Решение от 12 августа 2020 г. по делу № А14-3994/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОРОНЕЖСКОЙ ОБЛАСТИ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


Р Е Ш Е Н И Е

г. Воронеж

«12» августа 2020г.Дело № А14-3994/2020

Резолютивная часть решения изготовлена «05» августа 2020 г.

Полный текст решения изготовлен «12» августа 2020 г.

Арбитражный суд Воронежской области в составе судьи Сазыкиной А.В.,

при ведении протокола секретарем ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску

Индивидуального предпринимателя ФИО2, г.Воронеж (ОГРН ИП 317366800104435, ИНН <***>)

к Администрации Городского округа город Воронеж, г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>)

третье лицо - Индивидуальный предприниматель ФИО3, г.Воронеж

о заключении договора купли-продажи земельного участка в редакции протокола разногласий

при участии в заседании представителей:

от истца – ФИО4, представитель, доверенность от 25.12.2019, диплом,

от ответчика – не явился, извещен,

от третьего лица - не явился, извещен,

установил:

Индивидуальным предпринимателем ФИО2 заявлены требования к администрации городского округа город Воронеж об обязании заключить договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 36:34:0545001:10, расположенного по адресу: <...>, в редакции протокола разногласий от 14 февраля 2020 года.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Индивидуальный предприниматель ФИО3.

Ответчик в отзыве на иск и в процессе судебного разбирательства исковые требования не признал. Ссылаясь на п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25.10.2001г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», считает, что право собственности на спорные объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) возникло у истца и ФИО3 после вступления в силу Земельного кодекса РФ, в связи с чем, действия пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ не могут быть применены при расчете цены спорного земельного участка по договору купли-продажи: в пределах 2,5% кадастровой стоимости земельного участка. В проекте договора купли-продажи спорного земельного участка, направленном ответчиком в адрес истца, цена земельного участка определена в размере его кадастровой стоимости и составляет 16 267 316,00 руб. Кроме того, купля-продажа по договору от 03.06.2011г. спорного недвижимого имущества (зданий, строений, сооружений), закрепленного за МУП «Воронежская горэлектросеть» на праве хозяйственного ведения, произведена не в процессе приватизации, а действие Федерального закона №178-ФЗ от 21.12.2001г. «О приватизации государственного и муниципального имущества» не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями имущества, закрепленного за ними на праве хозяйственного ведения. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в отношении спорного земельного участка истцом не осуществлялось, спорный земельный участок предоставлен в аренду ООО «Электромонтажспецстрой» на основании договора аренды от 09.12.2011г. №46-11-09/мс.

В судебное заседание 05.08.2020 ответчик не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Дело рассматривалось в порядке ст. 156 АПК РФ, в отсутствие ответчика и третьего лица.

Исследовав доказательства, заслушав представителя истца, оценив все в совокупности, суд считает исковые требования законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с п. 1 ст. 11 ГК РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Статьей 12 ГК РФ предусмотрены определенные способы защиты гражданских прав.

Из материалов дела следует, что Индивидуальным предпринимателям ФИО2 и ФИО3 принадлежат объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, с кадастровым номером 36:34:0545001:10, площадью 13274 кв.м, с разрешенным использованием «производственная база», по адресу: <...>:

- здание производственного корпуса, кадастровый номер 36:34:0545001:122;

- здание склада, кадастровый номер 36:34:0545001:79;

- здание склада материалов, кадастровый номер 36:34:0545001:80, принадлежащие ИП ФИО2;

- здание склада материалов, кадастровый номер 36:34:0545001:77;

- здание известегасительного отделения, кадастровый номер 36:34:0545001:104;

- бетонно-растворный узел, кадастровый номер 36:34:0545001:69;

-сооружение, кадастровый номер 36:34:0545001:136;

- здание административно-бытового корпуса, кадастровый номер 36:34:0545001:78;

- объекты незавершенного строительства с кадастровыми номерами 36:34:0545001:98, 36:34:0545001:102 и 36:34:0545001:90 (степенью готовности 93%, 85% и 95% соответственно), принадлежащие ИП ФИО3

Объекты недвижимости, расположенные на земельном участке по ул. Острогожская, 162 в г. Воронеже, принадлежали на праве собственности Муниципальному образованию городской округ город Воронеж и находились в хозяйственном ведении Муниципального унитарного предприятия «Воронежская горэлектросеть».

Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2011 №402-III МУП «Воронежская горэлектросеть» согласована продажа единым лотом по рыночной стоимости на аукционе объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>.

По результатам проведенного аукциона заключен договор купли-продажи этих объектов от 03.06.2001 с Обществом с ограниченной ответственностью «Электромонтажспецстрой» (ИНН <***>), которое продало эти объекты ФИО2, ФИО3 и ФИО5 Последняя в 2018 году продала объекты недвижимости по указанному адресу ФИО3

17.01.2020 ИП ФИО2 и ИП ФИО3 обратились в Администрацию городского округа город Воронеж с заявлением о предоставлении им указанного земельного участка как фактически занимаемого принадлежащими им объектами недвижимости на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ в собственность в порядке выкупа. В качестве приложения к этому заявлению представлены в администрацию копии паспортов заявителей; сообщение заявителей с перечислением всех объектов недвижимости, расположенных в границах испрашиваемого земельного участка; выписки из Единого государственного реестра недвижимости, содержащие сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, расположенные на земельном участке; копии свидетельств о государственной регистрации права на недвижимость; копии доверенности и паспорта представителя заявителей, а также копия решения Воронежской городской Думы №402-III от 20.04.2011 «О согласовании продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>», и копия приказа заместителя Главы Администрации городского округа город Воронеж №168 от 21.04 2011 г.

С сопроводительным письмом от 06.02.2020 №13618681 (л.д. 24) Управление имущественных и земельных отношений Администрации городского округа город Воронеж направило ИП ФИО2 и ИП ФИО3 проект договора купли-продажи муниципального земельного участка, расположенного по адресу: <...>, предложив подписать все экземпляры договора и направить их в адрес Управления для дальнейшего оформления.

14.02.2020 истцом и ИП ФИО3 в Администрацию городского округа город Воронеж направлен протокол разногласий от 14.02.2020 к договору купли-продажи земельного участка. Протоколом разногласий предусматривалось внесение изменений в проект договора в части пункта 1.1., в котором вместо «16 267 316,00 (шестнадцать миллионов двести шестьдесят семь тысяч триста шестнадцать) руб.» предлагалось читать «406 682 (четыреста шесть тысяч шестьсот восемьдесят два рубля)». В сопроводительном письме к протоколу разногласий несогласие ИП ФИО2 и ИП ФИО3 с суммой выкупа земельного участка обосновывалось тем, что принадлежащие им объекты недвижимости на испрашиваемом к выкупу земельном участке ранее относились к муниципальной собственности и были проданы в июне 2011 года. Следовательно, выкупная стоимость земельного участка должна составлять не величину, равную кадастровой стоимости земельного участка, а исчисляться как 2,5% его кадастровой стоимости.

В течение срока, предусмотренного статьей 445 Гражданского кодекса РФ на разрешение преддоговорных разногласий сторон, - 13.03.2020 истец направил ответчику дополнительные документы в обоснование доводов о необходимости применить в отношении выкупа земельного участка по ул. Острогожской, 162 льготный размер выкупного платежа (копию постановления Администрации города Воронежа от 19.04.2004 №614, копию свидетельства о праве на землю от 10.03.1993 и копию договора купли-продажи от 03. 06. 2011).

Письмом от 04. 03.2020 №13803209 Администрация городского округа город Воронеж отклонила протокол разногласий к договору купли-продажи земельного участка, вернула его без подписания и предложила подписать договор в первоначальной редакции.

Считая, что договор купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: <...>, подлежит заключению в редакции протокола разногласий, то есть с указанием цены земельного участка, определенной как 2,5% его кадастровой стоимости, истец обратился в суд.

В соответствии с подпунктом 2 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату.

Согласно статье 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 ЗК РФ.

Подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ установлено, что без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 ЗК РФ.

В силу пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, имеют исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Согласно пункту 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.05.2005 № 11 при рассмотрении споров, связанных с понуждением к заключению договоров купли-продажи земельного участка, следует учитывать, что такой договор заключается в порядке, предусмотренном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно п. 2 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной. В случаях, когда в соответствии с указанным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (п. 2 ст. 445 ГК РФ).

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие ЗК РФ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Из содержания п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон № 137-ФЗ) следует, что субъектами применения льготного порядка расчетов за приватизируемые земельные участки выступают собственники зданий, строений, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности, до 1 июля 2012 года в соответствии с настоящим пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:

коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения; юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек; двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 09.04.2009 № 14649/08 признал, что покупатель, получивший объекты недвижимости, ранее приватизированные иным лицом, относится к категории собственников, для которых действует льготная цена выкупа земельного участка в силу п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, поскольку здания на спорном земельном участке ранее были приобретены именно в процессе приватизации государственного имущества. При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий.

Конституционный суд РФ также указал на то, что Президиум ВАС РФ, признав в Постановлении от 09.04.2009 № 14649/08, что для приобретения земельного участка по льготной цене, закрепленной в п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ, достаточно установить факт отчуждения недвижимого имущества в процессе приватизации государственных (муниципальных) предприятий, исходил из буквального толкования п. 1 ст. 2 Закона № 137-ФЗ, из которого не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является первый приобретатель недвижимости, и отметил, что данная правовая позиция, являясь формой толкования закона, устраняет имевшую место неопределенность оспариваемого законоположения (Определение КС РФ от 01.10.2009 № 1129-0-0).

Кроме того, как отмечено в указанном постановлении КС РФ, ограничительное толкование положения п. 1 ст. 2 Закона N 137-ФЗ привело бы - в нарушение закрепленного в ст. 19 Конституции РФ принципа равенства - к неравному подходу к собственникам недвижимого имущества как субъектам права, находящимся в равном положении. По смыслу данного законоположения и с учетом преследуемых законодателем общих целей правового регулирования любой собственник недвижимого имущества, выкупленного у государственного или муниципального образования, имеет право на приобретение в собственность земельного участка на льготных условиях независимо от того, приобрел ли он недвижимость непосредственно при приватизации или в результате последующих сделок.

Таким образом, является несостоятельным довод ответчика о том, что в силу осуществления государственной регистрации права актуальных собственников объектов недвижимости на испрашиваемом земельном участке в августе 2015 - ноябре 2018 года, положения пункта 1 статьи 2 Закона №137-ФЗ в данном случае не могут быть применены при расчете цены земельного участка по спорному договору купли-продажи.

Расчет суммы – 406 682,00 руб. - выкупной стоимости земельного участка ответчиком не оспорен.

При изложенных обстоятельствах исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.

Возражения ответчика не принимаются судом на основании вышеизложенного.

Кроме того, следует отметить, что объекты недвижимости, расположенные на муниципальном земельном участке по ул. Острогожская, 162 с 2009 года принадлежали на праве собственности муниципальному образованию городской округ город Воронеж и находились в хозяйственном ведении МУП «Воронежская горэлектросеть».

Решением Воронежской городской Думы от 20.04.2011 № 402-Ш «О согласовании продажи объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>» МУП «Воронежская горэлектросеть» согласована продажа единым лотом по рыночной стоимости на аукционе объектов недвижимости, расположенных по адресу: <...>. По результатам проведенного аукциона с ООО «Электромонтажспецстрой» был заключен договор купли-продажи от 03.06.2011.

В дальнейшем вышеуказанные объекты недвижимости были проданы ООО «Электромонтажспецстрой» физическим лицам ФИО2, ФИО3 и ФИО5 Объекты недвижимости, принадлежавшие ФИО5 на праве собственности, в 2018 году проданы ФИО3

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

Статья 3 вышеуказанного закона регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом.

В соответствии с подпунктом 9 пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ действие указанного закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении.

В отношении закрепленного за унитарными предприятиями и учреждениями имущества сделки по распоряжению этим имуществом совершаются указанными лицами в порядке и в пределах, определяемых содержанием ограниченных вещных прав в соответствии с положениями статей 295-298 ГК РФ.

Согласно п. 2 ст. 295 ГК РФ и п. 2 ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 №161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» (далее – Закон №161-ФЗ) муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника, что не исключает права предприятия по продаже принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения недвижимого имущества с согласия собственника, если это не лишает возможности предприятия осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом предприятия.

В части 1 ст. 20 Закона №161-ФЗ определен перечень полномочий собственника имущества унитарного предприятия.

В пункте 9 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что сделки унитарного предприятия, заключенные с нарушением абзаца первого пункта 2 ст. 25 ГК РФ, а также с нарушением положений Федерального закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», в частности пункта 2 ст. 18 этого Закона, являются оспоримыми, поскольку могут быть признаны недействительными по иску самого предприятия или собственника имущества, а не любого заинтересованного лица.

Доказательств того, что договор купли-продажи объектов недвижимости от 03.06.2011 Обществу с ограниченной ответственностью «Электромонтажспецстрой» признан незаконным (недействительным) в материалы дела не представлено, истец является субъектом права выкупа земельного участка по льготной цене на основании абзаца 2 пункта 1 ст. 2 Закона №137-ФЗ.

Судебные расходы относятся на ответчика в полном объеме (статья 110 АПК РФ), в пользу истца не взыскиваются, поскольку ответчик по настоящему спору от уплаты государственной пошлины освобожден.

Руководствуясь статьями 65, 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Обязать Администрацию городского округа город Воронеж, г.Воронеж (ОГРН <***>, ИНН <***>) заключить договор купли-продажи земельного участка, кадастровый номер 36:34:0545001:10, расположенного по адресу: <...>, в части пункта 1.1 в редакции протокола разногласий от 14 февраля 2020 года:

- в пункте 1.1 вместо «16 267 316,00 (шестнадцать миллионов двести шестьдесят семь тысяч триста шестнадцать) руб.» читать «406 682,00 (четыреста шесть тысяч шестьсот восемьдесят два) руб.».

Возвратить Индивидуальному предпринимателю ФИО3, г.Воронеж (ОГРН ИП 313366821400144, ИНН <***>) из федерального бюджета 6 000, 00 руб. государственной пошлины, уплаченной платежным поручением №53 от 17.03.2020г.

Решение может быть обжаловано в Девятнадцатый Арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия через Арбитражный суд Воронежской области.

Судья А.В. Сазыкина