета, и закрытым акционерным обществом «Четвертый трест» заключен договор № 5117-ЗУ купли-продажи упомянутого участка в процессе приватизации.

Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на дату совершения сделки купли-продажи участка, при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Пунктом 3 той же статьи было предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

В статье 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен один из основных принципов земельного законодательства - платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату.

В соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на дату приобретения истцами права собственности на помещения, при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим предприятиям, учреждениям, организациям и гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками. При этом им выдается новый документ, удостоверяющий право на землю.

Статьей 47 Земельного кодекса РСФСР было предусмотрено, что землевладение, бессрочное (постоянное) и временное пользование земельными участками и их аренда являются платными.

Как разъяснено в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

В пункте 14 того же постановления указано, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Как следует из материалов дела и не оспаривается никем из сторон, до 19.12.2008 арендную плату за участок в пользу Комитета перечисляло АО «Четвертый трест».

При этом право собственности истцов на помещения было зарегистрировано в 1998 и в 1999 годах.

Как пояснили истцы, несмотря на регистрацию их права собственности на помещения в здании, истцы не обращались в Комитет в целях внесения изменений в договор аренды участка (заключения дополнительного соглашения) либо в целях заключения новых договоров аренды. Фактические отношения между собственниками помещений сложились таким образом, что арендную плату за участок после реорганизации продолжало вносить АО «Четвертый трест». При этом истцы ежемесячно возмещали АО «Четвертый трест» расходы, понесенные последним в связи с оплатой аренды по ранее заключенному договору аренды, не предполагая, что АО «Четвертый трест» с 2008 года является собственником участка.

Данные доводы истцов суд находит несостоятельными, а потому подлежащими отклонению.

Истцы, действуя разумно и осмотрительно, с момента государственной регистрации права на свои помещения должны были предпринять действия по оформлению землепользования.

Никогда не исполняя свои арендные обязательства перед собственником участка – городом Санкт-Петербургом, а после регистрации права собственности АО «Четвертый трест» оплачивая последнему плату за землю, истцы не могли не знать о наличии права собственности АО «Четвертый трест» на спорный участок.

С учетом изложенного доводы истцов о том, что платежи вносились АО «Четвертый трест» в целях перечисления арендной платы в пользу Комитета суд оценивает критически. Данные доводы не подтверждены документально.

Напротив, из представленных АО «Четвертый трест» в судебном заседании 17.04.2018 документов (письмо Межрайонной инспекции ФНС № 23 по Санкт-Петербургу от 12.04.2018 № 22-13/108 с приложением сведений о размере уплаченного земельного налога за период с 2011 по 2017 год и расчетов платы за оказание коммунальных услуг и платежных поручений к ним, а также ранее представленных документов) следует, что истцы как минимум с 2011 года возмещали АО «Четвертый трест» уплаченный земельный налог, исходя из площадей принадлежащих им помещений.

При этом исходя из приложения № 1 к договору на обслуживание помещений в административном здании, по которому истцы оплачивали АО «Четвертый трест» оказанные услуги до приобретения АО «Четвертый трест» земельного участка, видно, что оплата за землю не предусмотрена.

Кроме того, только письмом от 15.03.2018 № 1/7 ЗАО «Четвертый трест-I» уведомило АО «Четвертый трест» о приостановлении ежемесячных оплат за землю в связи с подачей настоящего иска в суд.

Принимая во внимание дату, когда, как указывают истцы, им стало известно о регистрации права собственности на участок за АО «Четвертый трест» (2015 год), доводы истцов о том, что они лишь возмещали АО «Четвертый трест» расходы по арендным платежам не могут быть признаны состоятельными, при том, что порядок оплаты за землю остался прежним.

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации в редакции, действовавшей на момент заключения спорного договора купли-продажи, срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Таким образом, ранее действовавшая редакция пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации связывала начало течения срока исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и по требованиям о признании ее недействительной не с субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а с объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения такой сделки вне зависимости от субъекта оспаривания.

Переходными положениями (пункт 9 статьи 3 Федерального закона № 100-ФЗ «О внесении изменений в подразделы 4 и 5 раздела I части первой и статью 1153 части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации») предусмотрено, что новые сроки исковой давности и правила их исчисления применяются к требованиям, сроки предъявления которых были предусмотрены ранее действовавшим законодательством и не истекли до 01.09.2013.

В рассматриваемом случае договор заключен в 2008 году. Оплата по договору произведена 14.10.2008.

Ответчиками заявлено о применении срока исковой давности.

На момент подачи настоящего иска (16.11.2017) срок исковой давности для признания договора недействительной ничтожной сделкой истек.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, в силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

С учетом изложенных обстоятельств в удовлетворении иска надлежит отказать.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины остаются на истцах.

Руководствуясь статьями 110, 167-170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении исковых требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Галенкина К.В.