Решение от 13 декабря 2018 г. по делу № А32-19213/2018

АРБИТРАЖНЫЙ СУД КРАСНОДАРСКОГО КРАЯ

350035, г. Краснодар, ул. Постовая, 32

тел.: (861) 268-33-80, 268-21-94

www.krasnodar.arbitr.ru, info@krasnodar.arbitr.ru

Именем Российской Федерации


РЕШЕНИЕ

Дело № А32-19213/2018
г. Краснодар
13 декабря 2018 года
Резолютивная часть решения объявлена 29.11.2018г.

Полный текст решения изготовлен 13.12.2018г.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Левченко О.С., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску государственного бюджетного учреждения Краснодарского каря «Краевая техническая инвентаризация – Краевое БТИ» (ОГРН <***>, ИНН <***>), 350049, Краснодарский край, г. Краснодар (далее – истец, учреждение)

к управлению имущественных отношений администрации муниципального образования Кавказский район (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352380, <...> (далее – ответчик, управление)

третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора:

администрация Кропоткинского городского поселения Кавказского района (ОГРН <***>, ИНН <***>), 352380, Краснодарский край, г. Кропоткин (далее – третье лицо, администрация)

о взыскании излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 440000087 от 27.02.2015 за период с 27.02.2015 по 28.12.2017 в сумме 103 885,84 рублей; неустойку с переплаченной суммы арендной платы в размере 19 246,73 рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере 4 694,00 рублей

при участии в судебном заседании:

от истца: ФИО2 – представитель, по доверенности

от ответчика: ФИО3 – представитель, по доверенности;

от третьего лица: не явился, извещен.

УСТАНОВИЛ:

Учреждение обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением о взыскании с администрации излишне оплаченной арендной платы по договору аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № 440000087 от 27.02.2015 за период с 27.02.2015 по 28.12.2017 в сумме 103 885,84 рублей и процентов за пользование чужими денежными средствами с переплаченной суммы арендной платы в размере 19246,73 рублей (уточненные требования).

Требования мотивированы необоснованной оплатой арендных платежей за пользование земельным участком по договору № 440000087 от 27.02.2015.

Определением суда от 14.11.2018 с согласия истца произведена процессуальная замена ответчика на надлежащего, администрации муниципального образования Кавказский район заменена на администрацию Кропоткинского городского поселения Кавказского района.

Третье лицо в судебное заседание не явилось, о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом уведомлено.

Истец в судебном заседании заявленные требования поддержал, просит суд иск удовлетворить.

Ответчик в судебном заседании против иска возражает, ссылаясь на то, что плата за использование спорного земельного участка не включена в размер арендной платы за пользование объектом недвижимости.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 АПК РФ в отсутствие представителя третьего лица.

Исследовав материалы дела, суд установил, что учреждение (универсальный правопреемник ГУП КК «Крайтехинвентаризация – Краевое БТИ», реорганизованного в форме преобразования в учреждение на основании распоряжения главы администрации (губернатора) Краснодарского края от 10.04.2017 № 101-р) является арендатором находящего в муниципальной собственности Кропоткинского городского поселения имущества – административного здания, общей площадью 195, 6 кв. м по адресу: <...> по заключенному с управлением договору аренды от 29.12.2014 № 112.

Являющийся объектом аренды по указанному договору объект недвижимости расположен на земельном участке площадью 707 кв. м по тому же адресу.

27 февраля 2015 года управление имущественных отношений администрации муниципального образования Кавказский район и учреждение заключили договор аренды № 4400000087 земельного участка с кадастровым номером 23:44:0503003:269, общей площадью 707 кв. м по адресу: <...> для целей эксплуатации административных помещений на срок до 28.12.2017.

Земельный участок фактически передан арендатору с 29.12.2014 без каких-либо иных документов по передаче имущества (пункт 1.2 договора).

В силу пункта 9.1.1 действие договора прекращается по истечении срока аренды земельного участка.

За период с 12.01.2015 по 11.01.2017 учреждение произвело оплату арендных платежей по договору аренды от 27.02.2015 № 4400000087 в сумме 103 885, 84 руб., что подтверждается представленными в дело платежными поручениями и ответчиком не оспаривается.

Истец, ссылаясь на отсутствие оснований для внесения арендных платежей за пользование земельным участком по спорному договору в виду их уплаты в составе арендных платежей за аренду недвижимого имущества по договору от 29.12.2014 № 112, направил ответчику претензию от 14.03.2018 № 01-06/1032 с требованием о возврате необоснованно перечисленных денежных средств в размере 103 885, 84 руб. и неустойки в размере 19426, 73 руб.

В письме от 28.04.2018 № 200-1927/18-01 администрация проинформировала учреждение об отсутствии оснований для возврата денежных средств.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения учреждения в арбитражный суд с иском.

Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 ГК РФ).

По требованию о взыскании сумм, составляющих неосновательное обогащение истец должен доказать факт приобретения или сбережения ответчиком денежных средств за счет истца, отсутствие установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований для приобретения и размер неосновательного обогащения.

В обоснование исковых требований истец ссылается на отсутствие оснований для внесения арендных платежей за пользование земельным участком по спорному договору в виду их уплаты в составе арендных платежей за аренду недвижимого имущества по договору от 29.12.2014 № 112.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 652 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования; в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок; если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

В пункте 22 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что арендатор здания или сооружения может пользоваться земельным участком, занятым арендуемым зданием или сооружением, без соответствующего договора в силу закона в течение срока аренды недвижимости; вопросы арендной платы за пользование земельным участком в данном случае решаются с учетом положений пункта 2 статьи 654 ГК РФ.

Согласно пункту 2 статьи 654 ГК РФ установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользованием зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом и договором.

По общему правилу, если в договоре аренды недвижимого имущества не содержится условие об обязанности арендатора вносить платежи за пользование земельным участком сверх арендной платы за здание, то подразумевается, что плата за землю включена в плату за здание. В то же время, если в договоре аренды здания, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не указано на обязанность арендатора дополнительно к сумме платы за здание оплачивать пользование землей, однако из условий договора следует, что обозначенная в нем арендная ставка включает только плату за пользование зданием (договорная ставка за пользование зданием соответствует нормативно установленной), арендатор обязан дополнительно вносить плату за земельный участок, так как при передаче в аренду недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, плата за пользование как этой недвижимостью, так и земельным участком, на котором она находится, должна взиматься по ставкам арендной платы, установленным соответствующим органом власти.

В соответствии с пунктом 9 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2016), утв. Президиумом Верховного Суда РФ 20.12.2016, если иное не установлено законом или договором, предусмотренная договором аренды здания (сооружения, помещения) арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость, переданная в аренду. Таким образом, в отсутствие в договоре аренды здания (сооружения, помещения) условия об обязанности арендатора вносить плату за пользование земельным участком отдельно от согласованной сторонами арендной платы, иного договора, предусматривающего внесение платы за пользование земельным участком, а также прямой нормы закона, обязывающей арендатора здания (строения, помещения) оплачивать пользование земельным участком, на котором расположены названные объекты недвижимости и который необходим для их использования, отдельно от внесения арендной платы за пользование зданием (строением, помещением), согласованная сторонами договора арендная плата включает плату как за пользование объектом недвижимости, так и земельным участком под ним.

В силу изложенного уплата арендной платы за земельный участок отдельно от арендной платы за пользование расположенным на таком участке зданием (строением, помещением) возможна либо в силу прямого соглашения сторон либо в силу прямого указания закона.

Из буквального толкования условий договора аренды от 29.12.2014 № 112, заключенного по результатам аукциона, вопросы землепользования в нем не урегулированы, внесение арендной платы прямо согласовано сторонами лишь за являющееся предметом аренды здание. Условий о включении в размер ежемесячной арендной платы оплаты за пользование земельным участком, расположенным под объектами договор аренды не содержит.

Из пунктов 6.1, 6.2 договора аренды следует, что размер годовой арендной платы определен по итогам аукциона на основании отчета независимого оценщика от 09.10.2014 № 01/10/14.

Согласно отчету от 09.10.2014 № 01/10/14 независимым оценщиком произведена оценка рыночной стоимости нежилого здания общей площадью 195, 6 кв. м и годовой рыночной стоимости арендной платы указанного здания. При этом, из исследовательской части отчета, а также раздела «Основные факты и выводы» не усматривается, что годовая рыночная стоимость арендной платы включает в себя стоимость аренды земельного участка под объектом недвижимости, реализованными посредством проведения торгов.

Кроме того, уплата арендной платы за земельный участок отдельно от арендной платы за пользование расположенным на таком участке объектами предусмотрена соглашением сторон, выраженным в договоре аренды земельного участка от 27.02.2015 № 4400000087.

Указанный договор являлся действующим в спорный период (с 12.01.2015 по 28.12.2017) и недействительным в установленном законом порядке не признан.

Таким образом, условия договора аренды от 29.12.2014 № 112 в совокупности с договором аренды земельного участка от 27.02.2015 № 4400000087 свидетельствует о том, что арендные платежи за пользование земельным участком не входили в сумму арендных платежей по договору аренды недвижимого имущества и подлежали уплате в самостоятельном порядке.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 30.09.2015 № Ф08-5145/2015 по делу № А32-23596/2014.

Учитывая изложенное, поскольку истцом не доказан факт необоснованного сбережения ответчиком принадлежащего учреждению имущества (денежных средств), исковые требования о взыскании неосновательного обогащения и процентов за пользование чужими денежными средствами удовлетворению не подлежат.

На основании статьи 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины следует возложить на истца.

Руководствуясь ст. ст. 4, 9, 65, 70, 110, 123, 156, 167-176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

Р Е Ш И Л:

В иске отказать.

В соответствии со статьей 259 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на решение может быть подана апелляционная жалоба в течение месяца после его принятия арбитражным судом первой инстанции через Арбитражный суд Краснодарского края в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд.

СудьяО.С. Левченко