Решение от 11 декабря 2024 г. по делу № А75-13611/2024

Арбитражный суд

Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

ул. Мира 27, г. Ханты-Мансийск, 628012, тел. (3467) 95-88-71, сайт http://www.hmao.arbitr.ru

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ


РЕШЕНИЕ

Дело № А75-13611/2024
12 декабря 2024 г.
г. Ханты-Мансийск


Резолютивная часть решения принята 28 ноября 2024 г.

Решение в полном объеме изготовлено 12 декабря 2024 г.

Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Голубевой Е.А., при ведении протокола секретарем судебного заседания Штогрин В.В., рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А75-13611/2024 по исковому заявлению администрации города Нижневартовска к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь»  (ОГРН <***>; ИНН <***>; адрес: 628600, Ханты-Мансийский автономный округ – Югра, <...>) о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-АЗТ,

при участии представителей:

от истца – ФИО1, доверенность № 1-01/255Д от 18.12.2023 (онлайн),

от ответчика – ФИО2, доверенность № 04-01/02 от 09.01.2024 (онлайн),

установил:

администрация города Нижневартовска (далее – истец,  Администрация) обратилась в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу «Нижневартовскстройдеталь» (далее – ответчик, Общество, ЗАО «НСД») о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-АЗТ.

Исковые требования со ссылкой на статьи 307, 309, 450, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-АЗТ.

От Общества поступил отзыв на заявление (л.д. 51-52).

Протокольным определением от 28.10.2024 судебное заседание отложено на 28.11.2024.

От истца и ответчика в электронном виде поступили ходатайства об участии в судебном заседании с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания), арбитражным судом удовлетворены заявленные ходатайства, судебное заседание проведено с использованием системы веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседание).

Представитель  истца в судебном заседании  поддержал  требования в полном объеме,  представитель ответчика поддержал  доводы отзыва на заявление.

Суд, заслушав представителей лиц,  участвующих  в деле, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Между истцом (арендодатель) и ЗАО «НСД» (арендатор) на основании распоряжения Администрации от 13.10.2017 №1589-р и протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 28.11.2017 заключены (с учетом дополнительных соглашений):

- договор о комплексном освоении территории от 11.12.2017 № 1-2017-1 на земельный участок площадью 62 305 кв.м с кадастровым номером 86:11:0000000:79524;

- договор аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 № 1-АЗТ на земельные участки: площадью 36 кв.м с кадастровым номером 86:11:0202001:6456; площадью 36 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0202001:6455; площадью 42 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0202001:6457; площадью 6195 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0000000:81429; площадью 33385 кв.м. с кадастровым номером 86:11:0202001:7060, расположенные по адресу: г. Нижневартовск, Восточный планировочный район, квартал 31а.

В соответствии с пунктом 1.4 договора о комплексном освоении территории от 11.12.2017 №1-2017-1 комплексное освоение территории включает в себя подготовку проекта планировки территории и проекта межевания территории; образование земельных участков в границах данной территории в соответствии с проектом межевания территории; строительство на земельных участках в границах данной территории объектов транспортной, коммунальной инфраструктур, а также иных объектов в соответствии с документацией по планировке территории.

Срок договора о комплексном освоении территории от 11.12.2017 №1-2017-1 на земельный участок площадью 62 305 кв.м с кадастровым номером 86:11:0000000:79524 истек 10.12.2022.

По договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-АЗТ нарушены сроки внесения арендной платы. Как указывает истец, задолженность по состоянию на 07.12.2023 составляет 452 504,13 рублей.

Срок договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-АЗТ с учетом дополнительных соглашений установлен с 11.12.2017 по 10.12.2025.

Пунктом 5.7 договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-2017-1 определено, что указанный договор может быть досрочно расторгнут по инициативе арендодателя до истечения срока, установленного пунктом 1.2 договора.

Письмом от 13.12.2023 №36-01-Исх-5067 Администрацией  в адрес Общества  направлено предложение о расторжении договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1- АЗТ и направлен проект соглашения о расторжении договора, с предложением в тридцатидневный срок подписать соглашение и вернуть все экземпляры арендодателю (письмо получено).

Требования ответчиком не были удовлетворены, что послужило основанием для обращения Администрации с настоящим исковым заявлением в арбитражный суд.

В качестве  обоснования требования о расторжении договора истец ссылается на нарушение  ответчиком сроков по комплексному освоению территории, а также на нарушение Обществом сроков внесения арендной платы по договору аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-АЗТ.

Оценив доводы и возражения сторон, суд не усматривает правовых оснований для расторжения в судебном порядке указанных в иске договоров.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в случае только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора

В соответствии с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно сложившимся правовым позициям Верховного Суда РФ расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой в случае, когда все другие средства воздействия на контрагента исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны. (Определение Верховного Суда РФ от 30.07.2021 № 308- ЭС21-12195 по делу № А32-24291/2018; Определение Верховного Суда РФ от 31.07.2019 № 309-ЭС19-11390 по делу № А50-25563/2018).

С учетом общего принципа свободы договора, реализуемого в гражданских правоотношениях, расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств. В свою очередь, целью обращения в арбитражный суд должно быть восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лица, обратившегося за судебной защитой (статья 4 АПК РФ).

Исходя из анализа сложившихся между сторонами правоотношений, арбитражный суд пришел к выводу, что они подлежат регулированию нормами параграфа 1 главы 34 ГК РФ (общие положения об аренде), разделом 3 части 1 ГК РФ (общие положения об обязательствах), Земельным кодексом Российской Федерации (далее – ЗК РФ), Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее – ГрК РФ), а так же условиями заключенного договора аренды.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Таким образом, установлению подлежит не только факт нарушения ответчиком условий договора аренды, но и существенность таких нарушений. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок, что соответствует разъяснениям, содержащимся в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 № 14 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров».

Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Согласно пункту 6 статьи 39.8 ЗК РФ в случае предоставления юридическому лицу земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения территории указанное юридическое лицо должно заключить договор о комплексном освоении территории одновременно с заключением договора аренды такого земельного участка.

В соответствии со статьей 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока не вносит арендную плату.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка, предоставленного на основании договора о комплексном развитии территории, или земельных участков, образованных из такого земельного участка, может быть прекращена по требованию арендодателя в случае расторжения договора о комплексном развитии территории.

В отношении договора о комплексном освоении территории от 11.12.2017 суд приходит к следующим выводам.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 4 статьи 46.4 ГрК РФ).

Согласно части 2 статьи 46.4 ГрК РФ договор комплексного освоения территории заключается исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предоставляющими земельный участок для комплексного освоения территории, с юридическим лицом, признанным победителем аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, или с юридическим лицом, подавшим единственную заявку на участие в этом аукционе, или с заявителем, признанным единственным участником такого аукциона, или с единственным принявшим участие в аукционе его участником.

В силу части 3 статьи 46.4 ГрК РФ по договору о комплексном освоении территории (далее также в настоящей статье - договор) одна сторона в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязуется выполнить обязательства, предусмотренные пунктами 2 - 4 и 7 части 5 настоящей статьи, а другая сторона (исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления) обязуется создать необходимые условия для выполнения этих обязательств в соответствии с пунктами 5 и 7 части 5 настоящей статьи. Договором также предусматривается выполнение одной из сторон в установленный договором срок своими силами и за свой счет и (или) с привлечением других лиц и (или) средств других лиц обязательств, предусмотренных пунктом 6 части 5 настоящей статьи, в том числе на условиях, указанных в пункте 2 части 6 настоящей статьи. Договором могут быть предусмотрены иные обязательства сторон в соответствии с частью 6 настоящей статьи.

Комплексное освоение территории осуществляется в границах земельного участка, предоставленного в аренду лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории, или в границах земельных участков, образованных из такого земельного участка (часть 5 статьи 46.4 ГрК РФ).

В обоснование исковых требований о расторжении договора аренды № 1-АЗТ истец ссылается на то, что ответчиком не исполнены обязательства, принятые на себя по договору о комплексном освоении территории, а именно нарушены сроки по комплексному освоению территории.

Вместе с тем, указанный договор о комплексном освоении территории не расторгнут в судебном порядке, как это предусмотрено частью 9 статьи 46.4 ГрК РФ.

Как следует из пункта 3.3.3 договора о комплексном освоении территории Администрация обязана была в течение 2018 года осуществить строительство инженерных сетей от улицы Героев Самотлора до улицы Салманова; в течение 2020 года осуществить строительство проезжей части улицы Салманова во временном исполнении от улицы Мира до улицы Ленина; в течение 2020 года осуществить строительство сетей теплоснабжения, теплого и холодного водоснабжения и водоотведения со стороны улицы Салманова в пределах территорий общего пользования - до границ земельного участка.

Как следует из представленных в материалы дела доказательств, Общество неоднократно обращалось в адрес Администрации с требованиями об исполнении обязательств, предусмотренных договором о комплексном освоении территории, что подтверждается письмами № 03-05/300 от 06.02.2020, № 03-05/301 от 06.02.2020, № 03-05/1492 от 08.06 2020.

Доказательств своевременного исполнения принятых на себя по договору о комплексном освоении территории обязательств истец в опровержение доводов ответчика не представил.

Как следует из пояснения ответчика, в связи с неисполнением указанных обязательств в сроки, установленные договором, в отсутствие построенной проезжей части у Общества  не имелось доступа к земельному участку, переданному для комплексного освоения территории соответственно транспортировка техники, а также строительных материалов была не возможна, а в отсутствие построенных магистральных инженерных сетей, невозможно было подключение объектов капитального строительства к коммунальным ресурсам (водо- и теплоснабжению, канализации), что влекло невозможность ввода объектов в эксплуатацию.

Таким образом, нарушение сроков исполнения обязательств по договору о комплексном освоении территории связано в том числе с неисполнением обязательств со стороны истца.

При этом в рамках исполнения  указанного договора Общество разработало проект планировки территории и проект межевания территории, заключило дополнительное соглашение на земельные участки образованные из участка, в отношении которого заключен договор о комплексном освоении территории, построило многоквартирный дом расположенный по адресу: <...> с благоустройством всей прилегающей территории.

Кроме того, как указывает ответчик, в целях соблюдения и исполнения условий договора и освоения земельного участка ЗАО «НСД» было вынуждено осуществить строительство магистральных сетей в пределах территории общего пользования - до границ арендуемого земельного участка за счёт собственных средств, в связи, с чем были понесены убытки и были значительно смещены сроки строительства объектов и в целом освоения земельного участка.

Истец указанные доводы ответчика с помощью доказательств не опроверг.

Таким образом, на момент рассмотрения спора договор о комплексном освоении территории от 11.12.2017, во исполнение обязательств по которому заключен договор аренды земельного участка № 1-АЗТ, не расторгнут, при этом обязательства  по нему нарушены со стороны как истца, так и ответчика.

В качестве  основания для расторжения договора  аренды земельного участка истец ссылается на наличие у Общества  задолженности по арендной плате в размере 452 504,13 руб.

Вместе с тем, сумма основного долга, указанная истцом  как основание для расторжения договора аренды, погашена ответчиком в полном объёме, что подтверждается платёжными поручениями № 2182 от 24.10.2024, № 2183 от 24.10.2024, произведена оплата пени на сумму 84 887,36 руб., при этом с иском о взыскании суммы спорной задолженности истец не обращался, то есть погашение указанной задолженности произведено ответчиком хоть и с нарушением срока, но в добровольном порядке.

Кроме того суд принимает во внимание доводы ответчика о том, что  между ЗАО «НСД» и Администрацией ведутся переговоры по внесению изменений в утвержденный проект планировки и проект межевания квартала 31а с дальнейшим строительством нежилых помещений для обслуживания населения (аптек, магазинов, станций обслуживания автомобилей и т.д.). В том числе рассматривается вариант по строительству спортивной площадки, которая востребована жителями прилегающих многоквартирных домов.

Данный факт подтверждается письмом от 22.07.2024 № 03-05/723, в связи с которым 06.09.2024 было организовано совещание представителей ЗАО «НСД» и Администрации. По результатам совещания было подготовлено и направлено в адрес Администрации письмо от 06.09.2024 № 03-05/899 с конкретными предложениями по дальнейшей работе, в целях строительства объектов и освоению земельного участка.

01.10.2024 был получен ответ от Администрации в лице заместителя главы города, директора департамента строительства администрации города  № 4-01-Исх2679 от 30.09.2024 об отсутствии возражений в подготовке документации и внесению изменений в проект планировки территории с целью дополнения основными видами разрешённого использования земельных участков.

Кроме того,  суд  принимает во внимание,  что доказательств, свидетельствующих о наступлении для арендодателя негативных последствий, вызванных несвоевременным внесением арендной платы, которым бы соответствовали и были соразмерны правовые последствия в виде расторжения долгосрочного договора аренды, в материалах дела не имеется. Имущественные интересы арендодателя, ущемленные в результате ненадлежащего исполнения арендатором денежного обязательства, компенсируются применением к Обществу предусмотренных договором штрафных санкций.

Принимая во внимание, что договор аренды заключен на длительный срок, и, учитывая, что расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту, суд приходит  к выводу об отсутствии достаточных оснований для досрочного расторжения договора аренды и возврата земельного участка арендодателю.

Расторжение договора в судебном порядке носит исключительный характер, является по своей правовой природе санкцией, применяемой судом к злостному нарушителю договорных обязательств, каковым ответчик с учетом установленных судом обстоятельств дела признан быть не может, учитывая принятие ответчиком необходимых мер к надлежащему исполнению условий договора,  нарушения исполнения обязательств по комплексному освоению территории  не только со стороны ответчика, но и со стороны истца, а также наличием на стороне Общества реального интереса в сохранении договорных отношений с целью реализации комплексного освоения территории, суд приходит к выводу, что избранная истцом мера ответственности в виде расторжения договора основана на неполном исследовании соразмерности степени существенности допущенных ответчиком нарушений балансу интересов сторон.

С учетом изложенного, суд считает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка для комплексного освоения территории от 11.12.2017 №1-АЗТ.

Руководствуясь статьями 9, 16, 64, 65, 71, 148, 167, 168, 169, 170, 171, 176, 180, 181 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры

РЕШИЛ:

в удовлетворении искового заявления  отказать.

Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба.

Не вступившее в законную силу решение может быть обжаловано в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца после его принятия.  Апелляционная жалоба подается через Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры.

В  соответствии  с  частью  5  статьи  15  Арбитражного  процессуального  кодекса Российской Федерации  настоящий  судебный  акт  выполнен  в  форме  электронного документа и подписан усиленной квалифицированной электронной подписью судьи.

Арбитражный  суд  Ханты-Мансийского  автономного  округа - Югры  разъясняет,  что  в соответствии  со  статьей  177  Арбитражного  процессуального  кодекса  Российской Федерации  решение,  выполненное  в  форме  электронного  документа,  направляется лицам,  участвующим  в  деле,  посредством  его  размещения  на  официальном  сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его принятия. По ходатайству указанных лиц копии решения на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства в арбитражный суд заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.

Судья                                                                                                  Е.А. Голубева