Решение от 21 июля 2020 г. по делу № А56-128488/2019

4375/2020-265511(1)

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А56-128488/2019
21 июля 2020 года
г.Санкт-Петербург


Резолютивная часть решения объявлена 10 июня 2020 года. Полный текст решения изготовлен 21 июля 2020 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе: судьи Геворкян Д.С.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1,

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

заявитель: общество с ограниченной ответственностью «Проект АКБ» (адрес: Россия 188800, г. Выборг, Ленинградская обл., Выборгский р-н, ул. Димитрова, д. 4, ОГРН:1024700879191, ИНН <***>);

заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (адрес: Россия 191311, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д. 3, ОГРН: <***>, ИНН: <***>;

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью «Гринвич» (адрес: Россия 188800, г. Выборг, Ленинградская обл., Выборгский р-н, ул. Димитрова, д. 4, офис 24, ОГРН: <***>)

о признании незаконными действий государственного органа

при участии

- от заявителя: ФИО2 (по доверенности от 29.03.2019) - от заинтересованного лица: ФИО3 (по доверенности от 09.01.2020)

- от третьего лица: ФИО2 (по доверенности от 08.06.2020)

установил:

Общество с ограниченной ответственностью «Проект АКБ» (далее – Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – Управление) и обществу с ограниченной ответственностью «Гринвич» с заявлением о признании незаконным действия Управления по приостановлению государственной регистрации Договора № 38 долевого участия в строительстве от 07.07.2019, о признании недействительным уведомления о приостановления государственной регистрации от 06.11.2019 № 47/115/301/2019-955 и об обязании Управления произвести государственную регистрацию Договора № 38 долевого участия в строительстве от 07.07.2019.

Определением арбитражного суда от 12.02.2020 общество с ограниченной ответственностью «Гринвич» исключено из состава заинтересованных лиц и привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

В настоящем судебном заседании заявитель поддержал требования.

Управление против удовлетворения требований возражало по основаниям, изложенным в отзыве.

Третье лицо поддержало позицию заявителя.

Арбитражный суд нашел дело подготовленным к судебному разбирательству и поскольку от лиц, участвующих в деле, не поступило возражений относительно продолжения рассмотрения дела в судебном заседании арбитражного суда первой инстанции, с учетом обстоятельств дела, суд, завершив предварительное судебное заседание в порядке статей 136-137 АПК РФ, рассмотрел исковое заявление по существу.

Как следует из материалов дела, 24.10.2019 представители ООО «Проект АКБ» и ООО «Гринвич» обратились в Управление с заявлениями о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 07.07.2019 № 38.

Уведомлением от 06.11.2019 № 47/115/301/2019-955 Управление приостановило осуществление государственной регистрации сделки, руководствуясь п. 37 ч. 1 и ч. 2 ст. 26 Закона о регистрации, в связи с тем, что в органе регистрации прав имеется акт уполномоченного органа о запрете совершать определенные действия с недвижимым имуществом: 07.04.2017 в ЕГРН внесена запись № 47:01:0107004:12-47/015/2017-3 о запрете на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, а также по регистрации ограничений и обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:01:0107004:12 на основании Постановления судебного пристава-исполнителя Выборгского районного отдела судебных приставов Управления Федеральной службы судебных приставов России по Ленинградской области от 15.03.2017. Также в отношении указанного земельного участка в подразделе ЕГРН, именуемом «обременения (ограничения)», уже внесены записи о договорах долевого участия в строительстве.

Считая данные действия Управления незаконными и необоснованными, нарушающими права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в суд с настоящими требованиями.

Исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд находит требования заявителя не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 АПК РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий,

бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с часть 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как следует из части 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее -Закон о долевом участии в строительстве), договор долевого участия в строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено Законом о долевом участии в строительстве.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН) является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с Законом о регистрации недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с Законом о регистрации сведений.

В силу части 1 статьи 7 Закона о регистрации ведение ЕГРН осуществляется на русском языке на основе принципов единства технологии его ведения на всей территории Российской Федерации, достоверности и доступности его сведений.

Ведение ЕГРН осуществляется уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти и его территориальными органами, который обеспечивает соблюдение органами регистрации прав порядка ведения ЕГРН, а также осуществляет эксплуатацию федеральной государственной информационной системы ведения ЕГРН (ч. 1 и ч. 2 ст. 3 Закона о регистрации).

Порядок ведения ЕГРН, в том числе объем вносимых в реестры ЕГРН сведений, устанавливается органом нормативно-правового регулирования (ч. 7 ст. 7 Закона о регистрации).

ЕГРН представляет собой свод достоверных систематизированных сведений в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) и состоит, в том числе, из реестра объектов недвижимости (далее также - кадастр недвижимости) и реестра прав, ограничений прав и обременении недвижимого имущества (далее также - реестр прав на недвижимость) (ч. 2 ст. 7 Закона о регистрации).

Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в ЕГРН записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в ЕГРН (ч. 4 ст. 1 Закона о регистрации).

На основании п. 131 Порядка ведения ЕГРН, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в ЕГРН сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 (далее - Порядок), запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором

осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

Указанное положение обусловлено тем, что по условиям договора долевого участия в строительстве у участника долевого строительства возникает право требования от застройщика передачи объекта недвижимости, который будет построен в будущем. На момент государственной регистрации договора долевого участия в строительстве объект недвижимости в виде многоквартирного дома и (или) иной объект недвижимости как объект гражданских прав юридически не существует и на кадастровом учете не состоит. В связи с чем, внесение в иные разделы ЕГРН сведений о договоре долевого участия в строительстве технически невозможно.

Следовательно, учитывая правовую природу договора о долевом участии в строительстве, запись о государственной регистрации договора о долевом участии в строительстве оценивается в качестве записи об обременении земельного участка, на котором ведется строительство объекта недвижимости по указанной сделке.

Кроме того, в соответствии с ч. 1 ст. 13 Закона о долевом участии в строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи.

Согласно п. 134 Порядка в записи об ограничении (обременении) - ипотеке земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, указываются, помимо прочего, в отношении срока - дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; в отношении документов-оснований - реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации.

Таким образом, при внесении регистрационной записи о договоре долевого участия в строительстве в ЕГРН также вносятся регистрационные записи о обременении недвижимого имущества в виде ипотеки прав на земельный участок.

С учетом изложенного, в ЕГРН регистрационные записи о договорах долевого участия в строительстве вносятся в подраздел «обременения (ограничения)».

Как указал Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 16.07.2008 № 9-П, из статьи 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с ее статьями 8, 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2), 34 и 35 вытекает, что ограничения права собственности, равно как и свободы предпринимательской и иной экономической деятельности могут вводиться федеральным законом, только если они необходимы для защиты других конституционно значимых ценностей, в том числе прав и законных интересов других лиц, отвечают требованиям справедливости, разумности и соразмерности, носят общий и абстрактный характер, не имеют обратной силы и не затрагивают само существо данных конституционных прав.

Ограничения такого рода могут быть обусловлены, в частности, предоставлением суду полномочия разрешать в порядке уголовного судопроизводства по ходатайству следователя или дознавателя вопрос о наложении на период предварительного расследования и судебного разбирательства ареста на имущество для обеспечения

исполнения приговора в части гражданского иска, других имущественных взысканий или возможной конфискации. Применение данной уголовно-процессуальной меры, имеющей принудительный характер и вторгающейся помимо воли собственника в его правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, должно осуществляться - как того требуют конституционные гарантии охраны частной собственности законом и допустимости лишения имущества не иначе как по решению суда. Указанный подход Конституционного Суда Российской Федерации нашел свое развитие в толковании статьи 115 Уголовно-процессуального кодекса Российской Федерации в принятом 31.01.2011 Постановлении № 1-П.

Таким образом, исходя из назначения и содержания наложенного судом ареста земельного участка, а также предусмотренных законом последствий государственной регистрации договора долевого участия в строительстве, суд приходит к выводу о наличии препятствий для регистрации такого договора.

Согласно пункту 3 статьи 25.1 Закона о регистрации запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка (в ред. Федерального закона от 17.06.2010 № 119-ФЗ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 30.12.2008 № 306-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

Одним из таких законов является Закон об участии в долевом строительстве, призванный защитить права граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства. Согласно пункту 1 статьи 13 названного Закона в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, установленном статьями 13 – 15 данного Закона, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Учитывая, что залог права собственности возникает в силу положений Закона об участии в долевом строительстве, и его обеспечительная функция направлена на достижение надлежащего исполнения застройщиком в период строительства принятых на себя обязательств по возведению многоквартирного жилого дома и передаче объектов лицам, заключившим с ним договоры, а также по исполнению предусмотренных этим Законом обязанностей, направленных на оплату денежных средств в случае нарушения сроков строительства (статья 6), при нарушении условий о качестве (статья 7), при расторжении договора (статья 9) и т.д.

Кроме того, в силу статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, части 2 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», пункта 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» земельный участок под многоквартирным домом является общей долевой собственностью собственников помещений, переходит им в собственность бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Из вышеизложенного следует, что поскольку государственная регистрация договора долевого участия в силу закона влечет возникновение залога земельного участка, принадлежащего застройщику, а впоследствии, исходя из характера предполагаемого к строительству объекта, - дальнейшую передачу земельного участка в собственность собственникам помещений в доме, это нарушает установленный судом запрет на распоряжение арестованным имуществом.

Поскольку запись о запрете № 47:01:0107004:12-47/015/2017-3 на совершение регистрационных действий носит актуальный характер и документальные основания для ее погашения отсутствуют, обжалуемое решение о приостановлении государственной регистрации является законным и обоснованным, следовательно, правовые основания для удовлетворения требований заявителя отсутствуют.

Ссылки заявителя на выводы апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 03.07.2019 по делу № 33- 4233/2019 являются не состоятельными и не имеют правового значения при рассмотрении заявленных требований.

Как следует из указанного судебного акта, суд общей юрисдикции пришел к выводу о том, что запись о запрете на совершение регистрационных действий, а также по регистрации ограничений и обременении в отношении земельного участка с кадастровым номером 47:01:0107004:12 не является препятствием для внесения записи о смене участника долевого строительства по зарегистрированному договору долевого участия в строительстве, при этом речь идет о внесении изменений в уже произведенную регистрационную запись о договоре участия в долевом строительстве. А в рассматриваемой ситуации требуется внесение в подраздел «обременения (ограничения)» ЕГРН записи о договоре долевого участия в строительстве.

При изложенных обстоятельствах в удовлетворении заявления следует отказать.

При принятии решения арбитражный суд распределяет судебные расходы.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны. Согласно чек-ордеру от 29.11.2019 Обществом уплачена государственная пошлина в размере 3000 руб., расходы по которой в связи с отказом в удовлетворении заявленных требований остаются на заявителе.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 198-201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

решил:

В удовлетворении требований отказать.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия.

Судья Геворкян Д.С.

Электронная подпись действительна.Данные ЭП:Удостоверяющий центр ФГБУ ИАЦ СудебногодепартаментаДата 17.05.2019 10:03:41

Кому выдана Геворкян Дана Суреновна