Решение от 1 февраля 2023 г. по делу № А41-51372/2022

Арбитражный суд Московской области


Проспект Академика Сахарова, дом 18, г. Москва, Россия, ГСП-6, 107053, www.asmo.arbitr.ru


ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ



РЕШЕНИЕ



г. Москва


«__» ___________ 202_ г.Дело № _____________________

Резолютивная часть решения оглашена 30 января 2023г.

Полный текст решения изготовлен 01 февраля 2023г.


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующего ____________________________________________________________ судей (заседателей) ______________________________________________________________ протокол судебного заседания вел ____________________________________________________

рассмотрев в судебном заседании дело по иску (заявлению) ______________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

к _________________________________________________________________________________

___________________________________________________________________________________

о ________________________________________________________________________________

при участии в заседании ____________________________________________________________

__________________________________________________________________________________

____________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

установил:

ООО «ЛОБЕЛЕК» обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Администрации городского округа Лобня Московской области об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, помещение VII, комнаты № 2, 3, 11, 14-18, 20-24, 27, 28, 97, общей площадью 234 кв.м кадастровый номер 50:41:0000000:46041.

В судебном заседании истец настаивал на удовлетворении заявленных требований, представил уточнение требований в части указания цены выкупаемого имущества в соответствии с заключением судебной экспертизы - 14 074 993руб. Уточнение принято судом.

Ответчик по иску возражал, полагает, что истцом избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку решение о приватизации имущества, в соответствии с которым установлена цена имущества в предложенном к подписанию договоре, истцом не оспорено.

Исследовав материалы дела, суд установил следующее.

ООО «ЛОБЕЛЕК» является субъектом малого и среднего предпринимательства и арендатором нежилого помещения общей площадью 234 кв.м кадастровый номер 50:41:0000000:46041 по адресу: <...>, помещение VII, комнаты № 2, 3, 11, 14-18, 20-24, 27, 28, 97.

18 января 2022 года истцом было подано заявление о намерении реализовать преимущественное право на приобретение по рыночной стоимости арендуемого нежилого помещения в собственность.

Постановлением Администрации г.о. Лобня от 17.05.2022 утверждены Условия приватизации объекта недвижимости, при этом в п. 10 установлена цена продажи -рыночная стоимость приватизируемого имущества - 23 999 430 руб.

Письмом от 20.05.2020 Администрация г.о. Лобня в адрес истца направила указанное постановление, а также проекты договоров купли-продажи с установлением стоимости выкупа имущества в размере 23 999 430 руб.

Полагая рыночную стоимость объекта необоснованно завышенной, истец обратился к ответчику с предложением выкупной цены, определенной заключением эксперта.

Поскольку стороны не пришли к согласию относительно цены имущества, истец обратился в суд с настоящим иском.

Избранный истом способ защиты права является надлежащим.

В соответствии с п. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В связи с недостижением согласия по условиям договора, истец правомерно обратился в суд с настоящим иском.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с п.2 ч.8 ст. 4 Федерального закона №159-ФЗ, субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.

Согласно статье 13 Закона №135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Закона №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом №159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. №7240/12.

В целях установления рыночной стоимости спорного имущества по состоянию на 18.01.2022г. – дату обращения истца за выкупом указанного имущества, определением от 17.10.2022г. судом была назначена оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «ЭверКон», следующим (одному или нескольким) эксперту ФИО4, ФИО5, ФИО6, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Заключением эксперта установлено, что рыночная стоимость без учета НДС нежилого помещения нежилого помещения по адресу: <...>, помещение VII, комнаты № 2, 3, 11, 14-18, 20-24, 27, 28, 97, общей площадью 234 кв.м КН 50:41:0000000:46041 по состоянию на 18.01.2022г. составляет 14.074.993руб.

Сомнения в обоснованности заключения эксперта у суда отсутствуют, противоречий в выводах эксперта по поставленным судом вопросам не имеется, нарушений норм процессуального права и законодательства об экспертизе при проведении экспертизы судом не установлено, основания не доверять выводам эксперта у суда отсутствуют.

При таких условиях именно указанную стоимость суд считает применимой к правоотношениям сторон по выкупу арендованного имущества.

Изучив и оценив в совокупности все представленные в материалах дела доказательства, суд согласен с позицией истца о заключении договора в редакции протокола разногласий, в связи с чем находит требования истца заявленными обоснованно и подлежащими удовлетворению.

Судебные расходы подлежат возмещению с ответчика.

Руководствуясь ст. ст.307,309,421,445,446 ГК РФ, ст.ст.102,167-170,173,176 АПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Урегулировать возникшие между ООО «ЛОБЕЛЕК» и Администрацией городского округа Лобня разногласия при заключении договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: <...>, помещение VII, комнаты № 2, 3, 11, 14-18, 20-24, 27, 28, 97, общей площадью 234 кв.м, кадастровый номер 50:41:0000000:46041, изложив спорные пункты договора в следующей редакции.

2.1. Установленная Условиями приватизации продажи имущества цена составляет 14 074 993,00 (четырнадцать миллионов семьдесят четыре тысячи девятьсот девяносто три) рубля без учета НДС - сумма основного долга,

изложив п. 2.2 договора в следующей редакции:

2.2. Оплата стоимости имущества производится в рассрочку. Рассрочка предоставляется на 60 месяцев. На сумму рассрочки по основному долгу производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российский Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже имущества (19.05.2022) - 14%.

Первый платеж основного долга устанавливается в сумме 4 222 497,90 (Четыре миллиона двести двадцать две тысячи четыреста девяносто семь) рублей 90 (девяносто) копеек.

Минимальный ежемесячный платеж основного долга по договору составляет 166 991,44 (Сто шестьдесят шесть тысяч девятьсот девяносто один) рубль 44 (сорок четыре) копейки.


Взыскать с Администрации городского округа Лобня в пользу ООО «ЛОБЕЛЕК» 6.000руб. расходов по госпошлине.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия.



Судья Бобкова С.Ю.