Решение от 6 августа 2017 г. по делу № А34-7596/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КУРГАНСКОЙ ОБЛАСТИ

Климова ул., 62 д., Курган, 640002, http://kurgan.arbitr.ru,

тел. (3522) 46-64-84, факс (3522) 46-38-07

E-mail: info@kurgan.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


Р Е Ш Е Н И Е

Дело № А34-7596/2017
г. Курган
07 августа 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена 31 июля 2017 года.

В полном объеме решение изготовлено 07 августа 2017 года.

Арбитражный суд Курганской области в составе судьи Леоновой Ю.А., при ведении протокола помощником судьи Постоваловой Ю.А.,

рассмотрев в судебном заседании заявление общества с ограниченной ответственностью «Заурал Сервис» (ОГРН <***>, ИНН <***>),

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о признании незаконным решения,

при участии в судебном заседании:

от заявителя: ФИО1, Л.Н., доверенность от 20.01.2017,

от заинтересованного лица: явки нет, извещено,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Заурал Сервис» (далее – заявитель, ООО «Заурал Сервис») обратилось в Арбитражный суд Курганской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 10.05.2017 года № 45/201/122/2016-411 об отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Заурал Сервис» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 45:25:030801:1983, общей площадью 859,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> А. Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области осуществить действия по государственной регистрации права собственности ООО «Заурал Сервис» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 45:25:030801:1983, общей площадью 859,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> А.

В обоснование заявленных требований заявитель указал, что приобрел названный объект недвижимости 05.04.2012 у ООО «Управление капитального строительства «Агросстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 на основании договора купли–продажи. Законом не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации. Продавец по договору купли-продажи от 05.04.2012 ООО «УКС «Агросстрой» был ликвидирован 26.12.2012, в связи с чем, на момент обращения ООО «Заурал Сервис» в Управление Росреестра по Курганской области с заявлением о государственной регистрации права собственности, заявление от имени ООО «УКС «Агросстрой» не могло быть представлено в регистрирующий орган, равно как и не мог быть представлен второй оригинал договора купли-продажи. Права за регистрацией которых обратился заявитель, возникли из договора купли-продажи недвижимого имущества от 05.04.2012 и дополнительного соглашения № 1 от 16.02.2012, в соответствии с которыми продаваемый вместе с иными объектами недвижимости единым лотом спорный объект был идентифицирован как «нежилое здание площадью 859,1 кв.м., степень готовности объекта незавершенного строительства – 12 %, расположенного в районе земельного участка, расположенного по адресу: <...>. Договор купли-продажи от 05.04.2012 не расторгнут и не оспорен в судебном порядке, спор о праве на указанный объект отсутствует, имеется акт приема-передачи от 05.04.2012, обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме. Подтверждающие данные факты документы были представлены в регистрирующий орган в полном объеме. Поскольку ООО «УКС «Агросстрой» было ликвидировано, но принятые на себя сторонами по договору купли-продажи недвижимого имущества б/н от 05.04.2012 обязательства исполнены, в отсутствие притязаний третьих лиц на это имущество, отказ ООО «Заурал Сервис» в удовлетворении требования не соответствует нормам права и противоречит принципу правовой определенности. Считает, что оснований для отказа в государственной регистрации права собственности на спорное имущество у Управления не имелось со ссылкой на положения пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", просил заявленные требования удовлетворить.

Заявитель в судебном заседании на удовлетворении заявления с учетом уточнения настаивал, просил заявление удовлетворить.

Заинтересованное лицо явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил. О времени и месте проведения судебного заседания указанное лицо извещено надлежащим образом в порядке статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также посредством размещения на официальном сайте Арбитражного суда Курганской области в сети «Интернет» информации о времени и месте проведения судебного заседания. В материалах дела имеется отзыв на заявление, согласно которому Управление просит отказать в удовлетворении заявленных требований.

Заслушав объяснения представителя заявителя, исследовав письменные материалы дела, суд установил следующее.

05.04.2012 между ООО «Управление капитального строительства «Агросстрой» в лице конкурсного управляющего ФИО2 и ООО «Заурал Сервис» был заключен договор купли–продажи и дополнительное соглашение данному договору от 16.04.2012, на основании которых ООО «Заурал Сервис» приобрел объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 45:25:030801:1983, общей площадью 859,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> А.

Согласно акту приема-передачи от 05.04.2012 спорный объект недвижимости принят покупателем на условиях договора купли-продажи имущества от 05.04.2012.

Платежными поручениями от 5.04.2012 № 132, от 28.05.2012 № 134 покупатель оплатил стоимость имущества в полном объеме.

26.12.2012 ООО «Управление капитального строительства «Агросстрой» прекратило свою деятельность в связи с его ликвидацией по решению суда.

15.12.2016 заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости: объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 45:25:030801:1983, общей площадью 859,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> А.

В качестве правоустанавливающего документа был представлен договор купли-продажи от 05.04.2012 (л.д. 12-14).

Решением государственного регистратора от 27.12.2016 № 45/201/122/2016-411 государственная регистрация права собственности была приостановлена в соответствии пунктами 1, 2 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» по основаниям, изложенным в уведомлении о приостановлении от 26.01.2017.

Решением государственного регистратора от 05.05.2017 № 45/201/122/2016-411 в государственной регистрации права собственности на заявленный к регистрации объект отказано в соответствии со статьей 27 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», в связи с тем, что в нарушение указанной нормы договор купли-продажи от 05.04.2012 представлен в одном подлинном экземпляре, второй экземпляр представлен в копии.

Кроме того, отсутствуют документы, подтверждающие наличие права собственности на объект продавца по договору купли-продажи, чем нарушена часть 5 статьи 1 Закона.

Заявитель, не согласившись с названным сообщением об отказе в государственной регистрации права, обратился в арбитражный суд с требованием о признании его недействительными.

Исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявления в связи со следующим.

В силу с части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными (часть 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации)

В соответствии со статьями 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, а также цену этого имущества.

Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» регулирует отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (статья 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 1 названного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (части 4, 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ).

Согласно части 3 статьи 3 Закона о регистрации к компетенции органа регистрации прав при осуществлении им государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав относятся, в том числе, проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ установлено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Положениями статьи 26 Закона № 218-ФЗ определены основания приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав, в том числе, если представленные документы не являются подлинными или сведения, содержащиеся в них, недостоверны; форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации (пункты 6, 7 части 1 названной статьи).

В соответствии с пунктом 44 части статьи 26 Закона № 218-ФЗ основанием приостановления осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав по решению государственного регистратора является также не представление для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявления и документов, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Согласно статье 27 названного закона в осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона.

В пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Частью 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ установлено, что права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Частью 3 статьи 69 Закона о регистрации установлено, что государственная регистрация прав на объекты недвижимости, указанные в частях 1 и 2 настоящей статьи, в Едином государственном реестре недвижимости обязательна при государственной регистрации перехода таких прав, их ограничения и обременения объектов недвижимости, указанных в частях 1 и 2 настоящей статьи, или совершенной после дня вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" сделки с указанным объектом недвижимости, если иное не установлено Гражданским кодексом Российской Федерации и настоящим Федеральным законом. Заявление о государственной регистрации указанных в настоящей части прав на объект недвижимости может быть представлено нотариусом, удостоверившим сделку, на основании которой осуществляется государственная регистрация перехода таких прав, их ограничение и обременение указанных объектов недвижимости.

Как следует из положений части 1 статьи 21 Закона о регистрации документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Частью 2 приведенной нормы установлено, что тексты документов, представляемых для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в форме документов на бумажном носителе, должны быть написаны разборчиво, наименования юридических лиц - без сокращения с указанием их мест нахождения. Фамилии, имена и при наличии отчества физических лиц, адреса их мест жительства должны быть написаны полностью.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, руководствуясь положениями статьи 69 Закона № 218-ФЗ, суд пришел к выводу о наличии у продавца (ООО «УКС «Агросстрой») ранее возникшего права собственности на спорные объекты недвижимости, которое является действительным в отсутствие государственной регистрации.

Частью 3 статьи 21 Закона № 218-ФЗ предусмотрено, что необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме.

Вместе с тем, на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 69 Закона № 218-ФЗ, пункта 62 постановления № 10/22, суд приходит к выводу, что требование Управления о предоставлении заявления продавца недвижимого имущества, подлежащего государственной регистрации и второго подлинного экземпляра договора купли-продажи от 20.11.2005 являлось заведомо неисполнимым и не может повлечь отказ в такой регистрации.

Таким образом, заявителем на государственную регистрацию представлены все необходимые предусмотренные законом документы.

На основании изложенного суд пришел к выводу о незаконности оспариваемого сообщения об отказе в регистрации права и о нарушении им прав заявителя на реализацию всех правомочий собственника спорного объекта.

В силу пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Судебные расходы распределены в соответствии с требованиями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и ходатайством заявителя отнесены на заявителя.

В соответствии с пунктом 4 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и соглашением о распределении судебных расходов по настоящему делу, расходы по уплате государственной пошлины по делу в сумме 3 000 руб. относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 167-170, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

решил:

Заявление удовлетворить.

Признать недействительным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курганской области от 10.05.2017 № 45/201/122/2016-411 об отказе в государственной регистрации права собственности ООО «Заурал Сервис» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 45:25:030801:1983, общей площадью 859,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> А.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курганской области осуществить действия по государственной регистрации права собственности ООО «Заурал Сервис» на объект недвижимости – объект незавершенного строительства с кадастровым номером: 45:25:030801:1983, общей площадью 859,1 кв.м., расположенного по адресу: <...> А.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Курганской области.

Судья

Ю.А. Леонова