Решение от 24 марта 2022 г. по делу № А32-19370/2021

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19370/2021
г. Краснодар
24 марта 2022 года
Резолютивная часть решения объявлена 14 марта 2022 года.

Полный текст решения изготовлен 24 марта 2022 года


Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Вороновой И.Н., при ведении протокола предварительного судебного заседания помощником судьи Легкоконец Ю.Н., рассмотрев в предварительном судебном заседании дело по исковому заявлению


Администрации Краснодарского края (в лице Управления государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края), г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к Администрации муниципального образования город Новороссийск (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

к индивидуальному предпринимателю ФИО1, г. Геленджик (ИНН: <***>, ОГРНИП: <***>)

третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Краснодарскому краю, г. Краснодар (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

о признании договора аренды земельного участка ничтожным, применении последствий недействительности ничтожной сделки,


при участии:

от истца: ФИО2, (доверенность, паспорт)

от ответчика 1: не явился, уведомлен;

от ответчика 2: ФИО3, (доверенность, паспорт)

от третьего лица: не явился уведомлен;

УСТАНОВИЛ:

Администрация Краснодарского края (в лице Управления государственной охраны объектов культурного наследия Администрации Краснодарского края) (далее – истец, администрация края) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к Администрации муниципального образования город Новороссийск (далее- ответчик 1, администрация МО г. Новороссийск), индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – ответчик 2, предприниматель) с исковым заявлением, в котором просит:

1. Признать договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов, от 25.11.2016 № 4740006795 между ФИО1 и Администрацией муниципального образования город Новороссийск, предусматривающий передачу прав владения и (или) пользования земельным участком по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> площадью 6064 кв.м, кадастровый номер 23:47:0110020:5478 ничтожным;

2. Применить последствия недействительности ничтожной сделки – договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов, от 25.11.2016 № 4740006795, обязав ФИО1 возвратить земельный участок по адресу: Краснодарский край. г. Новороссийск, <...> площадью 6064 кв.м. кадастровый номер 23:47:0110020:5478;

3. Указать, что решение Арбитражного суда Краснодарского края является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права аренды ФИО1 на земельный участок по адресу Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> площадью 6064 кв.м, кадастровый номер 23:47:0110020:5478 с аннулированием регистрационной записи.

Дело принято к производству судьей Юрченко Е.С.

Определением И.О. председателя судебной коллегии по рассмотрению экономических споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений ФИО4 от 19.08.2021 на основании положений пункта 2 части 3 статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело передано на рассмотрение судье Вороновой И.Н.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Представитель ответчика 2 высказал возражения.

Ответчик 1 и третье лицо в предварительное судебное заседание не явились, о времени и месте проведения уведомлены надлежащим образом.

В целях подготовки к судебному разбирательству по делу проведено предварительное судебное заседание.

Поскольку стороны возражений относительно окончания подготовки и назначения по делу судебного разбирательства не заявили, суд признал дело подготовленным, в связи с чем, завершил подготовку дела к судебному разбирательству и открыл судебное заседание в первой инстанции.

Представитель истца поддержал заявленные требования.

Ответчик 2 возражал против удовлетворения исковых требований.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 14.03.2022 объявлен перерыв до 14.03.2022 до 16 часов 25 минут. После перерыва в назначенное время судебное заседание продолжено в отсутствие лиц, участвующих в деле.

Спор рассматривается по правилам статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон по имеющимся материалам дела.

В силу части 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Рассмотрев материалы дела, суд установил следующее.

Как следует из материалов дела, а также установлено судом в рамкахдела №А32-9678/2018, постановлениями главы администрации от 30.04.2008 № 1220 и 22.05.2008 № 1446 ФИО5 предоставлен земельный участок площадью 7 009 кв. м с кадастровым номером 23:47:0110020:124 под проектирование и строительство детского спортивно-оздоровительного центра, в соответствии с которыми 02.07.2008 заключен договор № 4700004512 аренды указанного земельного участка, а также инвестиционное соглашение от 04.05.2008 № 240, результатом реализации которого названо проектирование и строительство в 2008-2011 годах детского спортивно-оздоровительного центра.

В нарушение инвестиционного соглашения и разрешения на строительство № RU23308000-047-47 вместо корпуса № 1 спортивно-оздоровительного центра на земельном участке с кадастровым номером 23:47:0110020:124 возведены автомойка "Гудвин", стоматологический кабинет "Нео Док" и магазин "Цветы", в нарушение инвестиционного соглашения и разрешения на строительство № RU23308000-047-051 вместо корпуса № 2 спортивно-оздоровительного центра возведено и эксплуатируется кафе "От Светланы", расположенное в 6-ти метровой охранной зоне ЛЭП. Возведение объекта капитального строительства осуществлено в отсутствие полученного в установленном законом порядке разрешения на строительство.

С учетом указанных обстоятельств, а также в связи со смертью ФИО5 (свидетельство серии <...>) постановлением администрации от 23.08.2013 № 5975 признаны утратившими силу постановления от 30.04.2008 № 1220 и 22.05.2008 № 1446.

В ходе проведения землеустроительных и кадастровых работ земельный участок площадью 7 009 кв. м (кадастровый номер 23:47:0110020:124) переформирован, сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 площадью 6 064 кв. м, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, <...> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для проектирования и строительства детского спортивно-оздоровительного центра (кадастровый учет произведен 11.11.2015).

В соответствии с пунктом 2 статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ), статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании постановления администрации от 30.02.2016 № 7081 "О проведении аукциона и определении существенных условий аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, расположенного на территории муниципального образования город Новороссийск, <...> и об утрате силы постановления администрации муниципального образования г. Новороссийск от 18.04.2016 № 2984" администрация приняла решение о проведении торгов на право заключения договора аренды названного земельного участка.

14 сентября 2016 года на сайте www.torgi.gov.ru администрация разместила извещение о проведении открытого аукциона, в соответствии с которым на торги выставлено право аренды земельного участка с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 площадью 6 064 кв. м (лот № 1) сроком на 10 лет. Извещение также опубликовано на официальном сайте администрации и Думы муниципального образования г. Новороссийск www.admNvrsk.ru, в газете "Официальный Новороссийск" от 14.09.2018 № 52, с указанием, что часть земельного участка расположена в охранной зоне ЛЭП 110 кВт, которая составляет 20 м от крайнего провода в обе стороны. Для использования участка необходимо произвести снос незаконно возведенных объектов капитального строительства. Имеется информация о расположении спорного земельного участка в охранной зоне объектов культурного наследия "Поселение Видова-1" и Грунтовый могильник IX-X вв. н.э.

Согласно протоколу от 18.10.2016 № 38 заседания комиссии по продаже на торгах муниципального имущества, земельных участков или права на заключение договоров аренды земельных участков и муниципального имущества торги по лоту № 1 признаны несостоявшимися (явился только один участник).

На основании приведенного протокола администрация (арендодатель) и ФИО6 (арендатор) заключили договор от 25.11.2016 № 4740006795 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов, по условиям которого администрация предоставляет во временное владение и пользование, а арендатор принимает на условиях договора спорный земельный участок для проектирования и строительства детского спортивно-оздоровительного центра. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем в ЕГРН 15.02.2017 сделана регистрационная запись № 23:47:0110020:5478-23/021/2017-2.

На основании вступившего в законную силу решения Октябрьского районного суда г. Новороссийска от 20.08.2020 по делу № 2а-2576/2020 заключено соглашение от 05.10.2020 об уступке прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому права и обязанности арендатора переданы ФИО1

Истец, указывая на то, что в границах земельного участка с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 расположен объект культурного наследия федерального значения "Грунтовый могильник IX- X в н.э." и его зона охраны, местоположение: г. Новороссийск, <...> щель, ул. Спортивная, 2, а также зона охраны объекта культурного наследия – "Поселение "Видова-1", г. Новороссийск, Приморский район, ул. Видова, на границе с юго-восточной окраиной с. Цемдолина (ул. Спортивная), обратился в суд с настоящим иском.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации одним из способов защиты гражданских прав является признание оспоримой сделки недействительной и применение последствий ее недействительности.

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно норме пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожной может быть признана сделка: а) нарушающая требования закона или иного правового акта; б) при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; в) если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В силу абзаца 2 пункта 3 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявившее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Истец указывает, что при заключении спорного договора аренды должны были быть соблюдены требования, установленные пунктами 7 - 10 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". По мнению истца, спорный договор аренды ничтожен ввиду отсутствия в нем охранного обязательства как существенного условия.

По данным единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятники истории и культуры) народов Российской Федерации, перечня выявленных объектов культурного наследия, материалам архива управления государственной охраны объектов культурного наследия администрации Краснодарского края, земельный участок с кадастровым номером 23:47:0110020:5478 расположен на территории и в границах зон охраны объекта культурного наследия – "Грунтовый могильник" (гос. № 9197), <...> щель, ул. Спортивная, 2. Объект культурного наследия поставлен на государственную охрану законом Краснодарского края от 17.08.2000 № 313-КЗ "О перечне объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), расположенных на территории Краснодарского края". Также земельный участок расположен в границах зон охраны объекта культурного наследия – "Поселение "Видова-1", г. Новороссийск, Приморский район, ул. Видова, на границе с юго-восточной окраиной с. Цемдолина (ул. Спортивная). Памятник археологии охраняется государством в соответствии со статей 16.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" (далее – Закон № 73-ФЗ).

Положения статьи 48 Закона № 73-ФЗ определяют особенности владения, пользования и распоряжения объектом культурного наследия, включенным в реестр, и выявленным объектом культурного наследия.

На территории Краснодарского края указанные отношения регулируются Законом Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края" (далее - Закон № 3223-КЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 34 Закона № 73-ФЗ в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его исторической среде на сопряженной с ним территории устанавливаются зоны охраны объекта культурного наследия: охранная зона, зона регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зона охраняемого природного ландшафта.

Согласно пункту 2 той же статьи охранная зона - территория, в пределах которой в целях обеспечения сохранности объекта культурного наследия в его историческом ландшафтном окружении устанавливается особый режим использования земель, ограничивающий хозяйственную деятельность и запрещающий строительство, за исключением применения специальных мер, направленных на сохранение и регенерацию историко-градостроительной или природной среды объекта культурного наследия.

Согласно пункту 1 статьи 11 Закона № 3223-КЗ границы зон охраны объектов культурного наследия регионального значения и объектов культурного наследия местного (муниципального) значения, в том числе границы объединенной зоны охраны объектов культурного наследия, особые режимы использования земель в границах территорий данных зон и требования к градостроительным регламентам в границах территорий данных зон утверждаются на основании проектов зон охраны объектов культурного наследия нормативными правовыми актами краевого органа охраны объектов культурного наследия.

До разработки и утверждения проектов зон охраны объектов культурного наследия в установленном федеральным законодательством порядке в качестве предупредительной меры по обеспечению сохранности объекта культурного наследия в зависимости от общей видовой принадлежности объекта культурного наследия и в соответствии с данными государственного учета объектов культурного наследия в пункте 3 статьи 11 Закона № 3223-КЗ установлены размеры границы зон охраны.

При этом в силу пункта 4 статьи 11 Закона № 3223-КЗ в границах зон охраны объекта археологического наследия, установленных частью 3 настоящей статьи, до утверждения в установленном порядке границ зон охраны, режимов использования земель и градостроительных регламентов в границах данных зон допускаются по согласованию с краевым органом охраны объектов культурного наследия работы, не создающие угрозы повреждения, разрушения или уничтожения объекта археологического наследия, в том числе сельскохозяйственные работы, работы по благоустройству и озеленению территории, не нарушающие природный ландшафт.

Однако ссылка истца на пункт 10 статьи 48 Закона № 73-ФЗ для разрешения настоящего спора не применима в силу несоответствия фактических обстоятельств дела гипотезе данной правовой нормы.

Указанная норма регламентирует особенности заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на выявленный объект культурного наследия, прав владения и (или) пользования таким объектом. Такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании договора возникают право собственности на такое имущество или права владения и (или) пользования таким имуществом, по выполнению требований, установленных пунктами 1 - 3 статьи 47.3 данного Федерального закона в отношении такого объекта. В случае отсутствия в таком договоре указанного существенного условия сделка является ничтожной.

В настоящем деле предметом договора аренды является земельный участок с кадастровым номером 23:47:0110020:5478, обремененный охранной зоной памятников археологии с границей временной охранной зоны, а не сам объект культурного наследия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 49 Закона № 73-ФЗ объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которых он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно.

Согласно пункту 1 статьи 49 указанного закона в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим Федеральным законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

В соответствии с пунктом 9 статьи 48 Закона № 73-ФЗ в случае, если к моменту заключения указанных в пункте 7 данной статьи договоров (предусматривающих передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом) в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, являющихся объектами сделки, не оформлены охранные документы, предусмотренные статьей 47.6 данного Федерального закона или пунктом 8 указанной статьи, лицо, у которого на основании указанных договоров возникает право собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, обязано выполнять требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 данного Федерального закона, соблюдать установленный статьей 5.1 данного Федерального закона особый режим использования земельного участка, в границах которого располагается объект археологического наследия, до момента вручения такому лицу охранного обязательства, предусмотренного статьей 47.6 данного Федерального закона.

В материалах дела отсутствуют доказательства нарушения ответчиками положений Закона № 73-ФЗ, Закон № 3223-КЗ.

Следует отметить, что 25 ноября 2021 года между администрацией муниципального образования город Новороссийск и ФИО1 заключено дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым стороны внесли следующие изменения в договор аренды от 12.11.2016 № 4740006795:

"1. Стороны решили дополнить п. 1.1 "Предмет договор" договора аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, заключаемого по результатам торгов от 12 ноября 2016 года № 4740006795 изложив его в следующей редакции: "Арендодатель обязуется предоставить во временное владение и пользование, а арендатор принять на условиях настоящего Договора, земельный участок площадью 6 064 кв. м из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 23:47:0110020:5478, расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Новороссийск, с. Цемдолина, район ул. Спортивная (далее – Участок), в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющемся его неотъемлемой частью, предназначенный: под проектирование и строительство детского спортивного оздоровительного центра.

Стороны особо оговорили, что земельный участок расположен в границах охранных зон объекта культурного наследия – "Поселение "Видов-1" (г. Новороссийск, Приморский район, ул. Видова, на границе с юго-восточной окраиной с. Цемдолина (ул. Спортивная)), на территории "Грунтового могильника, Ⅸ-Ⅹ вв. н. э." (г. Новороссийск, с. Цемдолина, 8-аящель, ул. Спортивная, д. 2)".

Также стороны предусмотрели требования к содержанию объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия.

Соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 03.03.2022.

В силу указанного, суд приходит к выводу, что ответчиками предпринимаются действия по недопущению нарушений положений Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации", Закона Краснодарского края от 23.07.2015 № 3223-КЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации, расположенных на территории Краснодарского края".

При таких обстоятельствах отсутствие в договоре аренды охранного обязательства не влечет за собой недействительность (ничтожность) сделки.

На основании изложенного, исковые требования не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь статьями 4, 9, 65, 70, 137, 163, 170-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В иске отказать.

Настоящее решение вступает в законную силу по истечении одного месяца со дня его изготовления в полном объеме, если не будет подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

Вступившее в законную силу решение арбитражного суда первой инстанции может быть обжаловано в кассационной порядке, если было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.



Судья И.Н. Воронова