Решение от 16 марта 2022 г. по делу № А12-26676/2021

Арбитражный суд Волгоградской области

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А12-26676/2021
16 марта 2022 г.
г. Волгоград


Резолютивная часть решения объявлена 09 марта 2022 г.

Полный текст решения изготовлен 16 марта 2022 г.

Судья Арбитражного суда Волгоградской области Машлыкин А.П., рассмотрев дело по иску общества с ограниченной ответственностью "Русское поле" (ИНН <***>, ОГРН <***>) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (ИНН <***>, ОГРН <***>) о признании незаконным решения в виде уведомления от 04.08.2021г. №КУВД-001/2021-29955720/1 о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости, а именно на 1/298 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером: 34:29:000000:0176, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/298 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером: 34:29:000000:0176 на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от 24.05.2021г. и приложенных к ним документов, с участием в деле в качестве заинтересованного лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора ФИО1 (400123, Волгоградская обл., г. Волгоград, а/я 1931),

при участии в судебном заседании:

от заявителя – представитель не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом,

от заинтересованных лиц – ФИО2, представитель по доверенности от 01.09.2020 № 81,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Русское поле" (далее – заявитель, ООО "Русское поле") обратилось в Арбитражный суд Волгоградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области (далее также - управление), в котором просит о признании незаконным решения в виде уведомления от 04.08.2021г. №КУВД-001/2021-29955720/1 о приостановлении государственной регистрации прав на объект недвижимости, а именно на 1/298 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером: 34:29:000000:0176, об обязании осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/298 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером: 34:29:000000:0176 на основании заявлений участников договора купли-продажи имущества от 24.05.2021г. и приложенных к ним документов.

К участию в деле в качестве заинтересованного лица привлечен ФИО1.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в исковом заявлении, просит удовлетворить заявленные требования.

Представитель управления просит отказать в удовлетворении заявленных требований по основаниям, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление.

Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению.

Как видно из материалов дела, 22.07.2021 представителем ООО «Русское поле» и ФИО3 в управление было подано заявление №КУВД-001/2021-29955720 о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от 24.05.2021.

Предметом договора является 1/298 доля в праве на земельный участок сельскохозяйственного использования, реализованная путем проведения открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным Законом №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Уведомлением №КУВД-001/2021-29955720/1 от 04.08.2021 управлением была приостановлена государственная регистрация права собственности в соответствии с пунктами 5, 13 части 1 статьи 26 Федерального Закона №218-ФЗ от 16.06.2015 «О государственной регистрации недвижимости».

Заявитель считает, что решение управления о приостановлении государственнойрегистрации права собственности является незаконным и нарушает его права, трехмесячный срок обращения в суд, предусмотренный частью 4 статьи 198 АПК РФ, с заявлением исчисляется с 04.08.2021, и на момент направления настоящего заявления в суд не пропущен, приостановление регистрации права в отсутствии законных оснований препятствует реализации права собственности заявителя и лишает возможности распоряжаться имуществом по своему усмотрению, в частности права передавать указанное имущество в аренду и извлекать из него прибыль любым иным способом, при том, что истец является добросоветным участником гражданских правоотношений, который приобрел долю в рамках процедуры, проведенной в соответствии с требованиями Федерального закона №127-ФЗ от 26.10.2002 «О несостоятельности (банкротстве)».

Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 17.11.2020 по делу №А12-24197/2020 ФИО3 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утвержден ФИО1.

В процедуре банкротства установлено, что ФИО3 на правесобственности принадлежит 1/298 доля в праве на земельный участок, видыразрешенного использования: для сельскохозяйственного использования, с кадастровымномером 34:29:000000:0176.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2021 утверждено Положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имуществагражданина ФИО3, согласно которому установлен порядок реализацииуказанной доли (лот №2). Данное определение не было обжалованоучастниками процесса.

Электронные торги в форме открытого аукциона с открытой формойпредставления предложений о цене по продаже имущества должника по лоту №2признаны несостоявшимися, к участию в торгах был допущен только один участник,победителем признано ООО «Русское поле», о чем в ЕФРСБ 12.04.2021 былоопубликовано сообщение № 6487407.

24.05.2021 между ООО «Русское доле» и ФИО3, в лице финансовогоуправляющего ФИО1, был заключен договор купли-продажи недвижимогоимущества, предметом которого являлся земельный участок, категория земель сельхозназначения, кадастровый номер 34:29:000000:0176, площадью 52 934 000 кв.м., доля гражданина 1/298, место нахождения: Волгоградская область, Старополтавский район, с. Салтово, территория Салтовского сельского поселения в 3 км. на северо-запад, в 3 км. на северо-восток, в 4 км. на юго-запад, в 5 км. на юг, в 6 км. на юго-восток от с. Салтово.

22.07.2021 с целью регистрации перехода права указанный договор со всемнеобходимым пакетом документов был подан в управление согласно заявлению №КУВД-001/2021-29955720.

04.08.2021 государственный регистратор вынес уведомление о приостановлении государственной регистрации права №КУВД-001/2021-29955720/1, указывая в качестве основания для приостановления регистрационных действий п. 5, 13 ч. 1 ст. 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Заявитель указывает, что по тексту уведомления государственный регистратор излагает мнение, что доля в праве наземельный участок могла быть реализована только в рамках проведения закрытых торгов среди лиц, являющихся участниками общей долевой собственности, и наделяет себя полномочиями по квалификации сделки ничтожной.

В уведомлении содержится ссылка на пункт 6 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», содержащий положения оприостановлении государственной регистрации права в случае, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них недостоверными. В тексте уведомления не раскрывается, какие именно документы, представленные на государственную регистрацию перехода права собственности, содержат указанные в п. 6 признаки.

В уведомлении указано, что для возобновления регистрации необходимо представить документы, подтверждающие, что ООО «Русское поле» является участником общей долевой собственности.

Заявитель поясняет, что не могут им представлены дополнительные документы, равно как и внесены исправления в уже представленные ввиду того, что ООО«Русское поле» не является участником общей долевой собственности. ООО «Русскоеполе» является добросовестным приобретателем доли в праве общей долевойсобственности на основании договора купли-продажи, заключенным в результате торгов, проведенных в рамках процедуры, установленной Законов о банкротстве. В рамках указанной процедуры не требуется выделение земельной доли в натуре.

Заявитель считает, что Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержит положений, регулирующих порядок принудительной продажи имущества, ввиду чего подлежат применению положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

Абзацем 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначений» установлен исчерпывающий перечень способов, которыми участник долевой собственности вправе распорядиться своей долей на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без выделения доли. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Приведенные правовые положения посвящены правам участника долевой собственности, то есть добровольной реализации и своей доли в имуществе, в то время как реализация доли в рамках деда о банкротстве осуществляется в принудительном порядке.

Статьи 12, 13, 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не регулируют порядок принудительной реализации долей в праве на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящихся в долевой собственности. Ввиду отсутствия специального правового регулирования подлежат применению общие положения гражданского законодательства РФ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Статьи Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не содержат правил, определяющих порядок реализации доли земельного участка сельскохозяйственного назначения с публичных торгов. Таким образом, порядок проведения публичных торгов в рамках процедуры банкротства физического лица регулируется Федеральным Законом «О несостоятельности (банкротстве)».

В силу пункта 1 статьи 1 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в соответствии с ГК РФ названный Федеральный закон устанавливает основания для признания должника несостоятельным (банкротом), регулирует порядок и условия осуществления мер по предупреждению несостоятельности (банкротства), порядок и условия проведения процедур, применяемых в деле о банкротстве, и иные отношения, возникающие при неспособности должника удовлетворить в полном объеме требования кредиторов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», впредь до приведения законов и иных нормативных правовых актов, Действующих на территории Российской Федерации и регулирующих отношения, связанные с банкротством, в соответствие с настоящим Федеральным законом указанные Законы и иные нормативные правовые акты применяются постольку, поскольку они не противоречат настоящему Федеральному закону.

Заявитель считает, что в системе правового регулирования несостоятельности (банкротства) участников имущественного оборота центральным нормативным правовым актом является Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», и при проведении процедуры банкротства названный закон имеет преимущество перед иными законодательными актами.

Заявитель указывает, что реализация доли в праве на земельный участок путем продажи с публичных торгов осуществлена в полном соответствии с текущим законодательством.

Согласно пункту 1 статьи 213.25 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» все имущество гражданина, имеющееся на дату принятия решения арбитражного суда о признании гражданина банкротом и введении реализации имущества гражданина и выявленное илиприобретенное после даты принятия указанного решения, составляет конкурсную массу,за исключением имущества, определенного пунктом 3 настоящей статьи.

В соответствии с п.п. 1, 3 статьи 213.26 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона. Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение.

Имущество гражданина, часть этого имущества подлежат реализации на торгах впорядке, установленном названным Федеральным законом, если иное не предусмотренорешением собрания кредиторов или определением арбитражного суда. Драгоценности идругие предметы роскоши, стоимость которых превышает сто тысяч рублей, и внезависимости от стоимости недвижимое имущество подлежат реализации на открытыхторгах в порядке, установленном названным Федеральным законом.

Заявитель считает, что из приведенных правовых норм, следует, что Федеральным законом «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрены особые правила о порядке и условиях реализации имущества банкрота, в том числе принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, обеспечивающие максимальное удовлетворение требований кредиторов за счет имущества должника на принципах пропорциональности и очередности, данные нормы носят специальный характер и подлежат приоритетному применению.

При этом положения Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», регулирующие продажу имущества должника, не исключают применения норм гражданского законодательства в той мере, в которой эти нормы не вступает в противоречие с целями и задачами законодательства о банкротстве.

В статье 255 ГК РФ, регулирующей общие правила обращения взыскания на долю в общем имуществе, предусмотрен алгоритм последовательных действий кредитора, преследующего цель удовлетворить (свои требования за счет стоимости этой доли (каждый последующий этап возможен при недостижении цели на предыдущем): выдел доли должника в общем имуществе и обращение на нее взысканий; продажа должником доли остальным участникам общей собственности по рыночной цене с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга; требование по суду обращения взыскания на долю должника в праве общей собственности путем продажи этой доли с публичных торгов.

В то же время, с учетом того, что законом о банкротстве установлено, что имущество должника-банкрота за редким исключением может быть реализовано только

на торгах (пункт 1 статьи 126 и пункта 3 статьи 139, пункт 3 статьи 213.26 Закона обанкротстве), судебный акт о признании должника банкротом санкционируетобращение взыскания на все его имущество, в том числе и на долю в праве общей собственности, и это не позволяет применить положения статьи 255 ГК РФ, касающиеся отношений, возникающих до получения этой санкции.

Заявитель отмечает, что законом о банкротстве не предусмотрена необходимость при продаже имущества должника, принадлежащего ему на праве общей долевой собственности, предварительного выдела доли имущества в натуре. Нормы Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» также не устанавливают ограничений относительно продажи имущества должника, находящегося в обшей долевой собственности, лишь остальным участникам общей собственности.

Публичные торги, открытые по составу участников являются оптимальным способом продажи имущества должника. Благодаря используемым принципам определения покупателя имущества, названная процедура не только создает равные условия участия всех претендентов в покупке имущества должника, но и отвечает интересам кредиторов в деле о банкротстве.

Продажа имущества должника, как правило, осуществляется путемпоследовательного проведения первоначальных и повторных открытых торгов в формеаукциона и торгов посредством публичного предложения до выявления победителя, предложившего наиболее высокую цену за продаваемое имущество.

Экспертная оценка рыночной стоимости продаваемого имущества учитывается при определении начальной цены продажи. Порядок, сроки и условия продажи имущества должника должны быть направлены на реализацию имущества должника по наиболее высокой цене и должны обеспечивать привлечение к потенциальных покупателей.

Определением Арбитражного суда Волгоградской области от 23.07.2021 по делу №А12-24197/2020 завершена процедура реализации имущества ФИО3 ФИО4 освобожден от дальнейшего исполнения имевшиеся на дату обращения в суд с заявлением о банкротстве должника требований кредиторов, в том числе требований кредиторов, не заявленных при введении процедуры реализации имущества гражданина. Полномочия финансового управляющего завершены.

Сведений о наличии правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества ФИО3, в том числе собственников долей в праве общей долевой собственности на указанный выше земельный участок, о нарушении прав данных лиц при продаже спорной земельной доли, на момент заключения договора, подачи заявления о государственной регистрации перехода права и на настоящий момент не имеется.

Заявитель считает, что управление не наделено правомочиями по квалификациизаконности действий, совершенных во исполнение вступившего в законную силу судебного акта.

Согласно части 1 статьи 16 АПК РФ вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.

По мнению заявителя, финансовый управляющий не мог избрать иной способ реализации имущества, т.к. суд обязал его провести торги определенным способом - электронные торги в форме аукциона на повышение стоимости, открытые по составу участников.

Проведение закрытых торгов привело бы к неисполнению решения суда лицом, на которое данное решение распространяется.

Судебный акт, вступив в законную силу, приобретает свойства неопровержимости, исключительности, обязательности и преюдициальности, поэтому порядок реализации земельной доли полностью соответствует текущему законодательству.

Заявитель полагает, что у Управления отсутствовали правовые основания для приостановления государственной регистрации перехода права собственности на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок и запроса дополнительных документов.

Представитель управления пояснил, что 22.07.2021 в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области представлены документы о государственной регистрации права общей долевой собственности (1/298 доля в праве) ООО «Русское поле» на спорный земельный участок с кадастровым номером 34:29:000000:176, о чем в книгу учета входящих документов внесена запись № КУВД-001/2021-29955720.

Согласно расписке с заявлением о государственной регистрации права представлен документ-основание для осуществления государственной регистрации перехода права - договор купли-продажи от 24.05.2021, заключенный по результатам проведения открытых торгов в форме аукциона по продаже имущества должника ФИО3

06.08.2021 в управление поступило заявление финансового управляющего ФИО1 о приобщении дополнительных документов, в том числе: решение Арбитражного суда Волгоградской области от 17.11.2020 по делу № А12-24197/2020 о признании ФИО3 несостоятельным (банкротом), определение Арбитражного суда Волгоградской области от 02.03.2021 по делу № А12-24197/2020 о продлении процедуры реализации имущества в отношении должника, определение Арбитражного суда Волгоградской области от 26.02.2021 по делу № А12- 24197/2020 об утверждении порядка реализации имущества должника, а также протокол о результатах проведения торгов № 79948 от 12.04.2021.

10.08.2021 в управление поступило заявление финансового управляющего ФИО1 о приобщении дополнительных документов - заявления о переходе права общей долевой собственности на 1/298 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 34:29:000000:176.

При проведении правовой экспертизы указанных документов, представленных для осуществления государственной регистрации, с учетом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее - ЕГРН), государственным регистратором прав Управления установлено следующее:

договор купли-продажи от 24.05.2021 заключен между ФИО3, в лице финансового управляющего ФИО1 (продавец) и ООО «Русское поле» (покупатель) по результатам открытых торгов в форме аукциона в порядке, установленном Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - закон о банкротстве);

спорный земельный участок, являющийся предметом договора купли- продажи от 24.05.2021, относится к землям сельскохозяйственного назначения;

число участников долевой собственности на спорный земельный участок превышает пять;

ООО «Русское поле» не является ни участником долевой собственности, ни арендатором спорного земельного участка;

доля ФИО3 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, реализована ООО «Русское поле», не относящемуся к лицам, указанным в абзаце 2 пункта 1 статьи 12 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте);

при реализации доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок нарушено ограничение, установленное в абзаце 2 пункта 4 статьи 110 закона о банкротстве (реализация имущества, относящегося в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному имуществу, осуществляется путем проведения закрытых торгов, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу). Доля ФИО3 в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок могла быть реализована на открытых торгах только после выделения земельного участка в счет земельной доли (в силу положений абзаца 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте);

договор купли-продажи от 24.05.2021 в силу пункта 2 статьи 168 ГК РФ является ничтожной сделкой, нарушающей требования Закона об обороте и Закона о банкротстве и посягающая на публичные интересы и права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Государственному регистратору прав императивно предписано приостановить государственную регистрацию прав, если не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона о регистрации); сделка, подлежащая государственной регистрации или являющаяся основанием для государственной регистрации права, ограничения права или обременения объекта недвижимости, является ничтожной (пункт 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации).

04.08.2021 государственная регистрация прав приостановлена по основаниям, указанным в пункте 5 части 1 статьи 26, пункте 13 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации), до устранения причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации, но не более чем до 08.11.2021 (в соответствии с частью 2 статьи 26 Закона о регистрации), о чем заявителям направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации прав № КУВД-001/2021-29955720/1 от 04.08.2021.

В уведомлении о приостановлении указано, что для устранения причин приостановления государственной регистрации прав необходимо представить документы, подтверждающие, что покупатель является лицом, имеющим право на приобретение доли в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

11.08.2021 после проверки представленных дополнительных документов государственным регистратором направлено уведомление о неустранении причин приостановления государственной регистрации прав от 11.08.2021 № КУВД-001/2021-29955720/3.

Управление несогласно с доводами заявителя, считает его необоснованным в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Согласно части 2 статьи 1 Закона о регистрации ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.

Частью 1 статьи 14 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном Законом о регистрации порядке.

Согласно части 4 статьи 18 Закона о регистрации к заявлению о государственной регистрации прав прилагаются, если федеральным законом не установлен иной порядок представления (получения) документов и (или) содержащихся в таких документах сведений, необходимых для государственной регистрации прав документы, в том числе, документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав.

Из положений части 1 статьи 21 Закона о регистрации следует, что документы, являющиеся основанием для осуществления государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных российским законодательством должностных лиц.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 14 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации прав являются договоры и

другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Законом о регистрации (в статье 29), Административным регламентом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 07.06.2017 № 278 (далее - Административный регламент), на орган регистрации возложена обязанность при проведении правовой экспертизы осуществлять проверку законности сделки, совершенной в простой письменной форме.

В соответствии с пунктом 223 Административного регламента при проверке законности сделки дается оценка наличию существенных условий договора, соблюдению прав и законных интересов третьих лиц, не участвующих в сделки, а также публично-правовых интересов в установленных федеральным законом случаях.

В силу пунктов 1, 2 статьи 129 ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Законом или в установленном законом порядке могут быть введены ограничения оборотоспособности объектов гражданских прав, в частности могут быть предусмотрены виды объектов гражданских прав, которые могут принадлежать лишь определенным участникам оборота либо совершение сделок с которыми допускается по специальному разрешению.

В пункте 3 статьи 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением (пункт 1 статьи 260 ГК РФ).

Из системного анализа приведенных положений ГК РФ можно сделать вывод, что распоряжение таким объектом (реализация такого объекта) гражданских прав как земельный участок осуществляется с учетом положений законодательства о земле.

Согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В силу пункта 1 статьи 1 Закона об обороте отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, регулирует Закон об обороте.

Данный закон устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Таким образом, особенности реализации долей в праве общей долевой собственности на такое недвижимое имущество как земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения устанавливает Закон об обороте.

Согласно абзацам 1, 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных статьей 12, а также статьями 13 и 14 Закона об обороте.

Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

На основании изложенного управление полагает, что финансовым управляющим ФИО1 при реализации имущества должника должны были быть соблюдены названные положения Закона об обороте.

Однако выделение земельного участка в счет доли ФИО3 на спорный земельный участок финансовым управляющим не производилось.

Вместе с тем участниками долевой собственности на спорный земельный участок являются более 5 физических лиц (раздел ЕГРН, открытый в отношении спорного земельного участка, содержит более 90 актуальных записей о праве общей долевой собственности), ООО «Русское поле» не относится к числу участников долевой собственности, не является арендатором спорного земельного участка.

Следовательно, требование государственного регистратора прав о необходимости представления на государственную регистрацию документов, подтверждающих право заявителя на приобретение доли в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, относящийся к землям сельскохозяйственного назначения, является обоснованным, а решение о приостановлении осуществления государственной регистрации прав по основанию, предусмотренному пунктом 13 части 1 статьи 26 Закона о регистрации, при непредставлении заявителями на государственную регистрацию прав документов, соответствующих требованиям российского законодательства по форме и содержанию, - законным.

Довод заявителя о приоритете норм Закона о банкротстве над положениями Закона об обороте основан на вольном, расширительном толковании норм действующего законодательства и не подтверждается судебной практикой.

Суды различных инстанций признают законными решения о приостановлении или об отказе в государственной регистрации прав в отношении долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, реализованных с нарушением положений статьи 12 Закона об обороте, указывая, что гражданское законодательство (в том числе положения Закона о банкротстве) может применяться к регулированию земельных отношений только в том случае, если эти отношения не урегулированы земельным или специальным федеральным законом. Так как условия реализации долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы Законом об обороте, то суды признают приоритет норм Закона об обороте над положениями Закона о банкротстве.

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 48 «О некоторых вопросах, связанных с особенностями формирования и распределения конкурсной массы в делах о банкротстве граждан»: в деле о банкротстве

гражданина-должника, по общему правилу, подлежит реализации его личное имущество, а также имущество, принадлежащее ему и супругу (бывшему супругу) на праве общей собственности (пункт 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве). Обращение взыскания на имущество, принадлежащее на праве общей собственности гражданину-должнику и иным лицам, не являющимся супругом (бывшим супругом) должника, в процедурах банкротства производится в соответствии с общими положениями пункта 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве, без учета особенностей, установленных пунктом 7 статьи 213.26 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктом 4 статьи 213.25 Закона о банкротстве в конкурсную массу может включаться имущество гражданина, составляющее его долю в общем имуществе, на которое может быть обращено взыскание в соответствии с гражданским законодательством, семейным законодательством. Кредитор вправе предъявить требование о выделе доли гражданина в общем имуществе для обращения на нее взыскания.

Положений, предусматривающих возможность реализации в деле о банкротстве гражданина имущества, принадлежащего должнику на праве общей долевой собственности с иными лицами, кроме супруга (бывшего супруга) гражданина (банкрота), Закон о банкротстве не содержит.

Вопросы, связанные с отчуждением (совершением сделок в отношении) долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы исключительно в Законе об обороте (то есть в специальном законе, определяющем особенности оборота сельскохозяйственных земель).

По смыслу пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве продажа имущества должника осуществляется путем торгов в форме аукциона. Если на торги выставляется имущество, относящееся в соответствии с законодательством Российской Федерации к ограниченно оборотоспособному, такое имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

В силу положений пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве реализация имущества должника-гражданина должна соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 Закона о банкротстве, в том числе пунктом 4 статьи 110 Закона о банкротстве.

Доля в праве общей долевой собственности на участок из земель сельскохозяйственного назначения может быть продана на открытых торгах (аукционе) только после выделения участка в счет земельной доли, принадлежащей гражданину-банкроту, в соответствии с положениями статьи 13 Закона об обороте. Если земельный участок в счет земельной доли участника общей долевой собственности не выделен, реализация такой доли может осуществляться исключительно среди лиц, имеющих право на приобретение такого вида имущества (абзац 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте).

В определении от 02.10.2020 № 308-ЭС20-13552 Верховный Суд Российской Федерации сделан вывод, что на открытых торгах мог быть продан только земельный участок, выделенный в счет земельной доли. Круг лиц, которые могли приобрести долю в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначении, ограничен законодателем. Покупатель в этот круг не входит.

Управление также несогласно с доводом заявителя о том, что отсутствие правопритязаний лиц, обладающих преимущественным правом приобретения имущества ФИО3, а именно собственников долей в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок, отсутствие нарушений прав данных лиц при продаже спорной доли свидетельствует о законности действий финансового управляющего должника.

Заявитель ссылается на определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2020 № 306-ЭС19-22343 по делу № А65-40314/2018, вместе с тем управление обращает внимание, что указанный судебный акт вынесен по иным обстоятельствам дела, в отношении объекта недвижимости - нежилого помещения, который не ограничен в обороте.

На основании вышеизложенного, Управление полагает, что оснований для удовлетворения требования заявителя о признании решения о приостановлении государственной регистрации права общей долевой собственности на 1/298 долю в праве на земельный участок с кадастровым номером 34:29:000000:176 незаконным не имеется, в связи с чем просит в удовлетворении заявленного требования отказать.

Требование об обязании управление осуществить государственную регистрацию перехода права на 1/298 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 34:29:000000:176 на основании заявлений сторон договора купли- продажи от 24.05.2021 и приложенных к ним документов является производным от требования о признании незаконным решения управления о приостановлении государственной регистрации прав и заявлено в порядке восстановления нарушенных прав.

Обязать управление совершить действия по государственной регистрации прав суд вправе лишь в случае отказа в их совершении регистрирующим органом.

В данном случае управление не отказало заявителю в осуществлении регистрационных действий, а только приостановило государственную регистрацию прав.

В соответствии со статьей 29 Закона о регистрации признание судом незаконным действия управления по приостановлению государственной регистрации прав (то есть если суд установит, что основания для приостановления регистрационных действий отсутствуют) является основанием для возобновления государственной регистрации прав.

Орган регистрации прав приостанавливает государственную регистрацию прав при наличии оснований для приостановления государственной регистрации прав, указанных в части 1 статьи 26 Закона о регистрации.

Решение о государственной регистрации прав принимается в случае отсутствия оснований для отказа в государственной регистрации прав, в том числе после устранения причин, которые препятствовали осуществлению государственной регистрации прав и наличие которых послужило основанием для приостановления государственной регистрации прав (пункт 1 части 4 статьи 29 Закона о регистрации).

При наличии причин, препятствующих государственной регистрации прав и не устраненных в течение срока приостановления государственной регистрации, орган регистрации прав в соответствии со статьей 27 Закона о регистрации принимает решение об отказе в осуществлении государственной регистрации прав.

По мнению управления, в случае с приостановлением государственной регистрации прав единственным со стороны регистрирующего органа возможным способом устранения нарушений прав и законных интересов административного истца является возобновление действий по осуществлению государственной регистрации прав.

Однако такое требование может быть удовлетворено лишь при отсутствии причин, препятствующих осуществлению государственной регистрации прав.

Приоритет применения земельного законодательства в сфере регулирования имущественных земельных отношений закреплён в пункте 3 статьи 3 ЗК РФ, в пункте 3 статьи 129 ГК РФ.

Абзацем 2 пункта 4 статьи 110 Закона о банкротстве в отношении имущества должника, относящегося к имуществу, ограниченному в обороте, установлены особые правила реализации.

В рассматриваемом случае на торги выставлено имущество (доля в праве собственности на земельный участок земель сельскохозяйственного назначения), ограниченное в обороте в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Имущество подлежит продаже на закрытых торгах, в которых принимают участие только лица, которые в соответствии с федеральным законом могут иметь в собственности или на ином вещном праве имущество, относящееся к ограниченно оборотоспособному имуществу.

В силу положений пункта 1 статьи 213.26 Закона о банкротстве реализация имущества должника-гражданина должна соответствовать правилам продажи имущества, установленным статьями 110, 111, 112, 139 названного закона.

Положения закона о банкротстве может применяться к регулированию земельных отношений только в том случае, если эти отношения не урегулированы земельным или специальным федеральным законом. Условия реализации долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения урегулированы нормами Закона об обороте, которые являются специальными по отношению к положениям Закона о банкротстве.

Указанный правовой подход изложен в определении Верховного Суда Российской Федерации от 02.10.2020 № 308-ЭС20-13552.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 2 статьи 201 АПК РФ установлено, что основанием для признания ненормативного правового акта государственного (или иного) органа недействительным, а решения, действий - незаконными является совокупность двух условий: 1) несоответствие оспариваемого акта, решения (действия) закону или иному нормативному правовому акту; 2) нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, выражающееся в незаконном возложении каких-либо обязанностей и (или) создающее препятствия для осуществления предпринимательской деятельности.

В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" основанием для принятия решения суда о признании ненормативного акта (бездействия) государственного органа или органа местного самоуправления недействительным являются одновременно как его несоответствие закону или иному правовому акту, так и нарушение указанным актом (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов гражданина или юридического лица, обратившихся в суд с соответствующим требованием.

Следовательно, спорные акты (бездействие) государственного органа могут быть признаны недействительными только при одновременном наличии двух условий: 1) несоответствия их закону или иному правовому акту; 2) нарушении указанными актами (бездействием) гражданских прав и охраняемых законом интересов юридического лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием.

В материалах дела отсутствуют доказательств, свидетельствующие о нарушении прав заявителя, как юридического лица в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, не указаны нормы закона, которым, по мнению заявителя, не соответствует оспариваемый ненормативный правовой акт. В связи с чем, отсутствуют два обязательных условия для признания предписания незаконным: нарушения законодательства и ущемления прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно пункту 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если арбитражный суд установит, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решения и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и не нарушают права и законные интересы заявителя, суд принимает решение об отказе в удовлетворении заявленного требования.

При таких обстоятельствах заявленные требование не подлежат удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 65, 102, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации Арбитражный суд Волгоградской области

решил:

В удовлетворении заявленных требований отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд через Арбитражный суд Волгоградской области.


Судья А.П. Машлыкин