Решение от 22 января 2018 г. по делу № А51-19593/2017

8/2018-7700(1)

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПРИМОРСКОГО КРАЯ

690091, г. Владивосток, ул. Светланская, 54 Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ

Дело № А51-19593/2017
г. Владивосток
22 января 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 15 января 2018 года .

Полный текст решения изготовлен 22 января 2018 года.

Арбитражный суд Приморского края в составе судьи Николаева А.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекалёвой Л.А., рассмотрев в судебном заседании дело по заявлению общества с ограниченной ответственностью "АЛТЕКС" (ИНН 2537101960, ОГРН 1132537005435, дата государственной регистрации 14.11.2013, юридический адрес: 690035, Приморский край, г.Владивосток, ул.Окатовая, д.4, офис 15)

к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (ИНН 2536097608, ОГРН 1032501280602, дата государственной регистрации 04.08.2000, юридический адрес: 690091, Приморский край, г.Владивосток, ул.Западная, д.15)

о признании незаконным отказа, оформленного письмом от 05.07.2017 № 6448СП, в предоставлении льготного коэффициента,

при участии в заседании:

от заявителя – Педорин С.А., паспорт, доверенность от 01.09.2017; от ответчика – Багаева Е.А., паспорт, доверенность от 07.12.2017.

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» (далее – заявитель, общество, ООО «АЛТЕКС») обратилось в Арбитражный суд Приморского края с заявлением к Управлению муниципальной собственности г. Владивостока (далее – УМС г. Владивостока, ответчик) о признании незаконным отказа УМС г. Владивостока, оформленного письмом от 05.07.2017 № 6448 СП, в предоставлении обществу как субъекту малого предпринимательства, льготного коэффициента (Ккор = 0,7), корректирующего расчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015.

Как следует из искового заявления, между обществом и ответчиком был заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н- АР-7096-00 от 23.01.2015. Письмом от 06.06.2016 истец обратился к ответчику с просьбой о рассмотрении заявления о применении корректирующего коэффициента 0,7 корректирующего расчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР- 7096-00 от 23.01.2015, как субъекту малого предпринимательства ООО «АЛТЕКС», однако письмом от 05.07.2017 ответчик отказал истцу во внесении изменений в договор путем применения коэффициента, корректирующего расчет арендной платы, сославшись на то, что ранее управлением уже было принято решение о применении коэффициента, корректирующего расчет арендной платы в размере 0,7 по договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 04-00645-001-Н-АР-7082- 00, в связи с чем основания для применения указанного коэффициента по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015 отсутствуют. Заявитель же считает, что арендная плата по

договору является регулируемой, в связи с чем полагает, что в случае представления обществом доказательств, подтверждающих наличие у него права на льготу применение корректирующего коэффициента должно проводить к автоматическому перерасчету размера арендной платы в порядке п.3.3, 3.4 договора аренды, без внесения изменений в договор аренды.

УМС г. Владивостока исковые требования не признает, пояснило, что считает отказ в применении льготного корректирующего коэффициента для расчета арендной платы по договору № 04-00598-003-Н- АР-7096-00 от 23.01.2015, выраженный в письме от 05.07.2017 № 6448СП законным и обоснованным, поскольку арендная плата по спорному договору аренды не может быть ниже 45 919, 06 руб., то есть той которая указана в извещении о проведении аукциона. Ответчик полагает, что осуществление действий по перерасчету арендной платы по спорному договору противоречит требованиям Закона о защите конкуренции, а также Правилам проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды или иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, поскольку пересмотр в сторону уменьшения или в одностороннем порядке цены заключенного на торгах договора аренды государственного или муниципального имущества запрещен нормами антимонопольного законодательства.

Кроме того, ответчик считает, что обществом был выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку письмо Управления от 05.07.2017 № 6448СП не имеет административного, властного характера и не является решением органа, осуществляющего публичные полномочия по смыслу положений статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - АПК РФ), в силу чего не может являться предметом обжалования в порядке главы 24 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав представителя ответчика, суд установил следующее.

23.01.2015 УМС г. Владивостока (Арендодатель) и общество (Арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества № 0400598-003-Н-АР-7096-00, согласно которому Арендодатель сдает, а Арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество: помещение II, назначение: нежилое, общая площадь 99, 1 кв.м, этаж цокольный номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 6, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д.44, для использования в целях «офис, торговое, оказание социально-бытовых услуг»

Объект предоставлен обществу во временное пользование на срок с 23.01.2015 по 22.01.2020 (пункта 1.3 договора).

Согласно разделу 3 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составляет 45 919, 06 руб. Оплата производится Арендодателю ежемесячно ровными долями до 1 числа месяца, следующего за расчетным (пункт 3.1). Расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику расчета арендной платы (пункт 3.3). Размер арендной платы может быть изменен Арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льгот, отмены условий, при которых Арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем Арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункт 3.4).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Дополнительным соглашением № 1 от 21.05.2015 стороны договора пришли к соглашению об изложении пункта 3.1 договора аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015 в следующей редакции: «Арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 23.01.2015 по 28.02.2015 составляет 18 510,38 руб. в месяц без учета НДС; с 01.03.2015 по 31.12.2016 составляет 20 731, 63 руб. в месяц без учета НДС, с 01.01.2017 составляет 51 429, 35 руб. в месяц без учета НДС. Оплата производится Арендодателю ежемесячно равными долями до 1 числа месяца следующего за расчетным.

Письмом от 06.06.2016 общество обратилось к ответчику с просьбой о рассмотрении заявления о применении корректирующего коэффициента 0,7 корректирующего расчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015, как субъекту малого предпринимательства.

Письмом от 05.07.2017 № 6448СП ответчик отказал истцу во внесении изменений в договор путем применения коэффициента, корректирующего расчет арендной платы, сославшись на то, что ранее управлением уже было принято решение о применении коэффициента, корректирующего расчет арендной платы в размере 0,7 по договору аренды недвижимого имущества от 01.12.2014 № 04-00645-001-Н-АР-7082- 00, в связи с чем основания для применения указанного коэффициента по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015 отсутствуют.

Заявитель, полагая, что отказ УМС г. Владивостока, оформленный письмом от 05.07.2017 № 6448 СП, в предоставлении обществу как субъекту малого предпринимательства, льготного коэффициента (Ккор = 0,7), корректирующего расчет арендной платы по договору аренды

недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015 является незаконным обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, оценив доводы сторон, суд полагает, что заявление подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

В силу части статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как следует из материалов дела, между УМС г. Владивостока (Арендодатель) и обществом (Арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (абзац 2 пункта 1, пункт 3 статьи 614 ГК РФ).

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73) разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

По смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 Постановления № 73).

Исходя из буквального толкования приведенных разъяснений в их совокупности, само по себе предоставление имущества в аренду на аукционе не исключает возможности установления регулируемой арендной платы. Регулируемая арендная плата не подлежит применению только в случаях, когда предметом аукциона являлась ставка арендной платы.

Судом установлено, что заявленные требования о признании незаконным отказа, мотивированы предусмотренной пунктами 3.3 и 3.4 возможностью регулировать размер арендных платежей на основании правовых актов, устанавливающих методику расчета арендной платы, что, по мнению заявителя, не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 ГК РФ, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Из представленных в материалы дела документов: Извещения о проведении аукциона на право заключения договоров аренды муниципального имущества города Владивостока (3 лота), Заявки на участие в открытом аукционе на право заключения договора аренды муниципального имущества г. Владивостока от 17.12.2014, документации об аукционе на право заключения договоров аренды муниципального имущества от 26.11.2014, Протокола № 2 об итогах аукциона по продаже права на заключение договоров аренды муниципального имущества от 25.12.2014, судом установлено, что предметом аукциона, на основании которого между УМС г. Владивостока и обществом заключен спорный договор, являлась продажа права на заключение названного договора аренды, в связи с чем, действительно, начальной (минимальной) ценой по смыслу пункта 98 Приказа Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 являлась цена лота, то есть цена права на заключение договора аренды, определяемая по результатам аукциона, а не размер арендной платы.

Так, частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о защите конкуренции) установлено, что заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или)

пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предоставления указанных прав на такое имущество в случаях, к которым рассматриваемый не относится.

В соответствии с частью 5 статьи 17.1 Закона о защите конкуренции порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 данной нормы, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом.

Приказом Федеральной антимонопольной службы от 10.02.2010 № 67 утверждены Правила проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества (далее – Правила).

Пунктом 104 указанных Правил установлено, что в извещении о проведении аукциона должны быть указаны, в том числе, начальная (минимальная) цена договора (цена лота) с указанием при необходимости начальной (минимальной) цены договора (цены лота) за единицу площади государственного или муниципального имущества, права на которое передаются по договору, в размере ежемесячного или ежегодного платежа за право владения или пользования указанным имуществом, в размере платежа за право заключить договор безвозмездного пользования указанным имуществом.

Пунктами 98, 150 Правил установлено, что договор заключается на условиях, указанных в поданной участником аукциона, с которым

заключается договор, заявке на участие в аукционе и в аукционной документации. При заключении и (или) исполнении договора цена такого договора не может быть ниже начальной (минимальной) цены договора (цены лота), указанной в извещении о проведении аукциона, но может быть увеличена по соглашению сторон в порядке, установленном договором.

Подпунктом 16 пункта 114 Правил установлено, что конкурсная документация должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

Согласно извещению о проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества города Владивостока (4 лота) ставка арендной платы за аренду недвижимого имущества – помещение II, назначение: нежилое, общая площадь 99, 1 кв.м, этаж цокольный номера на поэтажном плане 1, 4, 5, 6, расположенное по адресу: г. Владивосток, проспект 100-летия Владивостока, д.44, составляет 45 919,06 руб.

Вместе с тем, субъекты малого и среднего предпринимательства выделены законодателем в отдельную социально значимую категорию, нуждающуюся в особой защите и развитии. В частности, Федеральным законом от 24.07.2007 N 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» установлена обязанность публичных органов власти содействовать развитию малого и среднего предпринимательства, в том числе посредством предоставления мер имущественной поддержки, включая возможность установления льготных ставок арендной платы (часть 4 статьи 18).

Меры имущественной поддержки в виде единого понижающего коэффициента к ставке арендной платы в размере 0,7 формально предоставлены Решением Думы г.Владивостока от 27.02.2003 № 173 (в

редакции Решения Думы г. Владивостока от 05.08.2016 № 286-МПА) всем субъектам малого бизнеса, кто арендует помещения у города Владивостока в собственных производственных целях (не сдавая в субаренду) по ставкам, устанавливаемым в нормативном порядке муниципальными правовыми актами в соответствии с заключенными не на торгах договорами аренды.

Пониженные ставки арендной платы, если они установлены решением представительного органа местного самоуправления абсолютно всем субъектам малого предпринимательства, в отношении которых он мог их установить без нарушения требований законодательства, представляют собой льготный режим особой социально значимой категории участников гражданского оборота.

В пункте 18 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется.

Таким образом, уменьшение размера арендной платы, установленного по результатам торгов, Законом о защите конкуренции действительно не предусмотрено и противоречит мерам, применяемым в силу его положений в целях прекращения нарушения антимонопольного законодательства и обеспечения восстановления конкуренции (статьи 21, 23 Закона о защите конкуренции).

Однако далее в пункте 20 Постановления № 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором.

Если стороны в договоре аренды государственного или муниципального имущества указали, что размер арендной платы или иное условие корректируется при изменении указанных актов публично- правового образования, то такое изменение в отношениях сторон происходит автоматически и не требует изменения договора аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору, переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Руководствуясь положениями указанной статьи и оценив в совокупности представленные в материалы дела документы, суд считает, что в настоящем случае размер арендной платы является регулируемым, расчет арендных платежей осуществляется в соответствии с правовым актом, устанавливающим методику арендной платы. Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке при утверждении повой базовой арендной ставки и/или методики расчета арендной платы, в случае изменения значений коэффициентов, используемых при расчете арендной платы, отмены льготы, отмены условий, при которых арендатор освобожден от внесения арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, но не чаще одного раза в год, о чем арендатор ставится в известность путем направления в его адрес уведомления (пункты 3.3, 3.4 договора аренды).

Из изложенного следует, что в рассматриваемом случае ставка арендной платы является регулируемой и стороны обязаны руководствоваться предписанным правовым актом механизмом определения размера арендной платы. Дополнительного изменения договора аренды не требуется (пункт 19 Постановления № 73).

Тот факт, что ранее ответчиком было принято решение о применении коэффициента, корректирующего расчет арендной платы по иному договору, заключенному с обществом, не имеет правового значения для целей предоставления льготы по рассматриваемому договору, поскольку каких-либо ограничений в отношении количества сделок, при заключении которых могут быть установлены льготные ставки арендной платы, нормы Федерального закона № 209-ФЗ не содержат.

Кроме того, применяя льготный коэффициент по иному договору, заключенному также по результатам аукциона, УМС Г. Владивостока своими действиями подтвердило, что арендная плата по договорам

является регулируемой и при ее расчете подлежат применению корректирующие коэффициенты.

Ссылка ответчика в дополнительных пояснениях к отзыву на то, что письмо УМС г. Владивостока от 05.07.2017 № 6448СП не может являться предметом обжалования в порядке главы 24 АПК РФ, судом отклоняется, поскольку в спорных правоотношениях по вопросу о применении регулируемого размера арендной платы и корректирующего коэффициента, установленных уполномоченными органами при аренде недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, УМС г. Владивостока выступает уполномоченным органом, решения, действия (бездействия) которого могут быть оспорены в порядке главы 24 АПК РФ.

В силу части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

В связи с изложенным арбитражный суд считает, что отказ УМС г. Владивостока, оформленный письмом от 05.07.2017 № 6448 СП, в предоставлении обществу как субъекту малого предпринимательства, льготного коэффициента (Ккор = 0,7), корректирующего расчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР- 7096-00 от 23.01.2015, является незаконным, нарушающим права и законные интересы общества.

Согласно пункту 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений

органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

По смыслу главы 24 АПК РФ возложение обязанности совершить определённые действия не является самостоятельным требованием, а рассматривается в качестве способа устранения нарушения прав и законных интересов заявителя и должно быть соразмерно нарушенному праву с учетом обстоятельств дела.

Принимая во внимание обстоятельства настоящего спора, и, учитывая, предмет заявленных требований, суд считает, что соразмерным и адекватным способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя является обязание УМС г. Владивостока применить к обществу как субъекту малого предпринимательства коэффициент 0,7, корректирующий размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015.

В силу статьи 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Признать незаконным отказ Управления муниципальной собственности г. Владивостока, оформленный письмом от 05.07.2017 № 6448СП, в предоставлении обществу с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» как субъекту малого предпринимательства, льготного коэффициента (Ккор=0,7), корректирующего расчет арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015.

Обязать Управление муниципальной собственности г. Владивостока применить к обществу с ограниченной ответственностью

«АЛТЕКС» как субъекту малого предпринимательства коэффициент 0,7, корректирующий размер арендной платы по договору аренды недвижимого имущества № 04-00598-003-Н-АР-7096-00 от 23.01.2015.

Взыскать с Управления муниципальной собственности г. Владивостока в пользу общества с ограниченной ответственностью «АЛТЕКС» 3 000 (три тысячи) рублей расходов по уплате государственной пошлины.

Исполнительные листы выдать после вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Приморского края в течение месяца со дня его принятия в Пятый арбитражный апелляционный суд и в Арбитражный суд Дальневосточного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, при условии, что оно было предметом рассмотрения апелляционной инстанции.

Судья Николаев А.А.