Решение от 18 января 2023 г. по делу № А41-56788/2022

Арбитражный суд Московской области

107053, проспект Академика Сахарова, д. 18, г. Москва

http://asmo.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело №А41-56788/22
18 января 2023 года
г.Москва



Резолютивная часть объявлена 17 января 2023 года

Полный текст решения изготовлен 18 января 2023 года


Арбитражный суд Московской области в составе:

председательствующий судья Н.А. Чекалова ,при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.О.Егоровой, рассмотрев в судебном заседании дело по иску ООО "ГС-САВВИНО" - СПЕЦЗАСТРОЙЩИК" (ИНН <***>) к КУИ АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДСКОГО ОКРУГА БАЛАШИХА (ИНН <***>), третьи лица Министерство жилищной политики Московской области (ОГРН <***>), Министерство имущественных отношений Московской области (ОГРН <***>), Администрация го Балашиха (ОГРН <***>), об урегулировании разногласий к договору аренды земельного участка

При участии в судебном заседании- согласно протоколу

Установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» (далее – ООО «ГС-Саввино» - специализированный застройщик», общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Комитету по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области (далее – КУИ Администрации го Балашиха, комитет, ответчик) с иском (уточненным в порядке ст. 49 АПК РФ), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области, при заключении договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:

«Размер арендной платы по договору № 6726 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8731, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору.

Приложение № 1 к договору аренды № 6726 от 26 мая 2022 г.

Расчет арендной платы за земельный участок

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап = Кс х Нс, где Кс – кадастровая стоимость земельного участка, Нс – налоговая ставка земельного налога.».

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022 исключить.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, в деле приняли участие Министерство жилищной политики Московской области, Министерство имущественных отношений Московской области, Администрация городского округа Балашиха Московской области.

В судебном заседании представитель истца требования поддержал.

Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска.

Выслушав сторон, исследовав материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, 27.08.2007 между ООО «Аврора» и Администрацией городского округа Балашиха заключен инвестиционный контракт на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон «Центр-2», в рамках которого инвестор - застройщик обязался построить и передать в муниципальную собственность жилые помещения для улучшения жилищных условий жителей муниципального образования, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, и осуществить финансирование проектирования строительства и ввода в эксплуатацию многофункционального торгового центра, инженерных сооружений, необходимых для жизнедеятельности застраиваемой территории а Администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки.

В рамках указанного инвестиционного контракта между комитетом и ООО "Автора" были заключены договоры от 09.12.2010 № 4095, № 4096, № 4097, № 4098, № 4100 аренды земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52.

На основании соглашения от 25.04.2019 ООО "Аврора" передало права и обязанности по инвестиционному контракту, договорам аренды от 09.12.2010 №№ 4095, 4096, 4097, 4098, 4100 в пользу ООО «Главстрой-Саввино»-специализированный застройщик».

Вступившими в законную силу судебными актами по делам № А41-96810/19, А41-95730/19, А41-95727/19 А41-95735/19, А41-95750/19, А41-95764/19 установлено, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории, поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007, договоры аренды заключены в рамках инвестиционного контракта.

Впоследствии из земельных участков с кадастровыми номерами 50:50:020601:47, 50:50:020601:48, 50:50:020601:49, 50:50:020601:50, 50:50:020601:51, 50:50:020601:52 образованы новые земельные участки, в том числе и земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8731.

Истец направил в адрес ответчика проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8731.

Согласно пункту 3.2 проекта договора аренды размер арендной платы определяется согласно приложению № 1 к договору на основании пункта 3 части 1 статьи 14 Закона Московской области от 07.06.1996 № 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области", если иное не установлено законодательством Российской Федерации, определение арендной платы (Апл) при аренде земельных участков, находящихся в государственной собственности, в соответствии со следующей формулой: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где: Апл - арендная плата; Аб - базовый размер арендной платы; Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка; Пкд - корректирующий коэффициент; Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования; S - площадь арендуемого земельного участка.

Пунктами 3.6, 3.7, 3.8 проекта договора предусмотрено, что размер арендной платы изменяется в зависимости от изменения базового размера арендной платы, коэффициентов и считается измененной, подлежит оплате со дня введения новых коэффициентов.

В связи с тем, что в ходе заключения договора аренды земельного участка между сторонами произошли разногласия по его условиям, общество обратилось с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

Изучив доводы сторон, оценив все представленные в материалы дела письменные доказательства, суд считает заявленные требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (пункт 2 статьи 445 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда РФ от 13.04.2017 № 305-ЭС16-16501, требование о понуждении заключить договор, обязательный для одной или обеих сторон, перешедшее в спор об условиях этого договора, должно быть рассмотрено и разрешено судом путем урегулирования разногласий по спорным условиям.

В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 ЗК РФ в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо в отношении измененных земельных участков сохраняет право аренды или безвозмездного пользования и (или) имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

В силу подпункта 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ применительно к спорному периоду) порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена.

Согласно пункту 2 части 5 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в размере не выше размера земельного налога устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, собственность на которые не разграничена участка, в случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, с которым заключен договор о комплексном развитии территории жилой застройки, если земельный участок образован в границах территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии территории жилой застройки, и предоставлен указанному лицу.

Материалами дела подтверждается, что спорный договор аренды заключен в рамках Инвестиционного контракта от 27.08.2007 на осуществление застройки земельного участка, расположенного по адресу: <...> микрорайон "Центр-2".

Поскольку по условиям инвестиционного контракта от 27.08.2007 инвестор обязался передать в муниципальную собственность жилые помещения, четыре общеобразовательные школы, шесть дошкольных учреждений, подстанцию скорой помощи, поликлинику для детей, пожарное депо, здание администрации, здание ГИБДД, иные коммунальные объекты, а администрация обязалась утвердить документацию по планировке территории и предоставить в аренду земельные участки для застройки, суд приходит к выводу, что инвестиционный контракт от 27.08.2007 соответствует условиям договора о развитии застроенной территории.

Материалами дела подтверждается, что постановлением Главы городского округа Железнодорожный от 31.12.2008 № 3833 утвержден проект рекультивации загрязненных земель по адресу: <...> согласно которому земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8731 подлежит рекультивации за счет ООО "Аврора".

В соответствии с п.10 Закона Московской области от 03.07.2018 N 103/2018-03 "Об установлении базового размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена на территории Московской области, на 2019 год" (принят постановлением Мособлдумы от 21.06.2018 N 4/56-П), при предоставлении в аренду земельных участков из земель населённых пунктов базовый размер арендной платы за нарушенные земли при наличии утверждённого проекта рекультивации таких земель устанавливается в размере 2,92 рубля за квадратный метр.

Между тем, срок рекультивации на основании постановления Администрации городского округа Балашиха от 09.10.2017 № 1014-ПА установлен до 30.09.2022. Доказательств подтверждающих, что срок рекультивации продлен на момент рассмотрения дела, в материалы дела не представлено.

Следовательно, к отношениям по аренде земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8731 подлежат применению нормы о расчете арендной платы, которая не может быть выше размера земельного налога.

В соответствии с подпунктом 5.1 пункта 5 решения Совета депутатов городского округа Балашиха Московской области от 10.06.2015 № 02/03 «Об установлении земельного налога на территории городского округа Балашиха», установлена налоговая ставка 0,3% в отношении земельных участков для жилищного строительства.

Таким образом, поскольку на территории городского округа Балашиха установлена налоговая ставка земельного налога в размере 0,3% , то расчет арендной платы по договору № 6722 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8731 производится в размере не выше ставки земельного налога, установленного на территории городского округа Балашиха.

Согласно выписке из ЕГРН от 18.05.2022, приложенной к договору аренды № 6726 от 26.05.2022, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 50:50:0020601:8731 составляет 104752378,20 руб.

Следовательно, размер арендной платы по договору аренды № 6726 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:020601:8731 на момент рассмотрения спора должен составлять 314257,13 рублей в год из следующего расчета: 104752378,20 руб. (кадастровая стоимость) * 0,3%.

Вместе с тем, поскольку арендная плата в настоящем случае является регулируемой, ставки земельного налога, кадастровая стоимость могут быть изменены законодателем, суд полагает достаточным указание в договоре на порядок определения размера арендной платы в договоре и приложении.

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022 подлежат исключению, поскольку не соответствуют порядку расчета арендной платы по договору аренды.

При этом в силу пункта 3 статьи 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Руководствуясь статьями ст.ст. 49, 110,167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Урегулировать разногласия, возникшие между Обществом с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» и Комитетом по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области, при заключении договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022, изложив пункт 3.2 договора в следующей редакции:

«Размер арендной платы по договору № 6726 от 26.05.2022 за земельный участок с кадастровым номером 50:50:0020601:8731, начиная с даты действия договора аренды, определяется в размере земельного налога, действующего на территории городского округа Балашиха и рассчитанного в отношении такого земельного участка.

Размер арендной платы рассчитывается в размере ставки земельного налога в соответствии с Приложением 1 к настоящему договору.

Приложение № 1 к договору аренды № 6726 от 26 мая 2022 г.

Расчет арендной платы за земельный участок

Размер годовой арендной платы (Ап) за земельный участок определяется по формуле: Ап = Кс х Нс, где Кс – кадастровая стоимость земельного участка, Нс – налоговая ставка земельного налога.».

Пункты 3.6, 3.7 и 3.8 договора аренды земельного участка № 6726 от 26.05.2022 исключить.

Взыскать с Комитета по управлению имуществом Администрации городского округа Балашиха Московской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Главстрой-Саввино» - специализированный застройщик» расходы по государственной пошлине в размере 6000,00 руб.

Решение может быть обжаловано в Десятый арбитражный апелляционный суд в течение месяца.



СудьяН.А. Чекалова