Постановление от 2 марта 2025 г. по делу № А59-1393/2022

Пятый арбитражный апелляционный суд ул. Светланская, 115, г. Владивосток, 690001

http://5aas.arbitr.ru/


ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Дело № А59-1393/2022
г. Владивосток
03 марта 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 03 марта 2025 года. Пятый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего С.Б. Култышева, судей Д.А. Глебова, Е.А. Грызыхиной, при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Поронайского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-464/2025 на решение от 10.12.2024 судьи П.Б. Мисилевич

по делу № А59-1393/2022 Арбитражного суда Сахалинской области по иску индивидуального предпринимателя ФИО1

(ОГРНИП <***>, ИНН <***>) к администрации Поронайского городского округа (ОГРН <***>, ИНН <***>)

о признании возобновленным на неопределенный срок договора аренды муниципального имущества, права на приобретении недвижимого имущества, возложении обязанности направить проект договора купли-продажи муниципального имущества, зачете переплаты по арендной плате в счет заявленных требований по встречному иску,

по встречному исковому заявлению администрации Поронайского городского округа к индивидуальному предпринимателю ФИО1

о взыскании неосновательного обогащения, задолженности по арендной плате, процентов за пользование чужими денежными средствами, о возложении обязанности вернуть истцу недвижимое имущество, об изъятии земельного участка,

при участии: от индивидуального предпринимателя ФИО1 (далее – ИП ФИО1) (посредством веб-конференции): представитель ФИО2 по доверенности от 15.04.2022, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 39660), паспорт

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее – предприниматель, ИП ФИО1) обратилась в Арбитражный суд Сахалинской области с исковым заявлением к администрации Поронайского городского округа (далее – администрация) о признании договора аренды муниципального имущества № 568 от 01.04.2007 возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, признании за ИП ФИО1 права на приобретение арендуемого имущества - складского помещения,

расположенного по адресу: <...>., общей площадью 328,6 кв.м (далее – спорное помещение), обязании администрации направить в адрес ИП ФИО1 проект договора купли-продажи спорного помещения, признать убытками, не подлежащими взысканию суммы арендной платы за период с даты, следующей за датой обращения в суд за защитой нарушенных прав, с 31.03.2022 года, зачесть переплату по арендной плате в размере 288 243 рубля 74 копейки в счет заявленных требований по встречному иску, а именно, в счет задолженности по арендной плате по Договору аренды муниципального имущества № 568 от 01 апреля 2007 года (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).

В свою очередь, администрация обратилась со встречным иском о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения за пользование спорным складом по состоянию на 07.11.2023 – в размере 1 531 990 рублей 17 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения по состоянию на 07.11.2023 – в размере 234 345 рублей 89 копеек, арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000008:0076, расположенным: <...> по состоянию на 01.04.2022 – в размере 37 848 рублей 95 копеек, процентов, начисленных на сумму арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000008:0076, расположенным: <...> по состоянию на 27.09.2023 - в размере 32 651 рубль 81 копейку, неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000008:0076, расположенным: <...> по состоянию на 27.09.2023 - в размере 61 887 рублей 35 копеек, процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных на сумму неосновательного обогащения за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000008:0076, расположенным: <...> по состоянию на 27.09.2023 - в размере 3 280 рублей 61 копейку, процентов, начисленных на сумму арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 65:17:0000008:0076, расположенным: <...>, взысканную в судебном порядке дело № А59-4178/2020 по состоянию на 01.08.2021 - в размере 13 018,84 рублей, возложении обязанности возвратить истцу склад, расположенный по адресу: <...> кадастровый номер 65:17:0000007:313 в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, общей площадью 352 кв.м. (Согласно экспликации к техническому паспорту от 30.11.2009 на 1 этаж), а именно: должны быть восстановлены складское помещение 108,9 кв.м., кабинет 23 кв.м., бытовое помещение 14,7 кв.м., складское помещение 41,4 кв.м., складское помещение 58,1 кв.м., складское помещение 83,1 кв.м., бытовое помещение 22,8 кв.м., изъятии земельного участка, с кадастровым номером 65:17:0000008:0076, расположенным: <...>.

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 10.12.2024 первоначальные исковые требования удовлетворены частично, суд признал за ИП ФИО1 право на приобретение спорного помещения, возложил на администрацию обязанность направить в адрес ИП ФИО1 проект договора купли-продажи складского помещения. В удовлетворении исковых требований предпринимателя в остальной части отказано.

Встречные исковые требования администрации удовлетворены частично, суд взыскал с ИП ФИО1 в пользу администрации 37 848 рублей 95 копеек основного долга, 45 633 рубля 98 копеек пени, 61 887 рублей 35 копеек 16 неосновательного обогащения, 3 280 рублей 61 копейку процентов, а всего 148 650 рублей 28 копеек. В удовлетворении встречных исковых требований в остальной части отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в части удовлетворения требований предпринимателя и отказа во взыскании задолженности по арендной плате за спорное помещение, администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.12.2024 отменить. В обоснование жалобы заявитель указывает, что договор не проходил государственную регистрацию, предприниматель отказалась подписать дополнительное соглашение об изменении площади здания, в нарушение п. 3.4.9 договора ИП ФИО1 самостоятельно без согласования с арендодателем произвела реконструкцию здания, а впоследствии также без согласования с арендодателем демонтировала произведенные изменения. Площадь помещения изменилась в меньшую сторону исключительно в результате неправомерных действий арендатора. Суд принял неверную площадь склада 328,6 кв.м. Администрация считает договор незаключенным, поскольку площадь здания изменилась, существенное условие договора о площади арендуемого помещения не соответствует фактической площади. ИП ФИО1 обратилась в суд за 1 день до истечения срока действия договора аренды, что является злоупотреблением правом. Арендатором несвоевременно вносились арендные платежи в периоды с апреля 2007 по март 2008 года, с ноября 2009 года по июль 2012 года, с мая 2019 года арендная плата не вносится. С требованием о признании бездействия администрации незаконным предприниматель не обращалась.

ФИО1 являлась депутатом Собрания Поронайского городского округа, присутствовала в администрации и общалась с работниками администрации о причинах невозможности отчуждения имущества. Решение суда неисполнимо, поскольку до заключения договора необходимо внести в ЕГРН изменения в сведения об объекте, в то время как реконструкция произведена предпринимателем в отсутствие разрешения, а также проекта, в связи с чем собственник не имеет возможности узаконить реконструкцию.

В канцелярию Пятого арбитражного апелляционного суда от предпринимателя поступил отзыв на апелляционную жалобу, который приобщен к материалам дела.

В судебном заседании представитель ИП ФИО1 поддержал совю правовую позицию.

Исследовав и оценив материалы дела, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

Согласно материалов дела, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ГО «Поронайский» (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды муниципального имущества от 01.04.2007 № 568, по которому арендодатель предоставляет во временное пользование арендатору объект нежилого муниципального фонда – складское помещение, расположенное по адресу: <...>, общей площадью 360 кв.м., сроком с 01.04.2007 по 01.04.2022. Размер арендной платы составляет 12 960 рублей в месяц (пункт 4.1.).

Спорное имущество передано предпринимателю в аренду по акту от 01.04.2007.

В дальнейшем дополнительным соглашением от 01.04.2010 установлен размер арендной платы в сумме 15 665 рублей 76 копеек в месяц, дополнительным соглашением от 01.02.2011 - в сумме 23 316 рублей в месяц, дополнительным соглашением от 16.05.2012 - в сумме 24 773 рубля 76 копеек в месяц, дополнительным соглашением от 04.03.2015 - в сумме 29 127 рублей 38 копеек в месяц.

Предприниматель 18.06.2018 в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» (далее - федеральный закон № 159-ФЗ) обратилась в администрацию с заявлением о выкупе указанного имущества.

10.04.2019 предприниматель повторно обратилась в администрацию с заявлением о выкупе указанного имущества.

Заявления получены администрацией в день обращений, оставлены администрацией без ответов.

Изложенное послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, исследовав представленные в дело доказательства и оценив их по правилам статьи 71 АПК РФ, апелляционная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из публичной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного Закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 этого Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 5 федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 данного закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

В пункте 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее - Информационное письмо № 134) разъяснено, что субъект малого предпринимательства, чье право на приобретение было нарушено, может оспорить отказ уполномоченного органа в реализации права на приобретение, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации права на приобретение, в порядке, установленном главой 24 Кодекса.

Согласно разъяснениям, приведенным в абзаце 6 пункта 1 Информационного письма № 134, при применении положений статьи 3 Закона № 159-ФЗ арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному, как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим

органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ).

Как верно установил суд, заявления о выкупе имущества направлены предпринимателем и получены администрацией в период действия договора аренды.

При этом обращение в суд с рассматриваемым иском непосредственно перед истечением срока действия договора аренды не может безусловно расцениваться как злоупотребление правом, поскольку правомерность требования о выкупе имущества не находится в зависимости с датой обращения за судебной защитой, обоснования того, в чем заключается вред данных действий апеллянта для интересов администрации, в жалобе не приводится, в связи с чем соответствующий довод отклоняется.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 информационного письма от 05.11.2009 № 134, следует, что согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159- ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

Исходя из фактических обстоятельств дела, временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

На момент направления заявлений предприниматель владела и пользовалась спорным имуществом более 2-х лет, состояла в реестре субъектов малого или среднего предпринимательства.

Проанализировав платежные поручения, представленные предпринимателем в подтверждение доводов об отсутствии задолженности по договору аренды склада на момент обращения с заявления о выкупе, суд первой инстанции пришел к выводу, что предпринимателем соблюдены условия договора об оплате арендной платы за пользование складом.

Так, предпринимателем представлены платежные поручения о произведенных оплатах по договору за период с 2007 год по апрель 2019 года.

Судом рассмотрены и обоснованно отклонены доводы администрации об указании в представленных платежных документах иных оснований платежей и перечислении платежей в пользу службы судебных приставов на основании исполнительных листов, поскольку документальных доказательств взыскания какой-либо задолженности с предпринимателя в пользу администрации, не связанной с рассматриваемыми арендными отношениями, в погашение которой вносились платежи, не представлено.

Исполнительный лист № 000279/09 от 14.07.2009, ссылка на который имеется в платежных поручениях выдан на основании судебного акта Арбитражного суда Сахалинской области о взыскании с комитета по управлению муниципальным имуществом МО ГО «Поронайский» задолженности в пользу ООО «Строитель» по делу № А59-6142/2008, что следует из решения Арбитражного суда Сахалинской области от 13.04.2011 по делу № А59-582/2011.

Соответственно, платежи за период с ноября 2009 года по июнь 2012 года вносились предпринимателем в службу судебных приставов на основании обращения взыскания на имущественные права комитета.

При этом апелляционной коллегией принимается во внимание подписание сторонами акта сверки взаиморасчетов (т. 3, л. 31-32), согласно которому на май 2019 года задолженность по арендной плате у ответчика отсутствовала.

Довод апеллянта о том, что сверка проведена в отношении аренды земельного участка, отклоняется, как прямо противоречащий материалам дела, учитывая, что акт сверки содержит прямое указание на договор № 568 от 01.04.2007 аренды спорного помещения и указание на начисление арендной платы именно за помещение в комментарии.

Позиция о том, что сверку по платежам за предшествующие периоды с 2007 года провести невозможно, поскольку период составляет более трех лет, не имеет правового значения, поскольку отсутствие у арендодателя первичной документации в связи с истечением срока хранения с учетом иных представленных в дело доказательств и отсутствия претензий со стороны арендатора в течение всего периода действия договора аренды до обращения предпринимателя с настоящим иском, не может быть истолковано в качестве основания для вывода о неисполнении ответчиком обязательств по внесению арендной платы.

При таких обстоятельствах коллегия приходит к выводу о доказанности материалами дела отсутствия у предпринимателя задолженности по арендой плате на момент обращения с заявлениями о выкупе.

Доводы администрации относительно наличия существенных нарушений предпринимателем условий договора в части неоднократного проведения перепланировки, реконструкции объекта, в связи с чем, его площадь увеличилась, а соответственно, задолженность по аренде у предпринимателя имелась, также являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции.

Так, доказательства выставления предпринимателю администрацией претензий по поводу нарушений условий договора аренды и проведению перепланировки в сравнении с первоначально переданной площадью помещения, реконструкции объекта без согласования с арендодателем в материалы дела не представлено.

В обоснование доводов администрацией представлен технический паспорт, согласно которому по состоянию на 30.11.2009 площадь спорного объекта составляла 575, 1 кв.м, выписка из единого государственного реестра недвижимости.

Вместе с тем, согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Изменений в договор в части площади и размера арендной платы сторонами не вносилось, арендная плата оплачивалась предпринимателем согласно условиям договора.

Судом первой инстанции по заявлению истца была назначена судебная экспертиза, проведение экспертизы поручено эксперту ООО «Эккер-С» ФИО3, на разрешение эксперта поставлен вопрос - какова площадь объекта недвижимости – складского помещения, расположенного по адресу: <...>?

Согласно заключению эксперта площадь объекта – складское помещение, расположенное по адресу: <...> составляет 328,6 кв.м., что наглядно следует из описания проведения работ экспертом, чертежа помещения с габаритными размерами, учетом площади входов в помещение.

Судебная коллегия отмечает идентичность представленных планов спорного помещения в судебном экспертном исследовании и техническом плане здания по заказу Администрации Поронайского городского округа в части отраженных размеров длины, ширины, габаритов дверных проемов, в связи с чем поддерживает позицию суда первой инстанции о приоритете судебного экспертного исследования в части установления площади спорного помещения, при объективной незначительности разницы в 0,6 кв.м., или 0,18%, находящейся в пределах арифметической погрешности.

Данная площадь соответствует площади первого этажа помещения, за вычетом шести несущих опор и пристройки, отраженной в техническом паспорте по состоянию на 30.11.2009.

При этом, из условий договора аренды № 568 от 01.04.2007, схемы расположения земельного участка, предыдущего технического паспорта на здание овощехранилища, частью которого является спорное помещение склада, погашенного 30.11.2009, не усматривается наличие пристройки и внутренних конструкций второго этажа, принимаемых арендатором на момент передачи спорного помещения в аренду, доказательств обратного, включая связь действий предпринимателя с их отсутствием, в материалы дела администрацией не представлено.

Согласно пояснениям предпринимателя, не опровергнутым апеллянтом в доказательном порядке, она переоборудовала спорный объект в соответствии с п. 3.3.1 договора аренды разборными деревянными конструкциями, несущие конструкции не затрагивались, перепланировка и реконструкция не производились.

Апелляционной коллегией принимается во внимание, что арендодателем с 2009 года претензий о проведении арендатором несогласованной перепланировки или реконструкции не предъявлялось вплоть до формирования администрацией возражений в рамках настоящего спора.

Фактически позиция апеллянта по настоящему спору сводится к том, что предпринимателем была без согласования произведена пристройка помещения и встройка помещений второго этажа площадью 223,1 кв.м, а впоследствии также без согласования с арендатором указанные пристройка и встройка демонтированы арендатором.

Вместе с тем, указанное свидетельствует о том, что в результате демонтажа конструкций предприниматель по существу привела склад в первоначальное состояние, в котором он ей передавался.

Невозможность внесения в ЕГРН сведений о фактической площади спорного помещения в связи с его приведением в первоначальное состояние на момент передачи в аренду, апеллянтом не обоснована.

При таких обстоятельствах возражения апеллянта, связанные с несоответствием площадей спорного помещения, указанных в договоре аренды, техническом паспорте и фактической площади, установленной заключением эксперта, расцениваются как недобросовестные и направленные исключительно на воспрепятствование реализации права субъекта малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого помещения.

Дополнительно судебной коллегией отмечается, что при умозрительном допущении принятия позиции апеллянта о проведении арендатором несогласованной перепланировки или реконструкции, увеличившей площадь арендуемого помещения, требования администрации о взыскании арендной платы за указанные увеличенные площади фактически приобретают обоснование в виде намерения извлечения прибыли из чужих незаконных действий, что является недопустимым.

Доводы администрации относительно незаключенности договора аренды также обоснованно отклонены судом со ссылкой на пункт 6 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений ГК РФ о заключении и толковании договора» и указанием на то, что договор аренды фактически исполнялся сторонами спора, предпринимателем производилась оплата в соответствии с его условиями, которая администрацией принималась.

Таким образом, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что предпринимателем на момент обращения с заявлениями о выкупе соблюдены условия, установленные федеральным законом № 159-ФЗ, предприниматель имела преимущественное право на приобретение арендуемого имущества, предусмотренное федеральным законом № 159- ФЗ, по цене, равной его рыночной стоимости.

Федеральный закон № 159-ФЗ направлен, как следует из его содержания, на поддержку малого и среднего предпринимательства. С этой целью субъектам малого и среднего предпринимательства предоставляется, в частности, преимущественное право на приобретение арендуемых ими объектов муниципального имущества, которое они могут реализовать в упрощенном (вне конкурсных процедур) по отношению к общим правилам приватизации порядке.

Введение для этой категории предпринимателей упрощенного механизма реализации права на приватизацию отвечает вытекающим из Конституции Российской Федерации целям стимулирования свободы предпринимательской деятельности, поддержки конкуренции, становления и развития рыночной экономики, основанной на свободе собственности и договора. Это гарантирует экономическую самостоятельность более широкому кругу лиц, что, в свою очередь, содействует обеспечению занятости населения и права каждого на защиту от безработицы, более успешной реализации принципов социального государства и социально ориентированной рыночной экономики на основе баланса прав и законных интересов местного самоуправления и лиц, занятых в сфере малого и среднего предпринимательства, и в конечном счете способствует упрочению гражданского общества, верховенства права и демократии (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 20.12.2010 № 22-П «По делу о проверке конституционности части 8 статьи 4 и частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ в связи с жалобой администрации города Благовещенска»).

Согласно пункту 1, 2, статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ уполномоченный орган в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи такого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с частью 4 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

Соответственно, при наличии установленного судом соответствия предпринимателя на момент обращения с заявлением о выкупе условиям закона, администрация обязана была принять решение об условиях приватизации муниципального имущества и направить предпринимателю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

На основании изложенного, апелляционная коллегия поддерживает вывод суда об обоснованности требований предпринимателя о признании за ней права на приобретение складского помещения, расположенного по адресу: <...>, общей

площадью 328,6 кв.м. и возложении на администрацию обязанности направить в адрес предпринимателя проект договора купли-продажи.

Ссылки апеллянта на текст мирового соглашения, подготовленного в период спора, не принимаются судом, ввиду отсутствия итогового заключения такового.

Отказывая в удовлетворении требования администрации о взыскании с предпринимателя арендной платы за пользование складом за период с 01.05.2019 по апрель 2022 года и неосновательного обогащения за последующий период, а также штрафных санкций, суд первой инстанции верно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. При этом размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 ГК РФ).

Учитывая, что с заявлениями о выкупе предприниматель обратилась 18.06.2018 и 10.04.2019, полностью соответствуя условиям Федерального закона № 159-ФЗ, в случае совершения администрацией всех действий, возложенных на нее указанным законом, то есть своевременного принятия решения о приватизации арендуемого помещения и направления проекта договора купли-продажи, предприниматель могла приобрести в собственность это имущество с прекращением арендных отношений.

Иной подход позволял бы органу неправомерно бездействовать при реализации субъектом права преимущественного выкупа при отсутствии на то законных оснований, при этом восстановление прав увеличивает срок вынужденной аренды и необходимость для предпринимателя нести большие расходы за пользование имуществом, несмотря на признание впоследствии бездействия администрации неправомерным.

Суд первой инстанции верно применил к обстоятельствам, установленным в настоящем споре правовой подход, изложенный в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 19.03.2019 № 307-ЭС18-16000 по делу № А56-57789/2017.

На основании изложенного, встречный иск в указанной части удовлетворению не подлежал.

В части отказа в удовлетворении требований предпринимателя о признании договора аренды возобновленным, о признании арендной платы на будущее время не подлежащими взысканию убытками, о зачете переплаты по арендной плате, требований администрации о возложении обязанности возвратить склад, удовлетворения требований о взыскании задолженности по арендной плате за земельный участок и начисленной на нее неустойки, содержательных доводов сторонами не приведено, нарушений порядка и итогов рассмотрения спора в данной части коллегией не усматривается

Суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что рассматривая настоящий спор, суд первой инстанции полно и всестороннее исследовал все существенные обстоятельства дела и дал им надлежащую оценку, правильно применил нормы материального и процессуального права.

Основания для отмены судебного акта в обжалуемой части не установлены, а доводы заявителя апелляционной жалобы не нашли своего объективного подтверждения.

Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 10.12.2024 по делу № А591393/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного

округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий С.Б. Култышев

Судьи Д.А. Глебов

Е.А. Грызыхина