Решение от 25 ноября 2020 г. по делу № А71-11251/2020

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УДМУРТСКОЙ РЕСПУБЛИКИ

426011, г. Ижевск, ул. Ломоносова, 5

http://www.udmurtiya.arbitr.ru

_________________________________________________________________________________________

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело №А71-11251/2020
г.Ижевск
25 ноября 2020 года
Резолютивная часть решения объявлена 18 ноября 2020 года. Полный текст решения изготовлен 25 ноября 2020 года.

Арбитражный суд Удмуртской Республики в составе судьи Е.В.Коньковой, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А.Епишкиной, рассмотрел в судебном заседании дело по иску Заместителя прокурора Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Селтинский район» в лице Совета депутатов муниципального образования «Селтинский район» к Администрации муниципального образования «Селтинский район» и Обществу с ограниченной ответственностью «Дружба» о признании недействительными ничтожные пункты договора аренды земельного участка №78 от 28 декабря 2018 года,

при участии представителей:

от истца: ФИО1 – прокурор,

от ответчиков: не явились (уведомления в деле)

дело рассмотрено в отсутствие представителей ответчиков, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания посредством размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в сети «Интернет» (пункт 16 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 26.12.2017 №57 «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов»), что подтверждается отчетом о публикации судебных актов,

установил:

Заместитель прокурора Удмуртской Республики (далее – прокурор) обратился в Арбитражный суд Удмуртской Республики в интересах муниципального образования «Селтинский район» в лице Совета депутатов муниципального образования «Селтинский район» с исковым заявлением к Администрации муниципального образования «Селтинский район» (далее – администрация) и Обществу с ограниченной ответственностью «Дружба» (далее – общество) о признании недействительными ничтожные пункт 4.1.1., 4.3.2. в части слов «с письменного согласия Арендодателя», пункт 4.4.11. в части слова «письменного» и пункт 6.2. в части слов «в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.1. Договора» договора аренды земельного участка №78 от 28 декабря 2018 года, заключенного между администрацией и обществом (далее – договор аренды), в редакции, действовавшей до государственной регистрации дополнительного соглашения №1 от 8 октября 2020 года (согласно уточненной в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, формулировке исковых требований).

Как следует из материалов дела, в соответствии с условиями названного договора администрация предоставила обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 18:19:086002:262 общей площадью 176107 кв.м из земель населенных пунктов с разрешенным использованием: для сельскохозяйственного использования, расположенный по адресу: <...> на 49 лет с 28 декабря 2018 года по 27 декабря 2067 года (пункты 1.1., 2.1. договора аренды).

Считая, что условия пунктов 4.1.1., 4.3.2, 4.4.11, 6.2. в редакции, действовавшей до государственной регистрации дополнительного соглашения №1 от 8 октября 2020 года, противоречат действующему законодательству, прокурор обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Оценив представленные доказательства в отдельности, относимость, допустимость и их достоверность, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд пришел к следующим выводам.

Часть 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что гражданские права могут быть ограничены на основании Федерального закона и в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского Кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии со статьей 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующими в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Пунктом 4.1.1. договора аренды предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, не в соответствии с разрешенным использованием, при невнесении арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

По условиям пункта 6.2. договора аренды договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендатора по решению суда на основании и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, а также в случаях, указанных в пункте 4.1.1. договора.

Статья 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного Кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка (пункт 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», далее – постановление №11).

Следовательно, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок, более чем пять лет, допускается по инициативе арендодателя только в судебном порядке и только в случае существенного нарушения условий договора, в связи с чем условия пунктов 4.1.1. и 6.2. в части слов «в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.1. договора», предусматривающие право арендодателя требовать в судебном порядке досрочного расторжения договора в случае неподписания арендатором дополнительных соглашений к договору и право арендодателя расторгнуть договор в одностороннем порядке противоречат требованиям закона и нарушают публичные интересы в сфере экономических отношений.

По условиям пункта 4.3.2. договора аренды арендатор имеет право производить улучшения участка, возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости с письменного согласия арендодателя в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации, лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные статьей 40 Кодекса. Согласно указанной статье собственник земельного участка имеет право: использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации; возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями; осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

Пунктом 1 статьи 43 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Кодексом и федеральными законами, в связи с чем требование пункта 4.3.2. договора аренды в части возможности арендатора производить улучшения участка только с письменного согласия арендодателя, противоречит вышеназванным нормам права.

Пунктом 4.4.11. договора аренды установлены обязанности арендатора не сдавать участок или его часть в субаренду, скрытую субаренду (договор о совместной деятельности с предоставлением площади), в безвозмездное пользование иным лицам, а также не передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам, в том числе в залог (ипотеку), в уставный капитал юридических лиц и не отчуждать права аренды (переуступка прав) без письменного уведомления арендодателя.

В силу положений части 2 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия арендодателя при условии его уведомления.

Передача земельного участка в субаренду является одним из способов распоряжения правом аренды и может быть ограничено только на оснований закона и иных правовых актов.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 16 постановления №11, уведомление о передаче арендатором земельного участка своих прав и обязанностей по договору третьему лицу должно быть направлено собственнику земельного участка в разумный срок после совершения соответствующей сделки с третьим лицом в письменной или иной форме, позволяющей арендатору располагать сведениями о получении уведомления адресатом.

С учетом изложенного, пункта 4.4.11. в части слова «письменного», ограничивающие право арендатора использовать иную форму уведомления, позволяющую располагать сведениями о получении уведомления адресатом, противоречат требованиям закона и нарушают права и законные интересы арендатора земельного участка, а также публичные интересы в сфере экономических отношений.

Несоблюдение действующего законодательства при заключении договора аренды земельного участка нарушает публичные интересы, противоречит стабильности и устойчивости экономических отношений и гражданского оборота в области земельных отношений.

Предъявление прокурором иска обусловлено необходимостью устранения нарушений закона, которые ограничивают права и законные интересы субъектов предпринимательской деятельности и муниципального образования «Селтинский район», вследствие чего приведение договора аренды в соответствие с действующим законодательством путем заключения сторонами дополнительного соглашения №1 от 8 октября 2020 года не препятствует признанию отдельных положений договора недействительными (ничтожными) в редакции, действовавшей до заключения названного дополнительного соглашения.

При указанных обстоятельствах, суд признал требования прокурора законными, обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы относятся на ответчиков.

Между тем, оспариваемые положения, нарушающие права арендатора, включены в договор арендодателем; договор аренды был заключен обществом в предложенной администрацией редакции, при этом общество было поставлено в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), в связи с чем суд, на основании статьи 111 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает необходимым отнести судебные расходы только на администрацию.

Учитывая, что на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации администрация освобождена от уплаты государственной пошлины, государственная пошлина взысканию не подлежит.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Удмуртской Республики

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить в полном объеме.

Признать недействительными ничтожные пункт 4.1.1., 4.3.2. в части слов «с письменного согласия Арендодателя», пункт 4.4.11. в части слова «письменного» и пункт 6.2. в части слов «в случаях, предусмотренных пунктом 4.1.1. Договора» договора аренды земельного участка №78 от 28 декабря 2018 года, заключенного между Администрацией муниципального образования «Селтинский район» и Обществом с ограниченной ответственностью «Дружба», в редакции, действовавшей до государственной регистрации дополнительного соглашения №1 от 8 октября 2020 года.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через Арбитражный суд Удмуртской Республики.

Судья Е.В.Конькова