Решение от 26 сентября 2017 г. по делу № А47-4778/2017

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОРЕНБУРГСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Краснознаменная, д. 56, г. Оренбург, 460000

http: //www.Orenburg.arbitr.ru/


Именем Российской Федерации



РЕШЕНИЕ

Дело № А47-4778/2017
г. Оренбург
27 сентября 2017 года
Резолютивная часть решения объявлена       07 сентября 2017 года

В полном объеме решение изготовлено        27 сентября 2017 года


Арбитражный суд Оренбургской области в составе председательствующего судьи  Калашниковой А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

общества с ограниченной ответственностью «ТЕРРА», г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

к администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург (ОГРН <***>, ИНН <***>)

об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка,

         при участии:

         от истца: ФИО2 – представитель по доверенности от 15.01.2017, сроком действия 1 год

         от ответчика: ФИО3 -  представитель по доверенности от 29.03.2017, сроком действия 1 год


Общество с ограниченной ответственностью «Терра», г. Оренбург обратилось в Арбитражный суд с исковым заявлением  к администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка №196/17 от 13.03.2017.

До начала судебного заседания истец заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов  в материалы дела. Ответчик не возражал. Документы судом приобщены.

Ответчик заявил ходатайство о приобщении дополнительных документов в материалы дела. Истец не возражал. Документы приобщены.

В ходе судебного заседания представитель истца настаивал на исковых требованиях.

Ответчик возражал против удовлетворения исковых требований в полном объеме.

Стороны не заявили ходатайства о необходимости предоставления дополнительных доказательств. При таких обстоятельствах суд рассматривает дело, исходя из совокупности имеющихся в деле доказательств, с учетом положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

При  рассмотрении материалов дела, судом установлены следующие обстоятельства.

Постановлением администрации муниципального образования Оренбургский район от 03.08.2011 №4163-п «О проведении                            8 сентября 2011 года открытого аукциона на право аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства в границах территории МО Ленинский сельсовет Оренбургского района Оренбургской области»  установлено провести открытый аукцион на право аренды земельного участка в границах территории МО Ленинский сельсовет для его комплексного освоения в целях жилищного строительства 8 сентября 2011 года в здании администрации муниципального образования Оренбургский район.

Предмет аукциона: право аренды земельного участка для комплексного освоения с целью жилищного строительства с кадастровым номером 56:21:1302001:131, площадью 4519432 кв.м. для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; местоположение земельного участка: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир административное здание. Участок находится примерно в 5000 м от ориентира по направлению на северо-восток. Почтовый адрес ориентира: Оренбургская область, Оренбургский район, Ленинский сельсовет, <...>. Срок аренды 10 лет, начальный размер стоимости права продажи земельного участка в аренду 9 000 тысяч рублей (девять миллионов) рублей 00 копеек, арендная плата за земельный участок 1,3 рублей за 1 кв.м. в год. Шаг аукциона - 5%, размер задатка 9 000 000 (девять миллионов рублей). Цена выкупа земельных участков при условии выполнения обязательств и обременении составляет 26 руб.за кв.м.

Извещение о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 опубликовано в газете «Сельские новости» от 06.08.2011. Цена выкупа земельных участков при условии выполнения обязательств и обременений составляет 26 руб. за кв.м.

Результаты аукциона оформлены протоколом о результатах аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства от 08.09.2011, согласно которому цена выкупа земельных участков при условии выполнения обязательств и обременений составляет 26 руб. за кв.м.

Между администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области (далее по тексту ответчик) и обществом с ограниченной ответственностью «Терра» (далее по тексту истец) заключен договор аренды земельного участка от 15.09.2011 с кадастровым номером 56:21:1302001:131, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Данный договор был заключен между сторонами по результатам торгов, на основании Протокола от 08.09.2011 о результатах  аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства (л.д. 3).

         В соответствии с п. 4.4.15 договора аренды земельного участка, арендатор земельных участков после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для малоэтажного жилищного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленных земельных участков имеет исключительное право приобрести указанные земельные участки в собственность или аренду. Цена выкупа указанных земельных участков  определяется в соответствии с действующим законодательством.

Документация по планировке территории утверждена,  государственный кадастровый учет земельного участка произведен.

         В связи с чем, истец обратился к ответчику с письмом от 15.02.2017 №227 с просьбой  заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1673, образуемого в границах арендуемого земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 в результате исполнения истцом обязательств по планировке территории  и государственного кадастрового учета земельных участков.

         Руководствуясь постановлением Правительства Оренбургской области от 21.09.2015 № 727-п  «Об утверждении порядка определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Оренбургской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельных участков без проведения торгов» (далее Постановление Правительства от 21.09.2015 №727-п) Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области направила проект договора купли-продажи №196/17 от 13.03.2017 земельного участка с кадастровым номером  56:21:1302001:1673 истцу с предложением к его заключению. Согласно п. 2.1 Договора цена продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1673 площадью 46 226 кв.м. составляет            12 697 819,94 руб. (100% кадастровой стоимости земельного участка). 

         Истец  не согласился с выкупной ценой земельного участка, в связи с чем, направил в адрес ответчика протокол разногласий, согласно которому предложил заключить договор  по цене 26 руб. 00 коп. за 1 кв. м.,  указанной в извещении о проведении аукциона.

         Администрация муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области письмом от 20.04.2017 №01-30/1730 возвратила представленный истцом проект договора купли-продажи и протокол разногласий.

         Изложенные обстоятельства явились основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Возражая против удовлетворения исковых требований,  ответчик представил письменный отзыв на исковое заявление, в котором указал, что цена земельного участка определяется в размере его кадастровой стоимости в соответствии с Постановлением Правительства от 21.09.2015 №727-п и составляет 12 697 819 руб. 94 коп..

На основании изложенного, ответчик просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Заслушав представителей участвующих в деле лиц, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 71 АПК РФ, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

В силу части 1 статьи 168 АПК РФ при принятии решения арбитражный суд оценивает доказательства и доводы, приведенные лицами, участвующими в деле, в обоснование своих требований и возражений; определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, какие законы и иные нормативные правовые акты следует применить по данному делу.

Согласно  абз.2 ч. 2 ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Из материалов настоящего дела следует, что между сторонами имеют место неурегулированные  разногласия относительно цены продажи спорного земельного участка.

Согласно  п. 14 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу данного закона договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Договор аренды земельного участка от 15.09.2011 с кадастровым номером 56:21:1302001:131 предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, заключен до дня вступления в законную силу Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, следовательно, отношения, связанные с реализацией данного договора аренды, в том числе, отношения по выкупу земельных участков регулируются Земельным кодексом Российской Федерации  в редакции, действовавшей до дня вступления в силу данного Федерального закона.

Аналогичный вывод сделан судом при рассмотрении дела № А47-5758/2016 по заявлению общества с ограниченной ответственностью "ТЕРРА"к Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о признании незаконным решения Администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, изложенное в письме от 03.06.2016 № 01-30/2983, об отказе в заключении с ООО «ТЕРРА» договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1824 (один из  выделенных из арендуемого земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131).

В соответствии с ст. 38.2 ЗК РФ аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для его комплексного освоения в целях жилищного строительства проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет.

В извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в  подпунктах 1-3, 6-9 пункта 10 статьи 38.1 ЗКРФ, должна быть указана цена выкупа земельных участков, в расчете за единицу площади. Следовательно, земельное законодательство, регулирующее в данном случае отношения по выкупу земельных участков, связывает цену выкупа земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании проведенного аукциона, с ценой выкупа, указанной в извещении о проведении данного аукциона.

Кроме того п.5 ст. 30.2 ЗК РФ предусмотрено, что арендатор земельного участка, представленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, после утверждения в установленном порядке документации  по планировке территории и государственного кадастрового учета земельных участков, предназначенных для жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования, в границах ранее предоставленного земельного участка имеет исключительное право, если иное не предусмотрено федеральным законом, приобрести указанные участки в собственность или в аренду.

  Согласно извещению  о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131 цена выкупа земельных участков  при условии выполнения обязательств и обременений составляет                             26 руб. 00 коп.  за 1 кв. м. Аналогичное положение содержится и в протоколе о результатах аукциона от 08.09.2011.

Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в соответствии с положениями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи и совокупности, арбитражный суд приходит к выводу, что цена продажи земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:1673 должна быть определена, исходя из 26,00 рублей за 1 кв.м.

Судом отклонено возражение ответчика, основанное на отсутствии в договоре аренды земельного участка от 15.09.2011 согласованной сторонами цены выкупа 26 руб. за 1 кв. м., как основанное на неверном толковании норм действующего законодательства. Стоимость, по которой впоследствии представленный земельный участок, может быть приобретен в собственность определяется согласно извещению о проведении аукциона.

В совокупности изложенных обстоятельств, исковые требования являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Согласно статье 446 ГК РФ и статье 16 АПК РФ на ответчике лежит обязанность заключить с истцом договор купли-продажи земельного участка в редакции спорных условий, определенных решением суда, с момента его вступления в законную силу.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Согласно ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 110, 167, 170, 176 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации, 



Р Е Ш И Л :

Исковые требования общества с ограниченной ответственностью «ТЕРРА», г. Оренбург удовлетворить.

Урегулировать возникшие разногласия между Обществом с ограниченной ответственностью «ТЕРРА» и Администрацией муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области при заключении договора купли-продажи земельного участка № 196/17.

Изложить пункт 2.1. договора в следующей редакции: «Цена продажи Участка площадью 46 226 кв.м. составляет 1 201 876 (один миллион двести одна тысяча восемьсот семьдесят шесть) рублей 00 копеек. Цена продажи в размере 26 (двадцать шесть) рублей 00 копеек за 1 (один) квадратный метр установлена в соответствии с извещением администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области о проведении торгов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 56:21:1302001:131, опубликованного в выпуске газеты «Сельские новости» от 06.08.2011».

Расходы по оплате государственной пошлины возложить на ответчика.

Взыскать администрации муниципального образования Оренбургский район Оренбургской области, г. Оренбург в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере                   6 000 руб.


  Исполнительный лист выдать налоговому органу по месту  учета ответчика после вступления решения в законную силу.


  Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Оренбургской области.


Судья                                                                        А.В. Калашникова